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Entscheid

VB.2001.00142

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00142

12. September 2001Deutsch24 min

(URT.2001.6428)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 26. Oktober 1999 der H AG

die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit

12 Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 in X.

Bereits mit Verfügung vom 20. September

1999 hatte die Baudirektion des Kantons Zürich der H AG die Ausnahmebewilligung

im Sinn von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

für die im Zusammenhang mit diesem Bauprojekt geplante Erstellung eines Spielplatzes

sowie von befestigten Sitzplätzen und Liftschächten in der Freihaltezone

verweigert. Diese Verfügung wurde von der Bausektion der Stadt Zürich zusammen

mit dem eigenen Beschluss vom 26. Oktober 1999 eröffnet.

B. Gegen den Beschluss der Bausektion vom

26. Oktober 1999 erhoben u.a. C 1 und C 2 am 2. Dezember 1999 Rekurs

an den Regierungsrat und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Zur

Begründung machten sie zur Hauptsache geltend, das Bauprojekt überschreite die

Gebäudehöhe und ordne sich nicht befriedigend ein.

Gegen die Verfügung der Baudirektion vom

20. September 1999 wandte sich die H AG mit Rekurseingabe vom

2. Dezember 1999 an den Regierungsrat und beantragte, die geplanten

Sitzplätze sowie den Kinderspielplatz in der Freihaltezone zu bewilligen.

Der Regierungsrat überwies die Rekurse am

7. Juni 2000 zur Behandlung an die Baurekurskommission I.

C. Am 19. September 2000 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der H AG die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung eines Kinderspielplatzes als Alternativprojekt in der Bauzone auf

dem Bauareal Kat.Nr. 1. Hiergegen erhoben C 1 und C 2 am 25. Ok­tober 2000

Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission I vereinigte

am 23. März 2001 die verschiedenen Rekursverfahren. Die gegen den

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Oktober 1999 gerichteten

Rekurse von C 1 und C 2 sowie weiterer Nachbarn hiess die Rekurskommission

teilweise gut und lud die Bausektion ein, die Baubewilligung mit im

vorliegenden Verfahren nicht mehr streitigen Nebenbestimmungen zu ergänzen, so

dass damit die Dach­aufbauten zusammen nicht breiter als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge vom 38,04 m, also nicht mehr als 12,68 m

seien. Im Übrigen bestätigte die Rekurskommission den angefochtenen Beschluss

im überprüften Umfang (Disp. Ziff. II a).

Im Weiteren wies die Baurekurskommission I

den Rekurs der H AG gegen die Verfügung der Baudirektion vom 20. September 1999

ab (Disp. Ziff. II b). Ebenso wies sie die u.a. von C 1 und C 2 gegen

die Baubewilligung der Bausektion vom 19. September 2000 erhobenen Rekurse

betreffend Alternativprojekt für einen Kinderspielplatz ab.

III. A. Gegen den Rekursentscheid der

Baurekurskommission I vom 23. März 2001 erhoben C 1 und C 2 am 27. April 2001

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Baubewilligung vom 26. Oktober 1999, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (VB.2001.00143). Gegen den nämlichen Re­kursent­scheid

liess auch die H AG am 30. April 2001 Beschwerde erheben und dem

Verwaltungsgericht beantragen, Disp. Ziff. II b des Rekursentscheids

aufzuheben und die Bewilligung für die Sitzplätze sowie den Kinderspielplatz zu

erteilen, unter Zusprechen einer Parteientschädigung (VB.2001.00142).

B. Die Baurekurskommission beantragte

Abweisung der beiden Beschwerden.

Im Verfahren VB.2001.00143 stellte die H AG

den Antrag, die Beschwerde von C 1 und C 2 abzuweisen, unter Zusprechen

einer Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine

Beschwerdeantwort.

Im Beschwerdeverfahren VB.2001.00142

verzichteten C 1 und C 2 auf eine Beschwerdeantwort. Die Baudirektion

beantragte am 1. Juni 2001 Abweisung und verwies zur Begründung auf den

Mitbericht des Amtes für Raumordnung und Vermessung (ARV) vom 29. Juli 1999.

Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete auf eine Stellungnahme.

C. Die Ausführungen der Parteien werden,

soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00142 und

VB.2001.00143 wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der

Baurekurskommission I vom 23. März 2001 und betreffen das gleiche

Bauvorhaben der H AG. Aus prozessökonomischen Gründen sind die

Beschwerdeverfahren zu vereinigen.

2.

Mit dem Entscheid vom 23. März 2001 hat

die Baurekurskommission I über die beiden Rekurse von C 1 und C 2 gegen

die Baubewilligungen der Bausektion vom 26. Ok­tober 1999 und vom

19.

