Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00083

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Geschäftsnummer:

VB.2000.00083

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 10.05.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.10.2000 nicht eingetreten.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

§ 240 Abs. 3 PBG sieht im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen zwei gleichwertige Varianten der Verkehrserschliessung vor, einerseits die rückwärtige Erschliessung und andererseits die Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten. Es ist daher von vornherein verfehlt, wenn Baubehörden oder Rechtsmittelinstanzen nur eine der genannten Erschliessungslösung ins Auge fassen (E. 3c).

Stichworte:

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BAUREIFE

ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)

PRÄJUDIZIERUNG

VERKEHRSERSCHLIESSUNG

Rechtsnormen:

§ 234 PBG

§ 240 Abs. III PBG

Publikationen:

RB 2000 Nr. 99

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

I. Der Gemeinderat B. erteilte der

Stiftung A. am 8. März 1999 unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von vier Ein­familienhäusern und

einem Mehrfamilienhaus sowie für einen Umbau des bestehenden Ge­bäudes

Assek.Nr. ..1a auf dem gemäss Bau‑ und Zonenordnung der

Gemeinde B. vom 10. Septem­ber 1993/16. Dezember 1994 in der

zweigeschossigen Wohnzone W2 50 gelegenen Grund­stück Kat.Nr. ..2a im

Ortsteil G.. Gegen das Bauvorhaben liess E. F. als Eigentümer des öst­lich

an die Bauparzelle angrenzenden Grund­stücks Kat.Nr. ...6 rechtzeitig an

die Baure­kurskommission IV rekurrieren, mit dem An­trag, die

Baubewilligung sei aufzuheben. Der Rekurrent liess vorab geltend machen, dass

die Er­schlies­sung des Baugebiets mangelhaft sei, weil sowohl die A.-Strasse

als auch der H.-Acker den Anforderungen der Zugangsnor­malien nicht genügten.

Zudem werde durch die vorgesehene Überbauung die erforderliche rückwärtige

Erschliessung des ganzen Ge­biets verunmöglicht.

II. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 27.

Januar 2000 gut. Sie er­wog, dass es sich bei der I.-Strasse, einer

Staatsstrasse mit innerörtlicher und regio­na­ler Verkehrsfunktion, um eine

wichtige öffentliche Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 des Pla­nungs‑

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handle. Die Strasse führe

durch überbautes Gebiet und weise bereits heute zahlreiche direkte

Grundstückerschliessungen auf. Das gelte insbesondere auch für das Grundstück

des Rekurrenten sowie für dessen Nach­barparzellen. Durch das vorgesehene

Projekt würde eine rückwärtige Erschliessung dieser Grundstücke verunmöglicht.

Das streitige Vorhaben präjudiziere daher die auf Grund der Gegebenheiten

zwingend notwendige Erstellung einer rückwärtigen Erschlies­sung bzw. ein hierfür

allenfalls erforderliches Quartierplanverfahren. Dem Baugrundstück fehle daher

die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 234 PBG. ‑ Die Baure­kurs­kom­mission IV

kam sodann zum Schluss, dass die weiteren vom Rekurrenten erhobe­nen Rügen

unbegründet seien.

III. Mit Beschwerde vom 1. März 2000 liess die

Stiftung A. als Baugesuchstel­lerin und unterlegene Rekursgegnerin dem

Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt den An­trag stellen, der Rekursentscheid

sei aufzuheben, und die Baubewilligung vom 8. März 1999 sei

wiederherzustellen. Die Baurekurskommission IV beantragte mit Eingabe vom

10./13. März 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liess

E. F. mit Beschwerde­antwort vom 4. April 2000 stellen. Beide

Parteien

verlangten fer­ner die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.

Seitens des Gemeinderats B. ist keine Stellungnahme eingegan­gen.

