VB.2000.00222

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00222

29. September 2000Deutsch15 min

(URT.2000.5847)

Das rechtliche Gehör ist nicht verletzt, wenn in die von der Gegenpartei eingereichten Akten jederzeit Einsicht genommen werden kann (E. 2a). Wird ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als "Mehrfamilienhaus" bezeichnet, liegt darin keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung, wenn die volumetrische Erscheinung richtig wiedergegeben wird (E. 2b). Das Gebot einer befriedigenden Einordnung steht der Ausschöpfung des baurechtlich erlaubten Volumens und damit einer baulichen Verdichtung nicht entgegen (E. 3c). Das Einordnungsgebot von § 238 PBG hat nicht zum Zweck, die bisherige Aussicht (Seesicht) von den Nachbargebäuden aus frei zu halten. Soweit er sich an die Bauvorschriften hält, kann der Bauherr frei wählen, wo genau er auf seinem Grundstück ein Gebäude realisieren will (E. 3d).

Sachverhalt

I. Die

Baukommission D erteilte C am 21. September 1999 die baurechtliche Bewilligung

für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem gemäss Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde D vom 5. Dezember 1994 (BZO) in der Wohnzone W2/1.50

gelegenen Grundstück Kat.Nr. 01 an der X-strasse in D. Dagegen liessen A

(heute: Erben A.1-A.3) als Eigentümerin des nördlich angrenzenden Grundstücks

Kat.Nr. 02 sowie G, Eigentümerin der südlich an die Bauparzelle

anstossenden Liegenschaft Kat.Nr. 03 mit gemeinsamer Eingabe vom

1. November 1999 an die Baurekurskommission II rekurrieren, mit dem

Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission II wies den

Rekurs am 9. Mai 2000 ab. Sie bejahte vorab die Legitimation der

Rekurrierenden. Sodann erwog sie zusammengefasst, es sei nicht zu beanstanden,

dass der Umgebungsplan und das Kanalisationsprojekt nicht Bestandteil des

baurechtlichen Entscheids bildeten. Dadurch sei weder das Koordinationsgebot

noch der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verletzt worden. Es sei ohne

weiteres möglich, eine den Anforderungen von § 238 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) entsprechende Umgebungsgestaltung

zu planen. Die Bewilligungsfähigkeit der Überbauung hänge nicht von der Gestaltung

der Umgebung ab. Auch beim Kanalisationsprojekt handle es sich um einen

Nebenpunkt. Das Baugrundstück verfüge über einen Anschluss an das öffentliche

Kanalisationsnetz und sei damit voll erschlossen. Unbegründet sei sodann

insbesondere der Einwand der mangelnden Einordnung, also der Verletzung von

§ 238 Abs. 1 PBG (was ausführlich dargelegt wird). Schliesslich verwarf

die Rekurskommission auch alle weiteren Rügen (Nichteinhaltung der Gebäudehöhe

von 7,5 m durch den Treppenhauskomplex; Beeinträchtigung der Wohnhygiene

bzw. Verletzung des umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzips durch das

Anbringen von Haupteingang, Treppenhaus, Lift, Küchen, WC und Bäder in

Richtung des Grundstücks der Erben A; Beeinträchtigung der Privatsphäre der

Rekurrierenden infolge der Höhenlage des Bauprojekts; allfällige Verletzung von

Art. 38-40 BZO durch die geplanten Abstellplätze).

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom

19.

Juni 2000 liessen die Erben von A dem Verwaltungsgericht beantragen,

der Rekursentscheid vom 9. Mai 2000 und die Baubewilligung vom

21.

September 1999 seien aufzuheben. Ferner sei ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzuführen. Die Baukommission D liess

mit Beschwerdeantwort vom 31. Juli 2000 Abweisung der Beschwerde

beantragen. Den nämlichen Antrag liess C als Bauherr mit Beschwerdeantwort vom

28.

August 2000 stellen. Auf Abweisung des Rechtsmittels schloss auch die

Baurekurskommission II mit Eingabe vom 29. August 2000. Alle Parteien

verlangten ferner die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Erwägungen gemäss angefochtenem

Rekursentscheid sowie die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften

werden - soweit erforderlich - nachstehend wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Erben von A als Beschwerdeführer

lassen folgende Rügen erheben: Es sei ihnen im Rekursverfahren das rechtliche

Gehör verweigert worden, und die Baurekurskommission II habe den

massgeblichen Sachverhalt unrichtig bzw. unvollständig festgestellt. Sodann

genüge das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 (Abs. 1) PBG

entgegen der von der Baurekurskommission II vertretenen Auffassung nicht.

