Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00282

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Geschäftsnummer:

VB.2000.00282

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 25.01.2001

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

.

Die Festsetzung einer Freihalte- oder einer anderen Nichtbauzone erübrigt das Festlegen von Waldabstandslinien nur dann, wenn die Nichtbauzone so ausgedehnt ist, dass sich im Regelabstandsbereich von 30 m am Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befindet (E 2c).

Stichworte:

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

FESTLEGUNG

FREIHALTEZONE

NICHTBAUGEBIET

WALDABSTAND

WALDABSTANDSLINIE

WALDGRENZE

Rechtsnormen:

§ 66 Abs. I PBG

§ 233 Abs. I PBG

§ 262 Abs. I PBG

Art. 17 lit. II WaG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte A

am 26. Oktober 1999 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Doppeleinfamilienhauses mit Parkplätzen auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 (neu:

Kat.Nrn. 2 und 3 in Zürich.

Erwägungen

II. Hiergegen erhoben F am 2. Dezember

1999.

sowie H und I mit Eingabe vom 3. De­zember 1999 Rekurs an die Baure­kurskommission I

und beantragten die Aufhebung der erteilten Baubewilligung.

Die Baurekurskommission I vereinigte die

beiden Rekursverfahren am 9. Juni 2000, hiess die Rekurse gut und hob den

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Ok­tober 1999 auf. Die

Rekurskommission erwog zusammengefasst, das Baugrundstück liege teilweise in

der Freihaltezone und teilweise in der Wohnzone W2 der aufsichtsrechtlich

durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO-BD 1995) und stosse im Norden an den Waldrand des V-bels. Eine Wald­ab­stands­linie

sei nicht festgesetzt und auch nicht geplant. Die Freihaltezone sei bereits im

Zonen­plan von 1963 als 15 m breiter Streifen entlang des damaligen

Waldrands enthalten. In den vergangenen Jahr­zehnten habe sich der Wald

offensichtlich ausgedehnt. Auch die Parteien gingen überein­stimmend davon aus,

dass zwischen dem heute bestehenden Waldrand und der Nordwest­ecke des

projektierten Gebäudes ein Abstand von weniger als 10 m bestehe. § 66

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

verpflichte die Gemeinden zwingend, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien

festzusetzen. Die Festset­zung einer Frei­halte- oder einer anderen

Nichtbauzone erübrige das Festlegen von Waldab­standslinien nur dann, wenn die

Nichtbauzone so ausgedehnt sei, dass sich im Regelab­standsbereich von

30.

m ab Waldgrenze kein Bauzonengebiet mehr befinde. Da vorliegend die

erforder­liche Waldabstandslinie vollständig fehle, mangle es dem Baugrundstück

an einer pla­nungs­rechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG. Diese

Bestimmung wolle die nach­teilige Präjudizierung künftiger planungsrechtlicher

Festlegungen verhindern. Waldab­stands­linien seien normalerweise in einem

Abstand von 30 m von der Waldgrenze entfernt festzusetzen. Bei besonderen

örtlichen Verhältnissen könne der Abstand verklei­nert oder vergrössert werden.

Soweit der Baurekurskommission I aus verschiedenen Re­kursverfah­ren im

Zusammenhang mit der BZO 1992 bekannt sei, habe die Vorinstanz bei der Festset­zung

der Waldabstandslinien eine Reduktion des Waldabstands unter das Mass von

15.

m nur in wenigen ganz besonders gelagerten Fällen vorgenommen und dabei

das Mass von 10 m nirgends unterschritten. Das Bauvorhaben mit einem

Waldabstand von nur gerade 8.5 m präjudiziere die künftige Planung in

unzulässiger Weise. Die erteilte Baube­willigung sei daher in Gutheissung der

Rekurse aufzuheben.

