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Entscheid

VB.2000.00064

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00064

8. November 2000Deutsch16 min

(URT.2000.5903)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Mit einem Kreisschreiben vom 15. November 1995 wies

die Direktion des Innern (heute Direktion der Justiz und des Innern, im

Folgenden JI) die öffentlichrechtlichen Kör­perschaften des Kantons Zürich an,

ihre Liegenschaften im Finanzvermögen neu zu bewer­ten und die Ergebnisse

zusammen mit den Bewertungsblättern der JI zur Genehmigung einzureichen. Die in

der Folge von der Politischen Gemeinde X eingereichten Neubewer­tungen ihrer

Liegenschaften im Finanzvermögen genehmigte die JI am 26. No­vem­ber 1996

mit Änderungen.

Erwägungen

II. Gegen diese Verfügung erhob die Politische Gemeinde X am

16.

De­zember 1996 Rekurs an den Regierungsrat, der das Rechtsmittel am

22.

Dezember 1999 abwies.

III. Gegen den Rekursentscheid liess die Politische Gemeinde X

am 14. Feb­ruar 2000 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem

Hauptantrag, den ange­fochtenen Entscheid aufzuheben und die Bewertung der

städtischen Liegenschaf­ten im Finanzvermögen gemäss Beschluss des Stadtrats

vom 29. April 1996 zu bestätigen. Der Beschwerde sei überdies die

aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 20. April 2000 auf

Beschwerdeantwort; der Regierungsrat liess sich nicht vernehmen.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959 (VRG) aufschiebende

Wirkung zu, soweit mit der angefochtenen Anordnung nicht etwas anderes bestimmt

wurde. Das trifft hier nicht zu, und der Antrag auf Einräumung der

aufschiebenden Wirkung stösst damit ins Leere.

2.

Der Rekursentscheid des Regierungsrats vom

22.

Dezember 1999 stellt eine ge­mäss § 41 VRG (in der Fassung vom

8.

Juni 1997) im Grundsatz mit Beschwerde anfecht­bare Anordnung dar; ein

Ausnahmetatbestand im Sinn von §§ 42 f. VRG liegt nicht vor. Daran

ändert nichts, dass der Rekursentscheid eine Verfügung der JI betrifft, welche

diese gestützt auf ihre Aufsichtsbefugnis gemäss § 148 des

Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) getroffen hat. Jedenfalls

dann, wenn der Regierungsrat ein aufsichtsrechtli­ches Einschreiten einer

unteren Behörde bestätigt oder selber aufsichtsrechtlich einge­schritten ist,

kann das Verwaltungsgericht solche Anordnungen des Regierungsrats über­prüfen;

etwas anderes gilt nach der bisherigen Praxis nur, wenn der Regierungsrat von

sei­nem Aufsichtsrecht in Gemeindeangelegenheiten keinen Gebrauch gemacht hat

(RB 1961 Nr. 19 = ZR 60/1961 Nr. 103; vgl. auch VGr,

2.

Oktober 1984, ZBl 86/1985, S. 82 ff. betr. die

aufsichtsrechtliche Aufhebung von Verkehrslenkungsmassnahmen; Al­fred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 17; Tobias Jaag, Die

Gemeindeaufsicht im Kanton Zürich, ZBl 94/1993, S. 553; Hans Rudolf

Thalmann, Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, 3. A.,

Wädenswil 2000, § 149 N. 4). Mit dem Regierungsrat ist auch da­von

auszugehen, dass die aufsichtsrechtlich angeordnete Neubewertung einzelner

Liegen­schaften des Fi­nanz­vermögens Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens sein

kann. Zwar sind verwal­tungs­interne Weisungen, auch wenn sie ebenso wie

Verfügungen hoheitlich, einseitig, ver­bindlich und erzwingbar sind, mangels

Verfügungsqualität (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen

Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 695) im Allgemei­nen

nicht anfechtbar; indessen gilt der diesem Konzept zugrundeliegende

Rechtsgedanke, dass das untergeordnete Organ nicht gegen das übergeordnete soll

rekur­rieren können, im Gemeinderecht nicht, und muss deshalb der Gemeinde die

Anfechtung aufsichtsrechtlicher Weisungen grundsätzlich möglich sein (Thalmann,

Vorb. § 141-150 N. 7.5.; Jaag, S. 553).

