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Entscheid

VB.2001.00149

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00149

26. September 2001Deutsch16 min

(URT.2001.6458)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 22. August

2000 erteilte der Gemeinderat X der L AG die baurechtliche Bewilligung für eine

Arealüberbauung mit drei Terrassenhaus-Komple­xen und gemeinsamer Tiefgarage

auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 – 3 an der P-/Q-strasse in X.

Erwägungen

II. Die hiergegen von verschiedenen

Eigentümern benachbarter Grundstücke erhobenen Rekurse wies die

Baurekurskommission II nach Durchführung eines Delegationsaugenscheins am 3.

April 2001 ab.

III. Gegen den Rekursentscheid gelangten die

unterlegenen Rekurrenten/innen mit drei separaten Eingaben vom 4. bzw. 7. Mai

2001.

an das Verwaltungsgericht mit den Haupt­anträgen, den Rekursentscheid und

die Baubewilligung aufzuheben, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,

letzteres teilweise auch für das Rekursverfahren. In verfahrensmässiger

Hinsicht wurde die Durchführung einer Augenscheinsverhandlung beantragt.

Die Beschwerdeführerin C (VB.2001.00149)

rügte die Erschlies­sung der Überbauung über die P-strasse, den Abstand von

Haus 1 zum nordwestlich davon verlaufenden Fussweg bzw. zu ihrer an den Fussweg

angrenzenden Liegenschaft P-strasse sowie die Überschreitung der Gebäudehöhe

durch die geplanten Lifttürme.

Die beschwerdeführenden E (VB.2001.00150)

wandten sich ebenfalls gegen die gewählte Erschliessungslösung, rügten ebenso

den Abstand zur nordwestlichen sowie zudem denjenigen zur südöstlichen Grenze

und die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl und der Gebäudehöhe.

Eine weitere Gruppe von Beschwerdeführenden

(VB.2001.00152), nämlich F, G, H sowie I, beanstandeten wiederum die

Erschliessung der Überbauung und machten geltend, die Überbauung erfülle nicht

die gemäss § 71 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) an eine Arealüberbauung zu stellenden An­forderungen und über­schreite

schon deshalb die zulässige Ausnützung; zudem seien bestimmte Flächen zu

Unrecht nicht in die Ausnützung miteinbezogen worden. Sodann rügten sie

ebenfalls eine Unter­schreitung des gebotenen Grenzabstands zur nordwestlichen

und zur südöstlichen Grenze, eine Überschreitung der zulässigen Geschosszahl

und der zulässigen Gebäude­höhe.

Die Beschwerdegegner liessen am 7. Juni bzw.

22.

August 2001 die Abweisung sämtlicher Beschwerden unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Parteivorbringen werden, soweit

erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und

funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der

Baurekurskommission II über die baurechtliche Bewilligung einer kommunalen

Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni

1997; VRG). Die Beschwerdeführenden sind als Unterliegende im Rekursverfahren

und Eigentümer von Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft des

Bauvorhabens zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit §

70.

VRG).

b) Die Beschwerden betreffen den nämlichen

Rekursentscheid und enthalten teilweise die selben Rügen; sie sind

zweckmässigerweise zu vereinigen.

c) Die von den Beschwerdeführenden im

Verfahren VB.2001.00152 beantragte Augenscheinsverhandlung kann unterbleiben.

Die Erschliessungssituation und die Frage, ob das Bauvorhaben den Anforderungen

an eine Arealüberbauung genügt, lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen

zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen.

2.

In allen Beschwerden wird wie schon vor

Baurekurskommission gerügt, die Erschliessung des Bauvorhabens über die

P-strasse widerspreche dem Erschlies­sungs­konzept, das dem Quartierplan R

zugrunde liege. Die Baurekurskommission hat diesen Einwand ins­­besondere mit

dem Hinweis darauf verworfen, die P-strasse sei eine in jeder Hinsicht

ausreichende Erschliessung, und zwar auch dann, wenn alle in ihrem

Einzugsgebiet liegenden Grundstücke noch überbaut würden. Aus den Überbauungs­annahmen,

auf denen die Planung der Erschliessung beruhe und den Perimetern für die Ver­legung

der entsprechen­den Kosten, lasse sich keine Verpflichtung ableiten, ein an

eine bestimmte Quartierplan­strasse angrenzendes Grundstück jedenfalls über

diese Strasse zu erschliessen.

