Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00039

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Geschäftsnummer:

VB.2000.00039

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 09.03.2000

Spruchkörper:

3. Abteilung/Einzelrichter

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Abgaberecht ohne Steuern

Betreff:

Gebühren

Entstehung und Übergang von Gebührenschulden bei Veräusserung einer Liegenschaft

Die Kanalisationsanschlussgebührenforderung der Gemeinde ist mit Anschluss der Liegenschaft an die Kanalisation und vor dem Eigentümerwechsel entstanden. Schuldner blieb nach kommunalem Recht der alte Eigentümer. Eine externe Schuldübernahme ist nicht erfolgt (E. 3a).

Dasselbe gilt auch in Ermangelung einer entsprechenden Regelung für die Wasseranschluss- und die Verwaltungsgebühren (E. 3b u. d).

Schuldner der Bauwassergebühr ist der Bauherr und somit der frühere Eigentümer (E. 3c).

Die Beschwerdeführerin kann mangels Schuldübernahme auch die Leistungen Dritter nicht dem Erwerber verrechnen (E. 3e).

Stichworte:

ANSCHLUSSGEBÜHR

BAUWASSER

GEBÜHREN

KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÜHR

OBERENGSTRINGEN

SCHULDÜBERNAHME

VERÄUSSERUNG

VERWALTUNGSGEBÜHR

WASSERANSCHLUSS

Rechtsnormen:

Art. 176 OR

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Der Gemeinderat A. erteilte der

I. Immobilien AG am 3. No­vem­ber 1988 die bau­rechtliche Bewilligung

für ein Mehrfamilienhaus am J.‑Weg ..1, nachdem die Bauherr­schaft

am 31. Oktober 1988 ein Baudepositum von Fr. 37'000.‑ ge­leis­tet

hatte. Vor Fertig­erstellung der Baute fiel die I. Immobilien AG in

Konkurs. Für den fertigerstellten Teil des Vorhabens erteilte die Baupolizei

eine provi­sorische Be­zugs­be­willigung. Im Mai 1998 er­warb D. E. die

Liegenschaft aus der Kon­kurs­masse der I. Immobilien AG. Nachdem er das

Bauprojekt vollendet hatte, erfolgte am 30. No­vember 1998 die Schlussabnahme.

Die Gemeindeverwaltung stellte D. E. am

21. Dezember 1998 die Schluss­abrech­nung zu, worin Gebühren und Kosten von

insgesamt Fr. 49'235.30 aufge­lis­tet werden so­wie nach Abzug des

Depositums von Fr. 37'000.‑ ein Saldo von Fr. 12'235.30 in

Rechnung gestellt wird. Nachdem D. E. hiergegen am 30. März 1999

Einwendungen erhoben hatte, hielt der Gemeinderat mit Beschluss vom 26. April

1999 an der Schluss­ab­rechnung fest und forderte D. E. zur Bezahlung des

Restbetrags von Fr. 12'235.30 auf.

Erwägungen

II. Hiergegen erhob D. E. am

1.

Juni 1999 Rekurs an die Baurekurskom­mission I, dessen Präsident

das Rechtsmittel am 18. Juni 1999 dem Bezirksrat K. überwies. Dieser hiess

den Rekurs am 1. Dezember 1999 gut und hob den Beschluss des

Gemeinderats A. vom 26. April 1999 auf; die Gemeinde A. wurde zur

Übernahme der Verfahrenskosten von Fr. 570.‑ sowie zur Leistung

einer Partei­entschädigung von Fr. 800.‑ an den Rekurrenten

verpflichtet.

III. Mit Beschwerde vom 21. Januar 2000

beantragte die Gemeinde A. dem Verwal­tungsgericht, den Rekursentscheid

des Bezirksrats K. aufzuheben und den Beschluss des Ge­meinderats vom 26.

April 1999 zu bestätigen, unter Kosten‑ und Entschädigungsfolgen zulasten

des Beschwerdegegners. Der Bezirksrat K. ersuchte am 27. Januar 2000 um Ab­wei­sung

der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte am 24. Februar 2000 D. E.,

der zu­dem die Zusprechung einer Parteientschädigung ver­langte.

Der

Einzelrichter zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG)

sachlich und funktionell zuständig, wobei angesichts des Streitwerts von unter

Fr. 20'000.‑ (vgl. dazu E. 2) der Einzelrichter

entscheidberufen ist (§ 38 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde A. ist nach

§ 21 lit. b in Verbindung mit § 70 VRG zur Be­schwer­de

legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf die Beschwerde ein­zutreten.

2.

Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember

1998.

enthält Positionen für Leistun­gen der Gemeinde sowie Dritter; die

einzelnen Positionen stehen alle im Zusammenhang mit der Erstellung des am

3.

