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Entscheid

VB.2001.00070

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00070

21. Juni 2001Deutsch22 min

(URT.2001.6262)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Baudirektion erteilte der Firma A AG

am 7. September 1998 nach­träglich eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art.

24 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumpla­nung in der Fassung vom 22. Juni

1979 (aRPG) für die einige Jahre zuvor vorgenommene Erweiterung des in der

Landwirtschaftszone gelegenen Lagerplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in

Winterthur, Weiler X. Der Bauausschuss Winter­thur erteilte der Firma A AG am

10. November 1998 die entsprechende Baubewilli­gung.

Erwägungen

II. Der Zürcher Heimatschutz rekurrierte am

10.

Dezember 1998 gegen die Baube­willigungen an den Regierungsrat, ebenso am

14.

Dezember 1998 D, Eigentümer der öst­lich des Lagerplatzes liegenden

Parzellen Kat.-Nr. 10 und 11. Der Regierungsrat vereinigte die Rekurse, liess

einen zweiten Schriftenwechsel durchfüh­ren, die Akten ergänzen und hiess die

Rekurse am 24. Januar 2001 gut. Er hob die ange­fochtenen Entscheide auf und be­auftragte

die Baudirektion, ein Verfahren betreffend Ab­bruch einer widerrechtlichen An­lage

auf dem streitbetroffenen Grundstück durchzuführen.

III. Die Firma A AG gelangte gegen diesen

Entscheid am 28. Februar 2001 mit Be­schwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragt die Aufhebung des angefochte­nen Ent­scheids und die

Wiederherstellung der erstinstanzlich erteilten Bewilligungen, even­tuell unter

der Auflage, den Lagerplatz gegenüber der Umgebung zusätzlich "einzu­grünen",

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. In

verfahrens­rechtlicher Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die

Durchführung eines Augen­scheins und einer mündlichen Schlussverhandlung sowie

die Befragung von Aus­kunfts­personen.

Die Staatskanzlei beantragte für den

Regierungsrat am 27. März 2001 die Abwei­sung der Beschwerde. Den gleichen

Antrag stellten der Zürcher Heimatschutz am 29. März und D am 7. Mai 2001.

Letzterer beantragt zudem eine Parteientschädi­gung. Die Baudirek­tion und die

Baupolizei Winterthur erklärten Verzicht auf Stellung­nahme.

Auf entsprechende Anfrage liess die

Baupolizei Winterthur dem Verwaltungsge­richt am 22. Mai 2001 Informationen

über die Kanalisationserschliessung und den Stand der Kanalisationsplanung für

den Weiler X im Jahr 1972 zukommen. Die Parteien er­hielten Gelegenheit, sich

dazu zu äussern.

Die Vorbringen der Parteien werden, soweit

erforderlich, in den anschliessenden Erwägungen zusammengefasst.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist kraft

§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959/8. Juni 1997 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde sach­lich

und funktional zuständig. Die Legitimation der Beschwerdeführerin ergibt sich

ohne Weiteres aus § 21 lit. a in Verbindung mit § 70 VRG.

b) Der Sachverhalt wird durch die Akten

hinreichend dokumentiert. Der Interessen­abwägung, namentlich der Frage des

Eingriffs in das Landschaftsbild, kommt vorliegend nicht die Bedeutung zu,

welche ihr die Beschwerdeführerin beimisst. Auf den beantragten Augenschein ist

daher zu verzichten. Für den Fall, dass das Verwaltungsgericht keinen

Augenschein vornimmt, hat die Beschwerdeführerin Verzicht auf die Durchführung

einer öffentlichen Schlussverhandlung erklärt. Da im Übrigen die Standpunkte

der Par­teien schrift­lich ausreichend dargelegt werden konnten, besteht kein

Anlass, eine mündli­che Schlussverhandlung durchzuführen.

