VB.2001.00092

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00092

5. September 2001Deutsch16 min

(URT.2001.6374)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 12. Juni 1995 erteilte die

Baukommission X C unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen auf dem

Grundstück Kat.Nr. 3, T-gasse, in X. Gegen diese Bewilligung erhoben neben

dem Bauherrn verschiedene Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II, welche

am 27. März 1996 einen Augenschein durchführte und das Verfahren in der Folge

sistierte. Betreffend die Verlegung des an das Baugrundstück anstossenden

Fusswegs Kat.Nr. 1, der die Hintergasse mit der T-gasse verbindet, war in

jenem Zeitpunkt vor Regierungsrat ein Rechtsmittelverfahren hängig, das mit

Entscheid VB.96.00194 des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997

seinen Abschluss fand. Aufgrund dieses Entscheids reichte der Bauherr ein

Alternativprojekt zur Überbauung seines Grundstücks ein.

Mit Beschluss vom 27. März 2000 bewilligte

die Baukommission X das geänderte Projekt, erneut unter Auflagen und

Bedingungen. Auch gegen diese Bewilligung gelangten der Bauherr und die

Nachbarin A, die bereits die erste Bewilligung angefochten hatte, an die

Baurekurskommission II.

Erwägungen

II. Mit Beschluss vom 6. Februar 2001

vereinigte die Baurekurskommission II die beiden Rekursverfahren. Den

Nachbarrekurs gegen die Bewilligung des ursprünglichen Projekts hiess sie gut

und schrieb dementsprechend den diesbezüglichen Rekurs des Bauherrn als

gegenstandslos ab. Den Nachbarrekurs gegen das Alternativprojekt wies die Baurekurskommission

ab und den hierzu erhobenen Bauherrenrekurs hiess sie teilweise gut, was zu

einer Neufassung von Dispositiv Ziffer 215 der Baubewilligung vom 27. März 2000

führte. Die Rekurskosten auferlegte die Kommission zu 1/2 der Nachbarin A, zu

1/3 dem Bauherrn und zu 1/6 der Gemeinde X. Sie verpflichtete sodann den

Bauherrn zu Umtriebsentschädigungen von je Fr. 500.- an die beiden Nachbarn,

die sich einzig gegen die erste, im Rekursverfahren aufgehobene Baubewilligung

gewandt hatten, und verpflichtete die mit dem Rekurs gegen das

Alternativprojekt erfolglos gebliebene Nachbarin A zu einer Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- an den Bauherrn.

III. Gegen diesen Rekursentscheid liess A

Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien der

Rekursentscheid bezüglich der Abweisung ihres Rekurses gegen die Bewilligung

des Alternativprojekts und die teilweise Gutheissung des entsprechenden

Bauherrenrekurses sowie diese Bewilligung aufzuheben; sodann sei ihre Verpflichtung

zu einer Parteientschädigung an den Bauherrn aufzuheben und es seien statt dessen

dieser und die Baukommission zu verpflichten, ihr für das Rekursverfahren eine

angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. Allfällige

Beschwerdeantworten seien ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme

zuzustellen.

Beide Beschwerdegegner liessen Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Erwägungen des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Erwägungen wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Zwischen den Parteien ist in erster Linie

streitig, welchen Abstand das Bauvorhaben gegenüber der Fussweg-Parzelle

Kat.Nr. 1, welche östlich des Baugrundstücks verläuft, einzuhalten hat.

Während Bauherrschaft sowie Baubewilligungsbehörde und mit ihnen die

Baurekurskommission davon ausgehen, es handle sich um einen öffentlichen Weg im

Sinn von § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG, in der Fassung vom 1. September 1991), weshalb ein Wegabstand von

3,5 m zu beachten sei, hält die Beschwerdeführerin dafür, es handle sich um

einen privaten Weg und es gelte deshalb derselbe Grenzabstand wie gegenüber

anderen privaten Grundstücken in der Zone W2A, das heisst gemäss Art. 18 der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. September 1993/16. April

1996/22. Juni 2000 (BZO) ein Grundabstand von 6 m und zusätzlich gemäss Art. 31

BZO ein Mehrlängenzuschlag von 80 cm.

a) Die Beschwerdegegner machen in diesem Zusammenhang

geltend, die Beschwerdeführerin habe die Unterschreitung des Grenzabstands zur

Wegparzelle erst im Rekursverfahren gegen die abgeänderte Baubewilligung und

damit verspätet gerügt. Die Beschwerdeführerin hält diesem Einwand entgegen,

bei Rekurserhebung gegen die erste Baubewilligung am 10. Juli 1995 sei noch die

Gemeinde X als Eigentümerin der Wegparzelle im Grundbuch eingetragen gewesen.

