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Entscheid

VB.2000.00110

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00110

28. Juni 2000Deutsch16 min

(URT.2000.5676)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. A und AA sind seit

1. August 1993 Mieter einer freitragenden 4½-Zimmer-Woh­nung der

Baugenossenschaft C in Zürich. Die Siedlung ist auf städtischem Boden im

Bau­recht erstellt worden; die Stadt hat ein Anteil­scheinkapital von

Fr. 24'000.- gezeichnet. Mit Bezug auf die neun freitragenden Wohnun­gen

der Siedlung setzte der Finanzvorstand der Stadt Zürich am 7. Dezember

1995 den Zuschlag (Betriebsquote) für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt

auf 2,5 % des Erstellungskostenanteils fest. Das kantonale Amt für

Wohnbauförderung erliess am 24. September 1996 betreffend die

subventionierten Wohnungen der Überbauung eine neue Mietzinsverfügung und

erhöhte darin den Zuschlag auf 3,25 % des Gebäudeversicherungs­anteils.

Die Baugenossenschaft teilte den Mietern und Mieterinnen im Dezember 1996 mit,

dass die Mietzinse trotz einer Senkung des Leit­zinssatzes für Althypotheken um

¼ % nicht gesenkt würden; zur Begründung wurde auf die erwähnte Erhöhung

des Zuschlags durch das Amt für Wohnbauförderung verwiesen. Am 6. Januar

1997 stellten A und AA beim städtischen Büro für Wohnbauförderung

das Begehren um Herabsetzung des bisherigen Mietzinses von netto

Fr. 2'600.- im Monat. Mit Stellungnahme vom 24. September 1997

bestätigte das Büro für Wohnbauförderung die Erhöhung der Be­triebsquote auf

3,25 %, rückwirkend ab 1. April 1996. Hierauf verlangten A und

AA einen formellen Entscheid des Finanzvorstands. Dieser wies die

"Miet­zinsbe­schwerde" am 4. Februar 1998 ab und auferlegte den

Beschwerdeführenden einen Verfah­renskostenanteil von pauschal Fr. 100.-.

Ebenso verfuhr der Stadtrat Zürich am 6. Januar 1999 mit der von A und

AA am 9. März 1998 erhobenen Einsprache; ausserdem auferlegte er den

Einsprechern die Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 788.- zuzüglich die

vom Finanzvorstand auferlegten Kosten von Fr. 100.-, insge­samt also

Fr. 888.-.

Erwägungen

II. Gegen den Entscheid des

Stadtrats rekurrierten A und AA am 15. Februar 1999 an den

Bezirksrat Zürich. Dieser wies den Rekurs am 3. Februar 2000 ab,

bestätigte den Beschluss des Stadtrats vom 6. Januar 1999 und stellte

fest, dass der von der Baugenossen­schaft C per 1. April 1997

bestimmte, im Sinn der Stellungnahme des Büros für Wohn­bauförderung vom

24.

September 1997 reduzierte Mietzins rechtsgül­tig sei. Die Verfah­renskosten

auferlegte der Bezirksrat den Rekurrenten.

III. Am 17. März 2000 gelangten

A und AA mit Beschwerde recht­zeitig an das Verwaltungsgericht mit

folgenden Anträgen:

"1. Der

angefochtene Beschluss sei vollumfänglich aufzuheben;

2.

der

angefochtene Mietzins sei mit Wirkung ab 1. April 1997 auf­grund des

gesunkenen Hypothekarleitzinssatzes der ZKB angemes­sen herabzusetzen und

dementsprechend neu festzulegen;

3.

die

vom Finanzvorstand der Stadt Zürich genehmigte Erhöhung der Betriebsquote mit

Wirkung ab 1. April 1996 von 2½ auf 3¼ % sei aufzuheben;

4.

eventualiter

sei die Beschwerdesache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz

zurückzuweisen;

5.

es sei

festzustellen, dass die Beschwerdeführer für das Mietzinsbe­schwerdeverfahren vor

den stadtzürcherischen Kontrollinstanzen keine Verfahrenskosten zu bezahlen

haben;

unter den gesetzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner."