Auf diese zutreffenden Erwägungen der

Baurekurskommission ist gemäss § 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG in

zustimmendem Sinn zu verweisen. Aus den Entscheiden des Verwaltungsgerichts, auf

welche sich die Beschwerdeführenden beziehen, lässt sich nichts anderes

herauslesen. Der wegleitende Entscheid RB 1984 Nr. 79 (ZBl 85/ 1984 S. 374 = ZR

83.

Nr. 103) beruht insofern auf einem anderen Sachverhalt, als sich dort das

Verwaltungsgericht über die Zulässigkeit einer Erschliessung durch einen

Zugangsweg zu äussern hatte, den zwei Grundeigentümer zusätzlich zu den im

Quartierplan vorgesehenen und die Erschliessung hinreichend gewährleistenden

Anlagen planten. Das Verwaltungs­­gericht hat in jenem Entscheid insbesondere

erwogen, es könne nicht im Belieben ein­­zelner Grundeigentümer stehen,

"nachträglich vom quartierplangemässen Erschlies­sungs­­konzept

abzuweichen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu

errichten." Darum geht es beim hier zu beurteilenden Bauvorhaben jedoch

nicht. Das Baugrundstück ist ohne zusätzliche Erschliessungsanlagen von der Q-

und der P-­stras­se hinreichend erschlossen und zusätzliche

Erschliessungsanlagen sind deshalb nicht erforderlich.

Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden steht § 236 Abs. 2 PBG der vor­liegenden

Erschliessungslösung nicht entgegen, wonach dort, wo Erschliessungspläne

bestehen, sie für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der

Erschliessungs- und Versorgungsanlagen auch dann verbindlich sind, wenn

beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke entsprechend zu nutzen. Ein

solcher Sachverhalt liegt hier offenkundig nicht vor, wo beide in Betracht

fallenden Erschliessungsstrassen bereits plangemäss soweit ausge­baut sind,

dass jede von ihnen die Zugänglichkeit zum Baugrundstück für sich allein zu

gewährleisten vermag.

Die Beschwerden erweisen sich in diesem Punkt

als unbegründet.

3.

Weiterhin

umstritten ist sodann der Abstand des Hauses 1 zum nordwestlich davon

verlaufenden Fussweg bzw. zu der jenseits des Fusswegs liegenden Parzelle

Kat.Nr. 4.

a) Nach der vor der Revision vom 1. September

1991.

geltenden ursprünglichen Fas­sung von § 265 Abs. 1 PBG hatten Gebäude

gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten

wie von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und

Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision gilt nur der kantonale

Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit hat der

Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem

angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in

aller Regel die Abstände zwischen den Gebäuden unangemessen gross würden, wenn

zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen Grenzabstände

hinzukämen. Diese Überlegung trifft allerdings nur zu bei Strassen und bei

Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m

aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend ausgebauten Fusswegen

mit einer minimalen Breite von 2 m können sich aber Gebäudeabstände ergeben,

die weit geringer sind, als sie sich durch die ordentlichen Grenzabstände bei

zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken ergeben. Diese Problematik wird

zusätzlich verschärft dadurch, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach

§ 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine Mehrlängenzuschläge zu beachten

sind und ein zu dieser Seite hin orientierter oder frei wählbarer grosser

Grenzabstand entfällt. Weist wie hier ein öffent­licher Weg nur eine Breite von

wenig mehr als einem Meter auf, so kann dies zu Gebäudeabständen von gut 8

Metern führen, während je nach den für die betreffende Zone geltenden

kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden Grund­­stücken

der Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr beträgt. Es leuchtet auch nicht ein,

dass gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere

kommunale Grenzabstand, gegenüber einem öffentlichen Weg hingegen nur der

regelmässig geringere von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist. Um

diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen

Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, hat das Ver­­waltungsgericht mit Urteil vom

5.

September 2001 (VB.2001.00092) entschieden, dass nicht nur bei privaten

Wegen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Bau­­recht, 2.

Aufl., Wädenswil 2000, S. 306), sondern auch über öffentliche Wege hinweg der

Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück eingehalten werden muss, sofern

der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG steht einer solchen

Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers

bleibt Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der Grenzabstände ergebende

Gebäudeabstand sich nicht um die Breite des öffentlichen Wegs vergrössert und

es im Übrigen den Eigentümern unbe­nommen bleibt, durch die Einräumung von

Näherbaurechten beidseits des Weges nur den Abstand von 3,5 m gemäss § 265

Abs. 1 PBG einzuhalten. Ergänzend ist die Überlegung an­zu­fügen, dass der

Landerwerb für öffentliche Fuss- und Radwege erheblich erschwert würde, wenn

die Anstösser neben der Landabtretung damit rechnen müssten, dass auf dem

bisherigen Nachbargrundstück bedeutend näher als bisher an das eigene Grundstück

herangebaut werden könnte.

