VB.2001.00164

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00164

20. Juni 2002Deutsch18 min

(URT.2002.6799)

Die Erweiterung des kleinen Restaurants in unmittelbarer Nähe zur Schifflände entspricht einem öffentlichen Interesse (E. 3). Der Ortsteil Oetikon ist zwar ein schutzwürdiges Ortsbild von kantonaler Bedeutung. Der fragliche Baubereich (und damit der Anbau) liegt aber auf einer "rückwärtigen" Seite (E. 4a), führt nicht zu einer Verdoppelung der ganzen Fassade, beeinträchtigt nicht eine behauptete Ensemble-Wirkung, verstellt auch nicht die Sicht auf das Nachbargebäude und ist nicht durch die Schutzziele der inventarisierten Gebäude ausgeschlossen (E. 4b). Die Würdigung der Vorinstanz greift rechtsverletzend in die Planungsautonomie der Gemeinde ein (E. 4c).

Sachverhalt

I. Die

Gemeindeversammlung Stäfa setzte am 7. Juni 1999 die revidierte kommunale

Nutzungsplanung fest. Dabei änderte sie unter anderem den Kernzonenplan Ötikon/

Oberhausen dahingehend, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. 1, unmittelbar

angrenzend an die östliche Fassade des Gebäudes Vers.-Nr. 10 (auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 2, Restaurant Schützenhaus, bei der Schifflände) ein

eingeschossiger Baubereich im Ausmass von 4 m x 6 m und mit einer maximalen

Gebäudehöhe von 3 m festgesetzt wurde. Durch die Planänderung soll die

Einrichtung einer überdachten Gartenwirtschaft als Anbau an das Restaurant

ermöglicht werden.

Erwägungen

II. C, Eigentümer der benachbarten

Liegenschaft Kat.-Nr. 3, gelangte gegen diese Planfestsetzung an die

Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung des neuen Baubereichs auf

Kat.-Nr. 1. Die Baudirektion genehmigte am 7. Juli 2000 die streitbetroffene

Festsetzung. Die Kommission nahm einen Augenschein vor und hiess den Rekurs am

17.

April 2001 gut.

III. Hiergegen erhob der Gemeinderat für die

politische Gemeinde Stäfa am 17. Mai 2001 vorsorglich Beschwerde an das

Verwaltungsgericht. Er beantragt, der Entscheid der Baurekurskommission II sei

aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung von 7. Juni 1999 sei zu

bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 10. Dezember 2001

genehmigte die Gemeindeversammlung die Beschwerdeerhebung.

Die Baurekurskommission II beantragte am 26.

Februar 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den

nämlichen Antrag stellte am 9. April 2002 C, der zudem eine Parteientschädigung

verlangt. Der ins Verfahren als Mitbeteiligter miteinbezogene Grundeigentümer

von Kat.-Nr. 2, E, liess sich nicht vernehmen.

IV. Das Verwaltungsgericht führte am 30. Mai

2002.

einen Augenschein mit anschliessender öffentlicher Schlussverhandlung

durch. Dabei konnten sich die Parteien auch zu den von ihnen im Rekursverfahren

thematisierten, indessen von der Baurekurskommission II nicht weiter

behandelten lärmschutzrechtlichen Aspekten äussern. Die Parteien hielten an

ihren Anträgen vollumfänglich fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Eintretensvoraussetzungen geben zu

keinen Bemerkungen Anlass. Insbesondere ist die Beschwerdelegitimation der

Gemeinde gemäss § 21 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sowohl als Planungsbehörde (vgl. dazu

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 66) wie auch als Grundeigentümerin

zu bejahen. Auf das rechtzeitig und formrichtig erhobene Rechtsmittel ist

einzutreten. Weil der Angelegenheit kein Streitwert zukommt, hat nach §

38.