2.

a) Ende März 1958 erwarb K die im Weiler X

gelegenen Grund­stücke alt Kat.-Nr. 04 (Wohnhaus, Scheune, Stall und Schopf;

1505.

m2) und alt Kat.-Nr. 05 (122 m2) und richtete darauf

ein Baugeschäft ein, welches in der Folge von seinem Sohn L und an­schlies­send

von dessen Söhnen unter der Firma A AG (zunächst Kollektiv-, später Aktien­ge­sell­schaft)

weitergeführt wurde. Die Firma A KG erwarb im Dezember 1970 die südlich an alt

Kat.-Nr. 04 (1967 um­gewandelt in Kat.-Nr. 16) angrenzenden, unüberbauten Grund­stücke

alt Kat.-Nr. 17 und 18. Offenbar im Oktober 1973 erwarb die Firma auch die Lie­gen­schaft

Z (alt Kat.-Nr. 07). Im November 1973 wurden die Parzellen alt Kat.-Nr. 16, 07,

17.

und 18 zur Parzelle Kat.-Nr. 20 zu­sammengelegt. Offenbar seit Januar 1974

trägt diese Parzelle die Kat.-Nr. 01. Zur Zeit bestehen anscheinend

Absichten, die Parzelle wieder zu unterteilen. Diese Parzellierung ist jedoch

soweit ersichtlich noch nicht vollzogen. Im Fol­genden wer­den aus Gründen der

Zweckmässigkeit die bis No­vember 1973 gültigen Parzel­lennummern verwendet.

b) Der Bauausschuss Winterthur erteilte der

Beschwerdeführerin am 24. Juli 1972 die Bewilligung für die Errichtung eines

Magazins (Werkhof) auf den Parzellen alt Kat.-Nr. 16 und 17. Der ganze Weiler X

und damit auch das Baugrundstück befanden sich da­mals gemäss der Bauordnung

der Stadt Winterthur vom 25. April 1966 (BauO) im Übrigen Gemeindegebiet,

welches vorwiegend für die Land- und Forstwirtschaft bestimmt war (§ 67

BauO). Gemäss der Teilbauordnung der Stadt Winterthur für die Aussenwachten vom

7.

Juni 1982 wurden alt Kat.-Nr. 16 der Kernzone und alt Kat.-Nr. 17 und 18 dem

Übrigen Gemeindegebiet zugeteilt. Mit der Bau- und Zonenordnung der Stadt

Winterthur vom 11. März 1986 (BZO) gelangte der Weiler X in die Kernzone IV.

Dabei wurde auch das Magazin auf alt Kat.-Nr. 16 und 17 eingezont, so dass alt

Kat.-Nr. 17 teilweise in die Kern- und teilweise in die Landwirtschaftszone zu

liegen kam.

c) Der Regierungsrat hat in tatsächlicher

Hinsicht festgestellt, dass seit der Errich­tung des Magazins die ganze

Parzelle alt Kat.-Nr. 17 dauernd, in mehr oder weniger aus­greifendem Ausmass,

als Lagerplatz genutzt wurde (E. 5a). Die Beschwerdeführerin macht geltend,

dass auch alt Kat.-Nr. 18 zwar erst nach 1978 (aber vor 1988) befestigt wurde,

dass dieser (südliche) Teil des Lagerplatzes indessen bereits vor der Befestigung

für Hu­mus­depots sowie kurzzeitige Materiallagerungen und dergleichen

Verwendung gefun­den habe. Sie offeriert als Beweis für diese Behauptung die

Befragung von drei Auskunfts­per­sonen, welche wegen ihrer damaligen

beruflichen Tätigkeit Kenntnis der Vorgänge auf dem streitbetroffenen

Grundstück haben sollen. Auf diese Befragung ist zu verzichten. Wie die

Beschwerdeführerin selbst erwähnt, lässt sich auch aus den bei den Akten liegenden

Luft­aufnahmen die Nutzung der Parzelle alt Kat.-Nr. 18 ausreichend zuverlässig

rekons­truieren. Jedenfalls kann ausgeschlossen werden, dass die Befragung der

Personen, auf welche sich die Beschwerdeführerin bezieht, rund 20 Jahre nach

den fraglichen Ereig­nissen genauere Aufschlüsse vermitteln kann.

d) Anhand der Luftaufnahmen lässt sich

Folgendes feststel­len: Etwa gleichzeitig mit dem Bau des Magazins wurde

offenbar die gesamte Fläche von alt Kat.-Nr. 17 be­fes­tigt. Jedenfalls ist

dies der Zustand, wie er durch die Luftaufnahme von 1976 doku­men­tiert wird.

Diese Aufnahme zeigt auf alt Kat.-Nr. 18 den 1963 noch nicht vorhandenen Pony­stall.

