Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00164

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Geschäftsnummer:

VB.2000.00164

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 24.08.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Das für den Ausbau einer öffentlichen, dem Gemeingebrauch gewidmeten Gemeindestrasse vom Baugrundstück abgetretene Land, ist von der massgeblichen Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG in Abzug zu bringen (E. 3).

Stichworte:

ANRECHENBARKEIT

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

GRUNDFLÄCHE

VERKEHRSFLÄCHE

Rechtsnormen:

§ 259 Abs. I PBG

Publikationen:

RB 2000 Nr. 102

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Der Bauausschuss der Gemeinde A erteilte

der Firma F.1 am 26. Oktober 1999 die mit zahlreichen Nebenstimmungen

versehene baurechtliche Bewilligung für die Er­stellung eines

Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem gemäss Bau- und Zo­nenordnung

der Gemeinde A in der Kernzone K2 (im Rekursent­scheid irrtümlich als Kern­zone K1

bezeichnet) gelegenen Grundstück Kat.Nr.01 an der Xstrasse in A. Bei der Xstras­se

handelt es sich um eine öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete Strasse, die

im Verkehrsplan der Gemeinde A als Strasse von kommunaler Bedeutung bezeichnet

ist. An den (bereits vollzogenen) Ausbau dieser Strasse waren vom Baugrundstück

114 m2 Land abzutreten. Bei der Ermittlung der zuläs­sigen Ausnützung für

das genannte Bauvorhaben wurde diese Fläche der gemäss § 259 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975/1. September

1991 (PBG) massgeblichen Grundfläche zugerechnet. - Gegen die

Baubewilligung vom 26. Oktober 1999 rekurrierten die Erbengemeinschaft

C.1, C.2, C.3 sowie C.4 mit gemeinsamer Ein­gabe vom 13. Dezember 1999

rechtzeitig an die Baure­kurskommission II, mit dem Antrag, die

Bewilligung sei aufzuheben. Unter anderem wur­de eine Überschreitung der

zulässigen Baumasse gerügt. Es sei nicht gestattet, die für den Ausbau der

Xstrasse vom Baugrund­stück abgetretenen 114 m2 Land zur massgeblichen

Grundfläche zu rechnen, weshalb die erlaubte Baumasse um 213 m3

überschritten werde.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission II hiess den

Rekurs am 21. März 2000 gut und hob die streitige Bewilligung auf. Die

Kommission erwog zusammengefasst, gemäss § 254 Abs. 2 PBG bestimme

die Baumassenziffer, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raumes auf die

Grundfläche entfallen dürften. Massgebliche Grundfläche sei gemäss § 259

Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht

ausgenützten Grund­stücke oder Grundstückteile der Bauzone. Entgegen der

Auffassung der Rekursgegner sei mit der Gesetzesrevision vom 1. September

1991.

nicht die Ausnützbarkeit von öffentlichen Strassen durch die Anstösser

ermöglicht worden. Die Ausnützung des Strassengebiets durch die Anstösser sei

klarerweise ausgeschlossen. Eine der Allgemeinheit bzw. dem öf­fentlichen

Gemeingebrauch gewidmete, lediglich als Verkehrsanlage verwendbare Fläche könne

von vornherein kein "baulich noch nicht ausgenütztes" Grundstück im

Sinn von § 259 PBG darstellen, das von einer Baueingabe erfasst werden

könnte. Die im Zug der Landabtretungsverhandlungen zwischen der Gemeinde und

der Grundeigentümerin getrof­fene Vereinbarung, wonach die abzutretende Fläche

beim Baugrundstück ausnützbar blei­be, sei unbeachtlich. Reduziere sich damit

die massgebliche Grundfläche um 114 m2, stehe für das Hauptgebäude

228.

m3 Baumasse weniger zur Verfügung. Damit weise die korri­gier­te

Baumassenberechnung nicht mehr eine Reserve von 15 m3, sondern ein Manko

von 213 m3 aus. Die Baumasse des Mehrfamlienhauses sei damit um dieses

Mass zu redu­zie­ren. Da die zur Verfügung stehende Baumasse von 1'457 m3

um rund 15% überschritten werde, liege ein Mangel vor, der nicht mehr

auflageweise geheilt werden könne, sondern eine umfassende Überarbeitung des

Projekts erfordere, was zur Aufhebung der Baubewilli­gung führe.

III. Mit Beschwerde vom 26. April 2000

beantragte die Gemeinde A dem Verwal­tungsgericht, der Rekursentscheid vom

21.

März 2000 sei aufzuheben und die Sache zur Fortführung des Verfahrens

an die Rekurskommission zurückzuweisen. Die Baure­kurs­kom­mission II

stellte mit Eingabe vom 25. Mai 2000 den Antrag, die Beschwerde sei ab­zuweisen.