Der angefochtene Entscheid sei in sich widersprüchlich und teilweise

rechtsverletzend. Ferner sei es auch rechtsverletzend, dass die Bauherrschaft

in der Baubewilligung nicht ausdrücklich verpflichtet worden sei, die

erforderlichen Pflichtabstellplätze tatsächlich zu erstellen.

2.

a) Den Vorwurf der Gehörsverweigerung

begründen die Beschwerdeführer damit, dass der private Beschwerdegegner

anlässlich des Augenscheins aufgefordert worden sei, eine Verkaufsdokumentation

einzureichen; die Baukommission D ihrerseits sei angehalten worden, das

Inventar der kommunalen Schutzobjekte einzureichen. Die Baurekurskommission II

habe den Beschwerdeführern nie Gelegenheit gegeben, in diese Akten Einsicht zu

nehmen.

Die im genannten Zusammenhang erhobene Rüge

der Gehörsverletzung ist offensichtlich unbegründet. Was zunächst die

Verkaufsdokumentation anbetrifft, so ist diese anlässlich des Augenscheins

anstelle des verlangten Modells übergeben worden (Protokoll der

Baurekurskommission I, S. 5). Die Beschwerdeführer hatten damit von

der Einreichung dieses Dokuments Kenntnis; es liegt denn auch bei den

Rekursakten. Die Beschwerdeführer hätten also jederzeit in dieses Aktenstück

Einsicht nehmen können. Hinzu kommt, dass der Rekursentscheid mit keinem Wort

Bezug auf diese Verkaufsbroschüre nimmt. Sie war mithin nicht

entscheidrelevant. Das Dokument liefert im Übrigen hinsichtlich der Frage der

Einordnung keine zusätzlichen Gesichtspunkte, die sich nicht schon aus dem

Resultat des Augenscheins, den Fotografien sowie den Bauplänen ergäben.

- Was sodann das Inventar der kommunalen Schutzobjekte anbetrifft, so ist

dieses öffentlich einsehbar. Hinzu kommt, dass auch dieses kommunale Inventar

bei den Akten liegt und den Beschwerdeführern jederzeit zur Einsicht offen

gestanden hätte. Diese machen im Übrigen selbst nicht geltend, dass es sich bei

dem auf dem Nachbargrundstück Kat.Nr. 04 stehenden Haus der Architektin

Lux Guyer um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG handle. Es fehlt auch heute an diesbezüglichen substanzierten Behauptungen.

Die Baurekurskommission II hat indessen auch dieser Variante Rechnung

getragen und ausdrücklich erwogen, dass das streitige Bauvorhaben auch

§ 238 Abs. 2 PBG zu genügen vermöge (angefochtener Entscheid

S. 10 unten/S. 11 oben).

b) Verfehlt ist sodann auch der Einwand der

unrichtigen bzw. unvollständigen Sachverhaltsfeststellung. Davon kann nicht die

Rede sein. Gemäss § 51 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) kann mit der Beschwerde an das

Verwaltungsgericht jede für den Entscheid erhebliche unrichtige oder

ungenügende Feststellung des Sachverhalts angefochten werden. Die Rüge der

unrichtigen oder unvollständigen Sachverhaltsermittlung kann damit von

vornherein nur den rechtserheblichen Sachverhalt betreffen. Es muss mithin um

entscheidungswesentliche Tatsachen gehen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 20 N. 10, § 50 N. 6,

§ 51 N. 2 und 3). Die von den Beschwerdeführern als unrichtig

oder unvollständig gerügte Sachverhaltsermittlung beschlägt keine solchen

Tatsachen.

Die

Beschwerdeführer beanstanden im Rahmen der Rüge der unrichtigen bzw. unvollständigen

Sachverhaltsermittlung die Bezeichnung des Hauses der Rekurrentin G als

Mehrfamilienhaus (angefochtener Entscheid S. 8). Darüber, wie dieses

geräumige Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Charakterisierung durch die

Beschwerdeführer) hinsichtlich des Haustyps zu bezeichnen ist, kann wohl

gestritten werden. Richtig ist, dass es sich nicht um ein Mehrfamilienhaus im

Sinn des üblichen Sprachgebrauchs handelt. Das ist indessen nicht entscheidend.