Im Übrigen weist alt Kat.-Nr. 18 eine ungleichmässige Oberfläche auf. Dies ist

so zu interpretieren, dass die Grasnarbe von den Ponies teilweise zerstört oder

zumindest beein­trächtigt wurde. Hingegen deutet nichts darauf hin, dass alt

Kat.-Nr. 18 als Lagerplatz ge­nutzt wurde. So fehlt ein entsprechender Zugang;

auch Fahrspuren oder Hügel (von Hu­mus­depots) sind nicht zu erkennen.

Ähnliche, sich von demjenigen des Jahrs 1976 höchs­tens durch eine intaktere

Grasnarbe unterscheidende Zu­stände dokumentieren die Luftauf­nahmen vom Juli

1981.

und vom März 1982. Nach diesem Datum, aber vor 1988, wurde der Lagerplatz

erweitert und er­streckte sich bis zur endgültigen Erweiterung von 1993 etwa

bis in die Mitte von alt Kat.-Nr. 18. Bis 1993 dürfte der südliche Teil der

Parzelle weiterhin als Pony­weide gedient haben. Belegt ist diese Nutzung

letztmals durch die Aufnahmen des Be­schwerdegegners 2 vom April 1990.

Es lässt sich auf Grund dieser Aufnahmen

nicht ausschliessen, dass auf alt Kat.-Nr. 18 vereinzelt Humus zwischengelagert

wurde. Diese Nutzung erscheint aber als eher un­wahrscheinlich. Auf jeden Fall

kam eine solche Lagerung nur selten vor, ansonsten die Luft­aufnahmen

entsprechende Spuren zeigen würden. Entgegen der Behauptung der Be­schwerdeführerin

ist daher davon auszugehen, dass jedenfalls bis zu einem unbestimmten Zeitpunkt

zwischen 1982 und 1988 alt Kat.-Nr. 18 nicht als Lagerplatz genutzt wurde. Eine

allfällige sporadische Nutzung für die Zwischenlagerung von Humus würde an dieser

Qua­lifikation nichts ändern. Wurde alt Kat.-Nr. 18 erst in den achtziger

Jahren als La­gerplatz verwendet, mithin nach Inkrafttreten des

Raumplanungsgesetzes (1. Januar 1980), so kann sich die Beschwerdeführerin

hinsichtlich dieser Parzelle von vornherein nicht auf Bestan­desschutz bzw. die

Besitzstandsgarantie berufen.

3.

Im Streit liegt die Herrichtung und

Nutzung von alt Kat.-Nr. 18 als Lager­platz. Dies ist als Erweiterung des auf

alt Kat.-Nr. 17 bestehenden Lagerplatzes anzu­sehen. Die Bewilligungsfähigkeit

richtet sich, wie der Regierungsrat zutreffend erwogen hat (E. 7a), in erster

Linie nach dem Recht, welches im Zeitpunkt der ohne Bewilligung vorgenommenen

Erweiterung in Kraft stand, d.h. nach Art. 24 aRPG. Mit Blick auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist zudem zu prüfen, ob die Bewilligung

allenfalls aufgrund der revidierten Bestimmungen von Art. 24 ff. RPG in der

Fassung vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000, zu erteilen wäre.

Wie bereits die Baudirektion in ihrer

Verfügung vom 7. September 1998 zutreffend erwogen hat, ist der Lagerplatz in

der Landwirtschaftszone (klarerweise) nicht standortge­bunden. Er dient weder

der Landwirtschaft noch einem zonenfremden, aber standortgebun­denen Betrieb,

für den er aus technischen oder betrieblichen Gründen notwendig ist (vgl. dazu

BGE 124 II 252 E. 4c). Zwar ist nicht zu bestreiten, dass ein Bauunternehmen

auf einen Lagerplatz angewiesen ist. Ferner leuchtet es ein, dass es

zweckmässig und wirt­schaft­lich ist, ein Magazin und den Lagerplatz am selben

Ort zu betreiben. So oder so dient aber der Lagerplatz vorliegend einem nicht

auf einen Standort ausserhalb der Bauzone an­gewiesenen und daher nicht

standortgebundenen Betrieb. Der ganze Betrieb der Beschwer­deführerin könnte

ohne Weiteres in einer Industrie- und Gewerbezone untergebracht wer­den, und

müsste dies grundsätzlich auch sein. Die Standortgebundenheit kann nicht mit

der Zugehörigkeit zu einer Baute gerechtfertigt werden, die selbst nicht

standortgebunden ist (BGE 115 Ib 295 E. 3d, 108 Ib 359 E. 4b). Eine

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 Abs. 1 aRPG kann daher nicht erteilt werden.