September 2000 (Kinderspielplatz als Alternativprojekt) entschieden.

Gemäss Beschwerdeantrag von C 1 und C 2 ist im vorliegenden Verfahren allein

noch die Baubewilligung vom 26. Oktober 1999 streitig. Materiell machen

die Beschwerdeführer eine Überschreitung der Gebäudehöhe im Bereich der

Südwest- und der Südostecke so­wie eine ungenügende Einordnung und Gestaltung

des Bauprojektes geltend.

3.

a) Zur Frage der Gebäudehöhe führte die

Rekurskommission in ihrem Entscheid vom 23. März 2001 aus, nach der

Bewilligungserteilung seien am 2. September 2000 Teil I und II der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich 1999 (BZO 1999) in Kraft getreten, wel­che u.a.

Vorschriften über das Bauen in Wohnzonen enthielten. Nach der neuen Rechts­ordnung

sei eine maximale Gebäudehöhe von 8,5 m zulässig (Art. 13 BZO 1999).

Die südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken würden unter dem für

Flachdachbauten anzulegenden hypothetischen Giebeldach liegen und durch einen

1,5 m tiefen Rücksprung der "Giebelfassaden" gebildet. Entsprechend

§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) seien diese durch die Fassadenrücksprünge entstehenden Mehrhöhen

unbeachtlich. Damit erweise sich die Gebäudehöhe als eingehalten.

Diesen Ausführungen der Vorinstanz halten die

Beschwerdeführer C 1 und C 2 in ihrer Beschwerdeschrift vom 27. April 2001

entgegen, das projektierte Gebäude weise im westlichen und östlichen Teil der

Südfassade zwei Fassadenbänder auf, wel­che in senkrechtem Verlauf über dem

gewachsenen Boden rund 11,5 bis 12 m hoch in Erscheinung treten würden.

Die Südfassade (Trauffassade) des projektierten Gebäudes sei mehrfach

gestaffelt, wobei die Rücksprünge ausnahmslos mehr als 1,5 m betragen

würden. Den Giebelfassaden seien beidseitig ca. 1,5 m tiefe Erker

vorgelagert. Deswegen dürften aber die Giebelfassaden nicht als rückspringende

Gebäudeteile qualifiziert werden und die seitliche Staffelung im Bereich der

Studios im Obergeschoss bzw. der Wohnräume im Dach­ge­schoss bleibe ohne

Einfluss auf die Gebäudehöhe. Diese betrage im südwestlichen Bereich des Wohn-

und Essraumes im Dachgeschoss bzw. des Studios im Obergeschoss und

spiegelverkehrt auf der Südostseite der entsprechende Räume zwischen 11,5 und

12.

m und sei damit überschritten. Diese Überschreitung erstrecke sich auf

die beiden gesamten, in den Plänen mit einer Breite von 1,08 m vermassten

Fassadenteile.

b) Gemäss § 280 Abs. 1 erster

Halbsatz PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden

gemessen. Mit Gesetzesänderung vom 1. September 1991 wurde diese Bestimmung

dahingehend ergänzt (zweiter Halbsatz), dass durch einzelne, bis 1,5 m

tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen nicht beachtet werden. Im Antrag des

Regierungsrates vom 11. Oktober 1989 zu dieser Änderung des Planungs- und

Baugesetzes wird hierzu aus­geführt, dass Fassadenrücksprünge zu einer höheren

Lage der Schnittlinie Dachoberfläche/ Fassadenflucht führen könnten; die

vorgeschlagene Neufassung von § 280 sorge dafür, dass dies in angemessenen

Grenzen nicht als Verletzung der Gebäudehöhe gelte (ABl 1989

S. 1761).

aa) Massgebend für die Berechnung der

Gebäudehöhe ist die Schnittlinie der traufseitigen Fassade/Dachfläche.

Giebelseitig wird nur bei den Gebäudeecken eine Gebäudehöhe im Sinn der

Definition von § 280 Abs. 1 PBG gemessen. Folgerichtig sind

"Rücksprünge" im Sinne von § 280 Abs. 1 PBG solche der traufseitigen

Fassade. Für die Frage, ob Rücksprünge bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe

unbeachtlich sind, ist daher deren Mass (Tiefe) gegenüber der für die

Gebäudehöhe massgeblichen Traufseite entscheidend.

