Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00304

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Geschäftsnummer:

VB.2000.00304

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 07.12.2000

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa).

Stichworte:

ANRECHENBARE FLÄCHE

ANRECHENBARKEIT

AUSNÜTZUNG

AUSNÜTZUNGSZIFFER

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BESONDERES GEBÄUDE

Rechtsnormen:

§ 255 PBG

§ 273 PBG

Publikationen:

BEZ 2001 Nr. 4

RB 2000 Nr. 100

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Am 24. Januar 2000 erteilte der Gemeinderat X C die bau­recht­liche

Bewilligung für einen Anbau als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49

Abs. 3 in Ver­bindung mit § 273­ des Planungs- und Baugesetzes vom

7. September 1975/­1. Sep­tem­ber 1991 (PBG) an das bestehende

Einfamilienhaus Assek.Nr. 01 auf dem in der zweige­schos­­si­gen Wohn­zone

E gelegenen Grundstück Kat.Nr. 02 am V-weg in X. Der Anbau hält

gegenüber den südwestlich und südöstlich angrenzenden Parzellen Kat.

Nrn. 05­ und 06 einen Grenzab­stand von je 3.5 m ein. Das Dach

des Anbaus soll als Ter­rasse genutzt werden. Gemäss Dis­positiv

Ziffer 1.2.2 der Baubewilligung ist im Grund­buch ein Nutzungsrevers

anzumer­ken, wonach der Anbau nicht als Wohn-, Arbeits- oder Schlafraum

ausgebaut oder genutzt werden darf.

Erwägungen

II. A. Gegen das

Bauvorhaben liess A als Eigentümer des Nachbar­grund­stücks Kat.­Nr. 06 am

25.

Februar 2000 rechtzeitig an die Baurekurskommission I

rekurrieren, mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei aufzuheben.

Geltend ge­macht wurde, dass der An­bau für den dauernden Aufenthalt von

Menschen geeignet sei, wes­halb kein Beson­de­res Ge­bäude im Sinn von

§ 49 Abs. 3 und § 273 PBG vorliege. Da­mit aber sei ein Grenz­abstand

von 6 m zu beachten. Verletzt sei auch die für die zweige­schossige Wohn­zone E

geltende Ausnützungsziffer von 30%. Sodann passe der massive Baukörper nicht in

das umliegende Villenquartier, weshalb auch ein Verstoss gegen § 238

Abs. 1 PBG vorliege. Schliesslich wer­de das Ruhebedürfnis des Rekurrenten

durch die infolge der Nutzung der Terrasse zu erwartenden Immissionen

beeinträchtigt.

B. Am 28. Februar 2000 liess auch B als

Eigentümer der Nachbarparzelle Kat. Nr. 05 an die

Baurekurskommission I rekurrieren, ebenfalls mit dem Antrag, die Bau­be­willigung

sei aufzuheben. Im Wesentlichen wurden die gleichen Mängel gerügt wie mit der

Beschwerde des A. Zusätzlich wurde geltend gemacht, Art. 17 Abs. 3

der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde X vom 23. Mai 1995 (BZO) und

§ 293 PBG seien verletzt.

III. Mit Entscheid vom 4. August 2000

vereinigte die Baurekurskommission I die bei­­den Verfahren und wies die

Rechtsmittel ab. Die Kommission erwog zusammengefasst, die Frage, ob eine

Gebäude für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, sei nach den

gesamten objektiven Umständen zu beurteilen. Unter Räumen, die zu diesem Zweck

geeignet seien, seien solche zu verstehen, die nicht blosse Lager- und

Nebenräume darstellten und in denen sich ihrer Bestimmung nach regelmässig

während längerer Zeit Menschen aufhielten. Genüge ein Gebäudeteil sämtlichen

Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt würden, sei er ohne

weiteres als solcher zu behandeln. Treffe das nicht zu, so sei im Sinn einer

Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an

einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen ver­letze. Je mehr ein

Gebäudeteil von den an einen Wohn- oder Arbeitsraum zu stellenden An­­­forderungen

abweiche, desto weniger dürfe auf eine solche Nutzweise geschlossen wer­den.

