Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00192

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Geschäftsnummer:

VB.2001.00192

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 26.09.2001

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 17.04.2002 abgewiesen.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Fehlende Vereinbarkeit mit den Gestaltungsvorschriften der Kernzone der kommunalen BZO.

Legitimation des Nachbarn (E. 1). Gestaltung und Einordnung in der Kernzone (E. 2).

Abweisung.

Stichworte:

AUGENSCHEIN

EINORDNUNG

GESTALTUNG

GESTALTUNG UND EINORDNUNG

KERNZONE

LEGITIMATION

NACHBAR

Rechtsnormen:

Art. 11 lit. I BZO Bassersdorf

§ 50 Abs. I PBG

§ 52 Abs. I PBG

§ 338a PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Der

Gemeinderat W erteilte A am 10. August 1999 die bau­rechtliche Bewilligung

für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem gemäss Bau-

und Zonen­ordnung der Gemeinde W vom 8./9. März 1995 (BZO) in der Kernzone

X gelegenen Grundstück Kat.Nr. 1 an der Q-stras­se. Mit einer als

"Aufsichtsbeschwerde/Rekurs" bezeich­neten Eingabe vom 30. Sep­tember

1999 gelangte C als Eigentümer des an der R-stras­se gele­genen

Grundstücks Kat.Nr. 2 an die Baudirektion des Kantons Zürich. Mit

Schreiben vom 23. November 1999 teilte die Baudirektion C mit, dass kein

Grund für ein aufsichts­rechtliches Einschreiten bestehe. Die Baudirektion

überwies daher die Eingabe in An­wendung von § 5 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/ 8. Ju­ni 1997 (VRG)

der Baurekurskommission IV zur Behandlung als Rekurs.

Erwägungen

II. Mit Entscheid vom 22. Juni 2000

hiess die Baurekurskommission IV den Rekurs gut und hob die Baubewilligung

vom 10. August 1999 auf. Die Kommission kam vorab zum Schluss, dass die

von der Baudirektion in Anwendung von § 5 Abs. 2 VRG verfügte

Überweisung der Eingabe von C zur Behandlung als Rekurs nicht zu bean­standen

sei. Aus der Eingabe ergebe sich, dass C nicht nur Aufsichtsbe­schwer­­de,

sondern auch Rekurs habe erheben wollen. Da die Eingabe innert der Rekursfrist

von 30 Tagen an die Baudirektion gerichtet worden sei, sei der Rekurs als

rechtzeitig erho­ben zu betrachten. Ferner sei angesichts der Nähe der

Liegenschaft des Rekurrenten zum Baugrundstück und in Anbetracht der gerügten

schwerwiegenden Einordnungsmängel die Rechtsmittelbefugnis von C zu bejahen.

Materiell kam die Baurekurskom­mission IV mit eingehenden Erwägungen und unter

Hinweis auf eine vom Gemeinderat W von der Natur- und Heimatschutzkommission

des Kantons Zürich eingefor­derte Stellungnahme zum Schluss, dass das

Bauvorhaben mit den Gestaltungsanforderun­gen gemäss Art. 11 Abs. 1

und 2 BZO nicht vereinbar sei, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom

5.

September 2000 liess A als un­terlegener Rekursgegner dem

Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt beantragen, der Ent­scheid der

Baurekurskommission IV vom 22. Juni 2000 sei aufzuheben, und die Bau­bewil­ligung

des Gemeinderats W vom 10. August 1999 sei wiederherzustellen. In verfahrensmässiger

Hinsicht beantragte er unter anderem die Durchführung eines Augenscheins. Die

Bau­rekurs­kommission IV beantragte am 5. Oktober 2000 Abweisung der

Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte C mit Beschwerdeantwort vom 7. No­vember

2000.

Der Gemeinderat W teilte mit Eingabe vom 9. Oktober 2000 mit, dass

er auf eine Beantwortung der Beschwerde verzichte.

