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Entscheid

VB.2001.00074

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00074

31. Mai 2001Deutsch10 min

(URT.2001.6220)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 12. Juli 2000 setzte der Stadtrat von

Zürich den Quartierplan Nr. 11/T-strasse in Z fest. Dabei wurde unter anderem

das A gehörende über­baute Grundstück Kat.-Nr. 01 von 822 m2

umgelegt, indem diesem anstelle einer Teilfläche von 172 m2 im Wert

von Fr. 148'200.- (22 m2 à Fr. 600.- und 150 m2 à

Fr. 900.-) eine solche von 164 m2 im Wert von Fr. 106'500.- (137 m2

à Fr. 600.- und 27 m2 à Fr. 900.-) zugeschlagen werden sollte, unter

Ausgleich der daraus entstehenden Wertdifferenz von Fr. 41'700.-.

Erwägungen

II. Den gegen diese Landumlegung erhobenen

Rekurs hiess die Baurekurskommis­sion I am 26. Januar 2001 in Bezug auf nicht

mehr strittige Anordnungen gut und wies ihn im Übrigen aus folgenden Gründen

ab: Nach dem von der Quartierplanbehörde gewählten Konzept würden anstelle der

bisherigen Grundstücke Kat.-Nr. 01, 02, 03 und 04 von drei Grundeigentümern neu

drei Grundstücke zwischen T-strasse und S-stras­se angelegt. Diese

Landumlegungen würden sich bezüglich der Rekurrentin am einschnei­densten

auswirken, da ihr Grundstück als Einziges überbaut und mit einem vielfältigen

Gar­ten versehen sei. Die Landumlegung dränge sich indessen aus

zukunftsorientierten pla­nerischen Überlegun­gen, insbesondere zur Verbesserung

der Erschliessung, auf, und es bestünden schlechter­dings keine anderen

quartierplanrechtskonformen Alternativen. Die Rekurrentin erhalte mit der Um­legung

ein annähernd gleich grosses, optimal überbaubares und voll ausnützbares

Grundstück in derselben Bauzone. Die Umlegung sei zu Recht nach Flächen

erfolgt, eine bei sehr grossen Wertunterschieden der Flächen mögliche Um­legung

nach Werten sei nicht geboten.

III. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich

A am 2. März 2001 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der

angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei ihr ein gleichwertiges

Grundstück zuzuweisen; eventuell sei die Ent­wertung ihres Grundstücks durch

höhere Geldzahlungen auszugleichen. Schliesslich seien die Akten zur neuen

Beschlussfassung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat von Zürich zurückwei­sen.

Die Baurekurskommission I beantragte am 13.

März 2001 die Abweisung der Be­schwerde. Gleiches verlangte der Stadtrat von

Zürich in seiner Beschwerdeantwort vom 4. April 2001. Die Mitbeteiligten

verzichteten auf Vernehmlassung.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine

Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessens­missbrauch und

Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997, VRG).

2.

Betroffen von der strittigen Landumlegung

sind im Wesentlichen drei Grundei­gentümer mit vier Grundstücken zwischen der

T- und der S-strasse. Während das Grund­stück Kat.-Nr. 02 von G (vormals 8

Gesamteigentümer) einen rela­tiv schmalen und langen Spickel entlang der

T-strasse bildet, liegen die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 der Beschwerde­führerin

und Kat.-Nr. 04 der Firma D an der S-strasse; das Grundstück Kat.-Nr. 03 der

Firma D befindet sich im Innern des Gebiets und verfügt über keinen

Strassenanstoss. Mit dem Quartierplan soll die das Gebiet durchquerende

T-strasse zur Verbesserung der Er­schliessung neu mit einem nord- und

südseitigen Trottoir versehen werden. Die ausserhalb des Perimeters liegende,

schmälere S-strasse weist demgegenüber im fraglichen Be­reich keinen Fussweg

auf. Durch Landumlegung der vier Grundstücke sollen insbesondere die beiden

Grundstücke der Firma D über die T-strasse er­schlossen und die Überbaubarkeit

des Grundstücks Kat.-Nr. 02 hergestellt werden. Zu diesem Zweck sollen neu drei

durchge­hende Grundstücke zwischen T- und S-­stras­se entstehen, deren Grenzen

rechtwinklig zur T-strasse verlaufen. Die Landum­legung führt für alle drei

betroffenen Eigentümer zu etwas kleineren Grundstücksflächen, die

Mehrabtretungen halten sich zwischen 8 m2 (für die Be­schwerdeführerin)

und 28 m2 (für die Firma D). Da der Landwert von Flächen im Baulini­enbe­reich

der T-strasse sowie im Strassenabstands­gebiet der S-strasse einerseits und der

Wert der übrigen Flächen andererseits vom Quar­tier­plan unterschiedlich

eingeschätzt wur­de (Fr. 600.-/m2 und Fr. 900.-/m2),

resultieren für die Beschwerdeführerin und die Firma D jedoch aus der

Neuzuteilung Werteinbussen von Fr. 41'700.- und Fr. 50'700.-, für G

hinge­gen ein Wertzuwachs von Fr. 61'800.-.