Das streitige Mehrfamilienhaus ist südseits

als Flachdachbaute mit Attikageschoss ausgebildet. An der Südfassade

(Traufseite) liegt die für die Gebäudehöhe massgebliche Schnittlinie

Fassade/Dachfläche grundsätzliche auf Kote 627,10 und hält damit gegenüber dem

gewachsenen Terrain die zulässige Gebäudehöhe von 8,40 m ein. Im Bereich

der süd­westlichen und südöstlichen Gebäudeecken ist das projektierte Gebäude

sowohl gegenüber der Südfassade als auch gegenüber der Ost- bzw. Westfassade

mehrfach gestaffelt. Der Rück­sprung gegenüber der Südfassade beträgt

2,64 m bzw. 2,88 m, jener gegenüber der West- und Ostfassade

(Giebelfassaden) 1,08 m bzw. 1,92 m. Entscheidend ist nach dem Ge­sagten

allein der Rücksprung gegenüber der für die Gebäudehöhe massgeblichen Südfas­sade.

Da die Tiefe dieser beiden Rücksprünge je mehr als 1,5 m beträgt, ist die

dadurch bewirkte Mehrhöhe entsprechend § 280 Abs. 1 PBG zu beachten.

Die Schnittlinie Fassade/ Dachfläche liegt an der Südwestecke auf Kote 629,87,

an der Südostecke des zweiten Rück­­sprunges auf Kote 628,87. Die Gebäudehöhe

beträgt im Bereich dieser beiden Gebäudeecken mehr als 10 m und überschreitet

damit die zulässige Gebäudehöhe von 8,4 m deut­lich. Dabei ist nach dem

Gesagten unmassgeblich, dass diese Gebäudeteile auch seitlich, d.h. gegenüber

den Giebelseiten (West- und Ostfassaden) ebenfalls gestaffelt sind und zwar mit

1,08 m um weniger als 1,5 m.

bb) Die Überschreitung der Gebäudehöhe im

südwestlichen und südöstlichen Eckbereich des streitigen Mehrfamilienhauses

führt indessen nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung. In

Disp. II a Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheides vom

23.

März 2001 hat die Baurekurskommission die Bausektion eingeladen, den

Beschluss mit geeigneten Nebenbestimmungen zu versehen, die u.a. sicherstellen,

dass die Dachaufbauten zusammen nicht breiter als 1/3 der betreffenden Fassade

sind, bei einer Fassadenlänge von 38,04 m also nicht mehr als 12,68 m

ausmachen (§ 292 PBG). Die H AG weist zu Recht darauf hin, dass es

allenfalls möglich wäre, jene Fassadenbereiche als zulässige, die Profillinie

durchstossende Dachaufbaute im Sinn von § 292 PBG anrechnen zu lassen oder

das Dachgeschoss zu verkürzen. Es rechtfertigt sich daher, die Bausektion der

Stadt Zürich einzuladen, ihren Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer

geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, welche sicherstellt, dass die

Gebäudehöhe von 8,5 m eingehalten wird.

4.

a) Die Baurekurskommission hat in ihrem

Rekursentscheid den Einwand, das Bauvorhaben passe sich nicht ausreichend in

die Umgebung ein, verworfen. Sie hat hierzu ausgeführt, das Baugrundstücke

liege am Rand des Baugebietes zwischen der Wohnsiedlung "P" und dem

Waldrand am Fusse des Y. Die Wohnsiedlung, bestehend aus Ein- und

Mehrfamilienhäusern, sei Ende der 60er Jahre erstellt worden. Sowohl die

Siedlung als Ganzes als auch die einzelnen Gebäude wiesen einen hohen

architektonischen Wert auf, ohne jedoch denkmalpflegerisch geschützt zu sein.

Die Freihaltezone zwischen Bauprojekt und Waldrand diene – anstelle von

Waldabstandslinien – der Freihaltung des Waldrandes und nicht der Sicherung

eines Naturschutzobjektes. Demzufolge komme vorliegend § 238 Abs. 1

PBG zur Anwendung. Wie sich am Augenschein gezeigt habe, seien in der

benachbarten Siedlung mehrere Gebäude vorhanden, die sich volumenmässig mit dem

geplanten Baukörper vergleichen liessen. Die beiden grössten und höchsten

Bauten der Überbauung "P" bildeten quasi einen seitlichen und

hinteren Rahmen für den Rest der Überbauung; dieser Rahmen werde durch das

Neubauvorhaben fortgesetzt. Wegen dieser Stellung innerhalb der baulichen

Umgebung, aber auch wegen des gegen den Wald ansteigenden Geländes füge sich

das Gebäude trotz seines grösseren Volumens ausreichend in die Umgebung ein.