Für die Fenster des streitigen Anbaus würden ausschliesslich Glasbausteine

verwen­det. Solche Fenster erlaubten keinen Ausblick und seien nur beschränkt

lichtdurchlässig. Da ein Öffnungsmechanismus fehle, könnten die Fenster nicht

für die Raumbelüftung ver­wendet werden. Frischluft könne einzig über die Türe

zum Parkplatz zugeführt werden, da auch keine künstliche Belüftung vorgesehen

sei. Damit erfüllten weder der Vorraum noch der Lagerraum die hinsichtlich

Belichtung und Belüftung an einen Wohnraum zu stellen­den Anforderungen. Sodann

sei der Anbau auch nicht in den Wohnbereich der Hauptbaute integriert, sondern

könne nur über das Unter­ge­schoss oder von aussen erreicht werden. Angesichts

dieser Situierung sei eine Verwendung zu Wohnzwecken sehr unwahrschein­lich.

Der Gemeinderat habe den An­­bau zu Recht als Besonderes Gebäude qualifiziert.

Der Gefahr einer allfälligen rechts­widrigen Nutzung werde durch den im

Grundbuch anzumer­kenden Nutzungsrevers hinrei­chend Rechnung getragen. Anders

wäre nur zu entscheiden, wenn zu vermuten wäre, die Bauherrschaft werde sich

nicht an den Revers halten. Dafür gebe es jedoch keinerlei An­haltspunkte.

Verfehlt sei sodann auch der Einwand, die Baute vermöge den Anforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG nicht zu genügen. Die bauliche Umge­bung präsentiere

sich in archi­tektonischer Hinsicht höchst uneinheitlich. Jedenfalls habe der

Gemeinderat X das ihm zustehende Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bau­vor­haben

eine befriedi­gen­de Gestaltung und Einordnung attestiert habe. Schliesslich

könne auch aus dem Ein­wand, es sei mit merklich erhöhten Lärmimmissionen zu

rechnen, nichts zu Gunsten der Rekur­ren­ten abgeleitet werden. Die mit der

bestimmungsgemässen Nut­zung der Terrasse verbun­denen Einwirkungen seien in

einer Wohnzone von den Nachbarn hinzunehmen.

IV. A. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom

15.

September 2000 liess A dem Verwal­tungsgericht den Antrag stellen, die

Baubewilligung vom 24. Januar 2000 und der Rekurs­entscheid vom

4.

August 2000 seien aufzuheben. Die Baurekurskommission I be­antragte

am 29. September 2000 Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerde­gegner

liess mit Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2000 Abweisung des

Rechtsmittels beantragen, ebenso der Gemeinderat X mit Antwort vom

23.

/26. Oktober 2000. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung

einer Umtriebsentschädigung.

B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom

15.

/18. September 2000 liess auch B Beschwerde erheben, ebenfalls mit dem

Antrag, Baubewilligung und Rekursentscheid sei­en aufzuhe­ben. Die Baurekurskommission I,

der private Beschwerdegegner und der Ge­mein­derat X beantragten Abweisung des

Rechtsmittels, wobei die Parteien auch in diesem Verfahren die Zusprechung

Parteientschädigungen verlangten.

C. Die Ausführungen der Parteien werden

- soweit erforderlich - nachstehend wie­dergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Mit den Beschwerden wird je die Aufhebung

des Rekursentscheids vom 4. Au­gust 2000 und der Baubewilligung vom

24.

Januar 2000 beantragt. In beiden Verfah­ren wer­­den sodann im

Wesentlichen die gleichen Einwände erhoben. Die Beschwerdever­fah­ren

VB.2000.00304 und VB.2000.00314 sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu

vereinigen.

2.

a) Der Gemeinderat X hat den streitigen

Anbau als Besonders Gebäude be­willigt. Gemäss § 49 Abs. 3 PBG

(Fassung vom 1. September 1991) darf in der Bau- und Zonen­ordnung für

Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Men­schen

bestimmt sind, und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,

nicht über­steigt, von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der

Grenzbau erleichtert wer­den. Nach § 273 PBG (Fassung vom

1.