Erst mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 sei

festgestanden, dass der Erwerb der Wegparzelle durch die Gemeinde X und

entsprechend eine allfällige Widmung des Weges zum Gemeingebrauch eines

gültigen Rechtstitels ermangle.

Ändert der Bauherr ein bewilligtes Bauprojekt

ab, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch

die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr. 145; RB

1975.

Nr. 115 = ZBl 76, 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser auch von der

Beschwerdeführerin anerkannte Grundsatz steht hier der Rüge der Unterschreitung

des Grenzabstands durch das geänderte Projekt schon deshalb nicht entgegen,

weil die Baurekurskommission die ursprüngliche Baubewilligung aufgehoben und

die Bauherrschaft nicht eine blosse Projektänderung, sondern ein vollständig

neues Projekt zur erneuten Bewilligung eingereicht hat. Im Übrigen trifft es

zwar zu, dass im ersten Rekursverfahren nur (und zutreffend) geltend gemacht

wurde, der Wegabstand zur Wegparzelle 1 sei unterschritten. Wie die

Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, ist insofern seit der

Bewilligung des ersten Projekts eine entscheidende Änderung der massgeblichen

rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse eingetreten, indem erst seit dem

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 feststeht, dass die

Übertragung des aufgehobenen Flurwegs ins Eigentum der Gemeinde ungültig war.

Es wäre überspitzt formalistisch, von der Beschwerdeführerin zu verlangen, sie

hätte im Hinblick auf ein mögliches Obsiegen im Verfahren gegen die in der

Folge rückgängig gemachte Eigentumsübertragung an die Gemeinde neben der

Unterschreitung des Abstands zu dem gemäss Grundbucheintrag öffentlichen Weg

eventuell auch rügen müssen, es sei der Grenzabstand unterschritten, falls der

Weg nicht länger als öffentlich zu qualifizieren sei.

b) Die Wegparzelle Kat.Nr. 1 steht

unbestrittenermassen im Miteigentum der Anstösser, zu denen als

Grundeigentümerin auch die Gemeinde X gehört. Dieses Miteigentum der Gemeinde

macht den Weg nicht zur öffentlichen Sache, da die Gemeinde keine ausschliessliche

Verfügungsmöglichkeit besitzt. Das schliesst jedoch nicht aus, dass der Weg

gleichwohl zur öffentlichen Sache geworden sein kann, nämlich mittels einer im

Einverständnis der Miteigentümer erfolgenden Widmung zum Gemeingebrauch durch

die Gemeinde. Eine solche ist hier aber unbestrittenermassen nicht erfolgt.

Ausnahmsweise kann zwar auf die Widmung verzichtet werden, wenn eine Sache, wie

insbesondere eine Strasse oder ein Weg, seit unvordenklicher Zeit im

öffentlichen Gebrauch steht (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen

Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 1834). Ob die Voraussetzungen für

eine solche Vermutung der Öffentlichkeit (Max Imboden/René A. Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Stuttgart 1986, Bd. II, Nr.

116.

B V) hier erfüllt sind, kann jedoch offen bleiben. Die Baurekurskommission

hat die Parzelle Kat.Nr. 1 unabhängig von Eigentumsverhältnissen oder allfälliger

Widmung zum Gemeingebrauch als öffentlichen Weg im Sinn von § 265

Abs. 1 PBG gewürdigt, weil sie einem nicht näher bestimmten Kreis zur

Benützung offenstehe. Sie knüpft dabei an eine durch das Verwaltungsgericht mit

RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) begründete Praxis an. Nach dieser

Rechtsprechung kommt es für den Entscheid über die Frage, ob ein Weg im Sinn

von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich zu würdigen sei, nicht auf die

Eigentumsverhältnisse an. Vielmehr ist der Zweck der Anlage entscheidend. Hat

der Weg die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von

§ 237 PBG, so wird er notwendigerweise von einem unbestimmten

Benützerkreis beansprucht, dies jedenfalls dann, wenn er mehreren Grundstücken

dient. In einem solchen Fall ist ein Weg als öffentlich zu würdigen.

