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Entscheid

VB.2000.00025

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00025

10. Mai 2000Deutsch16 min

(URT.2000.5603)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Der Gemeinderat D. erteilte der A. AG am 12. April

1999 die baurechtliche Be­wil­ligung für die Erstellung von drei

Doppeleinfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.Nrn. ..75-..80 an der

G.-Strasse in D.. Die Baupar­zellen grenzen an die nordöstliche Seite der

G.-Strasse an und liegen im mittleren Bereich dieser Strasse zwischen der H.‑

und der Alten I.-Strasse. Gemäss Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung

hat die Bauge­such­stellerin dafür besorgt zu sein, "dass vor Baubeginn

die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den Baugrundstücken ge­währ­leistet

ist". Dispositiv I.1.2 des baurechtlichen Entscheids be­stimmt, dass

zulasten der Baugrundstücke im Grundbuch ein Mehrwertrevers als öffent­lich­rechtliche

Eigentumsbe­schränkung anzumerken ist (Übernahme allfälliger Mehrwert­beiträge

infolge Anschlusses an die privat erstellte G.-Strasse). Zu Dispositiv Ziffer

I.1.1 erwog der Gemeinderat, dass die Erschliessung der drei geplanten

Doppeleinfamilien­häu­ser über die G.-Strasse erfolge. In tatsächlicher Hinsicht

sei damit die Zugänglichkeit gege­ben. Die G.-Strasse befinde sich jedoch nach

wie vor im Eigentum der J. AG und der Poli­ti­schen Gemeinde D.. Das

Trottoir sei im fraglichen Bereich Eigentum der K. AG. Es sei daher das

Gebot der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu beachten. Die Baugesuchstellerin

habe daher dafür zu sorgen, dass die zwischen der J. AG und der K. AG

am 17. Oktober 1986 getroffene Vereinbarung betreffend die Ab­tretung der

Strasse an die Gemeinde voll­zo­gen werde.

Erwägungen

II. Mit Rekurs vom 25. Mai 1999 beantragte die A. AG der

Baurekurskom­mis­sion II, Dispositiv Ziffern I.1.1 und I.1.2 der

Baubewilligung seien aufzuheben. ‑ Die Re­kurskommission hiess den Rekurs

am 16. November 1999 teilweise gut und hob Dispo­sitiv Ziffer I.1.2 der Baubewilligung

auf. Im Übrigen wies die Kommission den Rekurs ab. Dies­bezüglich begründete

sie ihren Entscheid zusammengefasst damit, es sei unbestritten, dass sich die

G.-Strasse nach wie vor im Eigentum der J. AG, der K. AG und der

Politi­schen Gemeinde D. befinde. Der von der Rekurrentin für eine rechtlich

ausreichende Si­che­rung der Benützung des in Frage stehenden Strassen­stücks

zur Erschliessung der Bau­grundstücke angeführte Gemeingebrauch liege nicht vor

(was unter Hineis auf die verwal­tungsgerichtliche Rechtsprechung eingehend

begründet wird). Damit müsse es bei der an­gefochtenen Dispositiv Ziffer I.1.1

der Baubewilligung bleiben. Zu deren Erfüllung genüge der Nachweis der

dauernden und für die vorgesehene Bewerbung ausreichenden Benüt­zungs­rechte an

der Zufahrt. Zu weit gehe allerdings die lediglich in der Begründung der

Baubewilligung enthaltene Feststellung des Gemeinderats D., dass die

Rekurrentin dafür zu sorgen habe, dass die zwischen der K. AG und der

J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne Vereinbarung betreffend Abtretung

der Strasse an die politische Gemeinde vollzogen werde.

III. Mit Beschwerde vom 13. Januar 2000 liess die A. AG

dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Rekursentscheid vom 16. November 1999

sei aufzuheben, soweit damit Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom

12.

April 1999 bestätigt worden sei. Diese Nebenbestimmung sei ersatzlos zu

streichen. Ferner sei dem Gemeinderat D. Frist anzuset­zen, um sämtliche den

Ausbau der G.-Strasse betreffenden Ge­mein­deratsbeschlüsse zu edie­ren. Die

Baurekurskommission II beantragte am 26. Januar 2000 Abweisung der Be­schwerde.

Den nämlichen Antrag liess der Gemeinderat D. mit Beschwerdeantwort vom 16.

März 2000 stellen. Beide Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer

Parteient­schädigung.