3.

a) Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b

VRG ist eine Gemeinde zur Be­schwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr

vertretenen schutzwürdigen Interessen". Diese Umschreibung der

Gemeindelegitimation gilt auch für die Anfechtung aufsichts­rechtlicher

Massnahmen, soweit sich diese nicht gegen einen Beschluss der Gemeinde oder des

Gemeindeparlaments richten, in welchem Fall auch im Rechtsmittelverfahren die

weit gefasste Berechtigung von § 151 GemeindeG gilt (Simon Andreas

Trippel, Gemeindebe­schwer­de und Gemeinderekurs im Kanton Zürich,

Zürich 1988, S. 103 ff.; Jaag, S. 554; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 21 N. 61).

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in

der bisherigen Fas­sung anerkennt die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der

Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres

kommunalen Rechts wehrt, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder

Verwaltungsvermögen geltend macht und wenn sie wie eine Privatperson betroffen

ist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 62 mit Hinweisen). Diese

Rechtsprechung liegt auch der neuen Bestimmung von § 21 lit. b VRG

zugrunde (RB 1998 Nr. 14; Kölz/Boss­hart/Röhl, § 21 N. 70).

Indem aber § 21 lit. b VRG die Gemeinde zur rekursweisen Wah­rung der

von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen berechtigt, verdeutlicht die neue

Bestimmung einen Ansatz, der in der bisherigen Praxis bereits angelegt, aber

nicht durch­gehend entwickelt war: So lässt sich die Befugnis der Gemeinde, die

Bewilligung für ein Bauvorhaben in der Nachbargemeinde anzufechten, das einen

von ihr geplanten Aussichts­punkt beeinträchtigt (RB 1993 Nr. 1; vgl.

Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 68), keiner der vor­stehend genannten

Kategorien zuordnen, sondern lässt sich darüber hinausgehend nur mit der

Wahrnehmung schutzwürdiger kommunaler Interessen begründen. Damit ist die von der

Lehre seit langem geforderte Ausweitung der Gemeindelegitimation (Alfred Kölz,

Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

Zürich 1978, § 21 N. 79) mindestens punktuell bereits durch die

Rechtsprechung zu § 21 VRG in der bisheri­gen Fassung erfolgt. Im Lichte

dieser Rechtsprechung lässt sich mit dem Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber

keine Erweiterung der Gemeindelegitimation angestrebt habe (Kölz/

Bosshart/Röhl, § 21 N. 70), keine einschränkende Auslegung von

§ 21 lit. b VRG rechtfer­tigen; dies gilt um so mehr, als die neue

Fassung des Gesetzes wörtlich der von Alfred Kölz (§ 21 N. 79 am

Ende) als Ausweitung der Gemeindelegitimation vorgeschlagenen Umschreibung

entspricht. In Übereinstimmung mit dieser Auffassung hat das Verwal­tungs­­gericht

in RB 1998 Nr. 13 die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer

Betrof­fen­heit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen

oder erfüllen muss, oder wenn sich die angefochtene Verfügung auf einen grossen

Teil der Einwohnerschaft auswirkt. Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung

zu Art. 103 lit. a des Bundesrechts­pflegegesetzes vom

16.

Dezember 1943 (OG) anerkennt die Legitimation eines Gemein­wesens zur

Verwaltungsgerichtsbeschwerde, wenn es durch die angefochtene Verfügung nicht

nur in seinen hoheitlichen Befugnissen berührt wird, sondern auch ein schutzwür­diges

eigenes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids

hat (BGE 124 II 293 E. 3b, 123 II 371 E. 2c, 123 II 542 E. 2d,

je mit Hinweisen; Peter Karlen, in: Thomas Geiser/Peter Münch, Prozessieren vor

Bundesgericht, 2. A., Basel u. Frankfurt a.M. 1998, Rz. 3.46). Kein schutzwürdiges Interesses ist dann gegeben, wenn die Gemein­de

nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es

ihr ein­zig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht

(RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a aa).