4.

a) Gemäss Art. 24 Abs. 2 aRPG kann das

kantonale Recht gestatten, Bauten und Anlagen zu erneuern, teilweise zu ändern

oder wieder aufzubauen, wenn dies mit den wich­tigen Anliegen der Raumplanung

vereinbar ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob das kantonale Recht bereits

eine entsprechende Vorschrift enthielt, als die nördliche Hälfte von alt

Kat.-Nr. 18 als Lagerplatz befestigt wurde, da im nachträglichen Bewilligungsver­fahren

der am 20. Mai 1984 eingefügte § 357 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

Sep­tember 1975 jedenfalls zur Anwendung gelangt wäre.

b) Am 1. Juli 1972 ist das Bundesgesetz über

den Schutz der Gewässer gegen Ver­unreinigung vom 8. Oktober 1971

(Gewässerschutzgesetz, aGSchG) in Kraft getreten. Ge­mäss Art. 20 aGSchG

durften Bewilligungen für den Neu- und Umbau von Bauten und An­lagen aller Art

ausserhalb des im generellen Kanalisationsprojekt abgegrenzten Gebiets nur

erteilt werden, sofern der Gesuchsteller ein sachlich begründetes Bedürfnis

nachwies. Diese Regelung, die übrigens auch in hängigen Rechtsmittelverfahren

um der öffentlichen Ordnung willen sofort anzuwenden war (BGE 99 Ib 150 E. 1),

verfolgte bewusst auch ein Ziel der Raumplanung, nämlich die Verhinderung der

Streusiedlung (BGE 100 Ib 86 E. 4, vgl. auch 105 Ia 330 E. 3d) und damit die

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Wegen ihrer raumplanerischen Zielsetzung

war sie auch auf Bauten und Anlagen anwendbar, in welchen kaum oder kein

Abwasser anfiel, insbesondere auf Lagerplätze von Bauunterneh­men (BGE 104 Ib

374).

Durch das Raumplanungsgesetz wurde die

Bedürfnisklausel in Art. 20 aGSchG auf­gehoben; an ihre Stelle trat die

Regelung von Art. 24 RPG. Die Rechtsprechung zum sach­lich begründeten

Bedürfnis im Sinn von Art. 20 aGSchG wurde daher auch bei der Anwen­dung von

Art. 24 Abs. 1 RPG als wegleitend angesehen (BGE 108 Ib 130 E. 2). In seiner

Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 RPG erwog das Bundesgericht, die Möglichkeit,

zonen­widrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone in bescheidenem Umfang

zu vergrös­sern, dürfe nur einmal benützt werden. Zwar sei es nicht unzulässig,

gestützt auf Art. 24 Abs. 2 RPG mehrere zeitlich getrennte Änderungen an einem

Objekt vorzunehmen. Diese dürften indessen insgesamt das unter dem

Gesichtspunkt dieser Bestimmung zulässige Än­derungsmass nicht überschreiten.

Dabei waren auch Änderungen, die noch gestützt auf Art. 20 aGSchG

bewilligt worden waren, in Rechnung zu stellen (BGE 112 Ib 277 E. 5, 113 Ib 219

E. 4d).

c) 1972 lag der Weiler Stadel wie erwähnt im

Übrigen Gemeindegebiet, woran sich erst 1982 etwas änderte. Das Übrige

Gemeindegebiet galt nicht als Bauzone im Sinn von Art. 19 f. aGSchG, auch wenn

darin das Bauen, namentlich die Errichtung von Wohnbau­ten, unter gewissen

Voraussetzungen zulässig war (BGE 101 Ib 301 E. 2b). Zudem ver­fügte X gemäss

den unbestrittenen Angaben des Baupolizeiamts Winterthur im Jahr 1972 über

keine Kanalisation, sondern nur über Gruben und Überläufe in Gewässer. Ein Gene­relles

Kanalisationsprojekt (GKP) für die Aussenwachten wurde 1976 erstellt; die

Leitung nach X wurde zu Beginn der achtziger Jahre gebaut.