IV. Mit Entscheid VB.2000.00288 vom 25.

Januar 2001 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde A's

gut, hob es den Rekursentscheid auf und stellte es die Baubewilligung vom 10.

August 1999 wieder her mit der Begründung, die Eingabe an die Baudirek­tion

hätte nicht als rechtzeitige Rekurserhebung gewürdigt werden dürfen; die vom

Beschwer­deführer aufgeworfene Frage, ob C als Nachbar zur Rekurs­erhebung

legitimiert gewesen sei, liess das Gericht offen.

V. Das gegen diesen Entscheid von C am 13.

März 2001 angerufene Bundesgericht hiess die Staatsrechtliche Beschwerde wegen

formeller Rechtsverweigerung gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts

auf.

VI. Mit Präsidialverfügung vom 15. Juni 2001

nahm das Verwaltungsgericht das Ver­fahren unter der neuen Nummer VB.2001.00192

wieder auf und zog es vom Beschwer­degegner die bereits zurückgesandten

Einlegerakten wieder bei. Am 25. September 2001 führte das Verwaltungsgericht

beim Baugrundstück einen Augenschein und die Schlussverhandlung gemäss § 61 VRG

durch.

Die Parteivorbringen im Einzelnen werden,

soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer hat in seiner

Beschwerdeschrift vom 5. September 2000 neben dem mittlerweile rechtskräftig

verworfenen Einwand der Verspätung auch geltend gemacht, die

Baurekurskommission hätte auf das Rechtsmittels des Beschwerdegegners mangels Legitimation

nicht eintreten dürfen. Dieser Einwand ist unbegründet.

a) Zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der Fassung vom

20.

Mai 1984; PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist

und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach

dieser Bestimmung ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ge­­geben, wenn für

ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum

Baugrundstück besteht, er anderseits durch die Erteilung der Baube­wil­ligung

mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit

Zitaten). Diese Praxis ist in zahlreichen Urteilen bestätigt worden.

Zur Frage der für die Legitimationsbegründung

erforderlichen engen nachbarlichen Raumbeziehung hat das Verwaltungsgericht in

RB 1982 Nr. 18 (= BEZ 1982 Nr. 39) erwogen, sie hange nicht von

einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Entfernung

sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfech­tungsinteresses

auszuwirken vermöge (so auch Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im

Raumplanungs- und Baurecht, Supplément zur 2. A., Zürich 1998, N. 984 f.;

Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991,

S. 221). Dabei gibt es keine feste und allgemein gültige, eine für allemal

in Metern bestimmte Entfernung, die als hinreichend enge nachbarliche

Raumbeziehung gilt. Es muss vielmehr in jedem Verfahren ge­prüft werden, ob die

konkret in Metern gegebene Distanz zum Baugrundstück noch als ge­nügend eng

Raumbeziehung gewürdigt werden kann. Das hängt insbesondere auch von den

behaupteten Einwirkungen bzw. von den materiell gerügten Regelverstössen ab

(François Ruckstuhl, Der Rechts­schutz im zürcherischen Planungs‑ und

Baurecht, ZBl 86/1985, S. 296).

Zusätzlich zum Erfordernis der engen

nachbarlichen Raumbeziehung muss eine qualifizierte persönliche Betroffenheit

geltend gemacht werden können. An die Darlegung dieses besonderen persönlichen

Berührtseins sind dann keine hohen Anforderungen zu stel­len, wenn aufgrund

einer besonders engen und unmittelbaren Nachbarschaft offensichtlich ist, dass

der Rekurrent durch das Bauvorhaben in eigenen (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen mehr betroffen ist als Dritte oder die Allgemeinheit. Das ist nach

der verwaltungs­gerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn

sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der

Wahrung öffentlicher Interesse auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie

beispielsweise Abstands- oder Ausnützungs­vorschriften (RB 1982 Nr. 19 =

BEZ 1982 Nr. 40). In einem solchen Fall kann sich das qualifizierte

Berührt­sein schon aus der engen nachbarlichen Raumbeziehung allein ergeben.

b) Das Baugrundstück und dasjenige des

Beschwerdegegners befinden sich in der nämlichen Kernzone in einem Abstand von

ca. 50 m, getrennt durch die R-strasse und zwei weitere nur teilweise überbaute

Grundstücke. Zwischen den Grundstücken besteht teilweise Sichtverbindung,

sodass der Beschwerdegegner als Nachbar von seiner Liegenschaft aus einen Teil

der projektierten Baute wird sehen können. In seiner Rekursschrift vom

30.