Mit der Beschwerde rügen die

Beschwerdeführenden zur Hauptsache die behördlich genehmigte Erhöhung der

Betriebsquote auf 3¼ %. Sie verweisen auf den Wortlaut der einschlägigen

Bestimmung, welcher einen Spielraum für eine ausnahmsweise erhöhte Be­triebsquote

von über 3 % bei Neubauten klar ausschliesse. Demnach sei eine Überschrei­tung

des grundsätzlichen Höchstsatzes von 3 % vorliegend selbst dann

unzulässig, wenn die Mehrkosten hinreichend ausgewiesen wären. Es sei

rechtswidrig und verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, die von den

städtischen Behörden und der gemeinnützi­gen Wohnbauträger zu vertretende

Fehlkalkulation auf dem Buckel der Beschwerdefüh­renden auszutragen. Für sie

sei die fehlerhafte Berechnung der Betriebsquote in keiner Weise erkennbar

gewesen. Sie verweisen auch auf die kantonalrechtlich verankerte soge­nannte relative

Berechnungsmethode, welche besage, dass bei einer Mietzinsanpassung nur die

relevanten Änderungen in den Kostenfaktoren seit der letzten Mietzinsfestlegung

zu berücksichtigen seien. Die Anfangsquote und der Anfangsmietzins seien

vorbehaltlos fest­gelegt worden. Die Beschwerde befasst sich weiter mit der

Äufnung des Heimfallfonds, welche derzeit nicht zwingend sei. Demnach sei die

Erhöhung des Zuschlags entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht zwingend oder

unausweichlich. Sodann wenden sich die Be­schwerdeführenden gegen die Anwendung

des Globalverzinsungsmodells.

Der Stadtrat Zürich und die

Baugenossenschaft C beantragten mit Einga­ben vom 19. bzw.

20.

April 2000 die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Zürich liess

sich nicht vernehmen.

Durch Zwischenbeschluss des

Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2000 wurde auf dessen Einwendung hin der

Stadtrat Zürich als Mitbeteiligter bezeichnet und neu das Fi­nanzdepartement

der Stadt Zürich als Beschwerdegegner Nr. 2. Der Finanzvorstand der Stadt

Zürich verzichtete am 13./19. Juni 2000 auf Beschwerdeantwort.

Auf die weiteren Vorbringen der

Beteiligten ist soweit erforderlich zurückzukom­men.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (in der Fassung vom

8.

Juni 1997; VRG) für die Beurteilung der Beschwerde zuständig; ein

Ausschlussgrund im Sinn von § 43 Abs. 1 VRG liegt nicht vor.

b) Das Verwaltungsgericht erledigt

Streitigkeiten in Dreierbesetzung. In vermö­gensrechtlichen Streitigkeiten kann

allerdings der Einzelrichter entscheiden, wenn der Streitwert Fr. 20'000.-

nicht übersteigt (§ 38 VRG). In Fällen von grundsätzlicher Bedeu­tung kann

die Entscheidung in jedem Fall der Kammer übertragen werden.

Bei der von den Beschwerdeführenden

beantragten Mietzinsreduktion handelt es sich um eine für die Parteien

ausschliesslich vermögensrechtliche Angelegenheit. Da die Parteien den

Streitwert nicht beziffert haben, ist der Streitwert unter Berücksichtigung der

übrigen Parteivorbringen und der Umstände nach pflichtgemässem Ermessen zu

bestim­men. Es ist offensichtlich, dass der Streitwert bei periodisch

geschuldeten Beträgen mit unbestimmter Zeitdauer nicht exakt bestimmt werden

kann. Das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG) und das

Zürcher Gesetz über den Zivilprozess vom 13. Juni 1976 (ZPO) lösen diese

Problematik mit der Festlegung des Streitwerts auf den zwanzigfa­chen Betrag

der einjährigen im Streit liegenden Leistung (Art. 36 Abs. 5 OG;

§ 21 ZPO). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz äussert sich hingegen zum

Streitwert bei periodischen Leistungen von unbestimmter Dauer nicht. Mit Bezug

auf strittige Sozialhilfezahlungen als periodisch wiederkehrende Leistungen hat

es das Verwaltungsgericht als sachgerecht be­zeichnet, den massgebenden

Zeitraum auf zwölf Monate zu bemessen - wobei es unter anderem

erwähnte, die Fürsorgebehörden seien verpflichtet, alle hängigen Hilfsfälle min­destens

jährlich zu überprüfen (RB 1998 Nr. 21). Eine solche Beschränkung

liegt hier nicht vor. Sodann sind im heutigen Zeitpunkt bereits über drei Jahre

seit der beantragten Miet­zinssenkung verstrichen, weshalb die Annahme eines

Streitwerts von zwölf Monaten dem im Streit liegenden Betrag bereits heute klar

widersprechen würde. Schliesslich ist massge­bend zu beachten, dass

Streitigkeiten über Mietzinse auch - respektive zur Hauptsache - vor den

Zivilgerichten auszufechten sind und dort regelmässig der zwanzigfache Betrag

der streitigen Jahresleistung als Streitwert gilt (vgl. Frank/Sträuli/Messmer,

Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997,

§ 21 N. 1 mit Hinweisen). Es liegt nahe, diesen Grundsatz im

verwaltungsrechtlichen Mietzinsverfahren analog anzuwenden.