Die Erwägung der Baurekurskommission II erging im Zusammenhang mit der

volumetrischen Erscheinung des geplanten Gebäudes. Dafür ist nicht von wesentlicher

Bedeutung, wie viele Wohnungen sich in einem Gebäude befinden. Von einer

unrichtigen oder ungenügenden Sachverhaltsfeststellung kann nicht die Rede

sein. - Warum sodann im Zusammenhang mit der Feststellung, dass die

erlaubte Gebäudehöhe von 7,5 m nicht ausgeschöpft werde (angefochtener

Entscheid S. 8), der Baurekurskommission II eine unrichtige

Sachverhaltsfeststellung vorzuwerfen wäre, ist nicht zu sehen. Im Übrigen

kritisieren die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang die von der

Baurekurskommission II gezogene Schlussfolgerung. Darin kann von

vornherein keine unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellung

liegen. - Gleiches gilt auch hinsichtlich der (zutreffenden) Erwägung der

Baurekurskommission II, dass die Aussicht nicht zu den durch das

öffentliche Baurecht primär geschützten Rechtsgütern gehöre und der Entzug von

Aussicht keinen Einordnungsmangel darstelle (angefochtener Entscheid

S. 9). Auch in diesem Zusammenhang ist keine unzureichende

Sachverhaltsermittlung zu erkennen. - Die Beschwerdeführer vermögen aber

auch mit den weiteren, im vorliegenden Zusammenhang erhobenen Rügen (Beschwerdeschrift

S. 7 und 8) keine unrichtige oder unvollständige Feststellung

entscheidungswesentlicher Tatsachen darzutun. Dass es sich bei der

strassenseitigen Fassade um die Gebäudeostseite und nicht um die Westseite des

geplantes Hauses handelt, ist klar. Diesbezüglich handelt es sich um einen

offensichtlichen Verschrieb (angefochtener Entscheid S. 9), dem keinerlei

entscheidungswesentliche Bedeutung zukommt. Schliesslich können darüber, ob die

Bauzone im Bereich der X-strasse als vollständig überbaut bezeichnet werden

kann (angefochtener Entscheid S. 11), verschiedene Auffassungen vertreten

werden. Jedenfalls ist das dortige Bauzonenland weitestgehend überbaut, wie ein

Blick auf den Zonenplan zeigt. Eine rechtsverletzende Sachverhaltsermittlung

kann der Baurekurskommission auch in diesem Zusammenhang nicht vorgeworfen

werden.

3.