III. Mit Eingabe vom 25. August 2000

liessen A und die dem Rekursverfahren bei­getretenen C und B dem

Verwaltungsgericht be­antragen, den Entscheid der Baurekurs­kommission I

vom 9. Juni 2000 aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion der

Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 zu bestätigen, un­ter

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission I und die

Beschwerdegegnerschaft beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letztere unter

Zusprechung einer Parteientschädigung. Die mitbetei­ligte Bausektion der Stadt

Zürich verzichtete mit Eingabe vom 2. Oktober 2000 auf Ver­nehmlassung.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Das Baugrundstück altKat.Nr. 1 in

Zürich stösst im Norden an den Waldrand des V-tobels. Laut Beschluss der

Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 (E. c) grenzt das

Grundstück an das überkommunale Landschaftsschutz­objekt Nr. 5 (Regierungs­ratsbeschluss

Nr. XXX vom Januar 1980). Im Inventar der naturkundlich bedeutenden

Waldobjekte des Kantons Zürich (Entwurf 1/1988) ist das V-tobel als kantonal

bedeuten­des Objekt Nr. XXX ausgeschieden worden. Im kantonalen

Schutzverordnungsentwurf vom Mai 1994 wurden u.a. die in der Freihaltezone

liegenden Gebiete des V-tobels in den Schutzperimeter aufgenommen. Die nörd­lichen

Bereiche des vorliegenden Bauprojekts grenzen direkt an die Landschaftsschutz­zone III A,

welche der ungestörten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebietes

dient.

Der südliche Teil des Bauareals

(altKat.Nr. 1) ist nach der aufsichtsrechtlich festge­setzten Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO-BD 1995) der Wohnzone W2 zu­geteilt,

der nördliche Teil einer Freihaltezone. Zwischenzeitlich sind am

2.

September 2000 die Teile I und II der Bauordnung 1992/1999

der Stadt Zürich (BZO 1999) in Kraft getre­ten. Diese Teile beinhalten u.a. die

Wohnzonen und Freihaltezonen, wobei die Grenze zwi­schen Wohn- und

Freihaltezone auf dem Baugrundstück nicht verschoben wurde. Die Frei­haltezone

war bereits im Zonenplan 1962 als 15 m breiter Streifen entlang des (dama­ligen)

Waldrands enthalten. Das Bauvorhaben soll nordseits auf die Bauzonengrenze ge­stellt

werden.

2.

a) Die Kantone sind von Bundesrechts wegen

zur Festsetzung von Waldabstän­den verpflichtet (Art. 17 Abs. 2 des

Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG); dazu Botschaft des

Bundesrats vom 29. Juni 1988, BBl 1988 III, S. 198). Gemäss § 66

PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) setzt der Zonenplan im

Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest (Abs. 1). Die Linien sind in einem

Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen

Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Ver­hältnissen können sie näher

oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Nach der

ursprünglichen Fassung (§ 66 Abs. 3 PBG) konnte bei kleinen,

einzelnen Wald­parzellen auf eine Abstandslinie verzichtet werden.

Oberirdische Gebäude dürfen laut § 262

Abs. 1 PBG die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht

überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Ab­stand von der

forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.

b) Mit Abstimmung vom 17. Mai 1992

hatten die Stimmberechtigten der Stadt Zü­rich die Vorlage für eine neue Bau-

und Zonenordnung (BZO 1992) angenommen. Hierzu gehörten als Ergänzungspläne

auch Waldabstandslinienpläne 1:1000. Die BZO 1992 ist nie in Rechtskraft

erwachsen. Die BZO-BD 1995 enthält bezüglich der Ergänzungspläne und damit der

Waldabstandslinien keine aufsichtsrechtlichen Anordnungen (Art. 2

Abs. 2 BZO-BD 1995). Die Revisionsvorlage 1999, Teil III,

Gemeinderatsbeschluss vom 7. Juni 2000, beinhaltet auch die

Waldabstandslinienpläne 1:1000. Diese Vorlage ist aber nicht rechtskräftig und

setzt für das Baugrundstück altKat.Nr. 1 auch keine Waldabstandsli­nien

fest; diese enden je westlich und östlich des Bauareals. Für das Baugrundstück

beste­hen daher keine rechtskräftigen Waldabstandslinien und solche wurden vom

Stadtrat auch nicht beantragt.