Wie für jede Prozessvoraussetzung muss auch für die

Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden, ob sie ausgewiesen ist; die

Prüfung von Amtes wegen ent­bindet aber den Beschwerdeführer nicht von der

Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (RB 1980 Nr. 8;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29). Dies gilt auch bezüglich der

Rechtsmittelbefugnis der Gemeinde (RB 1995 Nr. 11). Die Gemeinde hat

deshalb dar­zu­legen, inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid in den

von ihr vertretenen schutz­würdigen Interessen konkret beeinträchtigt wird

(RB 1998 Nr. 14). Eine solche Dar­legung ist insbesondere dann

geboten, wenn die Beeinträchtigung solcher Interessen nicht offensichtlich ist;

in einem solchen Fall kann es nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz sein, nach

allfälligen konkreten Beeinträchtigungen zu forschen (RB 1980

Nr. 8).

b) Die beschwerdeführende Gemeinde vertritt eine von der

aufsichtsrechtlich an­ge­ordneten abweichende Bewertung ihrer Liegenschaften im

Finanzvermögen. Dabei geht es nicht um die Anwendung kommunalen, sondern

kantonalen Rechts, nämlich von § 136 Abs. 1 GemeindeG und § 16

der Verordnung über den Gemeindehaushalt vom 26. Dezem­ber 1984

(GemeindehaushaltV). Die Beschwerdeführerin kann deshalb die Beschwerde­befugnis

nicht bloss zur Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung beanspruchen, son­dern

sie muss in der Wahrnehmung von Interessen oder Aufgaben betroffen sein, die

sie als Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss.

§ 136 Abs. 1 GemeindeG, wonach das Finanzvermögen

nach kaufmännischen Grund­­sätzen zu bilanzieren ist, lässt die Absicht des

Gesetzgebers erkennen, die tatsäch­liche wirtschaftliche Lage der Gemeinde zu

zeigen (Thalmann, § 136 N. 3.1). Diese richtig darzustellen, liegt

auch im Interesse der Gemeinde. Wenn die Beschwerdeführerin vor­bringt, sie

wolle mit der von ihr verfochtenen Bewertung Überbewertungen vermeiden, damit

ihre Bilanz eine taugliche Entscheidungsgrundlage für die kommunale

Finanzpolitik abgebe, so verficht sie damit ein schützenswertes kommunales

Interesse. Dass die Bewer­tung selber nicht aufgrund (finanz)politischer

Interessen erfolgen soll (Thalmann, § 136 N. 3.3), sondern durch das

kantonale Recht weitgehend vorbestimmt ist (Hanspeter M. Sigg,­ Der eigene und

übertragene Wirkungsbereich der Gemeinde im Kanton Zürich, Zü­rich 1964,

S. 53; vgl. auch Pius Glaus, Konzeption der Gemeindeautonomie mit

besonderer Darstellung der Autonomie der sanktgallischen Gemeinde,

Zürich 1984, S. 142 f.), ändert daran nichts. Auf die Beschwerde

ist deshalb einzutreten.

4.

Gemäss § 136 GemeindeG wird das Finanzvermögen nach

kaufmännischen Grund­sätzen bilanziert. Diese Bestimmung wird durch die

Gemeindehaushaltverordnung näher ausgeführt, und zwar bezüglich der

Liegenschaften wie folgt (§ 16 Abs. 1):

"d) überbaute Liegenschaften:

grundsätzlich zum Verkehrswert nach der Formel:

einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert, geteilt durch 4;

Neuerwerbungen:

- Kaufpreis;

Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert,

wobei der Bilanz­wert den neu zu ermittelnden Verkehrswert nicht übersteigen

darf;

e) nicht überbaute Liegenschaften:

- grundsätzlich zum Verkehrswert;

Neuerwerbungen:

- Kaufpreis; lit. d al. 3 ist

sinngemäss anwendbar."

Gemäss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV erfolgt eine

generelle Neubewertung der Liegenschaften nach Weisungen der Direktion des

Innern (heute JI) nach jeweils längstens zehn Jahren. Mit dem "Kreisschreiben

der Direktion des Innern über die generelle Neube­wertung der Liegenschaften

des Finanzvermögens per 1.1.1996" vom 15. November 1995 wurden solche

Weisungen erteilt, wobei unter der Überschrift "3. Begriffe /

Definitionen" festgehalten wird:

"Handelswert Aktueller

Preis pro m2, zu dem am selben Ort oder an vergleichbarer Lage gehandelt wurde.

Bei

Fehlen eines aktuellen Preises gilt in der Regel der Landpreis gemäss Zürcher

Steuerbuch I A, Nr. 22/20, Anhang 1, Ziffer 8, 10

oder 11.