September 1991) dürfen Gebäude, die nicht für den dauer­nden Aufenthalt

von Menschen bestimmt sind, unter dem Vorbehalt der erwähn­ten Höhenbeschränkung

in einem Abstand von 3.5 m von andern Gebäuden errichtet wer­den, sofern

die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Gemäss Art. 34

Abs. 1 BZO gilt für Besondere Gebäude im Sinn des Planungs- und

Baugesetzes allseitig ein mi­nimaler Grenz- und Gebäudeabstand von 3.5 m.

Mit dieser Regelung hat die Gemeinde X für den hier in Frage stehenden

Grenzabstand von der ihr in § 49 Abs. 3 PBG ein­ge­räumten Kom­petenz

Gebrauch gemacht. Fest steht sodann auch, dass die erlaubte Höhe von 4 m

ein­ge­halten ist.

b) Es ist unbestritten, dass ein Grenzabstand

von 3.5 m genügt, sofern der streitige Anbau als Besonderes Gebäude

gewürdigt werden kann. Die Beschwerdeführer sprechen dem Anbau diese

Qualifikation ab und verlangen die Einhaltung des ordentlichen Grenzab­stands,

während der Gemeinderat X, die Baurekurskommission I und der Bauherr C

über­ein­stimmend die Auffassung vertreten, es liege ein Besonderes Gebäude im

Sinn der ge­nannten Bestimmungen vor, weshalb eben ein Grenzabstand von

3.5

m aus­reiche.

3.

a) Die

Beschwerdeführer machen geltend, dass der streitige Anbau angesichts sei­ner

Ausgestaltung jedenfalls zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar sei. Diesbe­züg­lich

ist vorab festzuhalten, dass gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach

§ 273 PBG das in Frage stehende Gebäude nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmt sein darf. Anders bzw. weitergehend sind gemäss

§ 255 Abs. 1 PBG unter dem Titel der Ausnützung "alle dem

Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür

verwendbaren Räume" anrechenbar. Nach dieser letzteren Bestimmung

genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits die blosse

Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum ausdrücklich

hierfür bestimmt sein muss. Das gilt auch beim Entscheid über die Frage, ob

eine Baute als Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw.

§ 273 PBG zu qualifizieren sei (VGr, 21. März 1989, VB.88/0110).

Dispositiv

Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass sich (auch) die

Frage, ob ein Gebäude im Sinn von § 273 PBG für den dauernden Aufenthalt

von Men­schen bestimmt sei, im Einzelfall nach ob­­jektiven Kriterien und nicht

nach der Absichtser­klärung des Bauherrn beurteile (VGr, 26. Oktober 1990,

VB.89/0152). Es ist daher auch in diesem Zusammenhang auf die zu § 255

Abs. 1 PBG entwickelte Praxis zurückzugreifen. Im übrigen wird ja vorliegend

auch gerügt, dass die zulässige Ausnützung überschritten sei, weil die

Voraussetzungen für die Quali­fizierung des streitigen Anbaus als Besonderes

Gebäude nicht erfüllt seien.

b) aa) Ein Raum gilt als für die Ausnützung

anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die

Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen

bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf

die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985

Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b,

S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte Erwägungen]). Massgebend

ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Aus­­­baus bewohnt werden bzw.

als Arbeitsraum dienen könnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in

§§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von

Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind.

Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume

gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln.

Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem

Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum

gerichteten Anforderungen verletze (RB 1985 Nr. 111, RB 1985 Nr. 113

= BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich auf Grund ge­sundheits-

oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Perso­nen

nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom

6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B.

festgehalten, dass eine Unterschrei­tung der gesetzlichen Raumhöhe von

2.30 m um 0.10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8.5 % der

Bodenfläche ausmachende Fensterfläche die Wohnnutzung faktisch nicht verun­mögliche.

Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein früherer Archivraum, der sich

auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenügende Fensterflächen, fehlende sanitäre

Einrich­tungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu

den an die erlaubte Ausnützung anzurechnenden Räumen zähle (VGr,

23. August 1991, VB.91/0003). Hin­sicht­­lich eines unterirdischen

Erweiterungsbaus mit ca. 200 m2 Grundfläche und grosszü­gigen

Fensterflächen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum

nach objektiven Kriterien für eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter

den Begriff des Besonderen Gebäudes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr,

3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder Archivräume in

Untergeschossen, die keinen häufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen

erfordern, wurden ausnützungsmässig als nicht zu den anrechen­baren Räumen

zählend gewürdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am

1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom

20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine

Lichtschächte beleuchteter Wäsche­trock­­­­nungsraum ausnützunsgmässig nicht

anrechenbar sei (VB.25/1986).

bb) Im Baugesuch vom 7. Dezember 1999

wird um die Bewilligung für einen "Keller/Bastelraum" ersucht. In den

Plänen wird der im Streit liegende Raum mit "Kelle­r/ Basteln"

bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung allein folgt wie dargelegt noch nicht, dass

ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273

PBG und Art. 34 Abs. 1 BZO vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob

der Raum angesichts seiner Ausgestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken, also zum

dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet ist bzw. in welchem Umfang er von

den an einen solchen Raum zu stellenden Anforderungen abweicht. Anzufügen ist,

dass sich die Bewilligungsfähigkeit von vornherein nicht aus § 10 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (Fassung vom

25. September 1991) ableiten lässt.

cc) Die Baurekurskommission I hat darauf

hingewiesen, dass für die im Keller- Bas­telraum vorgesehenen Fenster

ausschliesslich Glasbausteine verwendet werden sollen. Diese erlaubten keinen

Ausblick und seien nur in einem abgeminderten Mass lichtdurch­lässig. Ausserdem

könnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht

geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr könne damit einzig über die auf den

Garagen­vorplatz projektierte Türe erfolgen. Damit erfüllten sowohl der Haupt-

wie auch der Vor­raum hinsichtlich Belichtung und Belüftung die gemäss

§ 302 PBG an Wohn- und Arbeits­räume gestellten gesetzlichen Anforderungen

nicht. Dem ist zu folgen. Die wohnhygie­ni­schen Anforderungen gemäss

§ 302 Abs. 1 und 2 PBG sind nicht erfüllt. Die Fenster kön­nen

nicht geöffnet werden. Die Möglichkeit der hinreichenden Belüftung fehlt. Die

ins Freie führende Türe kann nicht als hinreichende Belüftungsmöglichkeit

angesehen werden. Mit der offenen Türe würde ein ungehinderter Zugang

geschaffen, dies insbesondere für "ungebetene Besucher". Ob aus dem

Umstand, dass die Fenster nicht aus dem üblichen Fensterglas, sondern aus so

genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollen, gefolgert werden kann, es fehle

an einer hinreichenden natürlichen Belichtung, kann offen bleiben. Jedenfalls

fällt auf, dass der untere Rand der Fenster in der ungewöhnlichen Höhe von rund

1.5 m über dem Raumboden liegt. Kinder und kleinere Menschen hätten damit

auch bei der Verwendung von Klarglas überhaupt keinen Ausblick ins Freie.

Dieser Umstand verleiht dem Raum zusammen mit der Verwendung von Glasbausteinen

ein gefängnisartiges Aus­sehen und spricht jedenfalls klar gegen die Verwendung

als Wohnraum.

dd) Es trifft entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführer sodann zu, dass die pro­jektierten Räume nicht in den

Wohnbereich des bestehenden Hauses integriert sind. Sie liegen vielmehr auf der

Höhe des bestehenden Untergeschosses, also von Garage, Wasch­küche, Keller usw.