Die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die

Sachverhalt

Erwägungen der Baurekurskommission IV gemäss angefochtenem Entscheid

werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der heutige Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren nicht

nur geltend ge­macht, das Baugrundstück sei planungsrechtlich nicht baureif. Er

hat zudem verschiedene weitere Rügen erhoben. Dazu hat die

Baurekurskommission IV trotz Gutheissung des Re­kurses wegen Verletzung

von § 234 PBG in den Erwägungen des angefochtenen Ent­scheids im Einzelnen

Stellung genommen und alle diese weiteren Einwände verworfen. Diese Rügen

wurden im Beschwerdeverfahren nicht mehr aufgegriffen, obwohl der Be­schwerdegegner

das hätte tun können. Heisst die Baurekurskommission den Rekurs eines Nachbarn

nur hinsichtlich einzelner Rügen gut, die zur Bauverweigerung führen und weist

sie die übrigen Einwände ab, so kann der Nachbar in dem vom Baugesuchsteller

ange­streng­ten Beschwerdeverfahren die verworfenen Einwände erneut vorbringen

(RB 1983 Nr. 22). Da das wie gesagt nicht geschehen ist, hat sich das

Verwaltungsgericht aus­schliess­lich mit der Frage der planungsrechtlichen

Baureife zu befassen. Die übrigen Ein­wände bilden nicht mehr

Verfahrensgegenstand.

Erwägungen

2.

Gemäss § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es

erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder

durch den Gemeinderat bean­trag­te planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird. ‑ Im vorliegenden Fall ist streitig, ob das in Frage

stehende Bauvorhaben die rückwärtige Erschliessung der Parzelle des

Beschwerdegegners sowie der entlang der I.-Strasse liegenden Nachbargrund­stücke

bzw. ein nach Auffassung des Beschwerdegegners dafür erforderliches Quartier­planverfah­ren

nachteilig beeinflusse (zur negativen Präjudizierung fehlender bzw. in Än­derung

ste­hen­der planungsrechtlicher Festlegungen vgl. RB 1982 Nr. 140 = BEZ

1982.

Nr. 19).

3.

a) Zur Streitfrage hat die Baurekurskommission IV

unter Hinweis auf den Zweck eines Quartierplanverfahrens erwogen, dass das

vorgesehene Projekt eine rückwärtige Er­schliessung der Parzelle des

Beschwerdeführers und seiner Nachbargrundstücke verun­mög­lichen würde, da es

sich beim Baugrundstück um die letzte unüberbaute, eine dahinge­hen­de

Erschliessungslösung ermöglichende Parzelle handle. Die projektierte Überbauung

des streitbetroffenen Bereichs präjudiziere daher die aufgrund der

Gegebenheiten zwingend not­wendige Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung

bzw. ein hierfür allenfalls erfor­derliches Quartierplanverfahren negativ.

b) Der Beschwerdegegner möchte erreichen, dass er selber ab

seiner Parzelle nicht mehr unmittelbar seitlich in die I.-Strasse zufahren

muss. Ob es dabei ausschliesslich um die Schaffung einer § 240 Abs. 3

PBG entsprechenden Zu‑ und Ausfahrt oder vielmehr (auch) darum geht, die

Voraussetzungen für die Bewilligung allfälliger baulicher Mass­nah­men im

Strassenbereich des eigenen Grundstücks zu schaffen (vgl. dazu Schreiben des

Tief­bauamts vom 7. Juni 1995 betreffend die Verweigerung der Zustimmung

für die Er­stel­lung eines Lamellenzauns sowie Beschwerdeantwort), ist hier

ohne Bedeu­tung.

c) Es ist unbestritten, dass es sich bei der I.-Strasse um

eine wichtige öffentli­che Strasse handelt, auf die § 240 Abs. 3 PBG

grundsätzlich zur Anwendung kommt. So­wohl die Baurekurskommission IV wie

auch der Beschwerdegegner verlangen unter Hin­weis auf diese Bestimmung die

Erstellung einer rückwärtigen Erschliessung für das Grund­stück des

Beschwerdegegners und der ebenfalls unmittelbar an die I.-Strasse anstos­senden

Nach­barparzellen. Hierzu ist zu sagen, dass § 240 Abs. 3 PBG zwei

mögliche Er­schliessungs­varian­ten vorsieht, nämlich einerseits die

rückwärtige Erschliessung und an­der­seits die Zusammenfassung mehrerer

Ausfahrten. Das Verwaltungsgericht hat wieder­holt entschie­den, dass es sich

dabei um zwei gleichrangige Erschliessungslösungen handelt (VGr, 1. April

1998, VB.97.00133; VGr, 22. November 1996, VB.96.00082 + 00083; VGr, 11. Juli

1990, VB 89/0176). Daran ist festzuhalten. Es ist daher von vornherein

verfehlt, nur gerade die rückwärtige Erschliessung ins Auge zu fassen.