3.

a) Die Zielsetzungen und Grundsätze des

Quartierplanverfahrens im Allgemeinen wurden im angefochtenen Entscheid

zutreffend dargelegt (E. 6 S. 7 f.); darauf kann verwie­sen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Anzufügen bleibt Folgendes: Die im Zug der

Quartierplanung vorzunehmenden Landumlegungen können nach den Vorstel­lungen

des Gesetzgebers sowohl nach Flächen als auch nach Werten erfolgen. Bei der Um­legung

nach Flächen ist die nach den Landabzügen gemäss § 138 PBG verbleibende Ge­samtfläche

des Quartierplangebiets so zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Mög­lich­keit

geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres

Alt­be­standes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten (§ 139 Abs.

1.

PBG). Bei der Umlegung nach Werten sind die neuen Parzellen hingegen so

auszuscheiden, dass das Ver­hältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des

Altbestandes entspricht (§ 142 Abs. 1 PBG). In beiden Fällen sind die in der

Folge der Landumlegung im Interesse einer geeig­neten Ge­stal­tung der Parzelle

erforderlichen Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszu­gleichen. Ein

Geldausgleich ist ferner zu leisten für Werteinbussen, die durch Neuzutei­lung,

Besei­tigung oder Anpassung von Gebäuden samt Nebenanlagen ohne entsprechende

Rechts­pflicht des bisherigen Eigentümers entstehen (§ 145 Abs. 1 und Abs. 2

lit. a PBG).

Gemäss § 137 Abs. 1 PBG erfolgt die Bewertung

des Landes in der Regel nach Flä­chen unter Berücksichtigung der

Wertunterschiede. Eine ausnahmsweise gebotene Bewer­tung nach dem Verhältnis

der Werte der eingeworfenen Grundstücke wäre nach § 137 Abs. 2 vor

Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs zu verfügen, wobei Streitigkeiten über

die Bewertungsmethode von der Baurekurskommission als einziger Instanz

entschieden werden (§ 330 Abs. 1 lit. a PBG). Mit § 137 PBG favorisiert der

Gesetzgeber entsprechend der bereits vor Gültigkeit des Gesetzes geübten Praxis

und ähnlich wie bei der Grenzberei­nigung nach § 178 Abs. 3 PBG die

Flächenumlegung gegenüber der Wertumlegung (vgl. Peter Müller/Peter

Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs‑

und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 137 N. 1). Im Er­gebnis unterscheiden sich allerdings Flächen- und

Wertumlegung nur in Nuancen und im technischen Vorgehen voneinander. So müssen

auch bei der Flächenumlegung Wertunter­schiede berücksichtigt werden (vgl. §

139.

Abs. 1 PBG), grosse Wertdifferenzen sind auch hier normalerweise in Land

und nicht in Geld auszugleichen (Müller/Rosenstock/Wipfli/ Zuppinger, § 137 N. 2 c). Dies ergibt sich bereits aus der verfassungsmässig

verankerten Eigentumsgarantie, welche den Grundeigentümern bei Landumlegungen

in erster Linie Anspruch auf wertgleichen und nicht auf flächengleichen

Realersatz verleiht (EJPD, Er­läuterungen zum Bundesgesetz über die

Raumplanung, Bern 1981, Art. 20 N. 8; vgl. für viele BGE 124 II 146 E. 6.d.cc

und 116 Ia 106 E. 2). Demgemäss ist der Ausgleich auch bei der Flächenumlegung

mit der Flächenproportionalität allein nicht gewährleistet (Mül­ler/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 139 N. 4 d). Diese bildet zwar Ausgangspunkt der Um­legung,

hingegen sind anschliessend grössere Wertunterschiede nach Möglichkeit mittels

einer Flächenmehrzuteilung auszugleichen, wenn die damit zwangsläufig

verbundene Flä­chenminderzuteilung bei anderen Grundstücken das Ziel des

Quartierplans nicht gefährdet. Diese Flächenmehr- und -minderzuteilungen

resultieren demnach aus unterschiedlichen Flächenwerten und sind nicht zu

verwechseln mit den Mehr- und Minderzuteilungen im Sinn von § 145 PBG, welche

in Geld ausgeglichen werden müssen.

b) Nach der unbestritten gebliebenen

Schätzung sind die verschiedenen Flächen in­nerhalb des Quartierplans T-strasse

je nach Lage Fr. 900.-/m2 oder Fr. 600.-/m2 wert. Die­ses

Wertverhältnis von 3:2 ist derart beachtlich, dass nicht davon ausgegangen

werden kann, die höher bewerteten Flächen könnten ohne Weiteres durch Flächen

tieferen Wertes ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin hat unter anderem eine