Die Erwägungen gemäss angefochtenem Rekursentscheid sowie die

Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden ‑ soweit

erforderlich ‑ nachstehend wiederge­geben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Baurekurskommission II hat den Rekurs der

A. AG teilweise gutge­heissen und Dispositiv Ziffer I.1.2 der

Baubewilligung vom 12. April 1999 aufgehoben. Diesbe­züg­lich ist der

Rekursentscheid unangefochten geblieben. Damit ist heute einzig noch die

Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziffer I.1.1 streitig, wonach die A. AG

als Bauge­suchstellerin (und Beschwerdeführerin) dafür besorgt zu sein hat,

"dass vor Baubeginn die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den

Baugrundstücken gewährleistet ist".

2.

a) In Ziffer 2 Abs. 2 der Erwägungen zur

Baubewilligung hat der Gemeinderat D. zur Frage der hinreichenden

Zugänglichkeit festgehalten, dass die Bauge­suchstellerin dafür zu sorgen habe,

dass die zwischen der K. AG und der J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne

Vereinbarung betreffend Abtretung der Strasse an die politische Gemeinde

vollzogen werde. Sämtliche dafür notwendigen Massnahmen, wie Einbringen des

Deckbelags und Ab­nahme durch die Gemeinde, seien erfüllt. Die Bau­rekurskommission II

hat dazu präzi­sierend erwogen (Rekursentscheid S. 10 oben), dass zur

Erfüllung der Nebenbestimmung der Nachweis der dauernden und für die

vorgesehene Bewerbung ausreichenden Benüt­zungsrechte an der Zufahrt zu den

Baugrundstücken ge­nüge.

b) Der Baurekurskommission ist darin zu folgen, dass die

Beschwerdeführerin all­gemein den Nachweis zu erbringen hat, dass sie über das

Recht zur Benutzung der G.-Stras­se als Zufahrt verfügt. Dieses Benutzungsrecht

kann unter zwei verschiedenen Aspekten gegeben sein: Die Beschwerdeführerin

kann nachweisen, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe

Benützung der Zufahrt privatrechtlich gesichert ist (da­zu RB 1981

Nr. 129 = ZBl 82/1981, S. 463 = ZR 81 Nr. 6 = BEZ 1981

Nr. 1; RB 1965 Nr. 82; RB 1965 Nr. 83 = ZBl 67/1966,

S. 207). Die A. AG kann aber auch nachwei­sen, dass die G.-Strasse im

fraglichen Bereich dem Gemeingebrauch offen steht. ‑ Da selbst die

Beschwerdeführerin nicht behauptet, es stehe ihr ein im Sinn der zitierten

Rechtsprechung privatrechtlich gesichertes Benutzungsrecht zu, ist einzig zu

prüfen, ob die Strasse dem Ge­meingebrauch gewidmet ist. Diese Frage ist denn

auch das Thema des Re­kursentscheids so­wie von Beschwerdebegründung und

Beschwerdeantwort.

3.

a) Die Beschwerdeführerin verweist zur Begründung ihres

Standpunkts vorab auf die zwischen der K. AG und der L. Immobilien GmbH

(deren Rechts­nachfolgerin die J. AG ist) am 17. Oktober 1986

abgeschlossene Erschliessungsver­ein­barung betreffend den vorzeitigen Bau der

H.‑ und der G.-Strasse. Die bei­den Strassen seien in der Folge erstellt

worden. Die entsprechenden Projekte seien von der Gemeinde D. im Rahmen

mehrerer Be­schlüsse genehmigt worden. Gemäss Be­schluss des Gemeinderats vom

28.

Januar 1986 sei­en die beiden Strassen nach ihrer Fertig­stellung

unentgeltlich an die Gemeinde abzutre­ten gewesen. Entsprechend dem Ver­wal­tungs­gerichtsurteil

