Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00040

Standard Suche

|

Erweiterte Suche

|

Hilfe

Druckansicht

Geschäftsnummer:

VB.2000.00040

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 10.05.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Mieterlegitimation: Analog zu Mietern von Nachbarliegenschaften (vgl. RB 1981 Nr. 13) sind grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zu Rekurs und Beschwerde zuzulassen, sofern sie vom Bauvorhaben unmittelbar betroffen sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Auswirkungen des Bauvorhabens selbst unmittelbar betroffen werden, oder ob sie aufgrund einer bewilligten Nutzungsänderung die Kündigung des Mitverhältnis zu gewärtigen hätten. Im letztgenannten Fall stehen den Mietern nach einer Kündigung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung, und ein zusätzlicher Schutz durch das Baurecht ist nicht gegeben; diesfalls ist den Mietern die Rechtsmittellegitimation abzusprechen (E. 2b).

Stichworte:

BETROFFENHEIT

LEGITIMATION

MIETERLEGITIMATION

PRIVATRECHT

RECHTSMITTELLEGITIMATION

Rechtsnormen:

Art. 103 lit. a OG

§ 317 PBG

§ 338a Abs. I PBG

Publikationen:

RB 2000 Nr. 10

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der Stiftung

"Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die

teilweise Nutzungs­änderung der Räume im Erd‑ und 1. Obergeschoss

(Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­räumen) des Wohn‑ und Geschäfts­hauses

Assek.Nr. ...1 auf dem Grundstück Kat.Nr. ..2 an der K.-Strasse ..3

in Zürich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung für die Umnutzung des Dach­geschosses

(Büro anstel­le von vier Zimmern und Küche) wurde verweigert.

Erwägungen

II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts

am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die

Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die Nutzungsänderungen

im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren.

Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom

17.

Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur Begründung

erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien

grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schäftsräumen in von baulichen

Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch

das Bauvorhaben unmittelbar betroffen würden. Dabei sei jedoch zu

unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die

Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten

Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen würden, oder aber ob sie aufgrund der

bewilligten Nut­zungsänderung die Kündigung des Mietverhältnisses zu gewärtigen

hätten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene

Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses

geben werde, doch stünden dem Mieter nach einer Kün­digung die Instrumente des

Mietrechts zur Verfügung. Ein zusätz­licher Schutz durch das Baurecht

rechtfertige sich in derartigen Fällen nicht.

III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte

A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der

Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache

zur materiellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten‑

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt

Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin

stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation

nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie

ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,

in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die

Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­führers

nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den

Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten

und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel

nicht eingetreten (Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98).

2.

a) Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.

Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid

vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten

Grundsätze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Anzufügen ist, dass wie für jede

Prozessvoraussetzung auch für die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von

Amtes we­gen geprüft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die Prüfung von Amtes

wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstände

darzulegen, welche seine Legitima­tion begründen (RB 1989 Nr. 10;

François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und

Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die

Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der

ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965,

S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In

einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern

das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite

gerichtliche Instanz ent­scheidet, können neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2

VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung

notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn,

ursprünglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­träglich

vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52

N. 13).

b) Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur

Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im übrigen auch

den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hängt die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits

eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück bestehe und

ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen

Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen

(tatsächlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980

Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes

vom 16. Dezember 1943 (OG) übereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a

und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen

bestätigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9).

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben

dem benachbarten Grund­eigentümer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf

einem benachbarten Grund­stück in legitimationsbegründender Weise berührt sein,

sofern sein zivilrechtliches Ver­hält­nis geeignet ist, den Zusammenhang

zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks und der besonderen Betroffenheit

des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung

er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in

Nach­barlie­gen­schaften. In jenen Fällen sind die Interessen von

Mietern und Eigentümern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf

jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter

angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich

im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters

gegenüber, sofern letzterer gleichzeitig Grundeigentümer und Bewilligungsnehmer

ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch

das Bau­polizeirecht geschützte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher

seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schützen bzw. verbessern will. Im

letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf

zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwürdiges Inter­es­se"

im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an

der Aufhebung der Baube­willigung. Einem Rechtsmittelkläger fehlt das

Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn

ihm eine andere Rechtsschutz­möglichkeit offensteht, die von der Sache selber

her näher liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit

welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212

E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253).

c) Ob der Beschwerdeführer seine Rekurslegitimation

hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden Ausführungen

(vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu

entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu

überprüfen, ob die Einwendungen des Beschwerdeführers überhaupt geeig­net sein

kön­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b).

aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die

Baurekurskommission I liess der heutige Beschwerdeführer zur Legitimation

vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen

Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung würden im Erdgeschoss, wo er

seit Jahrzehnten wohne, Ausstellungsräume bewilligt. Von dieser Nut­zungsänderung

sei er unmittelbar berührt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren

die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte Zuführung der Räume im 1. Ober­ge­schoss

zu einer Nichtwohnnutzung nachträglich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion

sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu

Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils,

welcher heute annä­hernd 50% betrage. Dadurch werde der Beschwerdeführer in

seinen Interessen unmittelbar berührt. In seiner Stellung als Mieter sei er von

der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das

Gebäude verliere durch die bewilligte Nutzungsände­rung seinen teilweise noch

vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die Wohnqualität des

Rekurrenten erheblich geschmälert werde. Das Mietverhältnis sei unge­kündigt.

Das Ver­waltungsgericht habe in einem kürzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation

eines land­wirtschaftlichen Pächters bejaht, der gegen den Erlass eines

Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde

geführt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des

Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhältnis aufgelöst und

der Pächter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben müsse. Diese Argumentation

treffe auch im vorliegenden Fall zu.

Vor Verwaltungsgericht brachte der Beschwerdeführer zur Frage

der Legitimation zusätz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und

private Beschwerdegegnerin die Kün­digung des Mietverhältnisses ausgesprochen.

Diese Kündigung sei als missbräuchlich angefochten worden. Es könne davon

ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer mit seiner Anfechtung Erfolg haben

werde. Der Beschwerdeführer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen

Erdgeschoss zweifellos ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die

angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der Räumlichkeiten

zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterführen könne. Doch auch

wenn er die Räume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nützen könne, habe er

ein schutz­würdiges Bedürfnis, dass das streitbetroffene Gebäude durch die

ungerechtfertigterweise be­wil­ligten Nutzungsänderungen nicht seinen teilweise

noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch würde

nämlich auch die Wohnqualität des Be­schwer­deführers erheblich geschmälert.

bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift

zeigen, dass der Beschwer­deführer nicht vom Baupolizeirecht geregelte

Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache

geht es ihm um sein privatrechtliches Verhältnis zum Vermieter, um seine

mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsänderung

das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsände­rung kann

nicht realisiert werden, solange das Mietverhältnis andauert. Eine Beeinträchti­gung

des Beschwerdeführers ist durch diese Nutzungsänderung daher ausge­schlossen.

Dies trifft an sich auch auf die Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss zu.

Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins

1.

Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass

die Nutzungsänderung im Erdgeschoss und im 1. Ober­geschoss nur

gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht

verwirklicht werden kann, solange das Mietverhältnis des Beschwerdeführers

andau­ert und er demgemäss auch keine dadurch verursachten Beeinträchtigungen

erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die Umnutzung des

1.

Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsräumen separat und damit während

der Mietdauer des Beschwerdefüh­rers reali­siert werden kann, so hat dies

keinerlei baupolizeilich relevanten Beeinträchtigun­gen zur Folge. Wohl bringt

der Beschwerdeführer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass

das Gebäude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen

Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine Wohnqualität nicht erheb­lich

ge­schmälert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht

geeignet, die Le­gi­timation des Beschwerdeführers zur Baueinsprache zu

begründen. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin

seit mehr als 21 Jahren, zu Bürozwecken genutzt. Ge­mäss den Angaben des

Beschwerdeführers in seiner Rekursschrift dienen die Bü­ros heute einer

Werbeagentur und einem Architektur­büro. Wenn diese Büroräume neu als

Kunst-Ausstellungsräume genutzt werden, ändert dies am "Charakter als Wohn­haus"

über­haupt nichts, da keine Wohnräume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch

der Ein­wand, die Wohnqualität werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmälert,

als von vornherein unbegründet.

Es ist nicht Aufgabe des öffentlichen Rechts, dem

Beschwerdeführer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen Ansprüche bzw.

Interessen zu ermöglichen (§ 317 PBG). Der Beschwerdeführer verweist in

diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid

des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich)

gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei übersieht er jedoch, dass die Zufahrt

als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der

Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mäss ist auch im

Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich

gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts

gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des

Pächters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land

betrifft. Das Bundesgericht hat dem Pächter die Legitimation zur

staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die

Pachterstreckung durch den Richter grundsätzlich aus­schliesst bzw. direkt

beeinträchtigt.

Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht

auf den Rekurs des Be­schwerdeführers nicht eingetreten. Damit erweist sich die

Beschwerde insgesamt als unbe­gründet und ist demnach abzuweisen.

3.

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...