In der Baubewilligung vom 24. Juli 1972 wird

hinsichtlich des Ma­gazins ausge­führt, dieses diene einem vorbestehenden

Gewerbebetrieb, dem eine angemes­sene Erwei­terung zuzugestehen sei. Weiter

wird erwogen: "Gemäss Mitteilung des Kan­tons ist das vorliegende Gebäude

nach Art. 28 der eidg. Gewässerschutzverordnung vom 19. 6. 72 zu beurteilen,

sodass die Baubewilligung auch unter diesem Aspekt erteilt werden kann."

Letztere Erwägung ist offensichtlich unzutreffend. Art. 28 der allgemeinen

Gewäs­ser­schutz­verordnung vom 19. Juni 1972 gestattete unter dem Titel

"Neu- und Umbauten ohne Bauzone und GKP" in Gemeinden, die weder über

Bauzonen noch über ein GKP ver­fügten, die Erteilung von Baubewilligungen (nur)

innerhalb des engeren Baugebiets, wel­ches das erschlossene und vor der

Erschliessung stehende Land umfasste. Abgesehen da­von, dass fraglich

erscheint, ob das Magazin damals innerhalb des engeren Baugebiets von X

errichtet wurde, kann auf keinen Fall gesagt werden, dieses Baugebiet sei

erschlos­sen ge­wesen. Dies hätte vorausgesetzt, dass die Häuser an die

Kanalisation angeschlossen ge­wesen wären (BGE 101 Ib 25 E. 3). Der

Magazinneubau und das Herrichten eines La­ger­platzes hätten daher nur nach

Massgabe von Art. 20 aGSchG bewilligt werden dürfen. Dass die entsprechenden

Voraussetzungen erfüllt waren, ist im Licht der in Erwägung 4b er­wähn­ten

Rechtsprechung fraglich, kann aber offen bleiben. Für das Magazin wurde eine

rechtskräftige Baubewilligung erteilt; zudem wurde das Gebäude 1986 eingezont.

Damit wurden diesbezüglich rechtmässige Verhältnisse geschaffen. Für die

Herrichtung und Nut­zung des Lagerplatzes auf alt Kat.-Nr. 17 wäre 1972 nach

dem Bundesrecht eine for­melle Baubewilligung erforderlich gewesen. Ob sie

hätte erteilt werden können, kann da­hinge­stellt bleiben, da diese Nutzung

nach Treu und Glauben heute nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Zu

Gunsten der Beschwerdeführerin ist daher mit den Vorinstanzen auch hinsichtlich

des Lagerplatzes auf alt Kat.-Nr. 17 von einer rechtmässig erstellten bzw. ge­änderten

Anlage auszugehen.

d) Das Ausmass der 1972 vorgenommenen

Änderung ist erheblich, wurde doch ein voluminöser Neubau erstellt und die

frühere Betriebsfläche stark vergrössert. Diese Vor­keh­ren sind als teilweise

Änderung im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG anzusehen, wie die Baudirektion

zutreffend erwogen hat. Ebenfalls beizupflichten ist der Baudirektion inso­fern,

als mit der damaligen Erweiterung das Mass des gemäss Art. 24 Abs. 2 aRPG Zuläs­sigen

ausgeschöpft wurde.

Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass

das Magazin (wie die übrigen zuvor im Übrigen Gemeindegebiet gelegenen Bauten

der Beschwerdeführerin) seither eingezont wurde(n). Die ausserhalb der Bauzone

liegende, seit 1972/73 als Lagerplatz genutzte Flä­che beträgt gut 2'200 m2.

Allein diese Fläche ist im Verhältnis zur gesamten damaligen Be­triebsfläche so

bedeutend, dass mit ihrer Nutzung das Mass der zulässigen Erweiterung des

vorbestehenden Betriebs im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG als ausgeschöpft gelten

muss und zusätzliche Erweiterungen unter diesem Titel nicht mehr in Frage

kommen.

e) Die Baudirektion hat dennoch eine

Ausnahmebewilligung erteilt, weil Art. 24 Abs. 2 aRPG und § 357 Abs. 3 PBG

zusätzlich eine umfassende Abwägung zwischen den öffentlichen und den

schutzwürdigen privaten Interessen verlangten. Daran ist soviel rich­tig, dass

Art. 24 Abs. 2 aRPG als zusätzliche Anforderung statuiert, dass

Erneuerungen, Änderungen oder Wiederaufbauten mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung verein­bar sein müssen (vgl. Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs- und Baurecht, 2. A., Zü­rich 1992, Rz. 794 und 811). Die