vom 16. Dezember 1988 (VB 88/0067) liege mithin auch im vorlie­gen­den

Fall ein Beschluss des Gemeinderats vor, der festlege, dass die betreffenden

Stras­sen als öffentliche und für jedermann zugängliche Strassen zu bauen

waren. Hinzu komme, dass alle für eine Überführung in das öffentliche Eigentum

notwendigen Massnahmen, wie die Einbringung des Deckbelags und die Abnah­me

durch die Gemeinde, erfüllt seien, was in der Baubewilligung vom 12. April 1999

aus­drücklich festgehalten werde. Die G.-Strasse sei mithin samt Gehweg von der

Gemeinde abgenommen und dem öffentlichen Verkehr gewidmet worden. Die dauernde

rechtliche Sicherung der Zugänglichkeit ergebe sich schon aus diesem

Sachverhalt. Streitig sei einzig, ob die Eigentümer des Strassen‑ und

Trottoirgebiets (Gemeinde D., J. AG und K. AG) dem de facto schon

seit mehr als zehn Jahren bestehenden Gemeingebrauch in der für eine Wid­mung

erforderlichen Art und Weise zugestimmt hätten. Das sei klar der Fall. Zum Min­des­ten

sei die Zustimmung stillschweigend durch langjährige Duldung erfolgt. Seit der

Fer­tig­stellung und Abnahme der G.-Strasse fahre "die halbe Gemeinde

D." über die­se Sammel­strasse. Diese werde von der Gemeinde beaufsichtigt

und hinsichtlich Signa­lisation, Reini­gung und Schneebruch gewartet und

unterhalten. Die Strasseneingen­tümer müssten sich nach so langer Zeit nach

Treu und Glauben entgegenhalten lassen, dass sie die Widmung von Strasse und

Gehweg durch Duldung konkludent genehmigt hätten. Die Einnahme eines

gegenteiligen Standpunkts wäre geradezu rechtsmissbräuchlich. Dem stehe nicht

entgegen, dass die Parteien der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986

sich gegenseitige Fuss‑ und Fahrwegrechte in Aussicht gestellt hätten. In

der Verein­barung sei auf den Er­schliessungsplan der Gemeinde und die Funktion

der G.-Stras­se als Sammelstrasse verwie­sen worden. Die Parteien hätten daher

nicht bloss den Bau einer Pri­vaterschliessung ange­strebt. Eine Sammelstrasse

stehe begriffsmässig dem Ge­meinge­brauch offen. Am 28. Janu­ar 1986 sei

seitens der Gemeinde ein Beschluss gefasst worden, der die Parteien der Er­schliessungsvereinbarung

zum Bau einer öffentlichen, für jedermann zugänglichen Strasse verpflichtet

habe. Ohne Bedeutung sei, dass im vorliegen­den Fall seit kurzer Zeit ein Schät­zungsverfahren

hängig sei. Dort gehe es einzig um die Überführung der Verkehrsflä­chen in das

Eigentum der Gemeinde. Die Frage, ob diese Flä­chen dem Ge­meingebrauch

gewidmet seien, stehe dort nicht mehr zur Diskussion. In ihrem Entscheid vom

30.

April 1996 habe die Baurekurskommission II ausdrücklich festgehalten,

dass die Eigentums­über­tragung nicht im Streit liege, weil die Rekurrentin

(K. AG) die Parzelle gegen Entschädi­gung übereignen wolle. Dort sei es im

Übrigen aus­schliesslich um den Gehwegstreifen ge­gangen, während das

eigentliche Strassengebiet längst im Eigentum der Gemeinde gestan­den habe.

Auch der Regierungsrat sei in seinem Entscheid vom 16. Ju­ni 1998 davon ausge­gangen,

dass die Baureife längst hergestellt sei.

b) Der Beschwerdegegner lässt zusammengefasst geltend machen,

dass es sich beim Gemeinderatsbeschluss vom 28. Januar 1986 lediglich um einen

Vorschlag im Sinn einer Offerte zum Abschluss eines öffentlichrechtlichen

Vertrags gehandelt habe. In der Folge sei zwar die Offerte konkludent

angenommen und weitgehend vollzogen worden. Doch ha­be sich die K. AG bis

heute geweigert, zur Abtretung Hand zu bieten. Bei der Abnahme der Strasse

durch die Gemeinde habe es sich um einen rein technischen Vor­gang gehandelt;

eine Widmung zum Gemeingebrauch sei damit nicht verbunden gewesen. Die Parteien

der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986 hätten nicht die Er­stellung

von Sam­mel­strassen mit dazugehörigen Gehwegen angestrebt. Es sei einzig um

die vorzei­tige Er­stellung von Verkehrsflächen gegangen. Hätten die

Vertragsparteien die Widmung zum Ge­meingebrauch als gegeben erachtet, so

hätten sie sich kaum zur Einräu­mung gegen­sei­tiger Fuss‑ und

Fahrwegrechte verpflichtet. Seitens der Beschwerdeführerin werde wider besseres

Wissen behauptet, dass im pendenten Schätzungsverfahren die Frage der Wid­mung

zum Gemeingebrauch nicht im Streit liege. In diesem Verfahren habe die

K. AG ihre Duldungspflicht und damit die Widmung zum Gemeingebrauch

ausdrücklich bestritten. Der Gemeinderat könne daher den Baugrundstücken die

erschlies­sungsrechtliche Baureife mit dem besten Willen nicht attestieren.