Jedenfalls liege der vorinstanzliche Entscheid, das Bauvorhaben erreiche sowohl

für sich als auch im Zusammenhang mit seiner baulichen und landschaftlichen

Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung, im Rahmen des ortsbehördlichen

Ermessensspielraumes und sei nicht zu beanstanden.

b) Die Beschwerdeführer C 1 und C 2 verweisen

im Zusammen­hang mit der Einord­nung des streitigen Neubauprojektes auf die

öffentlich-rechtliche Eigentums­beschrän­kung, welche zulasten ihrer

Grundstücke angemerkt seien und welche sie verpflichte, das betreffende Areal

nicht weiter als mit den 1967 bewilligten Bauten (22 Einfamilienhäuser, 7

Mehrfamilienhäuser und eine Sammelgarage) zu bebauen und die Dächer nicht zu

erhöhen. Das Baugrundstück Kat.Nr. 1 sei mit dieser Eigentumsbeschränkung nicht

belastet, doch verstehe es sich von selbst, dass eine von ihrer Grösse relevant

in Erscheinung tretende Neubaute auf dem letzten, unbebauten Grundstück im

Quartier bezüglich Einordnung und Gestaltung an diesem Massstab der heutigen

Überbauung zu messen sei. Die Betrachtungsweise der Baurekurskommission

vernachlässige die vorhandene überdurchschnittliche architektonische und

gestalterische Qualität der bestehenden Überbauung, welche sich durch einfache

und sorgfältig gegliederte Kuben kennzeichnete. Demgegenüber sei das Pro­jekt

der H AG bezüglich Dachform, Gliederung der Gebäudekörper und -teile, Fenster,

Balkon und Terrassenanordnung geradezu chaotisch. Durch die

Ausnützungsübertragung vom Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 sei die massgebliche

Grundfläche des Baugrundstückes von ca. 1373 m2 auf 2048 m2

erhöht worden. Die beiden östlich des Baugrundstückes stehenden

Mehrfamilienhäuser entsprächen volumenmässig ungefähr dem projektierten Neubau.

Sie bildeten, wie die Vorinstanz ausführe, zusammen mit den langgestreckten,

jedoch sehr niedrigen Einfamilienhäusern auf der Westseite des Baugrundstückes

einen Abschluss bzw. Rahmen der Überbauung "in der Looren". Dieser

Rahmen sei aber bezüglich architek­tonischer Gestaltung Bestandteil der sehr

aufgelockerten, mit viel Grünflächen durchzogenen Überbauung. Der Neubau fülle

keineswegs eine Lücke in diesem Rahmen, werde er doch an die davor liegenden

Einfamilienhäuser praktisch ohne Grünfläche gepresst, wobei er diese Häuser um

3.

Geschosse und die Dachkanten der westlich und östlich davon stehen­den

Gebäude um 2 Geschosse überrage und damit einen störenden dominanten

Fremdkörper in dieser Randzone bilde. Schliess­­lich sei zu beachten, dass die

damalige Überbauung in der Looren auch im Interesse einer

Ansiedlungsmöglichkeit von Bewohnern aus verschiedenen sozialen Schichten

entstanden sei. Auf der letzten unbebauten Parzelle soll nun an

privilegiertester Lage und in einer einmaligen Ausnützungskonzentration eine

überdimensionierte Überbauung realisiert werden, welche mit künstlich

beleuchteten Treppenhäusern und ebensolchen Treppen­zugängen erschlossen werden

soll und welche grösstenteils innenliegende Küchen aufweise, wie sie heute

nicht einmal mehr im sozialen Wohnungsbau erstellt würden. Diese Mängel seien

die Folge des allein ausnützungsorientierten Projektes.

c) aa) Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind

Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der

baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen

so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die

Baurekurskommission I hat die zu dieser Bestimmung entwickelten und hier

massgebenden Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf die entspre­chenden

Erwägungen kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Präzisierend ist anzufügen, dass zwar allein ge­stützt auf § 238 PBG nicht

generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges

Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt oder bestimmte Dachformen

oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden können; nur

in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und

krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden

Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr,

6.

Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 345 E. 4b

S. 346). Hierfür sind besonders triftige Gründe erforderlich, wie eine

besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitum zurückhaltend

ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche

Empfindlichkeit. Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die

durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnah­me eine auf die

bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen

oder ist ein Gebäude, das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung

heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten.

Der Baurekurskommission I ist auch darin

beizupflichten, dass der örtlichen Baubewilligungsbehörde bezüglich

Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht

und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung

auferlegt (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 106; vgl. auch BGE 115

Ia 363 E. 3b). Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss

§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG

– abgesehen vom hier nicht eingreifenden § 50 Abs. 3 VRG –

auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

bb) Die Parteien sind sich darin einig, dass

die bauliche Umgebung massgeblich geprägt wird durch die einheitliche, das

Bauareal praktisch auf drei Seiten umschliessende Überbauung "P".