b) Wie die Baurekurskommission II erwogen

hat, hält Haus 1 den Wegabstand von 3,5 m zu dem zutreffend als öffentlich

qualifizierten Weg ohne weiteres ein. Zum jenseits des Wegs gelegenen

Grundstück Kat.Nr. 4 müsste der Grenzabstand gemäss Art. 15 (Grund­­abstand) in

Verbindung mit Art. 27 (Mehrlängenzuschlag) der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde X vom 21. Juni 1995 (BZO) in der Zone W2/20, in welche der oberste

Teil der geplanten Überbauung zu stehen kommen soll, 9,25 m betragen, und in

der talseits anschliessenden Zone W2/30 8,25 m. Gemäss Baueingabe soll jedoch

der Abstand von Haus 1 zu diesem Grundstück beim nordöstlichen Ende der Fassade

nur 6,5 m betragen. Da­mit ist in der Zone W2/20 der Grenzabstand zu Kat.Nr. 4

deutlich unterschritten. Im Bereich der Zone W2/30 beträgt der Grenzabstand

zwischen 7 m im oberen und 8,75 m im unteren Teil; beim Liftanbau beträgt der

Abstand nur 5,5 m. Auch insofern ist somit der ge­botene Grenzabstand

von 8,25 m nur teilweise eingehalten.

4.

Bei Haus 3 ist umstritten, ob bei der

obersten Einheit der Grenzabstand zum Grundstück Kat.Nr. 5 eingehalten sei.

Einzelne Beschwerdeführende sind der Auffassung, der in der Zone W2/20

massgebliche Grundabstand von 9 m müsse radial um die hypothetische Ecke

gemessen werden, die sich am Schnittpunkt von Zonengrenze und Fassade ergebe.

Diese Rechtsauffassung ist zu verwerfen. Eine solche hypothetische Ecke ist

nicht zu beachten, sondern der Abstand je senkrecht zur Fassade zu messen.

Abgesehen davon ergibt sich auch bei der Annahme einer hypothetischen Ecke

keine Unterscheidung des Grenz­abstands. Denn obwohl § 22 Abs. 2 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach bei zwei

verschieden grossen Grundabständen der kleinere um die Gebäudeecke radial

herumzuschlagen ist, auf Verhältnisse zugeschnitten ist, wo gegenüber der einen

Fassade der grosse und gegenüber der anderen der kleine Grundabstand gilt, so

kann diese Regel zwanglos auch für den vorliegenden Fall herangezogen werden,

wo aufgrund der Zonengrenze für die selbe Fassade zwei verschiedene

Grundabstände gelten. Es muss deshalb genügen, wenn radial über den

Schnittpunkt von Fassade und Zonengrenze der kleinere Grundabstand, das heisst

hier ein solcher von 5 Metern, eingehalten ist.

5.

Bezüglich der erneut aufgeworfenen Frage

der Geschosszahl hat die Baurekurs­kommission festgestellt, dass die kommunalen

Geschosszahlvorschriften verletzt wären, wenn die Geschosse über die gesamte

Gebäudetiefe hinweg zusammengerechnet werden müssten; sie hat sich jedoch auf

die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezogen, wo­nach bei dem Gelände

angepassten Geschossflächen die Geschosszahl für jeden abgestuften Gebäudeteil

gesondert zu ermitteln ist (RB 1992 Nr. 71), und erwogen, dieser Grundsatz sei

sinngemäss auch auf die geplanten Terrassenhäuser anzuwenden und die Geschoss­zahl

sei jeweils bei der Abtreppung, das heisst bei den talseitigen

Geschossbegrenzungen zu ermitteln. Die kommunale Bau- und Zonenordnung, die

keine besonderen Vorschriften für Terrassenhäuser kenne, stehe dieser

Betrachtungsweise nicht im Weg. Bei einer auf diese Weise ermittelten

Geschosszahl sei keine der Bauten übergeschossig. Auf diese zutreffenden

Erwägungen der Vorinstanz ist zu verweisen; die Beschwerdeführenden bringen

nichts vor, was diese einleuchtende Umsetzung der (bereits mit RB 1974 Nr. 81

eingeleite­ten) verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtsverletzend

erscheinen lässt; im vor­liegenden Fall wäre die kumulative Zählweise genau so

unangemessen, wie in dem vom Verwaltungsgericht in RB 1992 Nr. 71 beurteilten.

6.