Welche Teile des Stras­sengebiets noch nicht im öffentlichen Eigentum stünden,

sei für den Entscheid über die Grundsatzfrage ohne Bedeu­tung. Solange die

Erschliessung der Baugrundstücke wegen der Haltung der K. AG nicht

sichergestellt sei, fehle es an einem Haupterforder­nis der Bau­reife.

4.

a) Das Verwaltungsgericht hat sich in dem von der

Baurekurskommission II und den Parteien zitierten Urteil vom 16. Dezember

1988.

unter Hinweis auf Lehre und Recht­sprechung eingehend mit der Frage des

Gemeingebrauchs und der Form der dafür erfor­der­lichen Widmung befasst (RB

1988.

Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 1989 Nr. 2 [voller Text]). Das Gericht

hat in diesem Entscheid erwogen, damit eine Strasse der Öffentlichkeit zur

Verfü­gung stehe, bedürfe es der im Kanton Zürich in der Regel formlosen

Widmung zum Ge­mein­gebrauch. Diese setze voraus, dass dem Gemeinwesen die

Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukomme. Das sei

regelmässig dann der Fall, wenn das Ge­mein­wesen das Strassengebiet zu

Eigentum erworben habe, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die

Verfügungsmacht könne aber auch auf einer privatrechtlichen Dienst­barkeit oder

einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen. Ferner liessen Lehre

und Rechtsprechung für die Begründung dieser Verfügungsmacht die blosse Zu­stim­mung

des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere Form dieser Zustim­mung sei

in keinem Fall erforderlich (vgl. dazu auch Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grund­riss

des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998,

Rz. 1832 f.; Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons Zürich,

Zürich 1997, S. 9, mit Hinweis). Der in RB 1988 Nr. 64 publizierte

Leitsatz hat folgenden Wortlaut: "Haben die an einem formungültigen Er­schlies­sungsvertrag

beteiligten Grundeigentümer den Bau der vorgesehenen, von der Ge­meinde

genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefördert oder geduldet, um diesem die

Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem öffentlichen

Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben sie durch ihr Verhalten der

formlosen Widmung des Privatlands zum Gemeingebrauch seitens der Gemeinde

zugestimmt ...". ‑ Im Text des Ur­teils hat das Verwaltungsgericht

sodann ausdrücklich festgehalten, dass abgesehen von der geschilderten

Rechtslage die nachträgliche Bestreitung des Gemeingebrauchs an den Stras­senflächen

gegen Treu und Glauben verstossen würde.

b) aa) Es ist unbestritten, dass die G.-Strasse (Teilstück

zwischen der H,-Strasse und der Alten I.-Strasse), die im Erschliessungsplan

der Gemeinde D. aus den Jahren 1984/85 als Sammelstrasse bezeichnet ist, mit

der Einwilligung der Gemeinde von den damals beteiligten Grundeigentümern im

Jahr 1987 vorzeitig gebaut worden ist. Ebenso steht fest, dass die G.-Strasse

hinsichtlich Ausbaustandard den Anforderungen gemäss § 236 Abs. 1 und

§ 237 Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September

1975/1. September 1991 in Verbindung mit den regierungsrätlichen Zu­gangs­normalien

klar genügt. Entsprechend hat der Gemeinderat D. in der Bau­bewil­li­gung vom

12.

April 1999 festgehalten, dass die Baugrundstücke angesichts ihrer Er­schlies­sung

über die G.-Strasse in tatsächlicher Hinsicht hinreichend zugänglich seien (Er­wägungen

zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz, S. 2). Unbestritten ist

fer­ner, dass die G.-Strasse heute uneinge­schränkt befahren wird.

bb) Ausgangspunkt für den Bau der G.-Strasse (und weiterer

Strassenab­schnitte) durch die damaligen Grundeigentümer ist der Beschluss des

Gemeinderats D. vom 28. Ja­nuar 1986. Mit diesem Beschluss wurde den

Landeigentümern (K. AG und M. N.) folgen­der Vorschlag unterbreitet:

Die Erstellung der Grob­erschliessung ihrer Grundstücke im Ge­biet O./P.

obliegt den Grundei­gentümern (Dispositiv Ziffer 1.1.1). Zur Groberschliessung

gehörten die G.-Strasse im genannten Bereich sowie weitere Strassenabschnitte.