VRG die Kammer zu entscheiden.

b) Die Beschwerdeführerin hat anlässlich des Augenscheins den

begründeten Antrag des Gemeinderats an die Gemeindeversammlung, es sei dessen

Beschwerdeerhebung zu genehmigen, sowie einen Plan eingereicht, gemäss welchem

das streitbetroffene Gebiet Teil eines schutzwürdigen Ortsbildes von

überkommunaler Bedeutung ist (Verfügung der Baudirektion Nr. 0000 vom 4.

Februar 2002). Diese Akten enthalten keine neuen für den zu treffenden

Entscheid relevanten Informationen. Sie können daher für die Entscheidfindung

ausser Acht gelassen werden, weshalb es sich erübrigt, dem Beschwerdegegner Gelegenheit

einzuräumen, sich schriftlich dazu zu äussern.

2.

a) Die Baurekurskommission II hat

zusammengefasst erwogen, dass die Festsetzung des umstrittenen Neubaubereiches

im Ortsteil Ötikon eine Veränderung des schutzwürdigen Ortsbildes gestatte.

Schützenswert seien sowohl das vermutlich im 18. Jahrhundert als Schützenhaus

erstellte Restaurantgebäude Vers.-Nr. 10 als auch das – damit durch eine

eingeschossige Garagenbaute verbundene – zweigeschossige, klassizistische Wohnhaus

Vers.-Nr. 11/12 des heutigen Beschwerdegegners. Da im konkreten Fall die Nutzungsplanung

das künftige Baubewilligungsverfahren stark vorausbestimme, dränge es sich auf,

die Auswirkungen des vorgesehenen Neubaus auf die geschützte bauliche Umgebung

umfassend zu prüfen. Besonders schützenswert am Restaurant Schützenhaus sei die

Westfassade. Indessen nehme nicht nur diese, sondern das gesamte Gebäude

Vers.-Nr. 10 im Ortsbild von Ötikon einen besonderen, wichtigen Stellenwert

ein. Der vorgesehene Anbau würde die Länge der Südfassade faktisch verdoppeln,

was die heute bestehenden Harmonie des Erscheinungsbildes der Hafenanlage

wesentlich beeinträchtigte. Der einzigartige und pittoreske Reiz der vom See

her gut sichtbaren Südfassade des Restaurantgebäudes bestehe nicht nur in ihren

Malereien, sondern auch darin, dass die schmale Baute zusammen mit dem Gebäude

Vers.-Nr. 11/12 ein architektonisches Ensemble und damit ein Pendant zum auf

der gegenüberliegenden Seite der Hafenanlage stehenden Gebäude Vers.-Nr. 13

bilde. Zudem würde die Sicht auf die Wohnbaute des heutigen Beschwerdegegners,

welche mit ihrer klassizistischen, seewärts gerichteten Gebäudefassade und der

abgerundeten Gartenmauer das Bild der Hafenansicht wesentlich mitpräge,

versperrt. Der malerische Charakter der Schifflände würde geschmälert, wenn

der festgesetzte Baubereich überbaut würde. Es bestehe ein qualifiziertes

öffentliches Interesse an der Verhinderung eines derartigen Eingriffs ins

Ortsbild, der die Interessen an der besseren Bewerbung der Gartenwirtschaft überwiege.

b) Die Ausscheidung eines Baubereichs in der

Kernzone kommt im konkreten Fall einer Sondernutzungsplanung gleich, welche das

nachfolgende Baubewilligungsverfahren in erheblichem Umfang präjudiziert. Es

ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission II

die aufgeworfenen ortsbaulichen Fragen bereits im Rahmen der Anfechtung des

Nutzungsplans behandelt hat. Indessen ist, wie die Kommission selbst und zu

Recht festhält, in der Regel im Rahmen des eigentlichen Baubewilligungsverfahrens

zu überprüfen, ob eine Überbauung eines Baubereichs die denkmalpflegerischen Anforderungen

erfüllt. Im Nutzungsplanungsverfahren ist daher allein zu kontrollieren, ob der

fragliche Baubereich für einen Neu- bzw. Erweiterungsbau von Anfang an ungeeignet

sei, d.h. ob auszuschliessen ist, dass an dieser Stelle eine sich gut

eingliedernde, die Belange der Ortsbildschutzes hinreichend wahrende Anbaute

überhaupt möglich sei.