Die Baurekurskommission hat aus dieser Praxis

zutreffend den Schluss gezogen, dass nicht allein die Zweckbestimmung als

gesetzliche Zufahrt zu mehreren Grundstücken einen Weg als öffentlich

erscheinen lässt, sondern dass es genügen muss, wenn der Weg einem nicht näher

bestimmten Personenkreis zur Benützung offen steht. Das trifft hier zu, wo die

Gemeinde auf Grund ihres Grundbesitzes früher Flurgenossin war und heute Miteigentümerin

der Wegparzelle ist. Solange die anderen Miteigentümer kein entsprechendes

Verbot erwirkt haben, ist davon auszugehen, die Besucher der gemeindeeigenen

Liegenschaften, und damit ein nicht näher bestimmter Personenkreis, seien zur

Benützung der Wegparzelle befugt. Der Sachverhalt unterscheidet sich damit von

demjenigen, den das Verwaltungsgericht in VB.1994.00156/00157 (Urteil vom 17.

März 1995) zu beurteilen hatte, wo die Benützung des Weges durch die

Öffentlichkeit von den berechtigten Grundeigentümern nur geduldet wurde.

c) Nach der vor der Revision vom 1. September

1991.

geltenden ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG hatten

Gebäude gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand

einzuhalten wie von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber

Strassen und Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision gilt nur der

kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit

hat der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter

anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen,

dass in aller Regel die Abstände zwischen den Gebäude unangemessen gross

würden, wenn zur Strassenbreite noch die beidseitigen ordentlichen

Grenzabstände hinzukämen. Diese Überlegung trifft allerdings nur zu bei

Strassen und bei Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale

Breite von 3 m aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend

ausgebauten Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m können sich aber

Gebäudeabstände ergeben, die weit geringer sind, als sie sich durch die

ordentlichen Grenzabstände bei zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken

ergeben. Diese Problematik wird zusätzlich verschärft dadurch, dass dort, wo

der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine

Mehrlängenzuschläge zu beachten sind und ein zu dieser Seite hin orientierter

oder frei wählbarer grosser Grenzabstand entfällt. Weist wie hier ein öffentlicher

Weg nur eine Breite von weniger als einem Meter auf, so kann dies zu Gebäudeabständen

von knapp 8 Metern führen, während je nach den für die betreffende Zone geltenden

kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden

Grundstücken der Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr beträgt. Es leuchtet

auch nicht ein, dass gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel

grössere kommunale Grenzabstand, gegenüber einem öffentlichen Weg hingegen nur der

regelmässig geringere von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten

ist. Um diesen sich besonders bei schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen

Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drängt es sich auf, nicht nur bei privaten

Wegen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2.

Aufl., Wädenswil 2000, S. 306), sondern auch über öffentliche Wege hinweg

die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück zu

verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG

steht einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den

Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers bleibt Rechnung getragen, weil der

sich auf Grund der Grenzabstände ergebende Gebäudeabstand nicht um die Breite

des öffentlichen Wegs vergrössert wird und es im Übrigen den Eigentümern

unbenommen bleibt, durch die Einräumung von Näherbaurechten beidseits des Weges

nur den Abstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten.

Hier müsste die geplante Baute gegenüber dem

jenseits des Fusswegs Kat.Nr. 1 gelegenen Nachbargrundstück Kat.Nr. 2

gemäss Art. 18 in Verbindung mit Art. 31 BZO einen Abstand von 6,8 m

anstelle der vorgesehenen 4,5 m einhalten. Ein entsprechendes Näherbaurecht

ist bisher nicht erteilt worden, weshalb die Bewilligung jedenfalls durch eine

entsprechende Bedingung zu ergänzen ist.

2.