Rechtsauffassung der Baudirektion läuft aber darauf hin­aus, dass es vom

Ermessen der Bewilligungsbehörde abhängt, ob eine Ausnahmebewilli­gung zu

erteilen sei oder nicht, weil sie die Interessenabwägung nicht als zusätzliche

An­forderung versteht, sondern diese an die Stelle der übrigen Voraussetzungen

setzt. Dies steht in klarem Widerspruch zum Gesetz. Sofern ein Vorhaben den

Rahmen einer teilwei­sen Änderung sprengt, kann es nicht unter dem Titel einer

wie auch immer gearteten Inte­r­essenabwägung dennoch bewilligt werden.

Eine andere Frage ist es, ob allenfalls aus

Gründen des Vertrauensschutzes eine Be­willigung nachträglich zu erteilen oder

zumindest auf die Wiederherstellung des rechtmäs­sigen Zustands zu verzichten

ist (dazu hinten E. 7a).

5.

Zu prüfen ist als Nächstes, ob die Bestimmungen

des revidierten Raumplanungs­gesetzes zu einer abweichenden Beurteilung führen.

a) Art. 24 Abs. 1 aRPG wurde ersetzt durch

Art. 24 RPG. Die Anforderungen an die Standortgebundenheit gelten unverändert

weiter; es kann auf E. 3 verwiesen werden.

b) Auch Art. 24c RPG schreibt grundsätzlich

nur die bisherige Praxis zu Art. 24 aRPG fort (Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 707 und 728 ff.; Rudolf Muggli, Kurzkommentar zum Entwurf für

eine Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998, in:

Schweizerische Verei­nigung für Landesplanung VLP [Hrsg.], Raum & Umwelt

1998, Bern 1999, S. 56 ff., Art. 24c N. 1, 4). Neu ist

im We­sentlichen nur, dass die Erneuerung, Änderung, Erweite­rung und der

Wiederaufbau von bestehenden Bauten seit der Revision direkt gestützt auf

Art. 24c RPG und das zugehörige Bundesverordnungsrecht zu beurteilen sind,

also kein kantonales Ausführungsrecht mehr voraussetzen. Insofern führt das

neue Recht nicht zu einem für die Beschwerdeführerin günstigeren Ergebnis.

Immerhin stellt sich die Frage, ob Art. 24c

RPG gegenüber seiner Vorgängerbe­stimmung nicht sogar enger sei. Die

Bestandesgarantie von Art. 24c Abs. 1 RPG gilt neu für Bauten und Anlagen

ausserhalb der Bauzonen, "die nicht mehr zonenkonform sind". Gemäss

Art. 41 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1) ist

Art. 24c RPG anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in

Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch

die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden

sind. Im Erläuternden Bericht des Bundesamts für Raumentwicklung zur

Totalrevision der RPV wird dazu ausgeführt, der Ausdruck "die nicht mehr

zonenkonform sind" in Art. 24c Abs. 1 RPG gehe auf die parla­mentarische

Redaktionskommission zurück. Er sei zu verstehen als "durch Rechts- oder

Planänderung zonenwidrig geworden", was durch die Verordnung nun geklärt

werde. Als massgeblichen Stichtag bezeichnet der Bericht grundsätzlich den 1.

Juli 1972, d.h. das In­krafttreten des damaligen Gewässerschutzgesetzes. Somit

sei Art. 24c RPG auf Bauten und Anlagen, die am 1. Juli 1972 noch nicht

bestanden, nur dann anwendbar, wenn sie seit ih­rer Erstellung von einer Bau-

in eine Nichtbauzone ausgezont worden seien. Keine Anwen­dung finde Art. 24c

RPG auf rechtswidrig erstellte oder geänderte Bauten und Anlagen, und zwar

selbst dann nicht, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands we­gen

Unverhältnismässigkeit oder Zeitablaufs nicht mehr durchgesetzt werden kann

(Bun­desamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur

Raumpla­nungs­verordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000/2001, Teil

I, S. 42 ff.).