Landwert Fläche

in m2 x Handelswert pro m2 zu 75 %.

Bauwert Letztbekannter

Basiswert 1939 x Teuerungsfaktor 1995 (840 %).

Realwert Landwert

+ Bauwert.

Ertragswert Kapitalisierter

efferktiver Mietertrag (ohne Neben­kosten) oder kapitalisierter ortsüblicher

Mietertrag (ohne Nebenkosten).

Der

Kapitalisierungsprozentsatz beträgt bei

-

Wohnhäusern ............................................... 6 %

-

Geschäftshäusern ......................................... 8 %

-

Hotels und Restaurationsbetrieben ............. 10 %

Kapitalisieren Beispiele:

Effekt. Mietertrag x 100 %

Kapitalisierungsprozentsatz

Baurechtszins

x 100 %

Kapitalisierungsprozentsatz

Verkehrswert 1

x Realwert + 3 x Ertragswert"

(Formelwert) 4

a) Im Rekursentscheid hat der Regierungsrat festgehalten, es

gehe bei der Bewer­tung nach den dargestellten Grundsätzen um eine summarische

Aufzeichnung der Ver­mö­genslage der betreffenden Gemeinde und nicht darum, den

genauen Verkehrswert jeder einzelnen Liegenschaft zu ermitteln. Eine

individuelle Schätzung jedes einzelnen Objekts könnte nur durch eine

sachkundige Person und durch Augenschein erfolgen, was wenig praktikabel wäre

und die Möglichkeiten einer Gemeindeadministration sprengen würde. Um dem Zweck

der periodischen Neuschätzung zu genügen, nämlich der Schaffung von Transparenz

über die Vermögenslage der öffentlichrechtlichen Körperschaften bzw. der

korrekten Bewirtschaftung des Finanzvermögens, bedürfe es nicht der

Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Liegenschaften bezüglich Infrastruktur,

Lagequalität, Altlasten und dergleichen. Die Bewertung der Liegenschaften habe

deshalb gemäss § 16 GemeindehaushaltV zu erfolgen; das stehe in

Übereinstimmung mit § 136 GemeindeG, wonach die Bilanzierung nach

kaufmännischen Gundsätzen zu erfolgen habe. Sodann sei zulässigerweise

grundsätzlich auf die Landwerte gemäss Zürcher Steuerbuch abgestellt worden,

wobei bei Liegenschaften in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

50.

%, sonst 100 % des ermittelten Wertes eingesetzt worden seien. Die

für die Ermittlung des Verkehrswerts überbauter Liegenschaften verwendete

Formelmethode sei im Hinblick auf die mit der Neubewertung angestrebte

Transparenz über das Finanzvermögen der Gemein­de hinreichend genau. Sie sei

als Ganzes auf einen unter dem Marktwert liegenden durch­schnittlichen

Schätzungswert ausgerichtet und trage der Altersentwertung genügend Rech­nung,

da Zustand und Alter einer Liegenschaft sich in der Regel direkt auf den

Mietertrag auswirkten, der in der Formal dreifach gewichtet werde. Die

Vorinstanz habe ihre Korrek­turen an der Bewertung durch die Gemeinde in

Übereinstimmung mit diesen Grundsätzen vorgenommen (was für die entsprechenden

Liegenschaften im Einzelnen dargelegt wird). Die Gemeinde mache sodann geltend,

die Höherbewertung verschlechtere den Kosten­dec­kungsgrad, weil die

Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht auf die Mieter über­wälzt werden

könnten. Es sei jedoch gerade der Zweck der Neubewertung, das Finanz­vermögen

der Gemeinde offenzulegen; zeige die - in der Regel sehr konservativ vorge­nommene -Neu­bewertung,

dass die Gemeinde ihre Liegenschaften nur unrentabel bewirt­schaften könne,

stehe es ihr frei, diese zu veräussern. Das Abstellen auf die Landwerte ge­mäss

den "Weisungen des Regierungsrates des Kantons Zürich an die

Steuerbehörden über die Be­wertung der Liegenschaften und die Festsetzung der

Eigenmietwerte vom 10. Juni 1992" sei nicht willkürlich; wenn das

Verwaltungsgericht die so vorgenommene Landwert­er­mittlung als untauglich für

die Besteuerung der Grundeigentümer gewürdigt habe, so reich­ten die aufgrund

der für die Jahre 1986 ‑ 1990 vom Statistischen Amt in den elf Planungs­regionen

des Kantons für unbebau­tes erschlossenes Wohn­bauland ermittelten Durch­schnittspreise

gleichwohl aus, um eine transparente Bilanzierung des Finanzver­mögens der

Gemeinden zu erreichen. Schliesslich verfüge die Gemeinde bezüglich der

Bewertung ihres Finanzvermögens über keinen Autonomiebereich, der durch die um­strittenen