4.

a) Hinsichtlich der

Erschliessungssituation im Bereich der I.-Strasse im Orts­teil G. ist allgemein

festzuhalten, dass die meisten der zahlreichen, an die I.-Strasse angrenzen­den

Grundstücke unmittelbar seitlich ab dieser Strasse erschlossen wer­den.

Rückwärtige Er­schliessungen oder zusammengefasste Ein‑ bzw. Ausfahrten

sind kaum vorhanden. So­dann sind fast alle diese Parzellen überbaut. Beim

Grundstück der Be­schwerdeführerin han­delt es sich praktisch um die letzte

Baulücke. Es liegt damit offen­kun­dig ein gewach­se­nes Quartier vor. Wollte

man insgesamt rückwärtige Erschliessungen schaffen, so wären damit nicht mehr

vertretbare, übermässige bauliche Eingriffe in die vor­handene Siedlungs­struktur

erforderlich. Die Verweigerung der Baubewilligung erweist sich damit schon

unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit zum Mindesten als frag­würdig.

b) Was sodann die fünf zwischen dem Baugrundstück und der

I.-Strasse lie­genden Grundstücke anbelangt (zu denen die Parzelle des

Beschwerdegegners gehört), ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück

Kat.Nr. ...1 an die I.-Strasse wie auch an die A.-Strasse stösst, die

gemäss Baubewilligung normaliengerecht (und mit einer ver­kehrssicheren Ein­mündung

in die I.-Strasse) auszubauen ist (Dispositiv Ziffer 3.3.2 der Baubewilligung

in Verbindung mit den Erwägungen). Das nördlichste der fünf Grund­stücke

(Kat.Nr. ...8) liegt sowohl an der I.-Strasse wie auch am H.-Acker. Wie

die beiden Parzellen strassenmässig heute erschlossen werden, lässt sich den

Akten nicht klar entnehmen. Jedenfalls wäre eine Erschliessung dieser beiden

Grundstücke über die A.-Strasse bzw. den H.-Acker offen­sicht­lich ohne

grössere Probleme machbar. Damit bleiben im massgebenden Bereich einzig noch

die drei Parzellen Kat.Nrn. ...5-...7. Es wäre nun aber auch aus dieser Sicht

kaum ver­hältnismässig, die vorliegend streitige Bau­bewilligung nur deshalb zu

verweigern, um die­sen drei Parzellen eine rückwärtige Er­schlies­sung zu

verschaffen. Sodann ist zu beachten, dass hinsichtlich dieser drei Grund­stücke

eine Zusammenfassung von zwei Ein‑ bzw. Aus­fahrten in bzw. von der

I.-Strasse denkbar wäre. Eine solche Lösung würde jedenfalls wie dargelegt

§ 240 Abs. 3 PBG entsprechen. Diese Variante wäre wohl zuerst zu

prüfen, weil sie aller Wahrschein­lichkeit nach weniger Land beanspruchen

würde, als die vom Be­schwer­degegner und von der Baurekurskommission IV

verlangte rückwärtige Erschlies­sung.

c) Auch der Gemeinderat B. hat in der Rekursantwort vom

2.

August 1999 generell darauf hingewiesen, dass eine rückwärtige Erschliessung

"in diesem beinahe voll­ständig überbauten Quartier nicht mehr verlangt

werden" könne. ‑ Was sodann den Hin­weis des Re­kursgegeners auf das

Schreiben des Tiefbauamts vom 7. Juni 1995 betrifft, so ist mit der

Beschwerdeführerin festzuhalten, dass der Regierungsrat seine Praxis betreffend

die rück­wärtige Erschliessung von an Staatsstrassen anstossenden Grundstücken

allgemein gelo­ckert hat (Regierungsratsbeschluss Nr. 1048/1997, BEZ 1997

Nr. 24).