Die Firma F.1 als mitbeteiligte Bauherrschaft teilte am 30. Mai 2000 mit,

dass sie sich nicht in das Beschwerdeverfahren "einschalten" wolle.

Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2000 beantragten die früheren

Rekurrierenden, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventuell sei das

Rechtsmittel abzuweisen. Die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerschaft

verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren

Rechtsschriften werden - soweit erforder­lich - nachstehend wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Materieller Streitpunkt bildet einzig die

Frage, ob die für den Ausbau der Xstras-se - einer öffentlichen, dem

Gemeingebrauch gewidmeten Gemeindestrasse -vom Bau­grund­stück

abgetretenen 114 m2 Land an die massgebliche Grundfläche gemäss § 259

Abs. 1 PBG anzurechnen seien (Standpunkt der Beschwerdeführerin), oder ob

sie davon abzuziehen seien (Auffassung der Baurekurskommission II und der

Beschwerde­gegner­schaft).

2.

Beschwerde führt die Gemeinde A. Die im

Rekursverfahren unterlegene Bau­herrschaft hat auf eine Rechtsmittelerhebung

verzichtet. Die Beschwerdegegnerschaft macht vorab geltend, dass die Gemeinde A

zur Beschwerdeführung nicht legitimiert sei. Ob dies vorliegend zutrifft, kann

indessen offen gelassen werden, da die Be­schwerde ma­teriell ohnehin aus

nachstehenden Entscheidgründen abzuweisen ist.

3.

Seit der Änderung von § 259 PBG

gemäss Gesetzesrevision vom 1. September 1991 hat sich das

Verwaltungsgericht verschiedentlich mit der Frage der Anrechnung von

Verkehrsflächen an die massgebliche Grundfläche zu befassen gehabt. In

RB 1995 Nr. 83 hat das Gericht eine Privatstrasse (eine im

Privateigentum stehende Parzelle), die rund zehn Wohneinheiten als

Erschliessung diente, als zur massgeblichen Grundfläche zählend ge­wür­digt.

Dispositiv

Gleich hat es am 15. März 1996 entschieden (VB.95.00163 + 164).

Ebenso hat das Verwaltungsgericht bezüglich einer mit privaten nachbarlichen

Wegrechten belasteten Fläche des Baugrundstücks geurteilt (RB 1993

Nr. 45). Auch in einem Entscheid vom 10. Mai 1994 (VB 93/0202) hat es

den (neuen) Grundsatz des Nichtabzugs von Verkehrs­flächen betont, dies

unabhängig davon, ob solche Flächen lediglich der grundstückinternen

Erschliessung dienten oder nicht. Vorbehalten wurden dabei wie in RB 1993

Nr. 45 Ver­kehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen.

Daran hat das Verwaltungsge­richt in einem Urteil vom 24. Januar 1997

(VB.95.00121) ausdrücklich festgehalten. Gleichzeitig hat es in diesem

Entscheid unterstrichen, dass öffentliche, dem Gemeinge­brauch gewidmete

Strassen schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden und da­mit auch

nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 PBG bilden könn­ten.

An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Die massgebliche Grundfläche wird

gemäss § 259 Abs. 1 PBG gebildet aus den von der Baueingabe erfassten

"Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone". Öffentliche, dem Ge­meingebrauch gewidmete

Strassenflächen können definitionsgemäss nicht dazu gehören. Das ist letztlich

eine Selbstverständlichkeit (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss

PBG-Revision 1991, PBG-aktuell 1/95 S. 5 ff.,10 f.). Öffentliche

Strassen sind dem Ge­mein­gebrauch gewidmete Verkehrswege und dienen, anders

als private Grundstücke, von ihrer Funktion her der Allgemeinheit. Sie stehen

grundsätzlich im Eigentum des Staates oder der politischen Gemeinden (§ 1

des Strassengesetzes vom 27. September 1981). Pri­vatrechtliche

Vereinbarungen über solche Verkehrsflächen sind ausgeschlossen. Demge­genüber

kann ein privater Eigentümer über sein Grundstück frei verfügen. Insbesondere

ist es ihm anheim gestellt, die Parzelle mit privaten Wegrechten zu belasten

oder einen Teil davon zu Erschliessungszwecken abzutrennen. Bei der Xstrasse

handelt es sich um eine öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete

Gemeindestrasse. Die für den Strassenaus­bau abgetretenen 114 m2 sind

heute Teil der ausgebauten Strasse. Sie sind daher von der massgeblichen

Grundfläche in Abzug zu bringen. Was die Beschwerdeführerin gegen den Entscheid

der Baurekurskommission II vorbringt, vermag nicht durchzudringen. Aus dem

zitierten Entscheid vom 10. März 1994 (VB 93/0202) lässt sich nichts zu

Gunsten der Be­schwerdeführerin ableiten. Dort ging es um ein gemäss

Baubewilligung entlang des Bau­grundstücks zu erstellendes Trottoir. Die

Pflicht zur Erstellung dieses Trottoirs beruhte auf keiner übergeordneten

Festlegung. Aus erschliessungsrechtlichen Gründen war das Trottoir sodann weder

für das Baugrundstück noch für Nachbarparzellen erforderlich, da bereits auf

der gegenüberliegenden Strassenseite ein Gehweg bestand. Aus diesen Gründen hat

das Verwaltungsgericht die Fläche des betreffenden Trottoirs als zur

massgeblichen Grundflä­che gehörend gewürdigt. Das entspricht der zitierten

Praxis, wonach lediglich Verkehrsflä­chen, die auf übergeordneten Festlegungen

beruhen, nicht zur massgeblichen Grundfläche gehören. An dieser klaren und auch

praktikablen Abgrenzung ist festzuhalten. Zu den Ver­kehrsflächen, die auf

übergeordneten Festlegungen beruhen, gehören Verkehrsflächen, die ihre

Grundlage wie hier in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen haben.

Gleiches gilt aber auch für Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan

festgelegt werden. Solche Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollendung

gemäss der vom Verwaltungs­gericht als ausnahmslos geltend gewürdigten

Vorschrift von § 171 PBG in das Eigentum der Gemeinde über (RB 1998

Nr. 102) und sind damit allgemein dem öffentli­chen Ver­kehr zugänglich.

Alle andern Verkehrsflächen gehören im Sinn der zitierten Rechtspre­chung zum

neu gefassten § 259 PBG zur massgeblichen Grundfläche.

An der geschilderten Rechtslage ändern die

von der Beschwerdeführerin aufgeli­steten Sonderfälle der Inanspruchnahme

öffentlichen Grundes bzw. öffentlicher Verkehrs­flächen durch private Bauten

nichts. Bei all diesen Tatbeständen geht es jeweils um ein­zelne Bauten, die

unter bestimmten Voraussetzungen im, auf oder über dem öffentlichen Grund

zulässig sind. Das sind etwa Bauten, die innerhalb des Bauliniengebiets in

Anwen­dung von § 99 Abs. 1 und 2 PBG zulässig sind oder solche,

wo die Inanspruchnahme öf­fentlichen Grundes gestützt auf eine

konzessionsrechtliche Bewilligung gemäss § 231 Abs. 1 PBG erfolgt.

Was die Beschwerdeführerin schliesslich aus der in § 237 Abs. 3 PBG

vorgesehenen Möglichkeit der Fahrbahnüberdeckung für den vorliegenden Fall

ableiten will, ist schwer zu sehen. Einerseits würde es sich bei der

Überdeckung nicht um eine Ver­kehrsfläche handeln. Anderseits wäre ohnehin

fraglich, ob die Bestimmung auf öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete

Strassen zur Anwendung kommen kann. Jedenfalls be­treffen die von der

Beschwerdeführerin aufgelisteten Fälle andere Fragen, als sie im vorlie­genden

Fall zur Diskussion stehen und zu entscheiden sind. Keinesfalls lässt sich

daraus ableiten, dass auch öffentliche Verkehrsflächen, die auf übergeordneten

Festlegungen be­ruhen, zur massgeblichen Grundfläche im Sinn von § 259 PBG

gehören. Anzufügen ist, dass die in den Landabtretungsverhandlungen getroffene

Vereinbarung, wonach die abge­tretene Landfläche zur massgeblichen Grundfläche

zu zählen sei (Erwägungen zur Baube­willigung, S. 2 unten), unbeachtlich

ist. Auch in diesem Zusammenhang ist der Baurekurs­kommission II zu

folgen. Dass hier die Voraussetzungen vorlägen, wie sie gemäss verwal­tungsgerichtlicher

Rechtsprechung für die Annahme einer bindenden behördlichen Zusi­cherung

erforderlich sind, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Der Rekursent­scheid

erweist sich damit insgesamt als rechtskonform. Von einem willkürlichen,

§ 259 PBG verletzenden Entscheid, der zudem in Widerspruch zum Grundsatz

der Gesetzmäs­sigkeit staatlichen Handelns stehen soll, kann nicht die Rede

sein. Da nicht geltend ge­macht wird, der Mangel der zu grossen Baumasse könne

"ohne besondere Schwierigkei­ten" mittels Nebenbestimmung im Sinn von

§ 321 Abs. 1 PBG geheilt werden (vgl. Re­kursentscheid S. 6),

ist dieser Frage nicht weiter nachzugehen.

Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt

als unbegründet und ist abzuweisen.

4. Angesichts dieses Verfahrensausgangs wird

die Beschwerdeführerin kosten­pflichtig. Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht ihr damit von vornherein nicht zu. Vielmehr hat sie

der Beschwerdegegnerschaft eine solche Vergütung auszurichten. Angemessen sind

insgesamt Fr. --.--.

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

…