3.

Der Rekurrent und heutige Beschwerdegegner

stellte vor allem anlässlich des Augenscheins grundsätzlich in Frage, dass an

der umstrittenen Ausscheidung eines Baubereichs ein öffentliches Interesse

bestehe. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, sie möchte das Gebiet der

Schifflände, namentlich den heute als Parkplatz dienenden, östlichen Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 1 soweit möglich aufwerten. Dazu gehöre die Ausscheidung

eines bescheidenen Baubereichs für die Erweiterung des Restaurants Schützenhaus.

Es bestehe ein ausgewiesenes öffentliches Interesse daran, die Hafenanlage als

Begegnungsort etwas intensiver zu nutzen.

Gemäss Art. 1 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) sollen die Planungsträger mit Massnahmen

der Raumplanung unter anderem die Bestrebungen unterstützen, wohnliche

Siedlungen und die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen

und zu erhalten. Konkretisiert wird dieses Ziel in Art. 3 Abs. 3 RPG, wonach

die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten (und in ihrer

Ausdehnung zu begrenzen) sind. Insbesondere sollen gemäss lit. d dieser Bestimmung

günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt

sein. – Wie sich am Augenschein gezeigt hat, lädt der Bereich der Schifflände

zum Verweilen am See ein. Es ist ein Ort, an welchem sich Stäfa zum See hin

öffnet, nahe beim Bahnhof, versehen mit einer Hafenanlage und ausreichenden

Freiflächen. Eine Attraktivitätssteigerung des östlichen Teils von Kat.-Nr. 1

durch gestalterische Massnahmen und die Zulassung anderer Nutzungen an Stelle

oder zumindest neben dem heutigen Parkplatz erscheint nicht nur möglich,

sondern ausgesprochen sinnvoll. Es kann nicht als rein privates

wirtschaftliches Interesse abgetan werden, wenn die Gemeindebehörden in diesem

Zusammenhang versuchen, der seit langem an dieser Stelle befindlichen, eher

kleinen Gastwirtschaft etwas mehr Raum zu geben. Ein lebensfähiger

Restaurationsbetrieb an der Schifflände dient einem offenkundigen Bedürfnis

sowohl der ortsansässigen Bevölkerung als auch der Besucher und Touristen; die

Schaffung der entsprechenden raumplanerischen Voraussetzungen entspricht daher

einem öffentlichen Interesse.

Da die Ziele und Grundsätze des

Raumplanungsgesetzes kein widerspruchsloses Zielsystem bilden (Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich

1999, Rz. 169), entbindet diese Feststellung allerdings nicht von einer

sorgfältigen Abwägung der gegenläufigen Interessen. Zu prüfen ist vor allem, ob

die Anliegen des Ortsbildschutzes der angefochtenen Planfestsetzung

entgegenstehen und die dafür sprechenden Interessen überwiegen. In dieser Frage

steht der planfestsetzenden Gemeinde eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu

(vgl. Haller/Karlen, Rz. 108; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz

im Raumplanungs‑ und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073-1074a). Die Baurekurskommissionen, die grundsätzlich befugt sind, im

Rekursverfahren auch eine Ermessenskontrolle vorzunehmen, haben diesen Freiraum

zu respektieren. Ihre Kognition entspricht somit jener der Baudirektion bzw.

des Regierungsrates im Genehmigungsverfahren über Nutzungspläne

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 17 ff., bes. 20).

4.