a) Materieller Hauptstreitpunkt bildet das

Problem der Einordnung, also die Frage, ob die geplante Baute den Anforderungen

von § 238 Abs. 1 PBG genüge. Diesbezüglich hat die Baurekurskommission II

im Wesentlichen erwogen, es liege in der Natur der Sache, dass sich eine

bauliche Verdichtung gestalterisch entsprechend auswirken könne. Eine solche

Verdichtung stelle an und für sich noch keinen Einordnungsmangel dar. Das

verdichtete Bauen bringe es mit sich, dass sich Neubauten von der bestehenden

Überbauungsstruktur abheben könnten. Diese Folge sei vom Gesetzgeber bewusst

in Kauf genommen worden. § 238 PBG biete keine Handhabe, einer

Bauherrschaft die Ausschöpfung der primären Baubeschränkungsnormen zu

untersagen, nur weil die bestehenden Bauten in der Umgebung diese nicht voll

beanspruchten. Die volumetrische Erscheinung des streitigen Bauvorhabens sei

im Übrigen nicht im Entferntesten derart problematisch, wie sie von den

Rekurrenten dargestellt werde. Der Gebäudekubus sei durchaus zurückhaltend und

unter angemessener Rücksichtnahme auf die bestehende bauliche Umgebung

konzipiert (was näher dargelegt wird). Soweit die Rekurrenten eine

Beeinträchtigung der Seesicht geltend machten, sei festzuhalten, dass die

Aussicht nicht zu den durch das öffentliche Baurecht unmittelbar geschützten

Rechtsgütern gehöre. Der Entzug der Aussicht stelle eine rein affektive

(subjektive) Werteinbusse und keinen Einordnungsmangel dar. Am geplanten

Standort des Gebäudes sei nichts auszusetzen. Es sei einleuchtend, dass das

Haus nicht an die Baulinie sondern etwa in die Mitte des Baugrundstücks

gestellt werde. Dergestalt komme es infolge der Hangneigung auf eine tiefere

Höhenkote zu liegen, und die strassenseitige Fassade erhalte einen grösseren

vorgelagerten Freiraum. Das Abrücken von der X-strasse sei aus Gründen des

Immissionsschutzes geradezu geboten. Widersprüchlich sei die Argumentation der

Rekurrenten hinsichtlich des nicht im Inventar der kommunalen Schutzobjekte

enthaltenen "Guyer" Hauses auf dem Grundstück Kat.Nr. 04 und des

Chalets "J". Würde das Streitobjekt näher zur X-strasse verschoben,

käme es näher zu diesen Gebäuden zu liegen, was einordnungsmässig jedenfalls

nicht von Vorteil wäre. Lediglich das Gebäude des Autolifts sei in der nahen

Umgebung des Grundstücks Kat.Nr. 04 situiert. Das sei jedoch gestalterisch

unproblematisch. Insgesamt habe die Baukommission D dem Bauvorhaben ohne

Rechtsverletzung eine befriedigende Gestaltung im Sinn von § 238

Abs. 1 PBG attestieren dürfen.

b) Bei der Beurteilung der Frage, ob sich ein

Bauvorhaben im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG befriedigend in die bauliche

und landschaftliche Umgebung einordnet, kommt der kommunalen

Bewilligungsbehörde ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu.

In diesen Spielraum dürfen die Baurekurskommissionen nicht eingreifen. Sie

dürfen ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde

setzen. Vielmehr ist deren Entscheid zu schützen, wenn er sachlich vertretbar

ist, dies selbst dann, wenn auch andere Lösungen denkbar und vertretbar wären

(RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 106). Die Überprüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts ist von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann nur

rechtsverletzende Ermessensfehler korrigieren. Eine freie Ermessensüberprüfung

steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50

Abs. 2 lit. c VRG). Die Rüge der Unangemessenheit ist im

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nur zulässig, wenn die

Voraussetzungen von § 50 Abs. 3 VRG gegeben sind, was hier nicht der

Fall ist.

c) Die Beschwerdeführer begründen die Rüge

der Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG vorab und insbesondere damit,

dass mit dem geplanten Vorhaben die heute vom Grundstück Kat.Nr. 02

vorhandene freie Seesicht weitestgehend verbaut werde. Andere Einwände zur

behaupteten Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG werden nicht, jedenfalls

nicht hinreichend substanziert erhoben. Es wäre Sache der Beschwerdeführer

gewesen, solche Rügen mit entsprechender Begründung vorzutragen. Vor allem wird

nicht dargelegt, dass sich das Projekt aus gestalterischen Gründen nicht

hinreichend in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordne oder für sich

genommen architektonisch nicht befriedigend gestaltet sei. Solche Mängel sind

denn auch nicht zu erkennen. Nicht eindeutig ist, ob die Beschwerdeführer

geltend machen wollen, das Bauvorhaben verletze wegen seines Volumens das Gebot

der befriedigenden Einordnung. Diesbezüglich wäre der Baurekurskommission II

ohne weiteres zu folgen. Das Verwaltungsgericht hat wiederholt entschieden,

dass § 238 Abs. 1 PBG der Ausschöpfung des baurechtlich erlaubten

Volumens grundsätzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der

Einordnung kann von einem Bauherrn nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die

Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990

Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB.91/0115; VGr, 9. März 2000,

VB.1999.00354; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls würden die Erstbauenden

unabhängig von dem gemäss Bau- und Zonenordnung Erlaubten praktisch bestimmen,

was für Gebäudevolumen in einem Quartier künftig realisiert werden dürfen. Das

ist abzulehnen. Die Beschwerdeführer haben nicht dargelegt, dass hier ein

Sachverhalt im genannten Sinn gegeben ist. Ein solcher Sachverhalt ist auch

nicht ersichtlich. Daran ändert nichts, dass die Baurekurskommission II

davon ausgegangen ist, beim Gebäude der Rekurrentin G handle es sich um ein

Mehrfamilienhaus. Ebensowenig ist in diesem Zusammenhang von Bedeutung, ob die

Bauzonen im Bereich der X-strasse vollständig, also bis zum letzten Grundstück

überbaut sind oder ob noch vereinzelte Baulücken vorhanden sind (zu beiden

Punkten vgl. vorstehend E. 2 b).