Diese Wohnsiedlung entstand Ende der 60er Jahre und besteht aus Ein- und

Mehrfamilienhäusern. Die Siedlung wird im Osten durch ein quer zum Hang

stehendes Mehrfamilienhaus (Terrasseneigentumswohnungen) (A) und gegen den Wald

hin durch ein längs zum Hang stehendes Mehrfamilienhaus quasi "eingefasst".

Diese beiden Gebäude sind volumenmässig – wie die Beschwerdeführer selber

eingestehen – durch­aus mit dem Bau­projekt vergleichbar. Der Neubau

übernimmt die prägende horizontale Gliederung der bestehenden Überbauung und

verlängert so den erwähnten hinteren (waldseitigen) Abschluss der Überbauung.

Durch die Ausnützungsübertragung der östlich an das Baugrundstück angrenzenden

Parzelle Kat.Nr. 2 wird zwar die Baumasse im west­lichen Teil des Bau­areals

konzentriert, doch östlich davon die Überbauung entsprechend aufgelockert und

so ein Grünraum geschaffen. Auch wenn die Südfassade des Bauprojektes

insbesondere mit dem abgesetzten Tonnendach "stark mural" geprägt ist

und damit ein gewisser baulicher Gegensatz zur bestehenden Überbauung entsteht,

Dispositiv

hat – wie die Baurekurskommission zu Recht erkannt hat – die

Bausektion der Stadt Zürich das ihr in Fragen der Einordnung zustehende

Ermessen nicht rechtsverletzend gehandhabt als sie zum Schluss kam, dass sich

das Bauvorhaben trotz grossem Volumen noch befriedigend einzuordnen vermöge. An

die­ser Beurteilung ändert nichts, dass die Neubaute nicht die gleiche einfache

Formensprache bezüglich Gliederung und Kubatur wie die bestehende

offensichtlich höheren architektonisch-ästhetischen Anforderungen genügende

Überbauung aufweist. Was schliesslich die Ausführungen der Beschwerdeführer im

Zusammenhang mit der sozialen Durchmischung der bestehenden Überbauung

gegenüber dem Neubau betrifft, so ist nicht zu erkennen, inwiefern das

Bauprojekt diesbezüglich gegen baurechtlich relevante Vorschriften verstossen

soll. Der Einwand, das strittige Projekt verstosse gegen die

Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, ist abzuweisen.

5. a) Die Baurekurskommission I hat mit

ihrem Entscheid vom 23. März 2001 auch den Rekurs der H AG gegen die Verfügung

der Baudirektion vom 20. September 1999 be­treffend Bauverweigerung für

die Erstellung von Lichtschächten, befestigten Sitzplätzen und eines

Kinderspielplatzes in der Freihaltezone abgewiesen. Die Kommission hat hierzu

ausgeführt, die auf dem nördlichen Bereich des Baugrundstückes festgelegte Freihal­tezone

diene in erster Linie dem Schutz des Waldrandes und sei bereits im Zonenplan

1963 enthal­ten gewesen. Seit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes

im Jahre 1978 seien die Gemeinden gestützt auf § 66 PBG verpflichtet, im

Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Allerdings habe die Stadt

Zürich hier und an anderen Orten darauf verzichtet, solche altrechtlich

festgesetzten, dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien

zu ersetzen, so dass die "Privilegien" der Waldabstandslinien be­züglich

unterirdische Bauten und Anlagen (§ 262 PBG) vorliegend nicht zum Tragen

kämen. Die Beurteilung der Lichtschächte, Sitzplätze und des Kinderspielplatzes

habe nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen zu erfolgen. – Die zu

beurteilenden Bauteile und Anlagen stünden in einem engen Zusammenhang mit dem

geplanten Mehrfamilienhaus. Die Lichtschächte dienten ausschliesslich der

Belichtung und Belüftung des Kellergeschos­ses. Auch die Sitzplätze und der

Kinderspielplatz dienten mehr dem Bauvorhaben als der Bewerbung der Freifläche.