Sep­tember 1999 hat der Beschwerdegegner auf diesen Blickkontakt auf

das "kernzonenfremde Kreuzgiebel-Bauprojekt" hingewiesen und geltend

gemacht, er habe selber seine eigene Kern­zonenliegenschaft in der Form, in der

Stellung, in den Abmessungen und in der äusseren Erscheinungsform dem

ursprünglichen Gebäude entsprechend wieder aufbauen müssen; dieser

kostenträchtige Beitrag zur Erhaltung des Dorfbildes mache nur Sinn, wenn weitere

Ersatzbauten im X ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des

Ortsbilds leisteten.

Wie die Baurekurskommission IV richtig

erkannt hat, sind mit diesen Vorbringen die enge räumliche Beziehung und die

besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Wer aufgrund der

Kernzonenvorschriften besondere Einschränkungen im Interesse der Erhaltung des

Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der Durchsetzung dieses

Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches über dasjenige eines

beliebigen Dritten hinausgeht. Das gilt jedenfalls hier, wo die Liegenschaften

einen Abstand von nur rund 50 m aufweisen und teilweise Sichtverbindung

besteht. Sodann ist nicht zu verkennen, dass Art. 11 Abs. 1 BZO über die

Erscheinung der Bauten in der Kernzone für Neubauten verlangt, sie müssten auch

bezüglich Grösse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild

prägenden Überbauung entsprechen. Damit regelt diese Bestimmung indirekt auch

das Bauvolumen und hat insoweit in gleicher Weise eine die Nachbarschaft schützende

Funk­tion wie Ausnützungsvorschriften und dergleichen.

2.

Wie Art. 11 Abs. 1 BZO ausdrücklich

festhält, haben auch Neubauten in der Kern­­zone unter anderem in Grösse und

kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu

entsprechen. Das deckt sich mit der Umschreibung des Zonenzwecks in § 50 Abs. 1

PBG, wonach die Kernzone schutzwürdige Ortsbilder umfasst, die in ihrer

Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Aus Rücksicht auf das Ortsbild

kön­­nen deshalb die in Art. 7 BZO für Neubauten vorgesehenen Masse nicht in

jedem Fall ausgeschöpft werden (vgl. Verwaltungsgericht, 10. Februar 1993, BEZ

1993.

Nr. 1).

a) Nach den Feststellungen der

Baurekurskommission IV zeichnet sich einerseits die bauliche Umgebung des

Baugrundstücks durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus und kommt

andererseits dem geplanten Bauvorhaben auf Grund seiner Stellung am Eingang in

die Kernzone X eine besondere Bedeutung zu. Den sich daraus ergebenden

Anforderungen vermöge schon die kubische Gestaltung des geplanten Gebäudes mit

seinen zahlreichen Vor- und Rücksprüngen auch in seiner überarbeiteten Form

nicht zu genügen. Zudem genüge auch die unruhige und uneinheitliche Balkon- und

Fenstergestaltung nicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 BZO und

schliesslich entspreche das Dach trotz des Verzichts auf das strassenseitige

Querdach nicht Art. 11 Abs. 2 BZO, wonach ein Satteldach mit ortsüblicher

Ausgestaltung vorgeschrieben sei.