Die von den Beschwerdeführenden im

gesamten Verfahren verlangte Mietzinsre­duktion erfolgte als Reaktion auf die

Mitteilung der Baugenossenschaft C vom Dezember 1996, die Mietzinse

trotz der Senkung des Hypothekarleitzinssatzes der Zürcher Kantonal­bank von

5.

% auf 4,75 % nicht zu senken (act. --). Zudem richten sich die

Be­schwerdeführenden in ihrer Argumentation und insbesondere mit dem Hinweis

auf den Vertrauensschutz gegen jede Erhöhung der Betriebsquote, akzeptieren

also keinerlei Kom­pensation für die Senkung des Hypothekarzinses. Nachdem die

Beschwerdeführenden die beantragte Mietzinssenkung betragsmässig nicht

konkretisiert haben, rechtfertigt es sich, für die Streitwertberechnung

hilfsweise auf die Regelung gemäss Art. 269 ff. des Obliga­tionenrechts

(OR) zurückzugreifen. Danach hat die Senkung des Hypothekarzinsfusses von

5.

% auf 4¾ % eine Mietzinsreduktion um 2,91 % zur Folge (vgl.

Art. 13 Abs. 1 der Ver­ordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete

und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]; Schweizerisches Mietrecht,

herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder,

2.

A., Zürich 1998, Art. 269a N. 50). Bezogen auf den

seinerzeiti­gen Mietzins von Fr. 2'600.- im Monat würde sich daraus ein

strittiger Betrag von monat­lich Fr. 75.65 bzw. von rund Fr. 908.- im

Jahr ergeben. Hieraus resultiert unter der An­nahme eines zwanzigfachen Betrags

ein Streitwert von rund Fr. 18'000.-. Von diesem ge­schätzten Betrag ist

auszugehen, wobei offen gelassen werden kann, ob angesichts weiterer Vorbringen

der Beschwerdeführenden (vgl. etwa der Hinweis auf die Berechnung der Mietzinse

auf der Grundlage eines Hypothekarzinsfusses von 5¼ % [act--] oder die

Ablehnung des städtischen Globalverzinsungsmodells) allenfalls ein Streitwert

von über Fr. 20'000.- anzunehmen wäre. Vielmehr ist die Sache allein schon

wegen der teil­weise grundsätzlichen Bedeutung durch das Kollegialgericht zu

entscheiden (§ 38 Abs. 3 VRG).

2.

Strittig ist vorab die von der

Vorinstanz gebilligte Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ % des Gebäudeversicherungswerts.

Massgebend für die Festlegung des höchstzu­lässigen Mietzinses ist zunächst das

städtische Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der

Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen vom 19. Juni 1996 (Miet­zinsreglement).

Gemäss Art. 2 Ziff. 4 erfolgt die erstmalige Festsetzung der

Mietzinse unter anderem unter Berücksichtigung eines Zuschlags (Betriebsquote)

insbesondere für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und

Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung.

Dieser Zuschlag beträgt gemäss Art. 3 Abs. 1 höchstens 3 % des

Gebäudeversicherungswerts. Für Neubauten beträgt er mindestens 2½ % des

Versicherungswerts. Eine Anhebung auf 3 % erfolgt in der Regel frühestens

nach fünf Jahren. Für Altbauten kann ein erhöhter Zuschlag anerkannt werden,

sofern der Wohnbauträger die Mehrkosten hinreichend ausweist. In rechtlicher

Hinsicht ist weiter § 89 der seinerzeit geltenden kantonalen Verordnung

über die Förderung des Wohnungs­baus und des Wohneigentums

(Wohnbauförderungsverordnung) vom 14. November 1990 zu beachten; danach

sind die Bestimmungen der kantonalen Verordnung ergänzend an­wendbar, welche in

diesem Punkt jedoch mit der städtischen Regelung im Wesentlichen einhergehen

(vgl. § 42 der früheren Wohnbauförderungsverordnung [in der Fassung vom

25.