November 1988 baurechtlich bewilligten Mehrfamilienhauses, das der

Beschwerdegegner am 22. Mai 1998 von der Konkursmasse der I. Immobilien AG

erworben hat. Es handelt sich aber um Positionen verschiedener Art: vorab um

Gebüh­ren für Bewilligungen und andere amtliche Handlungen (Baubewilligung

Fr. 2'000.‑; Bau­frei­gabe Fr. 100.‑;

Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑; Feuerungsbewilligung

Fr. 250.‑; Wär­medämmungsbewilligung Fr. 100.‑; Amtliche

Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Bau­polizei Fr. 761.50;

Administrativer Aufwand Fr. 500.‑; alles sogenannte Verwaltungs­gebüh­ren),

sodann um verschiedene Benützungsgebühren (für Wasseranschluss Fr. 1'800.‑

+ Fr. 117.‑, Kanalisationsanschluss Fr. 21'504.‑ +

Fr. 1'397.75 und Bauwasserbezug Fr. 3'120.‑ + Fr. 62.40),

schliesslich um die Weiterverrechnung von Leistungen Dritter

(Luftschutzarbeiten Fr. 1'960.‑; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15

und Fr. 1'751.‑; baupolizei­lich bedingte Arbeiten

Fr. 6'250.90).

Im Streit liegt dabei lediglich noch der aus

der Gesamtforderung von Fr. 49'235.30 stammende Saldo von

Fr. 12'235.30; das von der I. Immobilien AG am 31. Oktober 1999

geleistete Baudepot von Fr. 37'000.‑ verbleibt unbestrittenermassen

der Beschwerde­führe­rin. Das hängt damit zusammen, dass die einzelnen

Postionen der Schlussabrechnung we­der dem Grundsatz noch ihrer Höhe nach

bestritten sind. Streitig ist einzig, ob Schuld­ner dieser an sich

ausgewiesenen Forderungen der Beschwerdeführerin der Beschwerde­gegner oder die

frühere Eigentümerin des Mehrfamilienhauses ‑ die I. Immobilien

AG bzw. deren Konkursmasse ‑ ist. Dabei ist zu beachten, dass sich

der betragsmässig allein streitige Sal­do prozessual nicht bestimmten

Positionen der Schlussabrechnung zurechnen lässt; es kann diesbezüglich auf die

zutreffende Erwägung I des Bezirksrats verwiesen werden. Zu beach­ten ist

ferner, dass hinsichtlich der inhaltlich einzig streitigen Frage der Schuld­nerschaft

für die einzelnen Positionen allenfalls unterschiedliche Grundsätze mass­gebend

sind.

Bezüglich der einzelnen Positionen ist zu

prüfen, ob die Leistungspflicht des Schuld­ners (des Eigentümers der

Liegenschaft) vor dem Eigentumswechsel am 22. Mai 1998 entstanden ist und,

bejahendenfalls, ob der frühere Eigentümer trotz der Handände­rung Schuldner

dieser Forderungen geblieben sei. Trifft dies zu, ist die Beschwerde abzu­weisen.

Handelt es sich jedoch um Verpflichtungen, die erst nach dem Eigentumsübergang

entstanden sind, hat die Gemeinde den Beschwerdegegner zu Recht als Schuldner

belangt; Gleiches gilt, soweit früher entstandene Verpflichtungen auf den

Beschwerdegegner über­gegangen sind. Da es sich durchwegs um

öffentlichrechtliche Forderungen handelt, beur­teilen sich beide Fragen ‑ betreffend

den Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung wie auch jene betreffend die

Schuldnerschaft nach dem Eigentumswechsel ‑ nach öffentlichem Recht

(vgl. zur zweiten Frage Max Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungs­rechtsprechung,

Basel und Frankfurt am Main, Band I, 6. A. 1986 und Ergänzungsband

1990, je Nr. 30 B II c und d). Dem öffentlichen Recht zuzurechnen

sind allerdings auch ge­wisse dem Privatrecht entstammende allgemeine

Rechtsgrundsätze (Ulrich Häfe­lin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen

Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 142 ff.). Fer­ner können

bei der Auslegung einschlägiger öffentlichrechtlicher Normen sowie dort, wo

solche fehlen, obligationenrechtliche Bestimmungen hilfsweise herangezo­gen

werden (Häfelin/Müller, Rz. 245 ff.).