5.

a) Selbst wenn man im Sinn des Standpunkts des Beschwerdegegners

ein Teil­quartierplanverfahren für die Schaffung einer rückwärtigen

Erschliessung für die zwischen dem Baugrundstück und der I.-Strasse liegenden

drei bzw. fünf überbauten Parzellen grundsätzlich als erforderlich erachten

wollte, so würde jedenfalls ein solches Verfahren durch das streitige Vorhaben

nicht verhindert, auch wenn zuzugestehen ist, dass die Quar­tierplanbehörde

durch die Realisierung des Bauprojekts in ihrer planerischen Freiheit ein­geschränkt

würde (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Das müsste jedoch

hinge­nommen werden; denn auch die Quartierplanbehörde muss von den tatsächlich

gegebenen Verhältnissen ausgehen. Ferner ist sie an die massgebenden

quartierplanrechtlichen und raumplanerischen Grundsätze gebunden (dazu nachstehend).

b) Zwischen den auf dem Baugrundstück geplanten vier

Einfamilienhäusern und den bestehenden Bauten auf den östlich angrenzenden

Grundstücken besteht auch nach Realisierung des streitigen Vorhabens noch

genügend Raum, um eine schmale Fahrweg­verbindung im Sinn eines Zugangswegs zur

A.-Strasse bzw. zum H.-Acker zu schaf­fen. Mehr als ein Zugangsweg ist

angesichts der geringen Zahl der zu erschliessenden Wohn­einheiten nicht

erforderlich (vgl. dazu die regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

in Verbindung mit deren Anhang). Dabei könnte es nicht angehen, eine

solche Verbindung allein zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu

erstel­len. Vielmehr hätten auch der Beschwerdegegner sowie die Eigentümer der

südöstlichen bzw. nordwestlichen Grundstücke mit entsprechenden Landabtretungen

zu einer solchen Lösung beizutragen. Das entspricht dem quartierplanrechtlichen

Grundsatz, dass alle betei­ligten Grundeigentümer an den Vorteilen des

Unternehmens gleichmässig zu beteiligen sind und dass Nachteile und Belastungen

auf sie angemessen verteilt werden müssen (BGr, 14. De­zember 1990,

1P.612/1989,1P.184/1990; VGr, 22. November 1996, VB.96.00152). Es könnte auch

nicht in Frage kommen, eine rückwärtige Erschliessung für die erwähnten fünf,

an die I.-Strasse angrenzen Grundstücke mitten durch das Baugrundstück Kat.Nr.

..2a zu führen. Das würde offensichtlich dem Grundsatz der haushälterischen Nut­zung

von Grund und Boden widersprechen. Vielmehr müsste eine solche Wegverbindung in

den Grenzbereich zwischen dem Baugrundstück und den östlich angrenzenden

Parzellen zu liegen kommen, wo sie auch nach der Realisierung des Bauvorhabens

Platz finden könn­te. Die geplanten Einfamilienhäuser würden die Erstellung

eines Zugangswegs entge­gen der Auffassung der Baurekurskommission IV

nicht verhindern. Freier Raum ist auch in den südwestlichen Bereichen der

genannten fünf Nachbargrundstücke vorhanden. Letztlich geht auch der

Beschwerdegegner von einer Erschliessungslösung im genannten Sinn aus (Beschwerdeantwort

S. 4 f.). Anzufügen ist, dass die massgebliche Grundfläche durch eine

rückwärtige, nur wenigen Wohneinheiten dienende Erschliessung nicht berührt

würde, je­denfalls dann nicht, wenn der Zugangsweg im Privateigentum der

Anstösser verbliebe (vgl. RB 1995 Nr. 83). Im Übrigen ist die erlaubte

Ausnützung ohnehin bei weitem nicht er­reicht (Erwägungen zur Baubewilligung).

Insgesamt erweist sich damit das Bau­grundstück als planungsrechtlich baureif.

Die vom Gemeinderat B. erteilte Baubewilligung verstösst nicht gegen § 234

PBG.

6.

Die Beschwerde ist auf Grund der vorstehenden Erwägungen

gutzuheissen. Der angefochtene Rekursentscheid ist aufzuheben, und die

Baubewilligung des Gemeinderats B. vom 8. März 1999 ist

wiederherzustellen.

7.

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

Der Rekursentscheid vom 27. Januar 2000 wird in

Gutheissung der Beschwerde auf­gehoben und die Baubewilligung des Gemeinderats

B. vom 8. März 1999 wiederher­gestellt.

2.

...