November 1992]; materiell gleichlautend überdies § 42 der neuen

Wohnbauförde­rungsverordnung vom 9. Dezember 1998, in Kraft seit

1.

Januar 1999).

Diese Regelungen lassen bei der

Festsetzung der Mietzinse einen 3 % übersteigen­den Zuschlag ausdrücklich

nur für Altbauten zu. Die in Frage stehende Liegenschaft ist nach der

Erstellung im Jahr 1993 bezogen worden. Es handelt sich somit auch im heutigen

Zeitpunkt noch nicht um einen Altbau. Die Festsetzung des Zuschlags auf

3¼ % wider­spricht somit der städtischen wie auch der kantonalen Regelung

betreffend die höchstzuläs­sigen Mietzinse.

Die Vorinstanz hat die Erhöhung der

Betriebsquote über 3 % hinaus in Anbetracht der besonderen Situation

"im Sinne einer Ausnahme" dennoch gebilligt. Sie verwies dazu auf die

relativ hohen Einlagen in den Heimfallfonds, ein Umstand, welchem bei der An­fangskalkulation

zu wenig Beachtung geschenkt worden sei und welcher eine nachträgliche

Korrektur zwingend erforderlich mache. Die anfallenden Kosten könnten nur mit

der er­höhten Quote von 3¼ % gedeckt werden.

Dieser Argumentation kann nicht

gefolgt werden. Wohl trifft es zu, dass die neuen Berechnungen, welche von

Einlagen in den Heimfallfonds von jährlich 1 % der Investiti­onskosten

ausgehen, eine Betriebsquote von rund 3,2 % ergeben. Indes handelt es sich

bei der Betriebsquote - wie die Vorinstanz selbst ausführt - um einen

fiktiven Wert, welcher nicht auf Echtkosten beruht. Es besteht somit einerseits

keine zwingende Notwendigkeit, den Heimfallfonds bereits ab Erstellung

gleichmässig zu äufnen. Wenn an den erhöhten Einlagen in den Heimfallfonds

festgehalten werden wollte, so wäre anderseits dieser Mehr­aufwand mit anderen

Mitteln aufzufangen, beispielsweise durch Sparmassnahmen im Un­terhalt oder

- bezogen auf die gesamte Liegenschaft - mit einer Erhöhung der

Subventionen bzw. mit einer Änderung des Baurechtsvertrags. Es kann jedenfalls

nicht angehen, die Fol­gen einer Kostenfehlkalkulation in Überschreitung des

rechtssatzmässig geregelten höchst­zulässigen Mietzinses den Mietern zu

überbinden. Dies widerspräche auch dem Grundsatz von § 1 des Gesetzes über

die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September

1989, welcher ausdrücklich die Förderung von preisgünstigen Wohnungen zum Ziel

setzt.

Die Beschwerde ist somit insoweit

gutzuheissen, als sie sich gegen die Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ %

richtet. Dies führt zur Aufhebung des bezirksrätlichen Rekurs­entscheids.

Die Beschwerdeführenden spezifizieren

den Umfang der beantragten Mietzinsre­duktion nicht. Nachdem sich auch die

kommunalen Behörden über den Umfang der Miet­zinsreduktion noch nicht geäussert

haben und angesichts des Ermessens, welches den kommunalen Behörden bei der

Festsetzung der zulässigen Mietzinse zukommt, ist die Sa­che direkt an den

Stadtrat zu neuer Entscheidung zurückzuweisen (vgl. § 64 VRG sowie Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 64 N. 5 f.).

Mithin ist auch dessen Entscheid vom 6. Januar 1999 aufzuheben.

3.

Der Mietzins wird unter

Berücksichtigung der seinerzeitigen Hypothekarzinssen­kung per 1. April

1997.

neu festzulegen sein. Wenn dabei zwar eine Erhöhung der Be­triebsquote

über 3 % hinaus ausgeschlossen ist, so wird anderseits eine Erhöhung auf

3.

% kaum unzulässig sein. Die Kostenstruktur rechtfertigt es

grundsätzlich, den Zuschlag ent­gegen dem Regelfall von Art. 3 Abs. 1

des Mietzinsreglements schon kurz nach der Ge­bäudeerstellung auf 3 % zu

erhöhen.