Die Beschwerdeführerin bemängelt wie

bereits vor Baurekurskommission die Einordnung des Neubaus in die bauliche

Umgebung und rügt in diesem Zusammenhang insbesondere das durch eine Ausnützungsübertragung

vom Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 ermöglichte grössere Bauvolumen.

a) Die Baurekurskommission hat die

Grundsätze, nach denen im Rahmen von § 259 PBG Ausnützungsübertragungen

zwischen zwei Grundstücken zulässig sind, zutreffend dargestellt. Auf diese

Ausführungen kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) verwiesen

werden; von einer unzureichenden Begründung des Rekursentscheids kann entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin keine Rede sein. Umstände, welche hier

die Ausnützungsübertragung als grundsätzlich unzulässig erscheinen lassen

würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann keine Rede davon sein, dass

durch die Vergrösserung der überbaubaren Fläche um rund 10 % die vom

kommunalen Gesetzgeber festgelegte Nutzungsordnung und Zonenstruktur in Frage

gestellt werden. Der von der Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit der

Erhöhung der Überbauungsziffer für Arealüberbauungen auf maximal 27 %

gemäss Art. 48 BZO ist unstatthaft, weil es dort um die Zulassung

zusätzlichen Bauvolumens, hier jedoch nur um die Verschiebung des ordentlichen

Bauvolumens zwischen zwei Grundstücken geht. Dass bereits eine geringfügig

grössere überbaubare Fläche das zulässige Bauvolumen erheblich vergrössert,

liegt im Wesen der Regelung der Überbauungsdichte durch eine Überbauungsziffer

und gilt unabhängig von einer Ausnützungsübertragung. Eine Grundlage dafür, die

Ausnützungsübertragung von der Zustimmung der

Miteigentümer an der Wegparzelle abhängig zu machen, über welche hinweg die

Ausnützungsübertragung erfolgt, ist nicht ersichtlich; insbesondere bestehen

keine stichhaltigen Gründe einen solchen Nutzungstransfer anders zu behandeln

als denjenigen über eine öffentliche Strasse hinweg (RB 1997 Nr. 91).

Offenkundig sieht sich die Beschwerdeführerin auch nicht in ihren Interessen

als Miteigentümerin an der Wegparzelle, sondern als Eigentümerin der

Einfamilienhausliegenschaften Alte Landstrasse 37 und 39 betroffen.

Hingegen trifft es zu, dass die Bau- und

Zonenordnung auf dem Grundstück eine Baudichte zulässt, die unter dem

Gesichtswinkel der Einordnung in die bestehende bauliche Umgebung nicht

unproblematisch ist. Diese Problematik wird durch die Ausnützungsübertragung

und die aufgrund der Eigentumsverhältnisse zu erwartende Einräumung eines

Näherbaurechts zum Grundstück Kat.Nr. 2 (zu dessen Lasten auch die

Ausnützungsübertragung erfolgt) akzentuiert. Allerdings kann gestützt

auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und

Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt

werden; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch

zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die

Realisierung des auf dem betreffenden Grundstücks zulässigen Volumens

gefordert werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,

VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346 E. 4b). Hierfür sind besonders

triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung,

eine weitum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche

Empfindlichkeit.