Die Stras­sen (samt Kanalisations­leitungen und Beleuchtung) waren nach ihrer

Fertigstellung unent­geltlich an die Gemeinde abzutreten (Dispositiv Ziffer

1.1

). In der Folge unterbreiteten die privaten Grundeigen­tü­mer dem

Gemeinderat D. von Fachleuten erstellte Ausbauvor­schläge. Das die H.-Strasse

betreffende Projekt genehmigte der Gemeinderat mit Beschlüs­sen vom

9.

Juli 1985 und vom 13. August 1985. Einer von der K. AG für die

G.-Strasse eingereichten Ausbaustudie des Ingenieurbüros Q. & Partner

stimmte der Ge­meinderat am 5. November 1985 zu. Das Projekt wurde mit

Beschluss vom 4. No­vem­ber 1986 definitiv genehmigt. Am 17. Oktober 19986

schlossen die Grundei­gentümer (K. AG und L. Immo­bilien GmbH

[Rechtsnachfolgerin: J. AG]) ei­ne Vereinbarung. Darin wurde zwecks Er­schliessung

der eigenen Grund­stücke unter Hin­weis auf die vom Ingenieurbüro Q. & Part­ner

erstellten Projektunter­lagen der vorzei­ti­ge Bau der H.‑ und der

G.-Strasse auf eigene Kosten und die Abtretung des dafür notwendigen

Strassenlandes vereinbart. Ferner räum­ten sich die Ver­tragsparteien ge­genseitig

und unentgeltlich das unbeschränkte Fuss‑ und Fahrwegrecht auf den neu

erstell­ten Strassenstücken ein. Mit ihrem Vorgehen haben sie den mit dem

Gemeinderatsbe­schluss vom 28. Januar 1986 unterbreiteten "Vorschlag"

für den Strassen­ausbau konklu­dent angenommen und insbesondere mit dem

Strassenbau auch danach ge­handelt. Streitig blieb allerdings die Frage der

Kostentragung bzw. der Entschä­digung für die Landabtre­tung an die Gemeinde

(vgl. Entscheid der Baurekurskommis­sion II vom 30. April 1996,

Rekursentscheid des Regierungsrats vom 16. Juni 1998 sowie heute hängiges

Schätzungs­verfahren).

cc) Nicht völlig eindeutig sind die Eigentumsverhältnisse an

den Baugrundstücken wie auch am eigentlichen Strassengebiet. In der

Baubewilligung vom 12. April 1999 wird die K. AG als Eigentümerin der

Baugrundstücke bezeichnet. In der Be­schwer­deantwort (S. 4 f.) wird

ausgeführt, die A. AG sei Rechtsnachfolgerin der K. AG. Was das

eigentliche Strassengebiet betrifft, ist unbestritten geblieben, dass die

Gemeinde D. Eigentümerin der G.-Strasse ist (vgl. Beschwer­deschrift

S. 17). Allerdings ist nicht klar, ob das schon im Zeitpunkt der

Erstellung der G.-Strasse so war. In der Baubewilligung heisst es, dass sich

die G.-Strasse im Eigentum der J. AG (Rechtsnachfolgerin der L. Immobilien

GmbH) und der Politischen Gemeinde D. befinde. Offenbar ist die K. AG

heute einzig noch Eigentü­me­rin des Trottoirbereichs. Was für Teile im

Eigentum der J. AG stehen, lässt sich anhand der Akten nicht eindeutig

feststellen. Der Frage der Eigentums­rechte ist indessen nicht wei­ter

nachzugehen. Die beteiligten Grundeigentümer haben den Bau der im Erschlies­sungsplan

der Gemeinde von 1984 als (öffentliche) Sammelstrasse vorgesehenen G.-Stras­se

im Sinn des Vorschlags des Gemeinderats gemäss Be­schluss vom 28. Januar 1986

über­nommen und ausgeführt. Damit wie mit der Erschlies­sungsvereinbarung und

ihrem späte­ren Verhalten haben sich die privaten Grundeigentümer mit Widmung

des Strassengebiets für den öffentlichen Verkehr zum Mindesten konkludent und

formlos einverstanden erklärt. Ob der Erschliessungsvertrag dabei (teilweise)