Weiterhin umstritten ist sodann, ob die

drei Lifttürme die zulässige Gebäudehöhe zu beachten haben. Dass sie das

Gebäudehöhenprofil um 0,1 m (Haus 3), 1,0 m (Haus 2) und 0,5 m (Haus 1)

überschreiten, ist unbestritten. Die Vorinstanz und mit ihr die Beschwer­­­degegner

rechtfertigen dies mit der Begründung, die Türme seien Teil der Gebäude und als

kleinere, technisch bedingte Aufbauten dürften sie deshalb gemäss § 292 PBG das

hypothetische Schrägdachprofil durchstossen; anders verhielte es sich nur, wenn

die Lifttürme das Abstandsprivileg für Gebäudevorsprünge nach Massgabe von §

260.

Abs. 3 PBG in Anspruch nehmen müssten.

Dieser Betrachtungsweise ist ohne weiteres

beizupflichten. Das Gesetz bestimmt nicht, wo die gemäss § 292 zulässigen

kleineren technisch bedingten Aufbauten anzuordnen sind, zu denen die obersten

Bereiche der Lifttürme offenkundig gehören. Es kann deshalb nicht darauf

ankommen, ob der Liftstrang, der die Aufbaute erfordert, innerhalb der

Fassadenfluchten untergebracht oder wie hier als Gebäudevorsprung ausgestaltet

wird. Wie es sich dann verhält, wenn für diesen Gebäudevorsprung eine

Abstandsprivilegierung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG beansprucht wird, kann hier

offen bleiben, da dies bei den Häusern 2 und 3 nicht zutrifft und bei Haus 1

der Grenzabstand so oder anders nicht eingehalten ist.

7.

Im Verfahren VB.2001.00152 wird sodann

geltend gemacht, das Bauvorhaben entspreche bezüglich Erschliessung und

Gestaltung nicht den gemäss § 71 PBG an eine Arealüberbauung zu stellenden

Anforderungen. Nach dieser Bestimmung müssen Bauten und Anlagen sowie deren

Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und

ausgerüstet sein; bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu

beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage,

Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und

Wohnhygiene; Versorgung- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

Insbesondere im Zusammenhang mit den sich

hier stellenden gestalterischen Fragen ist darauf hinzuweisen, dass die

Überprüfungsbefugnis des Verwal­tungs­gerichts von Ge­set­zes wegen beschränkt

ist; gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG kann es nur bei rechtsver­let­zen­den

Ermessensfehlern (Ermessensmissbrauch und Ermessensüber­schrei­tung) ein­grei­fen

(vgl. RB 1983 Nr. 19; VGr, 24. August 1990, VB 89/0105; VGr,

29.

Oktober 1993, VB 93/0155).

a) Als für eine Arealüberbauung unzureichend

wird in erster Linie die Erschlies­sung des Baugrundstücks durch die bergwärts

gelegene Unterniveaugarage gerügt. Dieser Einwand ist unbegründet. Der Umstand

allein, dass ursprünglich geplant war, den unteren Teil der Arealfläche durch

eine Erweiterung der dort bereits bestehenden (einer seewärts gelegenen

Überbauung dienenden) Unterniveaugarage zu erschliessen, lässt die für das

Projekt gewählte Lösung nicht als unzweckmässig erscheinen. Ebenso stellt auf

dem gros­sen Areal die hinter dem Haus 1 verlaufende, 24 m lange Zufahrtsrampe

keinen Gestaltungs­mangel dar. Sodann erweist sich auf das Baugrundstück

bezogen die bergseitige Erschliessung als wohnhygienisch einleuchtende Lösung;

mehr ist im Rahmen von § 71 PBG nicht zu fordern. Die Tiefgarage bietet Platz

für 30 Fahrzeuge, die wegen der bergseitigen Erschliessungslösung bei der Zu-

und Wegfahrt einen um einige Meter grösseren Höhenunterschied überwinden

müssen; dass dies für die Umgebung insgesamt zu einer lärmschutz­rechtlich

relevanten Mehrbelastung führt, kann ausgeschlossen werden.

b) Die Baurekurskommission als Fachgericht

hat die architektonischen Qualitäten der umstrittenen Arealüberbauung samt

Umgebungsgestaltung und Bepflanzung eingehend und zutreffend gewürdigt; darauf

ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Die Beschwerdeführenden wiederholen

lediglich ihre schon der Vorinstanz vorgetragenen Einwände und bringen nichts

vor, was die Würdigung der Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen

lässt.

8.