Die fraglichen Bauteile und Anlagen seien in der Freihaltezone nicht

zonenkonform. Da auch eine Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 RPG

nicht gegeben sei, habe die Baudirektion die Bauverweigerung zu Recht

ausgesprochen.

b) Die H AG beantragte mit ihrer Beschwerde

vom 30. April 2001, es seien die nachgesuchten Sitzplätze sowie der

Kinderspielplatz zu bewilligen. Sie begründete ihren Antrag zur Hauptsache

damit, die Bauordnung 1963 habe das Institut der Freihaltezone deshalb

eingesetzt, weil das alte Baugesetz für den Schutz des Waldrandes kein

spezielles Planungsinstrument gekannt habe. Die streitbetroffene Freihaltezone

sei anlässlich der Revision und Anpassung der Bau- und Zonenordnung an das

Planungs- und Baugesetz nicht durch Waldabstandslinien ersetzt worden. Daraus

folge aber nicht, dass die besagte Freihal­tezone heute andere Zielsetzungen

verfolge. Planungsziel sei nach wie vor der Waldrandschutz. Seien oberirdische

Bauten und Anlagen mit diesem Zweck vereinbar, so seien sie in der

Freihaltezone gestattet. – Freihaltezonen seien keine absoluten Bauverbotszonen.

In den Freihaltezonen seien unter Vorbehalt der Beachtung des Zonenzwecks neben

landwirtschaftlichen Betriebsbauten generell auch Bauten und Anlagen zulässig,

die der sonstigen Bewerbung der Freiflächen dienten. Mit der Revision des

Planungs- und Baugesetzes sei die Erholungszone eingeführt worden. Diese

Gesetzesänderung habe unbestritten zur Folge, dass Anlagen für die

Intensiverholung, die in der Richtplanung besonders bezeichnet werden, den

Erholungszonen zugeordnet werden müssten, dies jedenfalls dann, wenn die

Erholung erhebliche bauliche Eingriffe nach sich ziehe, wie das bei Freibadanlagen,

Tennisplätzen, Golfplätzen usw. erforderlich sei. Auch heute noch seien in

Freihaltezonen Bauten gestattet, die der Bewerbung der Freifläche dienten. Es

gebe keinen vernünftigen Grund für die Annahme, dass Anlagen wie Feuerstellen,

Ruhebänke, Sitzplätze, Kinderrutschen usw. neu von vornherein dem Zonenzweck

widersprechen würden. Mit der Auslegung der Vorinstanz gehe dem Begriff

"unmittelbare Bewerbung der Freifläche" jeder Sinn ab.

"Unmittelbar" bedeute nicht ein Verbot von jeglichen baulichen

Massnahmen, sondern wolle in Freihaltezonen Kombinationen von Indooranlagen mit

offenen Anlagen (z.B. Klein­hallenbad mit Freibad) verhindern. Die streitigen

Sitzplätze und der Kinderspielplatz dienten einer Freiflächennutzung; auch ohne

Baubewilligung würden die Wohnungsinhaber sich erlauben, in der angrenzenden

Freihaltezone einen Liegestuhl oder einen Grill aufzustellen. Die streitige

Freihaltezone sei kein Naturschutzgebiet mit Betretungsverbot. Strei­­tig sei

somit letztlich nur, ob diese mit der Freihaltezone offensichtlich vereinbaren

Freiflächenbewerbungen durch Bodenverfestigungen oder festem Spielgerät

erleichtert werden dürften. Nach Auffassung der Vorinstanz sind die streitigen

Anlagen unzulässig, weil sie Bewohnern angrenzender Baute dienten; die nämlichen

Vorkehren wären somit bewilligungsfähig, wenn sie für Dritte hergerichtet

würden. Für eine derartige Einschränkung der Eigentumsausübung fehle ein

hinreichendes öffentliches Interesse. Es sei ein Fehlschuss, unmittelbare

Bewerbungen der Freifläche durch Bewohner angrenzender Bauzonen der

Baulandnutzung gleichzustellen. Dieser dürfte auf die zutreffende, hier aber

nicht anwendbare Praxis zurückzuführen sein, dass mittelbar zulässige

Nebenanlagen für die Freiflächenbewerbung nur in deren Dienste erlaubt seien,

weshalb es beispielsweise nicht gestattet sei, in der Freihaltezone

Autoparkplätze oder Erschliessungsstrassen für Bauzonen zu errichten. Diese

Problematik stelle sich vorliegend nicht; Kinderspiel- und Sitzplätze im Freien

seien anders als Parkplätze unmittelbare Freiflächenbewerbungen.

c) aa) Das Baugrundstück Kat.Nr. 1 stösst im

Norden an Waldgebiet. Der nördliche Teil dieser Parzelle ist der Freihaltezone

zugewiesen, wobei das Bauprojekt mit seiner nörd­lichen Längsfassade auf die

Zonengrenze gestellt wird. Die zum Schutz des Waldes ausgeschiedene

Freihaltezone war bereits im Zonenplan 1963 enthalten. Seit dem Inkrafttreten

des Planungs- und Baugesetzes sind die Gemeinden entsprechend § 66 Abs. 1

PBG zwingend verpflichtet, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen.