Fläche 150 m2 à Fr. 900.- abzutreten und soll dafür nur 27 m2

gleichwertigen Landes und die Restfläche in Land zu Fr. 600.-/m2

erhalten. Bei diesen Wertunterschieden vermag ihr die flächenproportionale

Neuzuteilung keinen wertgleichen Realersatz für ihr bisheriges Grundstück

Kat.-Nr. 01 zu bieten. Nach dem oben Ausgeführten ist die aus der

flächenproportionalen Zuteilung ent­stehende Werteinbusse über Fr. 41'700.-

nach Möglichkeit mittels einer Flächenmehr­zu­teilung und nicht mittels Geld

auszugleichen. Insofern geht die Stadt Zürich sowohl in ih­rer Rekurs- als auch

in ihrer Beschwerdeantwort fälschlicherweise davon aus, die Umle­gung nach

Flächen führe bei Wertunterschieden zwangsläufig zu Ausgleichszahlungen, und es

könnten Mehr- und Minderzuteilungen gegen den Willen der Quartierplanbeteilig­ten

gar nicht vorgenommen werden. Vielmehr verhält es sich gerade umgekehrt, dass

näm­lich spezielle Gründe vorhanden sein müssen, welche anstelle des

wertgleichen Realersat­zes einen Geldersatz rechtfertigen.

c) Solche Gründe sind im vorliegenden Fall

weder von der Stadt Zürich noch von der Baurekurskommission oder den

Mitbeteiligten des Verfahrens in überzeugender Weise dargetan worden. Wenn die

Vorinstanz anführt, eine nur bei sehr grossen Wertunterschie­den mögliche

Umlegung nach Werten sei hier jedenfalls nicht geboten, so geht diese Er­wägung

an der Sache vorbei. In Frage steht nämlich nicht die Frage der Bewertungsme­thode

als solche, über welche das Verwaltungsgericht ohnehin nicht zu befinden hätte

(§ 330 lit. a PBG), sondern die Frage nach der richtigen Umsetzung der

Flächenumlegung.

Auch die Erwägung, es sei nicht nachteilig,

dass die Neuzuteilungsfläche praktisch vollständig im Baulinienbereich liege,

da die abzutretende Fläche ihrerseits mehrheitlich im Grenzabstandsbereich

gelegen habe, überzeugt nicht. Namentlich steht sie im Wider­spruch zur

unbestrittenen Landbewertung des Quartierplans, wonach nur Flächen im Stras­senabstands-

bzw. im Baulinienbereich, nicht hingegen die Flächen im Grenzabstandsbe­reich

tiefer eingeschätzt wurden.

Weiter trifft es keineswegs zu, dass keine

quartierplanrechtskonformen Alternativen der Landumlegung bestünden. Zwar mögen

durchaus gute Gründe für einen geradlinigen Grenzverlauf rechtwinklig zur

T-strasse sprechen und damit die von der Beschwerde­führe­rin im

Rekursverfahren vorgeschlagene Lösung ausschliessen. Jedoch bleibt auch bei

einer solchen Grenzziehung eine dem Wertunterschied angepasste Flächenzuteilung

zu­guns­ten der Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich. Sie verlangt denn

auch im Be­schwerde­verfahren mit gutem Grund eine parallele Verschiebung ihrer

östlichen Grund­stücksgrenze Richtung Osten unter Zuschlagung eines dem

Wertunterschied entsprechen­den Landstrei­fens zu ihren Gunsten. Ausgehend von

einem durchschnittlichen Landpreis dieses Streifens von rund Fr. 800.-

(entsprechend einem 1/3-Flächenanteil à Fr. 600.-/m2 und 2/3 Flächen­anteil

à Fr. 900.-/m2) ergäbe die Wertdifferenz von Fr. 41'700.- einen zu­sätzlichen

Land­streifen, dessen Verlust die ihrerseits rund 30 m breite neue Parzelle von

G ohne Weiteres zu verkraften vermag, ohne dass deren Überbaubarkeit oder gar

die Zielset­zung des Quar­tierplans darunter zu leiden hätte. Ob andere Möglich­keiten

der Zuteilung – etwa durch einen Grenzverlauf parallel zur gegebenen Westgrenze

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie zur Ostgrenze des Grundstücks Kat.-Nr. 04 –

exis­tieren, braucht das Verwaltungsgericht hier nicht weiter zu prüfen.

d) Wurde demgemäss die der Beschwerdeführerin

bei der flächenproportionalen Landumlegung zugemutete Werteinbusse trotz

zumindest einer vorhandenen Möglichkeit nicht mittels Landzuteilung, sondern

mit Geld ausgeglichen, so liegt darin eine Rechtsver­letzung, welche zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen muss. Die Sache ist daher an die

Stadt Zürich zur neuen Entscheidung im Sinn der Erwägungen zurückzuwei­sen.

4.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen und

die Sache zum Neuentscheid im Sinn der Er­wägungen an den Stadtrat Zürich

zurückgewiesen.

...