Selbst wenn man vorliegend ausser Acht lässt,

dass die Baubewilligung für das Magazin und die Inanspruchnahme der

Lagerplatzes auf alt Kat.-Nr. 17 erst nach dem 1. Juli 1972 erfolgten, und

diese Anlagen als rechtmässig erstellt bzw. geändert betrachtet, so ist nicht

zu übersehen, dass der Lagerplatz nie innerhalb einer Bauzone lag und daher

auch nicht durch Plan- oder Rechtsänderung rechtswidrig wurde. Eine Lehrmeinung

plä­diert allerdings dafür, "die Wendung 'zonenwidrig geworden' nicht

wörtlich zu verstehen und den Geltungsbereich der Besitzstandsgarantie gemäss

Art. 24c RPG auf die folgenden beiden Kategorien von Bauten zu erstrecken:

einerseits auf solche, die vor dem 1. Januar 1980 rechtmässig erstellt wurden,

anderseits auf solche, die seither von einer Bau- in eine Nichtbauzone

umgeteilt wurden." (Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach

Art. 24–24d RPG, ZBl 102/2001, S. 291 ff., 297 f.). Indessen sprechen die

Materialien zur RPG-Re­vision nicht dafür, grundsätzlich auf das Inkrafttreten

des Raumplanungsgesetzes statt auf das Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes

von 1971 abzustellen, wenn die Zulässigkeit von Änderungen vorbestehender

Bauten zu beurteilen ist. Der Bundesrat betonte sowohl in der Botschaft vom 22.

Mai 1996 (BBl 1996 III 513 ff., 541) wie auch im Parlament (Amtl. Bull. S 1997,

218), dass hinsichtlich der Besitzstandswahrung das geltende Recht über­nom­men

werden sollte. Dem wurde in den Räten nicht widersprochen. Einlässlich und

kontro­vers diskutiert wurde nur die spezielle Frage, ob und unter welchen

Voraussetzungen voll­ständige Zweckänderungen von bestehenden Bauten zulässig

sein sollten. Das Parla­ment einigte sich diesbezüglich auf einen Kompromiss

(Art. 24a und 37a RPG). Allein in diesem Zusammenhang wurde das Stichdatum

1.

Januar 1980 ins Gesetz aufgenommen.

Ob Art. 24c RPG auf die vorliegend zu

beurteilende Inanspruchnahme von alt Kat.-Nr. 18 anwendbar ist oder nicht, kann

offen bleiben. Auf jeden Fall sind bereits die 1972/73 vorgenommenen

Erweiterungen der zuvor vorhandenen Bauten und Anlagen als teilweise Änderung

anzusehen, die auch bei einer Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG in Rechnung zu

stellen wären. Damit ist auch nach neuem Recht festzustellen, dass das Mass der

zulässigen Erweiterung bereit damals ausgeschöpft wurde und zusätzliche

Ausdehnun­gen der Lagerfläche nicht mehr bewilligungsfähig sind.

6.

Die Beschwerdeführerin bezeichnet es als

"besonders überraschend", dass der Regierungsrat nicht geprüft hat,

ob der Lagerplatz gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt wer­den könne. Immerhin

hat auch die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren diese Bestim­mung nicht

angerufen. Dies zu Recht. Gemäss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter

welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen

zu­lässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als

Folge von Ände­rungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Der

Bundesrat ist diesem Auftrag in Art. 43 RPV nachgekommen. Voraussetzung ist

namentlich, dass die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert

worden ist (Abs. 1 lit. a).

Zu beurteilen ist vorliegend nicht die

Zweckänderung einer gewerblich genutzten Bau­te oder Anlage, sondern diejenige

einer bisher landwirtschaftlich – d.h. zonenkon­form – genutzten Fläche.

Dieser Sachverhalt wird nicht von Art. 37a, sondern von Art. 24 und 24c Abs. 2

RPG geregelt. Wenn aber mit der Beschwerdeführerin angenommen würde, die

umstrittene Parzelle alt Kat.-Nr. 18 sei bereits als Lagerplatz genutzt worden,

so läge keine Zweckänderung im Streit; zudem könnte klarerweise nicht gesagt

werden, die Baute oder Anlage sei rechtmässig erstellt oder geändert worden.

Art. 37a RPG und Art. 43 RPV sind daher auf den zu beurteilenden Fall

offensichtlich nicht anwendbar.

7.

Nachdem die Nutzung von alt Kat.-Nr. 18

gemäss den einschlägigen Bestim­mun­gen des Raumplanungsgesetzes nicht

bewilligt werden kann, fragt es sich, ob die Be­willi­gung aus anderen Gründen

zu erteilen ist.

a) Die Beschwerdeführerin beruft sich auf

Vertrauensschutz. Nach der Rechtspre­chung geht die Befugnis der Behörden, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, nach einer Frist von

30.