Wie sich aufgrund der Akten ergibt, hat die

Baurekurskommission, die insofern die Zweckmässigkeit des Entscheids der

örtlichen Baubehörde nur mit Zurückhaltung überprüft, das Fehlen solcher

qualifizierender Elemente ohne Rechtsverletzung verneinen können; dem gemäss

§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur

zur Rechtskontrolle berufenen Verwaltungsgericht ist deshalb ein Einschreiten

verwehrt. Wie die Baurekurskommission zutreffend darlegt, befindet sich die

Umgebung des Bauvorhabens in einer Umbruchphase und weist sie bereits heute

einige grossvolumige Gebäude auf. Diese Entwicklung zu grösseren Bauvolumen

haben der kantonale Gesetzgeber und die Gemeinde mit ihrer Bau- und

Zonenordnung vorgezeichnet; dagegen lässt sich mit der Einordnungsbestimmung

von vornherein nur wenig ausrichten und wenn schon, müsste dafür in erster

Linie die örtliche Baubehörde sorgen, die eher in der Lage ist durchgehend für

eine zurückhaltende Neuüberbauung zu sorgen als die nur in einzelnen

Streitfällen angerufenen Rechtsmittelinstanzen. Sodann ist die umstrittene

Ausnützungsübertragung, welche eine Vergrösserung der überbaubaren Fläche um

24,6 m2 erlaubt, für die massige Erscheinung der projektierten Baute

nicht von entscheidender Bedeutung; diese kommt hauptsächlich durch die von der

Bau- und Zonenordnung zugelassenen je zwei Voll- und Dachgeschosse und das

anrechenbare Untergeschoss sowie die ungewöhnliche Dachform zustande, durch

welche offenkundig die nutzbaren Flächen im Dachgeschoss bzw. auf der

"Galerie" optimiert werden sollen; es liegen deshalb andere

Verhältnisse vor, als sie das Verwaltungsgericht in dem in BEZ 1994 Nr. 15

auszugsweise veröffentlichten Entscheid VB.1993.00171 vom 31. Mai 1994 zu

beurteilen hatte. Dass die Überbauung des bisher leer stehenden Grundstücks

Kat.Nr. 3 für die Beschwerdeführerin als Riegel erscheint, ist weitgehend

eine Folge der Form des Baugrundstücks und seiner Lage seewärts der

Liegenschaft der Beschwerdeführerin. Diese Wirkung hätte eine Überbauung

unabhängig von der umstrittenen Ausnützungsübertragung und liesse sich nur mit

einer massiven Einschränkung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens vermeiden; darauf hat die Beschwerdeführerin aber keinen

Anspruch.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt erneut

unzulässige Abgrabungen an der Nord- und an der Ostfassade. Gemäss Baueingabe

sind an der Ostfassade jedoch nur Abgrabungen im gemäss Art. 45 Abs. 1 BZO

zulässigen Mass von höchstens 1,5 m vorgesehen. Hingegen wird die gemäss dieser

Bestimmung zulässige Abgrabung an der Nordfassade überschritten, was damit

gerechtfertigt wird, dass sich dort ein Gartenausgang befinde. Bei einem

solchen kann zwar gemäss Art. 45 Abs. 2 BZO das gemäss Absatz 1 dieser

Bestimmung zulässige Mass der Abgrabung überschritten werden. Indessen ist es

trotz des Vorhandenseins von Fenstertüren, welche zum Garten führen,

unzulässig, die ganze dortige Fensteröffnung, welche rund einen Drittel der

Länge der Nordfassade ausmacht, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um

Missbräuchen vorzubeugen, ist die Abgrabung in solchen Fällen auf die übliche

Türbreite zu beschränken. Dieses Ausmass ist hier überschritten. Art. 45

Abs. 1 BZO, wonach die Abgrabung "in der Regel" 1,5 m nicht

überschreiten darf, ändert hieran nichts. Für ein Abweichen von der Regel

müssen mindestens triftige Gründe geltend gemacht werden können, was hier nicht

zutrifft. Die Baukommission X wird deshalb die Baubewilligung durch eine

Nebenbestimmung zu ergänzen haben, welche sicherstellt, dass die

Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer Türbreite übersteigt.

4.

Die Rüge, die teilweise Verglasung der

Dachhaut verstosse gegen Art. 20 Abs. 5 (neu Abs. 6) BZO betreffend

die beschränkte Zulässigkeit von Dachflächenfenstern, hat die

Baurekurskommission mit eingehenden Erwägungen verworfen. Darauf ist gemäss

§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu

verweisen.

5.

Auf die Rüge, die Balkone an der Südfassade

würden die zulässige Länge von 3,33 m um knapp 40 cm überschreiten, ist die

Baurekurskommission nicht eingetreten, weil der Mangel eine von der

Liegenschaft der Beschwerdeführerin abgewandte Gebäudeseite betreffe und ohne

weiteres durch eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden

könnte. Diese Erwägung ist zutreffend und der Einwand der Beschwerdeführerin,

die grössere Länge der Balkone mache diese attraktiver und führe deshalb zu

wesentlich intensiveren Immissionen auf dem Nachbargrundstück, an den Haaren

herbeigezogen.

6.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die

Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als die Baubewilligung nur unter der

Bedingung gilt, dass die Bauherrschaft für die Unterschreitung des

Grenzabstands zum Grundstück Kat.Nr. 2 die Einräumung eines Näherbaurechts

nachweist. Sodann ist die Baukommission X einzuladen, ihren Beschluss vom

27.

März 2000 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, die

sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer

Türbreite übersteigt. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen. Demgemäss hat die Bauherrschaft vor Baubeginn ein Näherbaurecht

für die Unterschreitung des Grenzabstands zum Nachbargrundstück Kat.Nr. 2

nachzuweisen. Sodann wird die Baukommission X eingeladen, die Baubewilligung

mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass im Sinne der

Erwägungen die Terrainabgrabungen an der Nordfassade das zulässige Mass von 1,5

m nicht überschreiten.

Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

2.

...