Gegen eine solche Erhöhung der

Betriebsquote bleibt die Berufung der Beschwer­deführenden auf den Grundsatz

von Treu und Glauben ohne Erfolg. Bereits die Vorinstanz hat die Erhöhung der

Betriebsquote auf Übereinstimmung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben

geprüft. Sie hat dabei erwogen, der Mieter sei in besonderem Mass darauf

angewiesen, dass das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags bestehen

bleibe. Der Mietzins mache einen wesentlichen Teil der Lebenskosten aus,

weshalb ihm bei der Bud­getplanung besonderes Gewicht zukomme. Es sei deshalb

nur ausnahmsweise und unter eng umschriebenen Voraussetzungen zulässig,

Mietzinskorrekturen zu machen. Dabei rechtfertige es sich aber namentlich, eine

Erhöhung im Umfang einer wegen veränderten Kalkulationselementen an sich

fälligen Senkung zuzulassen. Damit sei sichergestellt, dass die

Lebenshaltungskosten den Mieter, der im Vertrauen auf die Vertragsgrundlage

budge­tiere, nicht in finanzielle Bedrängnis bringen können.

Diese umfassende Betrachtungsweise

des Mietzinses als Produkt verschiedener Elemente ist vertretbar. Tatsächlich

wurde der Mietzins per 1. April 1997 nicht erhöht, sondern - aus

nicht mit der Hypothekarzinssenkung zusammenhängenden Gründen - sogar

reduziert (act. --). Es ist daher nicht ersichtlich, dass die

Beschwerdeführen­den in ihrer Budgetplanung beeinträchtigt worden wären. Die

von den Beschwerdeführen­den angerufene sogenannte relative Berechnungsmethode

kann auch im Bereich des staat­lich geförderten Wohnungsbaus nicht schlechthin

gelten (zu Ausnahmen von der relativen Berechnungsmethode im Bereich der

obligationenrechtlichen Regelung vgl. Schweizeri­sches Mietrecht,

Vorbemerkungen zu Art. 269-270e OR, N. 20, mit Hinweisen auf die

Praxis).

Soweit sich die Beschwerde gegen

jede Erhöhung der Betriebsquote richtet, vermag sie somit nicht durchzudringen.

4.

Weiter rügen die

Beschwerdeführenden die Anwendung des sogenannten Glo­balverzinsungsmodells.

Gemäss Art. 2 Ziff. 1 des

Mietzinsreglements sind die Hypothe-kar-, Kapital- und Baurechtszinsen bei der

Mietzinsfestsetzung nach den effektiven Auf­wendungen zu berücksichtigen oder,

sofern für sämtliche Liegenschaften angewandt und sofern keine besonderen

Bestimmungen entgegenstehen, in Form einer pauschalen Global­verzinsung des

aktivierten Fremdkapitals gemäss ZKB-Zinssatz für erste Hypotheken.

Die Baugenossenschaft C

wendet das Globalverzinsungsmodell in der Siedlung le­diglich für die neun

nicht subventionierten Wohnungen an und scheint somit im Wider­spruch zur

soeben zitierten Regelung zu stehen. Indes sind die übrigen 21 Wohnungen

der Siedlung durch den Kanton mitsubventioniert, weshalb die höchstzu­lässigen

Mietzinse der subventionierten Wohnungen durch den Kanton festgesetzt werden

(§ 41 der Wohnbauför­derungsverordnung). Insoweit greifen für die

Mietzinsfestsetzung allein die kantonalen Bestimmungen und fällt eine Anwendung

des städtischen Mietzins­reglements ausser Be­tracht. Dieses kommt allein bei

den freitragenden Wohnungen zur Anwendung; wie der Bezirksrat mit Recht

erwähnt, erstreckt sich der Geltungsbereich des städtischen Mietzins­reglements

lediglich auf die der städtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen. Es ist

daher mit Sinn und Zweck der umstrittenen Bestimmung vereinbar - und

stellt entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden keinen überspitzten

Formalis­mus dar -, wenn die Vorinstanzen die pauschale Globalverzinsung

zulassen, soweit sie der Vermieter auf sämt­liche der städtischen Kontrolle

unterstehenden Wohnungen anwendet. Dass Wohnungen je nachdem, ob sie vom Kanton

subventioniert sind oder nicht, im städti­schen Modell unter­schiedlich

behandelt werden, stellt auch keinen unzulässigen Eingriff in das verfassungs­rechtliche

Gleichheitsgebot dar - jedenfalls nicht hier, wo die Differenz gemäss

der unwi­dersprochenen Darstellung im stadträtlichen Entscheid vom

6.