c) Der Erlass

von Waldabstandslinien ist - wie die Baurekurskommission I zu Recht

ausgeführt hat - zwingend. § 66 Abs. 1 PBG sah bereits in der

ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975 vor, dass der Zonenplan im

Baugebiet Waldabstandslinien festsetzt; nur bei "kleinen, einzelnen

Waldparzellen" konnte laut § 66 Abs. 3 in der ursprünglichen Fas­sung

auf eine (Wald-)Abstandslinie verzichtet werden. Diese Ausnahme wurde mit der

Revi­sion des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991

fallengelassen. Mit der Fest­setzung der Waldabstandslinien kommt der Kanton

Zürich der bundesrechtlich statuier­ten Pflicht nach, wonach die Kantone einen

angemessenen Mindestabstand der Bauten und An­lagen vom Waldrand vorzuschreiben

haben (Art. 17 Abs. 2 WaG). Die Festlegung einer Frei­haltezone

vermag die zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien in der

Regel nicht zu ersetzen (vgl. hierzu E. 7a des Rekursentscheids). Die

Ausscheidung von Freihaltezonen zwischen Bauzonen und Wald war bei Erlass des

Zonenplans 1962 das ge­eig­nete und zweckmässige Mittel zur Sicherung eines

Mindestab­stands von Bauten und Anlagen vom Waldrand, da zu jenem Zeitpunkt das

"Instrument" der Waldabstandslinien nicht zur Verfügung stand. Nach

Erlass des Planungs- und Bauge­setzes vom 7. September 1975 sind in den

diesem Gesetz angepassten Zonenplänen die Mindestabstände (für ober­irdische

Gebäude) zwingend mit einer Waldabstandslinie festzu­setzen. Vorliegend ist

daher davon auszugehen, dass für das Baugrundstück altKat.Nr. 1

Waldabstandslinien fehlen. Entgegen der Rechtsauffassung der

Beschwerdegegnerschaft kann bei Fehlen von Waldab­standslinien nicht einfach in

analoger Anwendung von § 66 Abs. 2 PBG ein Waldabstand von 30 m

verlangt werden, sondern ist zu prüfen, ob und wieweit die gesetzlichen

Vorschrif­ten von § 233 ff. PBG über die (planungsrechtliche)

Baureife eingreifen (RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/1988,

S. 321 ff.). Auch ändert nichts, dass der Gesetzgeber, offenbar in

Verkennung der Rechtslage, auf dem Baugrundstück bei Anpassung der kommunalen

Nutzungsplanung durch Erlass der Bau- und Zonenordnung 1999 (Teil III)

keine Waldabstandslinie festgesetzt hat.

3.

a) Bauten und Anlagen dürfen entsprechend

§ 233 Abs. 1 PBG nur auf Grund­stücken erstellt werden, die baureif

sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es

erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist laut

§ 234 (in der Fassung vom 1. September 1991) ein Grundstück, wenn es

erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder

durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig

beeinflusst wird.

Zu den planungsrechtlichen Festlegungen,

deren Fehlen einem Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG entgegengehalten

werden kann, gehören auch die Waldabstandslinien (vgl. RB 1987 Nr. 70

= ZBl 89/1988, S. 321 ff.). Es ist mithin zu prüfen, ob das

Bauvor­haben die noch festzulegenden Waldabstandslinien nachteilig

beeinflussen kann. § 234 PBG will verhindern, dass die für die

Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Ent­scheid vor vollendete

Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungs­phase Bauwerke

entstehen, welche die vorgesehene künftige Planung beeinträchtigen

(RB 1998 Nr. 113).

b) Gemäss § 66 Abs. 2 PBG sind die

Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze

festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen ört­lichen

Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen wer­den.