Einzelne Beschwerdeführende rügen die

Verletzung von Ausnützungsvorschriften.

a) Soweit

geltend gemacht wird, die zulässige Ausnützung sei bereits deshalb

überschritten, weil der Arealbonus zu Unrecht gewährt worden sei, ist auf vorne

Erwägung 7 zu verweisen. Ebenso ist aufgrund der Geschosszahl (vorn Erwägung 5)

der Ausnützungsbonus gemäss Art. 42 BZO zu Recht gewährt worden. Sodann hat die

Baurekurskommission zutref­fend ausgeführt, dass die in der Zone W2/30

gelegenen Untergeschosse, nämlich Ebene A bei den Häusern 1 und 2 sowie Ebene B

beim Haus 3 gemäss § 255 PBG in Verbindung mit Art. 15 BZO ohne weiteres

ausnützungsprivilegiert sind. Wenn die Beschwerde­füh­ren­den sich mit ihren

Einwänden auf RB 1994 Nr. 84 beziehen, so verkennen sie, dass in jenem

Verfahren über die Anrechenbarkeit eines Geschosses zu befinden war, das sich

über beide vom Bauvorhaben überstellten Zonenbereiche erstreckte. Hier liegen

die erwähnten Untergeschosse vollständig im Bereich der Zone W2/30 und es ist

kein Grund ersichtlich, sie von der Ausnützungspriviliegierung auszuschliessen.

b) Umstritten ist sodann die Anrechenbarkeit

der geplanten Bastel- und wohnungsinternen Abstellräume, die von einzelnen

Beschwerdeführenden als übermässig gross gerügt werden. Diese Räume sind zwar

auch angesichts der grosszügigen Wohnungen relativ üppig dimensioniert; wie die

Baurekurskommission jedoch zutreffend erwogen hat, bietet die Ausnützungsziffer

keine Grundlage mehr zur flächenmässigen Einschränkung solcher Nutzungen. Dass

diese weitgehend fensterlosen Räume dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem

dauernden Aufenthalt von Menschen dienten oder hierfür geeignet seien, machen

die Beschwerdeführenden nicht geltend.

9.

Zusammenfassend ergibt sich, dass mit

Ausnahme der Abstandsunterschreitung beim Haus 1 alle Rügen unbegründet sind.

Es fragt sich, ob dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden

kann, sodass gemäss § 321 Abs. 1 PBG die Ergänzung der Baubewilligung durch

eine entsprechende Nebenbestimmung genügt.

Wie sich aus Erwägung 3 ergibt, muss Haus 1

gegenüber dem jenseits des Fusswegs liegenden Grundstück einen um ca. 2,75 m

grösseren Abstand beachten. Um diese angesichts der Grösse der Arealüberbauung

geringfügige Korrektur zu bewerkstelligen, stehen der Bauherrschaft zahlreiche

Möglichkeiten offen, ohne dass eine grundlegende Neuprojektierung oder

Neubeurteilung des Projekts erforderlich wird. Letzteres gilt allerdings dann

nicht, wenn der grössere Grenzabstand durch geringere Abstände zwischen den

drei Häusern der Arealüberbauung kompensiert würde. Diese Zwischenräume liegen

bereits beim vorliegenden Projekt im unteren Bereich des angesichts von § 71

PBG für eine Areal­überbauung Vertretbaren, sodass eine Herabsetzung dieser

Abstände nach einer Neuprüfung des Gesamtprojekts rufen würde. Hingegen ist

eine entsprechende Verkürzung des Hauses 1 oder aller drei Bauten für das

Gesamtbild unerheblich und führt zu keinen neuen Auswirkungen auf die

Nachbarschaft. In diesem Sinn kann die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung

ergänzt werden.

Die Beschwerden sind somit teilweise

gutzuheissen und die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung zu ergänzen,

wonach das Projekt im Sinne der Erwägungen so abzuändern ist, dass zum

Nachbargrundstück Kat.Nr. 4 die kommunalen Grenzabstände eingehalten sind.

10.

...

Demgemäss

beschliesst das Verwaltungsgericht:

Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00149,

VB.2001.00150 und VB.2001.00152 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

Die Beschwerden werden teilweise

gutgeheissen. Demgemäss wird der Rekursentscheid insofern aufgehoben, als er

die Baubewilligung des Gemeinderates X vom 22. August 2000 bestätigt, und

dieser durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:

"I.8. Das eingereichte Projekt muss im Sinne der Erwägungen so

abgeändert werden, dass zum Nachbargrundstück Kat.Nr. 4 die kommunalen

Grenzabstände eingehalten sind. Vor Baubeginn sind der Baubehörde diesbezüglich

geänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen und bewilligen zu lassen."

Im Übrigen werden die Beschwerden

abgewiesen.

2.

...