d) Es ist unbestritten, dass durch das

streitige Vorhaben die heute vom Grundstück Kat.Nr. 02 der

Beschwerdeführer aus vorhandene Seesicht weitestgehend verbaut wird. Davon ist

auch die Baurekurskommission II aufgrund des durchgeführten Referentenaugenscheins

ausgegangen. Es fragt sich, ob dem Vorhaben deswegen eine befriedigende

Einordnung abgesprochen werden kann. Das ist mit der

Baurekurskommission II zu verneinen. Das Verwaltungsgericht hat in einem

Urteil vom 3. Oktober 1989 (VB.89/0110) darauf hingewiesen, dass die

Aussicht (indirekt) durch die Bestimmungen über die Geschosszahl oder über die

zulässigen Dachformen geschützt werde, was im Übrigen auch für das erlaubte

Gebäudevolumen gilt. Zudem erlaube § 75 PBG den direkten Schutz der Aussicht

durch Festlegungen im Zonenplan. Keine solche Zielrichtung habe jedoch

§ 238 PBG. Daran ist festzuhalten.

Ein Bauherr ist in der Wahl des Orts, wo

genau er auf seinem Grundstück ein Gebäude realisieren will, grundsätzlich

frei. Eingeschränkt wird er dabei vorab durch die Vorschriften betreffend die

Grenz-, Gebäude-, Weg- und Strassenabstände. Allenfalls kann auch die in

§ 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksicht auf benachbarte

Schutzobjekte die Lage eines Bauvorhabens mitbestimmen. Im vorliegenden Fall wird

keine Verletzung von Abstandsvorschriften gerügt. Es wird auch nicht geltend

gemacht, dass eine Verschiebung der Baute in Anwendung von § 238

Abs. 2 PBG erforderlich sei. Es geht einzig und allein um die Sicht auf

den See vom Grundstück der Beschwerdeführer aus. Unbestritten ist, dass diese

Sicht mit einer Verschiebung der Baute in Richtung X-strasse zum Mindesten in

erheblichem Umfang erhalten werden könnte. Dafür aber bietet § 238

Abs. 1 PBG wie dargelegt keine Handhabe. Hinzu kommt hier, dass es sich

bei der X-strasse um die stark befahrene Verbindung zwischen D und H handelt

(Protokoll der Baurekurskommission II, S. 3). Es leuchtet daher ohne

weiteres ein, dass der private Beschwerdegegner als Bauherr ein gewichtiges

Interesse daran hat, mit dem Vorhaben aus Gründen des Lärmschutzes möglichst

weit von der X-strasse abzurücken. Die Baurekurskommission II hat

diesbezüglich erwogen, dass das aus Gründen des Immissionsschutzes geradezu

geboten sei. Die von den Beschwerdeführern verlangte Verschiebung der geplanten

Baute hätte damit für den privaten Beschwerdegegner ganz entscheidende

Nachteile zur Folge. Insgesamt erweist sich die Rüge des Verstosses gegen

§ 238 Abs. 1 PBG als unbegründet. An dieser Rechtslage ändert nichts,

dass die Beschwerdeführer auf eine angebliche Werteinbusse ihres eigenen

Grundstücks von rund Fr. 300'000.- als Folge der Realisierung des

streitigen Vorhabens verweisen. Das Grundstück Kat.Nr. 01 liegt in einer

Bauzone. Jeder Nachbar einer Parzelle, die noch nicht überbaut ist oder die

baulich nicht voll ausgenützt ist, muss damit rechnen, dass gelegentlich eine

dem Zonenzweck und den übrigen Vorschriften entsprechende Neubaute realisiert

wird. Mit dem Hinweis auf den angeblichen Wertverlust lässt sich jedenfalls das

streitige Vorhaben nicht verhindern. Insgesamt kann weder der Baukommission D

noch der Baurekurskommission II vorgeworfen werden, sie hätten

rechtsverletzend entschieden. Es kann auch nicht von einem in sich

widersprüchlichen Rekursentscheid die Rede sein.

e) Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein

ist nicht erforderlich. Der massgebliche Sachverhalt ist aus den Akten (Pläne,

Fotografien) hinreichend ersichtlich (RB 1995 Nr. 12). Die auf dem

Referentenaugenschein der Baurekurskommission II beruhenden Feststellungen

über die örtlichen Verhältnisse können auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

4.

Was schliesslich den Einwand anbetrifft,

es sei rechtsverletzend, dass der Baugesuchsteller im baurechtlichen Entscheid

nicht ausdrücklich verpflichtet worden sei, die erforderlichen

Pflichtabstellplätze zu erstellen, so kann diesbezüglich auf die in jeder Beziehung

zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission II verwiesen werden

(§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Die

Rüge ist offenkundig verfehlt.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt als

unbegründet und ist abzuweisen.

5.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...