Unbestrittenermassen liegen hier grundsätzlich besondere Verhältnisse vor,

welche ein Ab­weichen bei der Festlegung der Waldabstandslinien vom Regelmass

von 30 m rechtfertigen (vgl. hierzu RB 1996 Nr. 67 = BEZ 1996

Nr. 18). Hierzu gehört insbesondere der Um­stand, dass südwestlich des

Baugrundstücks entlang der X-strasse bereits mehrere Bauten bestehen, welche

zum Wald einen kleineren Abstand als 30 m einhalten. Die auf die­sen

überbauten Grundstücken festgesetzte Waldabstandslinie hält eine Distanz von

15.

m ge­genüber der Waldgrenze ein. Auch südöstlich der Bauparzelle

befinden sich Bauten mit einem das Regelmass unterschreitenden Waldabstand.

Weiter kann auch eine relativ steile Lage eines Grundstückes unter

"besondere(n) örtliche(n) Verhältnisse(n)" im Sinn von § 66

Abs. 2 PBG subsumiert werden, welche in konkreten Einzelfällen ein

Abweichen vom Re­gelmass von 30 m bei der Festsetzung von

Waldabstandslinien rechtfertigen. Indessen ist hier zu beachten, dass das

Bauprojekt auf altKat.Nr. 1 zum tatsächlichen Waldrand ei­nen Abstand

einhält, der sogar 10 m unterschreitet. Gemäss "Aktennotiz/Beschluss­proto­koll"

des Kreisforstmeisters vom 30. März 1999 (act. --) wie auch gemäss

dem Baueingabe­plan "Umgebung/Erdgeschoss/Fassaden/Schnitt", 1:100,

18.8.2000

(= act. --) ist die nordwest­liche Gebäudeecke des geplanten

Doppelwohnhauses weniger als 10 m vom Wald entfernt. Nach den Angaben der

Beschwerdeführenden beträgt die Distanz dieser Gebäude­ecke zu den

"nächsten, hochragenden Waldbäumen 8,50 m". Durch die Erstellung

des um­strittenen Bauprojekts mit einem Waldabstand, der weniger als 1/3 des

Regelmasses be­trägt, würde die dem zuständigen Gesetzgeber obliegende

Festlegung der Waldabstandsli­nie klarerwei­se präjudiziert und dessen

Planungsfreiheit geschmälert (vgl. RB 1987 Nr. 70 = ZBl 89/

1988,­ S. 323 E. 2c/bb). Unter diesen Umständen gilt es, die

Planungsfreiheit des Gesetz­gebers zu wahren und darf der künftige Verlauf der

Waldab­standslinie nicht durch die Bewilligung des Bauprojekts im Sinn von

§ 234 PBG nachteilig beeinflusst werden.

c) Auch die übrigen Einwände der

Beschwerdeführenden vermögen an dieser Rechts­lage nichts zu ändern. Die

Festsetzung von Waldabstandslinien dient - wie gesehen - auch der

Umsetzung des Bundesrechts, welche die Kantone gemäss Art. 17 Abs. 2

WaG zur Festsetzung von Waldabständen verpflichtet. Die Verwirklichung einer

den gesetz­li­chen Grundsätzen des Raumplanungsrechts und des übrigen

raumrelevanten Bundes­rechts entsprechenden Planung hat aber auf jeden Fall

Vorrang vor dem Gebot der Plan­beständig­keit (vgl. hierzu Felix Jost, Grösse

und Lage von Bauzonen nach Art. 15 RPG und dem weiteren raumrelevanten

Recht, Zürich 2000, S. 348 mit Hinweisen). Die Abwä­gung der

Interessen des Grundeigentümers an der möglichst uneingeschränkten Überbau­barkeit

sei­nes Grundstücks gegenüber den öffentlichen Interessen ist in erster Linie

bei der Festset­zung von Waldabstandslinien vorzunehmen (RB 1999

Nr. 102) und nicht im Rah­men der Anwendung von § 234 PBG.

Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwer­degegnerschaft

gegen die BZO 1992 hätten "antreten" und für das Baugrundstück Waldab­standslinien

beantragen müssen. Dieser Einwand ist nur schon deshalb unbegrün­det, weil die

BZO 1992 gar nie rechtskräftig wurde.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt als

unbegründet und ist abzuweisen.

4.

...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...