Januar 1999 minim ist (S. 6). Der Stadtrat wies an gleicher Stelle

auch ausdrücklich und unwider­sprochen darauf hin, dass die Baugenossenschaft C

bei sämtlichen von der Stadt kontrollierten Wohnungen mit dem Pauschalmodell

rechne. Eine Verletzung von Art. 2 Ziff. 1 des Mietzinsregle­ments

liegt somit nicht vor.

5.

a) Schliesslich wenden sich die

Beschwerdeführenden gegen die Auflage von Verfahrenskosten mit der Verfügung

des Finanzvorstands und dem Beschluss des Stadt­rats.

Mit der heutigen Aufhebung des

stadträtlichen Beschlusses vom 6. Januar 1999, welcher formell auch die

Kosten des Verfahrens vor dem Finanzvorstand von Fr. 100.- verlegte,

entfällt eine konkrete Überprüfung der seinerzeitigen Kostenauflagen. Im Hin­blick

auf künftige Entscheidungen ist indes auch zu dieser Frage Stellung zu nehmen.

b) Seit der am 1. Januar 1999

in Kraft getretenen Revision der kantonalen Wohn­bauförderungsverordnung können

Mieterinnen und Mieter gegen den Mietzins oder Miet­zinsanpassungen ein

kostenloses Überprüfungsverfahren beim Amt für Wirtschaft und Ar­beit

anstrengen (§ 46 der Wohnbauförderungsverordnung). Dies entspricht im

Wesentli­chen der Regelung in Art. 274d Abs. 2 OR, wonach das

Verfahren vor der Schlichtungsbe­hörde in Mietsachen kostenlos ist. Vor diesem

Hintergrund wäre es unbefriedigend, wenn sowohl den Mietern nicht öffentlich

geförderter Wohnungen als auch den Mietern der vom Kanton unterstützten

Wohnungen ein kostenloses Verfahren für die Überprüfung der Miet­zinse zur

Verfügung stünde, den Mietern von Räumlichkeiten, die durch die Stadt Zürich

gefördert werden, dagegen nicht.

c) Die Anfechtung von

Mietzinserhöhungen ist in Art. 10 des städtischen Mietzins­reglements

geregelt. Danach kann der Mieter eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen

beim Finanzdepartement der Stadt Zürich, Büro für Wohnbauförderung, anfechten.

Das Büro für Wohnbauförderung hat in der Folge schriftlich Stellung zu nehmen.

Diese Stellungnahme ist bindend, soweit nicht eine Partei binnen 20 Tagen

eine formelle, einsprachefähige Ver­fügung des Finanzvorstands verlangt

(Abs. 1 und 2). Dasselbe Verfahren gilt sinngemäss, wenn der

Wohnbauträger dem Begehren des Mieters auf Mietzinsherabsetzung nicht ent­spricht

(Abs. 3).

Auch wenn den Beschwerdeführenden

insoweit beizupflichten ist, als in diesem Anfechtungsverfahren gemäss

Art. 10 des Mietzinsreglements keine Zweistufigkeit mit zwei formellen

Entscheiden erblickt werden kann, verstösst es weder gegen Art. 8 BV noch

gegen kantonale Bestimmungen, wenn die Kostenfreiheit lediglich bis zur

Stellungnahme des Büros gewährt wird, und ist auch eine entsprechende,

konsequent gehandhabte Praxis­änderung nicht unzulässig. Die Anfechtung über

das Büro an den Finanzvorstand schliess­lich kann gesamthaft gesehen ohne

weiteres mit dem Einspracheverfahren gemäss § 46 der

Wohnbauförderungsverordnung verglichen werden. Die Beschwerde vermag nicht

aufzu­zeigen, weshalb dieses Verfahren in seiner Gesamtheit nicht dieselbe

formale Qualität aufweisen sollte wie das kantonale Verfahren vor dem Amt für

Wirtschaft und Arbeit. Es besteht somit von vornherein kein Anlass, die

Kostenlosigkeit auf das übergeordnete Rechtsmittelverfahren vor dem Stadtrat

auszudehnen.

6.

...

Demgemäss entscheidet

das Verwaltungsgericht:

1.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der

Beschluss des Bezirksrats Zü­rich vom 3. Februar 2000 sowie der Beschluss

des Stadtrats Zürich vom 6. Januar 1999 aufgehoben und die Sache zur

Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat zurückgewiesen. Die

Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 1'812.-) werden je zu einem Viertel den

Beschwerdeführenden, unter sich mit solidarischer Haftung für die Hälfte, und

je zu einem Viertel der Baugenossenschaft C und dem Finanzde­partement

der Stadt Zürich auferlegt.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

...