Korrekturen hätte verletzt werden können.

b) Die Einwände der Beschwerdeführerin richten sich nicht

direkt gegen die Be­wertung einzelner Liegenschaften, sondern gegen die von der

Beschwerdegegnerin ange­wandte Bewertungsmethode. Diese Einwände hat das

Verwaltungsgericht lediglich darauf­hin zu prüfen, ob dem Regierungsrat eine

Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG oder eine unrichtige Feststellung

des Sachverhalts im Sinn von § 51 VRG vorgeworfen werden kann. Das

Verwaltungsgericht könnte deshalb die von der Beschwerdegegnerin vorge­nom­menen

Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerde­füh­rerin

verfochtene Methode bloss für geeigneter halten würde.

aa) Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zunächst vor,

ihre Argumentation sei "nicht stimmig", wenn sie einerseits hervorhebe,

dass es bei der Bewertung des Finanz­vermögens um die summarische Aufzeichnung

der Vermögenslage gehe, und anderseits in Ziffer 8 des Rekursentscheids

sich mit der Bewertung einzelner Liegenschaften befasst habe. Sie übersieht

dabei, dass der Regierungsrat lediglich die von der Beschwerdege­gne­rin

vorgenommenen Korrekturen daraufhin überprüft hat, ob sie in Übereinstimmung

mit den in der Verordnung und im Kreisschreiben festgehaltenen

Bewertungsgrundsätzen er­fol­gten. Diese aufgrund der Rekurserhebung gebotene

Prüfung steht nicht im Widerspruch zur angestrebten summarischen Aufzeichnung

der Vermögenslage. Und dass die Bewer­tungs­korrekturen nicht den in der

Verordnung und dem Kreisschreiben festgehaltenen Grund­sätzen entsprächen,

macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Zudem lässt § 16 Abs. 1

lit. d GemeindehaushaltV, wonach die Bewertung "grundsätzlich zum

Verkehrswert nach der Formel ...." zu erfolgen habe, Abweichungen in

besonderen Fällen ohne weiteres zu.

Aus dem Umstand, dass laut Handbuch der Wirtschaftsprüfung ein

Wahlrecht zwi­schen Einzel- und Gesamtbewertung besteht, kann die

Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Methoden stehen in

Übereinstimmung mit kaufmännischen Grund­sätzen und liegen damit innerhalb des

durch § 136 GemeindeG gesetzten Spiel­raums. Diesen wahrzunehmen obliegt

kraft ihrer Weisungsbefugnis der vorgesetzten Be­hör­­de, welche davon mit

§ 16 GemeindehaushaltV Gebrauch gemacht hat. Dass sie sich für eine andere

Methode als die von der Beschwerdeführerin bevorzugte entschieden hat, ist

nicht rechtsverletzend. Aus dem selben Grund konnte die Beschwerdegegnerin in

Aus­übung ihrer Weisungsbefugnis darauf verzichten, die Bewertungsvorschriften

des Aktien­rechts für massgeblich zu erklären. Dass dies, wie die

Beschwerdeführerin geltend macht, "diskussionswürdig" sein mag,

rechtfertigt kein Eingreifen des Verwaltungsgerichts.

bb) Die Beschwerdeführerin macht erneut geltend, es sei

willkürlich, wenn die Land­­werte nach einer Methode ermittelt würden, welche

das Verwaltungsgericht als Grund­lage für die Steuereinschätzung als untauglich

gewürdigt habe; die Begründung des Regierungsrats bezeichnet sie als

"wenig stichhaltig", ohne sich allerdings mit dessen Er­wägungen im

Einzelnen auseinanderzusetzen. Wie der Regierungsrat zutreffend erkannt hat,

stellt der mit der Neubewertung des Finanzvermögens verfolgte Zweck geringere

An­forderungen an die Genauigkeit der Landwertermittlung als sie im

Steuereinschätzungs­verfahren gelten. Das Verwaltungsgericht hat im erwähnten

Entscheid SB.95.00025 vom 19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 39