Der Wohnbereich ist nur über den Vorraum und die ab dem Korridor ins

Erdgeschoss führende Treppe erreichbar. Diese Treppe dient auch als Zugang von

der Garage, der Waschküche, der Heizung und dem bestehenden Keller ins obere

Geschoss. Es ist damit offenkundig nicht der Fall gegeben, wo eine Türe

unmittelbar zu bestehenden Wohn­räumen führt und damit eine mögliche

rechtswidrige Nutzung eher angenommen wer­den kann. Auch die flächenmässige

Ausdehnung des Hauptraums von 88 m2 steht der Annahme eines Besonderen

Gebäudes nicht entgegen.

ee) Ob der Raum als Keller oder als Lagerraum

bezeichnet bzw. verwendet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Qualifizierung

als Besonderes Gebäude nicht entscheidend. Einerseits kann es auf die Art des

Lagergutes nicht ankommen, anderseits dient auch ein Keller vorab der Lagerung

verschiedenartigster Ware. Jedenfalls ist auch ein Lagerraum, was immer darin

gelagert wird, weder ein Wohn- noch ein Arbeitsraum.

Was schliesslich den geplanten WC-Raum

betrifft, so spricht dieser Raum nicht ge­gen die Annahme eines Besonderen

Gebäudes. Ein WC-Raum, der in einem Unterge­schoss liegt und damit wie hier

ohne Betreten des Wohnbereichs benutzbar ist, ist in jedem Einfa­mi­lienhaus

sinnvoll. Darin ist dem privaten Beschwerdegegner ohne weiteres zu folgen.

ff) Aus der dargestellten Rechts- und

Sachlage folgt einerseits, dass die an Wohn- und Arbeitsräume gemäss § 302

Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anfor­derungen nicht

bloss unwesentlich unterschritten sind (RB 1985 Nr. 111). Die Verwendung

von Haupt- und Vorraum zu Wohn- oder Arbeitszwecken kann nicht ohne wesentliche

bau­liche Änderungen herbeigeführt werden (vgl. RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985

Nr. 22). Hinzu kommt, dass die übrigen tatsächlichen Verhältnisse (Lage

der beiden Räume auf der Höhe des Untergeschosses, fehlende unmittelbare

Verbindung zum Wohnbereich) klar ge­gen eine gesetz- und bewilligungswidrige

Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken sprechen. Im Übrigen darf dem privaten

Beschwerdegegner nicht einfach unterstellt wer­den, er werde sich hinsichtlich

der Nutzung der streitigen Räume künftig rechtswidrig ver­halten. Dafür fehlen

Anhaltspunkte. Jedenfalls ist der Baurekurskommission I darin zu fol­gen,

dass der Gefahr einer allfälligen rechtswidrigen Nutzung mit der vom Gemeinderat

ver­langten Anmerkung im Grundbuch hinreichend begegnet wird. Es war

offensichtlich vertretbar und keinesfalls rechtsverletzend, auf die Anordnung

baulicher Massnahmen (z.B. Aufhebung des gebäudeinternen Zugangs zum

Erdgeschoss) zu verzichten (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995

Nr. 31, E. 4.b, S. 20/21 [in RB 1995 Nr. 81 nicht

publizierte Erwägungen]).

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet,

soweit eine Verletzung des Grenz­ab­stands gerügt wird.

4. Abzuweisen ist die Beschwerde auch insoweit,

als ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. Es

genügt diesbezüglich, auf die in jeder Beziehung zu­tref­fenden Erwägungen der

Baurekurskommission I zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in

Ver­bindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959/8. Juni 1997; VRG). Von einem rechtsverletzenden Entscheid des

Gemeinderats kann nicht die Rede sein.

5. Unbegründet sind schliesslich auch die

Einwände, die erlaubte Ausnützung wer­de verletzt, und es werde gegen

§ 293 PBG verstossen. Liegt ein Besonderes Gebäude vor, so ist dessen

Fläche an die Ausnützungsziffer eben nicht anrechenbar. Sodann stellt der An­bau

als Besonderes Gebäude eine selbständige bauliche Einheit dar und ist nicht als

Un­tergeschoss des bestehenden Hauses zu würdigen. § 293 PBG und

Art. 17 Abs. 3 BZO kom­men daher nicht zur Anwendung.

6. ...

Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:

Die Beschwerdeverfahren VB.2000.00304 und

VB.2000.00314 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. ...