Wie die Baurekurskommission II festhält,

ist der Ortsteil Ötikon bereits seit 1980 ein schutzwürdiges Ortsbild von

kantonaler Bedeutung. Hinsichtlich der grundsätzlichen Konsequenzen dieser

Feststellung kann auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden, dem die

Parteien nicht widersprechen. Streitig ist, ob die Ausscheidung des umstrittenen

Baubereiches praktisch unvermeidlich einen nicht hinzunehmenden Eingriff ins

Ortsbild präjudizieren würde.

a) Wenn die Baurekurskommission II in diesem

Zusammenhang zunächst darauf hinweist, dass die der Hafenanlage Ötikerhaab

zugewandten Fassaden der umgebenden Häuser als "wichtige Fassaden"

gelten müssen und dementsprechend besondere Rücksicht verdienen, so ist dem

aufgrund der Feststellungen am Augenschein grundsätzlich nicht zu

widersprechen. Für die Beurteilung des umstrittenen Baubereichs ist damit

allerdings nichts gewonnen, da sich dieser an die Ostfassade des Restaurants

Schützenhaus anschliesst, d.h. an die der Hafenanlage abgewandte Seite des

Gebäudes.

b) Weiter vertritt die Vorinstanz die

Auffassung, mit einem Anbau an die Südfassade des Gebäudes Vers.-Nr. 10 würde

dessen Breite praktisch verdoppelt, was zu einer wesentlichen Beeinträchtigung

der Harmonie des heutigen Erscheinungsbildes der Hafenanlage führen würde.

Indessen ist zu bedenken, dass der Anbau nur eingeschossig würde. Ungefähr

verdoppelt würde daher nicht die ganze Südfassade, sondern die Gebäudebreite

nur auf der Höhe des Erdgeschosses. Das braucht nicht zwingend zu einer

Verunstaltung dieser Südfassade zu führen, da diese ihren eigenen Charakter

durch den Anbau nicht ohne weiteres verliert und ihre Proportionen nicht

unbedingt zerstört werden.

Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch

insofern, als sie in den Gebäuden Vers.-Nr. 10, 11 und 12 ein architektonisches

Ensemble und damit ein Pendant zum auf der gegenüberliegenden Seite der

Hafenanlage stehenden Gebäude Vers.-Nr. 13 erblickt. Es trifft schon nur

beschränkt zu, dass die im Osten und im Westen des Hafens stehenden Bauten

ähnliche Aussengrundrisse aufweisen. Vor allem werden diese Bauten vom See und

erst recht von Standpunkten am Ufer aus nicht als symmetrisch oder sonst

aufeinander bezogene Gebäude wahrgenommen: zu unterschiedlich sind sie in

Volumen, Fassadenausbildung und Gestaltung der unmittelbaren Umgebung und zu

gross ist ihr Abstand. Es geht daher nicht an, aus ihrer Stellung oder

räumlichen Beziehung zu folgern, eine räumlich beschränkte Erweiterung bei der

einen oder andern Gebäudegruppe sei problematisch oder gar unzulässig. Weiter

macht die Beschwerdeführerin zu Recht geltend, dass das vermutlich aus dem 18.

Jahrhundert stammende Gebäude Vers.-Nr. 10 und das Ende des 19. Jahrhunderts

errichtete Doppelhaus Vers.-Nr. 11/12 stilmässig wenig gemeinsam haben. Beide

Gebäude sind trotz verschiedener Eingriffe und Beeinträchtigungen wichtiger

Bestandteil des schützenswerten Ortsbildes und tragen vor allem dank ihren

Kuben und Dächern zum wertvollen Ortsbild bei; von einem architektonischen

Ensemble – wenn dieser Ausdruck mehr bedeuten soll als die räumliche

Nachbarschaft – kann indes nicht gesprochen werden.

Tatsachenwidrig ist die Behauptung der

Vorinstanz, der Anbau würde die Sicht auf die Südfassade des Gebäudes Vers.-Nr.