[Leitsatz] = StE 1996 A 21.12 Nr. 11 = ZStP 1996, 48 ff.) die

Rechtmässigkeit der betreffenden Einschätzungen unter dem verfassungsrecht­lichen

Gesichtswinkel der Allgemeinheit und Gleichheit der Besteuerung sowie der Belas­tung

jedes Pflichtigen nach seiner wirtschaftlichen Belastungsfähigkeit geprüft, das

heisst nach Grundsätzen, die im vorliegenden Zusammenhang keine Bedeutung

haben. Die Trag­weite der Landbewertung im Rahmen der Steuereinschätzung ist

für den einzelnen Steuer­pflichtigen wesentlich weitreichender als hier bei der

Neubewertung des Finanzvermögens für eine einzelne Gemeinde, wobei anzumerken

ist, dass das Verwaltungsgericht im er­wähn­ten Entscheid den Landwert für die

Stadt X als vergleichsweise tief ge­wür­digt hat. Soweit sich die

Beschwerdeführerin gegen die Methode der Formelbewertung überhaupt wendet, ist

sie darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht diese Methode selbst im

Rahmen der Steuereinschätzung als im Interesse der Praktikabilität und der

ratio­nellen Verwaltung unvermeidbar gewürdigt hat.

cc) Die Beschwerdeführerin verweist auf den bei der

Neubewertung auf Fr. 8.- bis Fr. 10.- reduzierten Wert des

Landwirtschaftslandes, welche Werte heute nicht mehr er­reicht würden. Sie

übersieht, dass die generelle Neubewertung, die gemäss § 16 Abs. 4

GemeindehaushaltV nach jeweils längstens zehn Jahren erfolgt, naturgemäss nur

selten den aktuellen Stand des Verkehrswerts berücksichtigt. Dasselbe gilt für

den Einwand bezüglich der Liegenschaft "Z" (Kat.Nr. 01), welche

1996.

noch einen Nettoertrag von Fr. 84'192.- abgeworfen habe, heute aber

nicht mehr genutzt werde.

Was die Liegenschaft Y (Kat.Nr. 02) betrifft, so wird der

ge­mäss Formel ermittelte Wert von Fr. 1'657'438.- erheblich durch den mit

der Nutzung als Asylbewerberunterkunft erzielten Nettoertrag von

Fr. 94'248.- bestimmt. Dieses Resultat, das den Ertragswert be­rücksichtigt,

ist keineswegs "unsinnig"; sollte eine weitere Nutzung als

Asylbewerberun­terkunft nicht mehr möglich sein und auch nicht durch eine

ähnlich ein­trägliche ersetzt werden können, wird sich bei der nächsten

Neubewertung eine entspre­chen­de Korrektur ergeben.

dd) Dass die Bewertung nach den Weisungen der

Beschwerdegegnerin ein Instru­ment darstellt, das der Beschwerdeführerin

erlaubt zu beurteilen, ob sie ihr Finanzver­mö­gen "optimal"

bewirtschafte, mag mit der Beschwerdeführerin bezweifelt werden. Darauf kommt

es jedoch nicht an; es geht, wie vom Regierungsrat an anderer Stelle zutreffend

aus­geführt wurde, um die summarische Aufzeichnung der Vermögenslage der

Gemeinde und die Gewährleistung einer "korrekten", das heisst den

gesetzlichen Vorschriften genügenden Bewirtschaftung des Finanzvermögens.

Diesen Zweck vermag die Bewertung nach den Wei­sungen der Beschwerdegegnerin

hinreichend zu erfüllen. Es bleibt der Beschwerde­füh­rerin zudem unbenommen,

ihren finanzpolitischen Entscheiden eine zurückhaltendere Be­wertung zu Grunde

zu legen.

ee) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die von der

Beschwerdegegnerin an­gewandten Kapitalisierungssätze. Diese entsprechen jedoch

den im Kreisschreiben festge­haltenen Grundsätzen; eine Rechtsverletzung ist

nicht ersichtlich.

5.

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...