In tatsächlicher Hinsicht ist die

Sachdarstellung des Rekurrenten und heutigen Be­schwerdegegners, wonach im

Zeitpunkt der Handänderung am 22. Mai 1998 das Mehrfa­milienhaus weitgehend

erstellt war und nur noch die Nebenräume im Untergeschoss voll­endet werden

mussten, seitens der beschwerdeführenden Gemeinde im Wesentlichen unbe­stritten

geblieben; davon weicht die Sachdarstellung der Gemeinde lediglich insofern ab,

als auch die Umgebungsarbeiten nach der Handänderung vollendet worden sind;

ferner waren laut Schlusskontrolle vom 30. November 1998 noch eine

Belüftungsanlage im Luft­schutzkeller sowie ein Wasserzähler einzubauen.

3.

a) Die Pflicht zur Leistung der Kanalisationsanschlussgebühr

ist gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung der Gemeinde A. über

Gebühren an Abwasseranla­gen vom 24. April 1987 (AbwGebV) mit dem Anschluss an

die öffentliche Kanalisation (Einspitz) ent­standen. Der Bezirksrat ist davon

ausgegangen, dass dieser Anschluss vor dem Eigen­tums­wechsel im Mai 1998

erfolgt ist, was von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Laut

Art. 9 Abs. 3 AbwGebV bleibt Schuldner der Anschlussgebühr der

Eigentümer im Zeitpunkt der Entstehung der Leistungspflicht, sofern die

Gemeinde nicht ausdrücklich einer Schuldübernahme zugestimmt hat. Der

Bezirksrat hat erwogen, dass der heutige Be­schwerdegegner eine solche

Schuldübernahme mit befreiender Wirkung der Be­schwerde­führerin angezeigt habe

(Art. 176 Abs. 2 OR), sei weder behauptet noch akten­kun­dig. Die

Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was diese zutreffende Erwägung ent­kräf­ten

würde. Es ist daher mit dem Bezirksrat davon auszugehen, dass eine externe

Schuld­übernahme nicht stattgefunden bzw. die Beschwerdeführerin einer solchen

Schuld­übernahme nicht im Sinn von Art. 9 Abs. 3 AbwGebV zugestimmt

hat.

b) Das Reglement über die Abgabe von Wasser

durch die Wasserversorgung A. vom 13. Dezember 1963 (WasserabgabeR)

enthält keine Bestimmung, welche die Ent­ste­hung der Pflicht zur Leistung der Wasseranschlussgebühr

ausdrücklich regeln wür­de. Der Bezirksrat hat erwogen, das anstaltsrechtliche

Verhältnis werde mit der Durch­führung der der Lieferung des Wassers

vorangehenden Druckproben begründet, was hier offenkundig vor dem

Eigentumswechsel geschehen sei. Nach der Praxis des Bundes­ge­richts und des

Ver­waltungsgerichts mit Bezug auf Kanalisationsanschlussgebühren trifft die

Gebühren­pflicht grundsätzlich jene Person, die im Zeitpunkt der Entstehung der

Ge­bührenpflicht, d.h. im Zeitpunkt des Anschlusses, Grundeigentümer war;

erfolgt die Ver­anlagung und Rechnungsstellung erst nach einer Handänderung,

darf der neue Eigentümer nur belangt werden, wenn hierfür eine klare

gesetzliche Grundlage besteht (BGE 103 Ia 26 E. 2; 102 Ia 69 E. 3; 98

Ia 175; RB 1978 Nr. 115 = ZBl 80/1979, S. 68; RB 1968 Nr. 60 =

ZBl 70/1969, S. 292; RDAF 50/1994, S. 77; vgl. die Kritik an dieser

Praxis bei Imbo­den/Rhinow, Bd. 1, Nr. 30 B II d). Diese Praxis

muss auch für die Erhebung von Was­seran­schlussgebühren mass­gebend sein

(Rhinow/Krähen­mann, Nr. 110 B VII). Mangels aus­drücklicher gesetz­li­cher

Grund­lage ist daher hier keine Abgabesukzession auf den Be­schwer­degegner

erfolgt.

c) Der Bezirksrat hat erwogen, der heutige

Beschwerdegegner sei auch bezüglich der in Rechnung gestellten Bauwassergebühr

nicht Schuldner der verlangten Leistung. Das Bauwasser werde nach Art. 7

Ziff. 1 WasserabgabeR auf Rechnung des "Bauherrn" gelie­fert,

als welcher der heutige Beschwerdegegner nicht gelten könne, sei doch die

Liegen­schaft im Zeitpunkt des Eigentumswechsels bereits vermietet gewesen.