12.

versperren. Dies trifft allenfalls aus einer Position unmittelbar vor der

Südseite des Restaurants Schützenhaus zu. Bereits wenige Schritte seewärts

besteht trotz Anbau ein grundsätzlich unbehinderter Blick auf Vers.-Nr. 12. Beschränkt

wird die Sicht durch die vor dem Haus befindlichen beiden Bäume, an deren Beseitigung

gewiss nicht zu denken ist. Der geplante Anbau versperrt den Blick einzig auf

das Tor der Garage, welche die Gebäude Vers.-Nr. 12 und 10 verbindet. Darin

liegt keine Beeinträchtigung des Ortsbildes.

Die Schutzziele der inventarisierten Gebäude

Vers.-Nr. 10 und 11/12 schliessen einen Anbau an der fraglichen Stelle

ebenfalls nicht von vornherein aus. Das Schutzziel für Vers.-Nr. 10 lautet:

"Kubus und Dachform (Auf- und

Anbauten ausgenommen) erhalten. Wandbild auf der südl. Giebelseite.

Passende Veränderungen denkbar: auf allen Fassadenseiten, jedoch Charakter

erhalten."

Das Schutzziel für Vers.-Nr. 11/12

lautet:

"Unverändert zu erhalten: Baukubus, Dachform, ursprüngliche Fensteranordnung

und Gestaltungselemente.

Gestaltung der westl. Traufseite (gegen Oetikerhaab) verbessern, Gestaltung der

neuen Balkone verbessern."

c) Die Baurekurskommission II hält als

Ergebnis fest, der malerische Charakter der Schifflände würde geschmälert, wenn

der festgesetzte Baubereich überbaut würde. Es bestehe ein qualifiziertes

öffentliches Interesse, diesen den architektonischen und baulichen Charakter

des Ortsbilds von Ötikon beeinträchtigenden Eingriff zu verhindern. Die stark

ermessensbetonte Würdigung der Vorinstanz lässt sich nach dem soeben

Dargelegten nicht halten. Sie läuft darauf hinaus, einem noch nicht vorhandenen

Bauprojekt die genügende Einordnung abzusprechen, obwohl eine Anbaute an

Vers.-Nr. 10 an dieser Stelle nicht von vornherein unvereinbar mit dem Ortsbild

erscheint. Die Baurekurskommission II hat ohne hinreichende Gründe ihr

Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt, und damit

rechtsverletzend in die kommunale Planungsautonomie eingegriffen. Das führt zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheides.

5.

a) Für den Fall, dass das

Verwaltungsgericht die Beschwerde gutheisst, beantragt der Beschwerdegegner die

Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur materiellen Behandlung der

lärmschutzrechtlichen Rügen. Zu diesen hat sich die Baurekurskommission II nur

ganz am Rande geäussert, da sie zu einer materiellen Behandlung aufgrund der

Rekursgutheissung keinen Anlass hatte. Grundsätzlich darf das

Verwaltungsgericht nur über Punkte entscheiden, über welche die Vorinstanz

entschieden hat oder zumindest hätte entscheiden sollen; andernfalls wird die

funktionelle Zuständigkeit missachtet. Indessen sind aus verfahrensökonomischen

Gründen Ausnahmen möglich, wenn sich nur Rechtsfragen stellen und deren

Beantwortung zu klaren Ergebnissen führt (Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11

mit Hinweisen auf die Praxis). Dies ist vorliegend der Fall, weshalb von einer

Rückweisung abzusehen ist. Das rechtliche Gehör wurde den Parteien gewährt,

indem sie sich an der Schlussverhandlung auch zu den Aspekten des Lärmschutzes

äussern konnten.

b) Wie hinsichtlich des Ortsbildschutzes, ist

allein zu entscheiden, ob die Ausscheidung des angefochtenen Baubereichs aus

lärmschutzrechtlichen Gründen von vornherein ausser Betracht fällt. Ist dies zu

verneinen, so ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob das konkrete

Vorhaben den Anforderungen des Lärmschutzes genügt.

aa) Wie schon im Rekursverfahren hat der

Beschwerdegegner am Augenschein geltend gemacht, die Ausscheidung des neuen

Baubereichs komme der Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne von Art. 24 des

Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG; SR 814.01)

gleich. Sie sei daher nur zulässig, wenn im vorgesehenen Baubereich die

Planungswerte eingehalten seien.