Hier und - wie dem Verwaltungsgericht auch aus früheren Verfahren bekannt

ist (vgl. z.B. VGr, 25. Ja­nuar 2001, VB.2000.00282) - an anderen

Orten hat die Stadt Zürich darauf verzichtet, die altrechtlich festgesetzten,

dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien zu ersetzen.

Zu Recht ist die Baurekurskommission I davon ausgegangen, dass sich in

solchen Fällen bauliche Massnahmen nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen

be­urteilen und Privilegien für Bauten im Bereich der Waldabstandslinien (z.B.

für unterirdische Bauten gemäss § 262 PBG) nicht beanspruchen können.

bb) Als – kommunale –

Freihaltezonen oder Erholungszonen sind laut § 61 die Flächen

auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind (Abs. 1).

Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und

Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen

dienen (Abs. 2). In der kom­munalen Freihaltezone dürfen gemäss § 62

Abs. 2 i.V. mit § 40 Abs. 1 PBG nur solche oberirdische Bauten

und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren

Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht schmälern

(Satz 1). Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG

(Satz 2).

Bei den streitigen Sitzplätzen und dem

Kinderspielplatz handelt es sich um eine unmittelbare Bewerbung des

entsprechenden Landes. Auch die Vorinstanz hat – entgegen den Ausführungen

der Beschwerdeführerin – nichts anderes festgehalten. Sie hat die Bauverweigerung

der Baudirektion vielmehr deshalb bestätigt, weil sie die streitige Nutzung als

zonenwidrig qualifiziert hat.

Die Freihaltezone kann verschiedenen Zwecken

dienen, so u.a. der Erholung der Bevölkerung (§ 61 Abs. 1 PBG), der

Bewahrung eines Natur- und Heimatschutzobjektes oder der Trennung und

Gliederung der Bauzonen (§ 61 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die

Freihaltezone im nördlichen Teil des Baugrundstückes unbestrittenermassen mit

der Bau- und Zonenordnung 1963 zum Schutz des Waldes ausgeschieden. Auch heute

steht der Schutz­­zweck, d.h. die Wahrung eines genügenden Freiraumes zum Wald

sowie die funktionelle Trennung und Gliederung des Siedlungsgebietes, im

Vordergrund; eine nähere Umschreibung der Zweckbestimmung in der Richtplanung

fehlt indessen.

Die streitigen Sitzplätze sind direkt den

Wohnzimmern des Bauprojektes vorgelagert und von diesen aus zugänglich. Der

Kinderspielplatz ist eine nach § 248 PBG bei der Erstellung von

Mehrfamilienhäusern vorgeschriebene Ausstattung. Sitzplätze und Kinderspielplatz

sind hier nicht darauf ausgerichtet, eine Nutzung der der Freihaltezone

entsprechenden Zweckbestimmung zu ermöglichen (vgl. RB 1985 Nr. 81),

sondern stellen direkt dem bewilligten Mehrfamilienhaus dienende

Anlagen/Ausstattungen dar und sind folgerichtig der Wohnnutzung zuzurechnen

(vgl. bezüglich Parkplätze: VGr, 11.6.1985, BEZ 1985 Nr. 21; RB 1988

Nr. 53 = BEZ 1988 Nr. 46; RB 1995 Nr. 65; bezüglich

Zufahrtsstrasse: VGr, 25. Mai 1993, BEZ 1993 Nr. 21). Als solche sind die

streitigen Sitzplätze und der Kinderspielplatz - wie die

Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat - in der Frei­haltezone

nicht zonengemäss. Die Beschwerdeführerin behauptet eine Widersprüchlichkeit,

weil derartige bauliche Vorkehren bewilligungsfähig wären, wenn sie nicht für

Bewohner der angrenzenden Bauzone, sondern für Dritte hergerichtet würden. Ob

dies bei der hier anwendbaren Freihaltezone zutrifft, für welche in der

Richtplanung keine Widmung für Freizeitaktivitäten ausgewiesen ist, ist

äusserst fraglich (vgl. RB 1985 Nr. 81), kann jedoch letztlich

offenbleiben. Unbestrittenermassen erfüllen die streitigen baulichen Massnahmen

auch nicht die Anforderungen von Art. 24 RPG an eine Ausnahmebewilligung,

insbesondere sind sie nicht standortgebunden im Sinn dieser Bestimmung. Wenn

die Baudirektion in ständiger Rechtsprechung in der Freihaltezone derartigen,

im Zusammenhang mit Wohnbauten vorgesehenen Anlagen/Ausstattungen die

Bewilligung verweigert, ist dies auf jeden Fall nicht rechtsverletzend. Die

Beschwerde der H AG ist abzuweisen.

6. Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Beschwerde von C 1 und C 2 teilweise gutzuheissen und die Bausektion einzuladen

ist, ihren Beschluss vom 26. Ok­tober 1999 mit geeigneten

Nebenbestimmungen zu versehen, die sicherstellen, dass die Gebäudehöhe von

8,5 m bei den südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken eingehalten

wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerde der H AG ist vollumfänglich

abzuweisen.

...

Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:

Die Beschwerdeverfahren

VB.2001.00142 und VB.2001.00143 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die Beschwerde von C 1 und C 2 wird teilweise

gutgeheissen. Die Bausektion der Stadt Zürich wird eingeladen, ihren Beschluss

vom 26. Oktober 1999 mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die

sicherstellt, dass die Gebäudehöhe von 8,5 m bei den südöstlichen und

südwestlichen Gebäudeecken eingehalten wird. Im übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

2.

Die Beschwerde der H AG wird abgewiesen.

3.

...

Abweichende

Meinung einer Minderheit des Verwaltungsgerichts:

1. Als kommunale Freihaltezonen (oder

Erholungszonen) sind die Flächen auszuscheiden, die für die Erholung der

Bevölkerung nötig sind (§ 61 Abs. 1 PBG); zudem können der Freihaltezone

Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder

der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen. In der Freihaltezone dürfen

nur solche Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder

unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht

schmälern; für andere Bauten gilt Art. 24 RPG (§ 62 Abs. 1 in Verbindung mit §

40 Abs. 1 PBG).

2. Die streitbetroffene Freihaltezone ist

unbestrittenermassen zur Sicherung eines hinreichenden Waldabstandes

festgesetzt worden. Zwar ist damit aus heutiger Sicht das falsche planerische

Instrument gewählt worden (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282), doch ändert

dies nichts daran, dass der Zweck der betroffenen Freihaltezone im Licht dieser

planerischen Absicht beurteilt werden muss. Die streitbetroffene Freihaltezone

dient mit anderen Worten den selben Zwecken, wie sie heute mit den im Baugebiet

durch Waldabstandslinien (§ 66 PBG) festgelegten Waldabständen verfolgt werden

(§ 262 PBG). Mit solchen Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und forstpolizeiliche,

landschaftsschützerische und in einem weiteren Sinn raumplanerische Ziele

verfolgt; sie dienen dem Schutz waldnaher Bauten und ihrer Bewohner gegen

Schädigung durch Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit; darüber hinaus

schützen sie den Wald vor Brandgefahr, sichern seine Wohlfahrts- und

Erholungsfunktion, erhalten ihn als Umweltfaktor und gewähren einen nicht zu

schroffen Übergang zwischen Wohngebieten und Waldlandschaft (BGE 119 Ia 113 E.

5; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A.,

Wädenswil 2000, S. 293). Soweit mit den Waldabständen raumplanerische Zwecke

verfolgt werden, überschneidet sich die Zwecksetzung mit der Erho­lungs-,

Trenn- und Schutzfunktion der Freihaltezonen.

Für die raumplanerische Funktion der

streitbetroffenen Freihaltezone bedeutet dies insbesondere, dass sie für einen

hinreichenden Abstand zwischen Bauzone und Wald zu sorgen und diesen so zu

schützen hat, dass er in seiner Wohlfahrts- und Erholungsfunktion sowie als

Umweltfaktor nicht beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass die

durch die Freihaltezone erfasste Fläche nur landwirtschaftlich beworben werden

kann. Zulässig sind auch andere Bewerbungen, welche die erfasste Fläche

grundsätzlich von Überbauungen frei halten und den Zonenzweck nicht

beeinträchtigen, so insbesondere die Nutzung für Hausgärten, Parkanlagen und

dergleichen.

3. Sind in der streitbetroffenen

Freihaltezone mithin Gärten und dergleichen zulässig, so sind gemäss § 40 Abs.

1 PBG Bauten und Anlagen zuzulassen, die einer solchen Nutzung

"dienen", das heisst sie ermöglichen oder erleichtern und ihr funktionell

und flächenmässig untergeordnet sind. Diese Voraussetzungen sind bei beim

geplanten Kinderspielplatz und den Gartensitzplätzen erfüllt, nicht aber bei

den Lichtschächten. Dass der Kinderspielplatz eine notwendige Ausrüstung des

bewilligten Mehrfamilienhauses darstellt, ändert daran nichts.

Kinderspielplätze und Gartensitzplätze können auch nicht mit Parkplätzen oder

Zufahrten verglichen werden, da diese nicht der Bewerbung der Freifläche,

sondern direkt der baulichen Nutzung dienen.