Dieser Beurteilung ist beizupflichten. Zum einen entsteht die Gebührenforderung

nach der Praxis des Verwal­tungsgerichts frühestens mit der Lieferung des

Wassers, jedenfalls aber im Zeitpunkt der Bezugsbewilligung (VGr, 27. November

1997, VB.97.00494). Zum andern muss auch be­züglich dieser Gebühr gelten, dass

eine Abgabesukzession an den heutigen Beschwerde­gegner mangels ausdrücklicher

gesetzlicher Grundlage nicht erfolgt ist.

d) Die Pflicht zur Zahlung von Verwaltungsgebühren

entsteht mit der Vornahme der entsprechenden amtlichen Handlungen. Für deren

Bemessung ist, soweit nicht beson­dere Vorschriften bestehen, die kantonale

Verordnung über die Gebühren der Gemeinde­behörden vom 8. Dezember 1966

(GemeindegebührenV) massgebend. Hinsichtlich der hier in Rechnung erstellten

Verwaltungsgebühren (Baubewilligung Fr. 2'000.‑; Baufreigabe

Fr. 100.‑; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‑;

Feuerungsbewilligung Fr. 250.‑; Wärme­däm­mungsbewilligung

Fr. 100.‑; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung

Baupolizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‑) ist

aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die entsprechenden amtlichen

Verrichtungen vor dem Eigentumswechsel im Mai 1998 stattgefunden haben; die

Beschwerdeführerin behauptet jedenfalls nichts Gegenteiliges. Es fragt sich, ob

die Gebührenpflicht mit der Handänderung an der Liegenschaft auf den neu­en

Eigentümer, den Beschwerdegegner, übergegangen sei. Das ist zu verneinen. Es

besteht kein Grund, bezüglich der Verwaltungsgebühren von einer anderen

Betrachtungs­weise als bei den Benutzungsgebühren (vgl. vorstehend E. 3a‑c)

auszugehen.

e) Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember

1998.

enthält sodann wie erwähnt ver­schiedene Positionen, mit denen Leistungen

Dritter weiterverrechnet werden (Luftschutz­arbeiten Fr. 1'960.‑;

Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‑; baupolizeilich

bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90). Auch hierbei handelt es sich um

öffentlichrechtliche Forderungen, soweit ihre Weiterverrechnung an den

Grundeigentümer in Frage steht (bezüglich Haus­zu­leitungen für Kanalisation

und Wasser, deren Erstellung durch das Werk, jedoch auf Kos­ten des

Grundeigentümers erfolgt: vgl. Art. 43 Abs. 2 der

Kanalisationsverordnung vom 23. Februar 1988 bzw. Art. 14 und 16

WasserabgabeR). In analoger Anwendung von Art. 372 Abs. 1 OR werden

solche Vergütungen mit der Vollendung der Arbeit bzw. Ab­lieferung des Werks

fällig. Dass diese Forderungen erst nach Fertigerstellung der ganzen Baute

entstanden seien (Beschwerdeschrift S. 3), trifft nicht zu.

Mit Bezug auf derartige Forderungen der

Gemeinde gegenüber dem Grundeigentü­mer ist eine privative Schuldübernahme durch

den neuen Eigentümer nach den Regeln von Art. 176 f. OR nicht von

vornherein auszuschliessen. Hieraus kann jedoch die Beschwerde­führerin nichts

zu ihren Gunsten ableiten. Sie beruft sich in diesem Zusammenhang auf Zif­fer 3

Abs. 2 des Kaufvertrags vom 22. Mai 1998, wonach dem Käufer der noch nicht

fertiggestellte Zustand des Gebäudes bekannt ist und er alle mit der

Fertigstellung der Bau­te entstehenden Kosten zu tragen habe. Darin kann jedoch

bezüglich der hier streitigen Kos­ten höchstens eine interne Schuldübernahme

zwischen Verkäufer und Käufer erblickt werden. Wie der Bezirksrat K.

zutreffend ausgeführt hat, ist nicht dargetan, dass zwi­schen dem

Beschwerdegegner als Übernehmer und der Beschwerdeführerin als Gläubi­ge­rin

eine entsprechende Übereinkunft erzielt worden ist. Weil der Beschwerdegegner

ge­gen­über der Beschwerdeführerin jedenfalls keine Offerte im Sinn von

Art. 176 Abs. 2 OR un­terbreitet hat, kann eine Annahme im Sinn von

Art. 176 Abs. 3 OR seitens der Be­schwer­de­führerin von vornherein

nicht erfolgt sein; es ist daher in diesem Zusammenhang auch un­erheblich, dass

die Beschwerdeführerin vom Beschwerdegegner Erfüllung der For­derung verlangt

hat.

4.

Aufgrund dieser Erwägungen ist die

Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ei­ne

Parteientschädigung steht ihr als unterliegender Partei von vornherein nicht

zu; hin­ge­gen ist sie zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine

solche Entschädi­gung im angemessenen Umfang von Fr. ......‑ zu

leisten.

Demgemäss

entscheidet der Einzelrichter:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...