Gemäss Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG gilt die

Umzonung von Bauzonen nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen. Art. 24 USG ist

daher insbesondere auf die Umzonung bestehender Bauzonen in Zonen mit höherer

Lärmempfindlichkeit (z.B. die Umzonung von einer Industrie- in eine Wohnzone)

nicht anwendbar (Robert Wolf, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich

2000, Art. 24 N. 16). Die Kernzonen sind Bauzonen (§ 48 Abs. 2 lit. a des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Die innere Aufteilung

von Kernzonen in überbaubare und freizuhaltende Bereiche erfolgt nicht mit

Blick auf die Trennung von Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, sondern mit

Blick darauf, dass Kernzonen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder

oder einzelne Gebäudegruppen umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder

erweitert werden sollen. Wird wie vorliegend innerhalb einer Kernzone ein

Baubereich ausgeschieden, so steht dies einer Umzonung wesentlich näher als

einer Neueinzonung. Es rechtfertigt sich daher, im vorliegenden Fall die

Anwendung von Art. 24 USG auszuschliessen.

bb) Hingegen ist jedenfalls vorliegend

bereits im Planungsverfahren zu prüfen, ob die Anforderungen von Art. 22 USG

eingehalten werden können. Sollte dies zu verneinen sein, hätte die sehr

projektbezogene Ausscheidung eines Baubereichs keinen Sinn. Gemäss Art. 22 Abs.

1.

USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von

Personen dienen, unter dem hier nicht interessierenden Vorbehalt von Abs. 2 nur

erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht überschritten werden.

Normale Gaststätten wie die zu beurteilende

gelten als Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen und

lärmempfindliche Räume aufweisen. Dies ergibt sich aus Art. 2 Abs. 6 lit. b der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41). Danach sind

lärmempfindlich Räume in Betrieben, in denen sich Personen regelmässig während

längerer Zeit aufhalten, ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume

mit erheblichem Betriebslärm. Zu beachten ist allerdings, dass die Lärmempfindlichkeit

solcher Betriebe geringer ist als etwa diejenige von Wohnraum. Daher gelten bei

Räumen in Betrieben, die in Gebieten der Empfindlichkeitsstufen (ES) I, II oder

III liegen, um 5 dB(A) höhere Planungswerte und IGW (Art. 42 Abs. 1 LSV).

Einschränkend hierzu schliesst Abs. 2 von Art. 42 LSV die Anwendung von Abs. 1

auf Räume in Schulen, Anstalten und Heimen aus. Für Räume in Gasthäusern gilt

Abs. 1 nur, soweit sie auch bei geschlossenen Fenstern ausreichend belüftet

werden können.

In der Kernzone Ötikon gilt

unbestrittenermassen die ES III. Der anwendbare IGW für den Tag ist daher 65

dB(A) (Ziff. 2 Anhang 3 LSV); zuzüglich des "Bonus" gemäss Art.

42.

Abs. 1 LSV sogar 70 dB(A). Die Beschwerdeführerin machte am Augenschein geltend,

der Strassenlärm liege im Bereich der IGW. Gemäss dem kantonalen Strassenlärmkataster

beträgt der Emissionspegel am Tag unmittelbar an der Seestrasse 75.7 dB(A); die

Lärmbelastung im Abstand von 10 m beläuft sich auf 65.7 dB(A). Der umstrittene

Anbau soll an einer Stelle errichtet werden, die durch die Gebäude Vers.-Nr. 10

und 12 gut gegen den Strassenlärm abgeschirmt und von der Strasse rund 40 m

entfernt ist. Die Abschirmungswirkung der Bauten ist, wie sich am Augenschein

gezeigt hat, beträchtlich. Aufgrund der Bebauung und des Abstandes kann ohne

weiteres ausgeschlossen werden, dass die Belastung an dieser Stelle über dem

IGW liegt, und zwar ohne Beanspruchung des "Bonus" von Art. 42 LSV.