formun­gültig ist, ändert an der massgeben­den Sach‑ und Rechtslage

nichts. Gleiches gilt für die Vereinbarung eines gegenseitigen Fuss‑ und

Fahrwegrechts. Diese Rechtseinräumung ist vor der Erstellung der Strassen­an­lage

und der Abnahme durch die Gemeinde erfolgt. Der Gemeinderat seinerseits hat dem

ihm vorgelegten Strassenbauprojekt zugestimmt und die Strassenanlage wie gesagt

abge­nommen (Erwägungen zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz,

S. 2 am Ende), was im Übrigen schon im Rekursverfahren anerkannt worden

ist (vgl. Rekursantwort, S. 6). Ob diese Abnahme als rein technischer

Vorgang zu bezeichnen ist, ist ohne entscheidende Be­deu­tung. Jedenfalls hat

der Gemeinderat die G.-Stras­se der Öffentlichkeit zugänglich ge­macht, nachdem

er schon im erwähnten Beschluss vom 28. Januar 1986 ausdrücklich fest­gehalten

hatte, dass beide Strassen nach ihrer Fertig­stel­lung unentgeltlich an die

Gemeinde abzutreten seien (Dispositiv Ziffer 1.3 des Be­schlus­ses). Es lässt

sich damit auch hier ohne weiteres sagen, dass mit dem genannten Be­schluss

festgelegt worden war, dass die in Frage stehenden Strassen als öffentliche,

für jedermann zugängliche Verkehrswege zu bauen wa­ren. Im neuen

Erschliessungsplan der Gemeinde fi­guriert die G.-Strasse als bestehende Sam­melstrasse;

diese Strassenqualifikation wird denn auch vom Beschwerdegegner aner­kannt

(vgl. Rekursantwort, S. 6). Es ist sodann un­be­stritten, dass die Strasse

seit mehr als zehn Jahren uneingeschränkt durch die Öffent­lich­keit befahren

sowie in allen massgeben­den Bereichen durch die Gemeinde beaufsichtigt und

unterhalten wird. Sowohl die privaten Grundeigentümer wie auch die Gemeinde D.

haben die Benutzung der Strasse durch die All­gemeinheit in all den Jahren

wider­spruchslos hingenommen. Damit aber würde die nach­trägliche Bestrei­tung

des Gemeinge­brauchs durch die privaten Landeigentümer bzw. durch die Gemeinde

gegen Treu und Glau­ben verstossen. Überdies wäre das Gleich­heits­gebot

verletzt, wenn der Anspruch der Beschwerdeführerin auf Benutzung der G.-Strasse

verneint würde, steht doch der Gemeingebrauch jedermann, d.h. einer

unbestimmten Zahl von Benutzern gleichzeitig und ohne Erteilung einer Erlaubnis

offen (Häfelin/Müller, Rz. 1852 und 1855). Dieses Recht steht damit auch

der Beschwerdeführerin zu. Insgesamt liegt ein Sachverhalt vor, wie er vom

Verwaltungsgericht im genannten Entscheid vom 16. Dezember 1988 zu beurteilen

war. ‑ An der massgebenden Rechtslage ändert nichts, dass zwischen der

K. AG und der Gemeinde D. ein Schätzungsverfahren hängig ist. Dort geht es

nicht um die Frage des Gemeingebrauchs, sondern um die Entschädigung des sich

noch nicht im Eigentum der Gemeinde befindlichen Teils des Strassengebiets. Ob

die K. AG in jenem Verfahren den Gemeingebrauch bestritten hat, ist für

den vorliegen­den Entscheid nicht wesentlich.

Die Beschwerde ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen

gutzuheissen. Disposi­tiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999

ist, da die Baugrundstücke hinrei­chend zugänglich sind, aufzuheben. Gleiches

gilt für den Rekursentscheid vom 16. No­vem­ber 1999, soweit damit der Rekurs

abgewiesen worden ist.

5.

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv Ziffer

I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999 wird aufgehoben. Der

Rekursentscheid vom 16. November 1999 wird aufgehoben, soweit damit der Rekurs

abgewiesen worden ist.

2.

...