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die

Baurekurskommission verpflichte ihn mit diesen Erwägungen gleichsam auf die

Erstellung eine Ersatzbaus, obwohl sie zutreffend erkannt habe, dass eine

Neubaute zulässig sei. Die örtliche Baubehörde habe das Projekt als

bewilligungsfähig eingestuft, und es weise wesentlich bessere Qualitäten auf,

als andere im Sichtbereich der Parzelle in jüngster Zeit bewilligte Neubauten,

wie zum Beispiel der G-Neubau an der R-strasse. Gegenüber dem geplanten Bau

seien verschiedene Neu­bauten im Entstehen, welche ähnlich gestaltet seien. Um

die zulässige Ausnützung des Dachgeschosses zu ermöglichen, würden Bauten mit

einem Querfirst bald einer ortsüblichen Gestaltung entsprechen. Seit dem

Augenschein der Baurekurskommission im Jahr 1997 habe sich das bauliche Umfeld

verändert, weshalb die Sachverhaltsfeststellung der Baurekurskommission, welche

auf diesen Augenschein abgestellt habe, ungenügend sei. Abgesehen von den

beiden Bauernhäusern auf Kat.Nrn. 3 und 4 sei die bauliche Umgebung durchwegs

durch Neubauten geprägt, welche (ebenfalls) zeitgemässen Wohnbedürfnissen

Rechnung trügen (was im Einzelnen näher dargelegt wird). Sodann ge­höre ein

rück­wärtiges Quersegment, wie es die Rekurskommission beim Vorhaben des Be­schwer­defüh­rers

beanstande, in der Kernzone von W zum gewohnten Bild (was mit zahlreichen Fotos

belegt wird), und auch der Gemeinderat W habe klar zum Ausdruck gebracht, er

betrachte Querfirste als adäquates Mittel zur Belichtung von Wohnräumen im

Dachgeschoss. Diesen Grundsatzentscheid der Gemeindebehörde habe die

Rekurskommission unzulässigerweise missachtet. Balkone und grosszügige

Fensterflächen gehörten ebenfalls zum zeitgemässen Wohnkomfort, und es sei

begrüssenswert, dass sich der Gemeinderat diesen Forderungen nicht

verschliesse. Wenn die Bau- und Zonenordnung die Eigentümer in der Kernzone von

vornherein auf die Weiterführung des Bestehenden hätte verpflichten wollen, so

hätte sie nicht ausdrücklich zwischen Neu- und Ersatzbauten unterschieden.

c) Wie der Augenschein des

Verwaltungsgerichts ergeben hat, sind in der Kernzone X Bauten

anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her nicht in eine Kernzone gehören. Das

gilt besonders für das G-Gebäude an der R-strasse, das jedoch aus den

60er-Jahren stammen dürfte. Sodann zeugen die in jüngerer Zeit erstellten

Neubauten in der näh­eren Umgebung des Baugrundstücks von einer äusserst

weitgehenden Auslegung der Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen

liegt, was durch den Zonenzweck gemäss § 52 Abs. 1 PBG noch gedeckt ist. So

weichen die dem Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfami­lienhäuser Q-strasse

hinsichtlich kubischer Gestaltung deutlich von den ortsüblichen rechteckigen

Grundrissen und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der

Bauernhaus-Liegenschaft Q-strasse beobachtet werden können und wie sie in der

Kernzone X immer noch vorherrschend sind. Sowohl die erwähnten

Mehrfamilienhäuser als auch die südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden

Reiheneinfamilienhäuser weisen zudem Querdächer und damit Dachformen auf, die

ebenfalls an der Grenze dessen liegen, was noch im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO

als Sattel­dach mit ortsüblicher Ausgestaltung bezeichnet werden kann. Hingegen

entsprechen die weiteren Bauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks

hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den Anforderungen der

Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwürdiges Ortsbild, wie es gemäss

§ 50 Abs. 1 PBG durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert werden

soll, lässt sich von der Struktur her noch erkennen. Insgesamt bleibt die

Kernzone X ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit

zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller

Fassadengestaltung geprägt. Sodann liegt dem Baugrundstück schräg gegenüber die

als ursprüngliches Bauern­haus weitgehend unverfälscht erhalten gebliebene

Liegenschaft Q-strasse. Die Fest­stellung der Baurekurskommission IV, die

bauliche Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich durch ein kernzonentypisches