Es spielt daher auch keine Rolle, ob der Anbau künstlich belüftet werden kann.

c) Schliesslich stellt sich die Frage, ob der

Anbau den Anforderungen an die Errichtung lärmerzeugender Anlagen genügt.

Gemäss Art. 25 Abs. 1 USG darf eine ortsfeste Anlage nur errichtet werden,

wenn die durch diese Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte

in der Umgebung nicht überschreiten. Da für den Lärm von Wirtschaften ein

solcher Grenzwert fehlt, sind die Immissionen im einzelnen Anwendungsfall unmittelbar

gestützt auf das Gesetz, in Anwendung der in Art. 13 Abs. 2 und

Art. 15 USG genannten Kriterien, zu beurteilen. Nach diesen Bestimmungen

dürfen die Immissionen zu keiner erheblichen Störung des Wohlbefindens der

betroffenen Nachbarn führen, und es sind auch die Wirkungen auf Personengruppen

mit erhöhter Empfindlichkeit wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere zu

berücksichtigen. Auf die besondere subjektive Empfindlichkeit einzelner

Personen ist jedoch nicht abzustellen, sondern es ist ein objektivierter

Massstab zu verwenden. Steht wie hier die Anwendung von Planungswerten in

Frage, ist die Grenze der zulässigen Belastung überdies entsprechend

Art. 23 USG bereits unterhalb der Schwelle einer erheblichen Störung im

Sinn von Art. 15 USG zu ziehen. Es dürfen daher – in einer ES II –

höchstens geringfügige Störungen auftreten (BGE 123 II 325 E. 4d/bb S.

335). In der ES III ist die Schwelle der zulässigen Störungen höher anzusetzen

als in der ES II.

Der Beschwerdegegner beruft sich in diesem

Zusammenhang auf einen kürzlich ergangenen Entscheid des Verwaltungsgerichts

(VB.2001.00187, 8. Mai 2002, für Publikation in den BEZ vorgesehen). Zu diesem

Entscheid bzw. der dort beurteilten Situation bestehen indessen wesentliche

Unterschiede. Während sich das streitbetroffene Grundstück in jenem Fall in

einer reinen Wohnzone mit der ES II befand, liegt hier der Baubereich in einer

Kernzone mit der ES III. Sodann war in jenem Fall der Betrieb eines Gartenrestaurants

zu beurteilen, währenddem es vorliegend um einen festen Anbau geht, d.h. gerade

nicht um einen Betrieb im Freien. Es kann dahingestellt bleiben, ob

entsprechend der Annahme der Vorinstanz ein Anbau geplant ist, der die

ganzjährige, witterungsunabhängige Bewerbung ermöglicht, oder ob sich die

Bauabsicht auf die Errichtung eines überdeckten Aussenbereichs beschränkt (so

der Planungsbericht zur Ortsplanungsrevision 1999, S. 23). So oder so kann

nicht gesagt werden, die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften sei von

vornherein unmöglich. Vielmehr wird es auf die konkrete Ausgestaltung des

Bauprojektes ankommen, und es erscheint durchaus möglich, dass dieses gegenüber

dem heutigen Zustand zu einer Verringerung der Immissionen beim

Beschwerdegegner führt.

6.

Die Beschwerde erweist sich daher als

begründet. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben, und die Ausscheidung

eines Baubereichs auf Kat.-Nr. 1 gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa

vom 7. Juni 1999 ist zu bestätigen.

...

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene

Entscheid wird aufgehoben und die Ausscheidung eines Baubereichs auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 1 gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa vom 7.

Juni 1999 wird bestätigt.

...