Jahren unter. Der Grundeigentümer ersitzt gewisser­massen das Recht, den an

sich rechtswidrigen Zustand des Gebäudes beizubehalten, vorbe­hältlich

baupolizeilicher Massnahmen im engen Sinn. Haben die Baupolizeibehörden die

rechtswidrigen Gebäude oder Gebäudeteile über Jahre hinaus geduldet, obwohl

ihnen die Rechtswidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der

erforderlichen Sorgfalt hätten erkennen müssen, so greift der Vertrauensschutz

allenfalls schon vor Ablauf von 30 Jahren. Solange die Behörde jedoch

bloss untätig geblieben ist, erscheint bei der Deu­tung der Untätigkeit als

behördliche Duldung grosse Zurückhaltung geboten (VGr, 29. Ja­nuar 1998, BEZ

1998.

Nr. 3; BGE 107 Ia 121 E. 1; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261).

Nur wenn der rechtswidrige Zustand während sehr langer Zeit hingenommen wurde

und die Verletzung öffentlicher Interessen nicht schwer wiegt, vermag der

Umstand al­lein, dass die Behörden nichts dagegen unternommen haben, einen

Vertrauenstatbestand zu begründen (VGr, 30. April 1987, BEZ 1987 Nr. 19; vgl.

auch VGr GE, 22. Juni 1993, Baurecht 1995, S. 11 Nr. 6).

Hier liegt von vornherein nicht der Fall vor,

dass die Baubewilligung "erses­sen" wurde. Denkbar ist bloss, dass

aus Gründen des Vertrauensschutzes auf die Wieder­her­stellung des

rechtmässigen Zustands ganz oder teilweise zu verzichten ist. Wie der Re­gierungsrat

im angefochtenen Entscheid zutreffend voraussetzt, ist es zunächst Sache der

Baudirektion, hierüber im Rahmen des entsprechenden Verfahrens zu befinden.

Dabei kann die 1993 vorgenommene Ausdehnung

des Lagerplatzes auf die südliche Hälfte von alt Kat.-Nr. 18 offensichtlich

nicht beibehalten werden. In Frage kommt eine sol­che Lösung allenfalls

hinsichtlich der nördlichen Hälfte, die zwischen 1982 und 1988 als Lager in

Betrieb genommen wurde. Die Baudirektion wird einerseits abzuklären haben, in

welchem Jahr die Erweiterung stattfand, d.h. wie lange der widerrechtliche Zu­stand

be­reits geduldet wurde, bis der private Beschwerdegegner das

Bewilligungsverfahren veran­lasste. Anderseits wird zu würdigen sein, wie

schwer der Eingriff in die öffentlichen Inte­ressen wiegt, wenn der Lagerplatz

in beschränktem Umfang beibehalten wird. Bei die­ser Abwägung wird

gegebenenfalls auch zu berücksichtigen sein, ob der Eingriff in die öffent­lichen

Interessen namentlich des Landschaftsschutzes durch geeignete Auflagen ge­mildert

werden könnte.

b) Die Beschwerdeführerin verweist auf zwei

andere Bauten bzw. Anlagen im Ge­biet des Weilers X, die landschaftlich

störender in Erscheinung treten sollen als der hier zu beurteilende Lagerplatz.

Damit macht sie sinngemäss eine Gleichbehandlung im Unrecht geltend. Abgesehen

davon, dass die von der Beschwerdeführerin erwähnten Fälle sowohl in

tatsächlicher wie in baurechtlicher Hinsicht mit ihrem eigenen nicht

vergleichbar sind, und dass grundsätzlich kein Anspruch auf Gleichbehandlung im

Unrecht besteht (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen

Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 412 ff.), zeigen die vorangegangenen

Erwägungen, dass der umstrittene Lager­platz nicht, jedenfalls nicht in erster

Linie, wegen des Eingriffs in das Landschaftsbild, son­dern aus grundsätzlichen

raumplanungsrechtlichen Gründen rechtswidrig ist. Die Frage, ob die Behörden in

den andern beiden Fällen einzuschreiten haben, spielt in diesem Zusam­men­hang

keine Rolle.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

...