Erscheinungsbild aus, erweist sich damit als zu­treffend. Ebenso hat der

Augenschein die Feststellung der Baurekurskommission bestätigt, dass dem

Bauvorhaben wegen seiner Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere

Bedeutung zukommt.

d) Gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO haben Neubauten

in der Kernzone in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und

Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu

entsprechen. Das verlangt, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat,

am fraglichen Ort eine einfache und zurückhaltende Gestaltung des Baukörpers.

Bereits dieser Anforderung wird das Bauvorhaben mit seinem vielfach

verwinkelten Grundriss in keiner Weise gerecht und die Aufhebung der

Baubewilligung erweist sich schon aus diesem Grund als nicht rechtsverletzend.

Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts ist die örtliche Baubehörde über

ihre bereits bisher grosszügige Auslegung der Kernzonenvorschriften noch hinaus

gegangen und hat sie in einer Weise an­gewandt, die durch den von § 50 Abs. 1

PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die Erhaltung und Entwicklung

eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird.

Der Beschwerdeführer verweist auf die dem

Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Q-strasse sowie auf die

südwestlich an das Baugrundstück anschlies­senden Reiheneinfamilienhäuser und

macht geltend, diese verwendeten ähnliche Gestaltungselemente wie sein

geplanter Neubau; insbesondere wiesen sie ebenfalls rückwärtige Quersegmente

auf. Dieser Einwand trifft zwar zu, doch verkennt der Beschwerdeführer, dass

sein Baugrundstück erheblich exponierter liegt und zudem bei seinem Projekt

auch das rückwärtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet ist, dass

es schon für sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen Gestaltung nicht

entspricht. Jedenfalls geht die Zergliederung des Baukörpers weit über das

hinaus, was zur Belichtung von Wohnräumen in Dachgeschossen und zur Schaffung

eines zeitgemässen Wohnkomforts erforder­lich ist. Zudem entbinden solche

Anliegen nicht von den besonderen Gestaltungsanforderun­gen einer Kernzone.

Ähnliches gilt für die strassenseitige Fassade, die wegen ihrer zahlreichen,

zufällig anmutenden Abstufungen der herkömmlichen Überbauung noch deutlich

schlechter entspricht als diejenige der gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser

Q-strasse. Das strassenseitig fast durchgängig grossflächig verglaste Erd­geschoss

lässt eine Rücksicht­nahme auf die für das Ortsbild typische Überbauung nicht

erkennen. Sodann erweckt die Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rückseitigen

Querdach nicht den Eindruck eines Satteldachs mit ortsüblicher Ausgestaltung.

Dispositiv

Wie die Baurekurs­kommission IV zutreffend erwogen hat, verfügt zwar auch die

gegenüberliegende Mehrfamilienhausliegenschaft über ein solches Querdach, doch

tritt es dort wesentlich zurückhaltender in Erscheinung.

Richtig ist, dass der Beschwerdeführer

zulässigerweise einen Neubau und nicht einen Ersatzbau im Sinne der

Kernzonenvorschriften zu erstellen gedenkt. Damit braucht er sich zwar nicht an

der Kubatur der vorbestehenden Baute zu orientieren; hingegen hat auch ein

Neubau gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO in Grösse und kubischer Gestaltung der das

Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen und kann er sich nicht, wie der

Beschwerdeführer anzunehmen scheint, allein an aktuellen Bedürfnissen und

Vorstellungen orientieren. Jedenfalls kann der Baurekurskommission kein

Eingriff in das Auslegungsermessen der Ge­­meinde vorgeworfen werden, wenn sie

dafür gesorgt hat, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt

werden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 Abs. 1 PBG umschriebenen

Zonenzweck vereinbar bleibt.

3. Zusammenfassend erweist sich die

Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...