Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00195

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Geschäftsnummer:

VB.2001.00195

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 27.03.2002

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Durch den Aufbau eines Attikageschosses auf einem baurechtswirdigen Gebäude, welches die Gebäudehöhe verletzt, ergeben sich in casu keine nur ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weitergehenden Abweichungen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG, weil die Firsthöhe gemäss § 281 i.V.m. 292 Abs. 1 lit. b PBG eingehalten wird. Es liegt lediglich ein Folge des bereits bestehenden Verstosses und keine neue oder weitergehende Abweichung vor.

Abweisung.

Stichworte:

ATTIKAGESCHOSS

BAURECHTSWIDRIGKEIT

FIRSTHÖHE

GEBÄUDEHÖHE

WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

WEITERGEHENDE ABWEICHUNG

Rechtsnormen:

§ 280 PBG

§ 281 Abs. I lit. a PBG

§ 292 lit. b PBG

§ 357 Abs. I PBG

Publikationen:

BEZ 2002 Nr. 22

RB 2002 Nr. 83

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 2

Sachverhalt

I. Am 14. September 2000 erteilte die

Baukommission X der C-Genossenschaft unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Sanierung der in der

dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 liegenden zwei Wohnbauten

K-strasse auf dem Grundstück Kat.Nr. 1. Die Bewilligung umfasste auch die

Erstellung von Attikageschossen auf bei­den Gebäuden. Gegen das Bauvorhaben

liess die A AG als Eigentümerin einer be­nachbarten Parzelle am 26. Oktober

2000 Rekurs an die Baurekurskommission II erheben und beantragen, die

Baubewilligung vom 14. Sep­tember 2000 sei insoweit aufzuheben, als damit

die Erstellung eines Attikageschosses auf dem Gebäude K-strasse bewilligt wur­de.

Zur Begründung wurde vorgebracht, das Baupro­jekt missachte die in der

massgeben­den Zone geltende Ausnützungsziffer und zudem durch­stosse das

Attikageschoss auf über einem Drittel der Fassadenlänge die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen, weil die Gebäudehöhe um 0,6 m

tiefer anzusetzen sei.

Bereits am 19. Oktober 2000 war ein weiterer

Rekurrent mit demselben Antrag an die Baurekurskommission II gelangt.

Erwägungen

II. Die

Baurekurskommission II vereinigte die beiden Rekurse und wies sie mit Entscheid

vom 15. Mai 2001 ab. Sie erwog zusammengefasst, in der betreffenden Zone WG3

gelte eine Ausnützungsziffer von 60 %, die sich für dauernd gewerblich

genutzte Ge­schoss­flächen um 10 % erhöhe. Bei einer Grundfläche von 3'539

m2 betrage die zulässige anrechen­bare Wohn- oder

Gewerbegeschossfläche 2123,4 m2 und die zusätzlich für Gewer­be aus­nützbare

Fläche 353,9 m2. Demzufolge werde die maximal zulässige Ausnützung

durch das Bauvorhaben klarerweise nicht überschritten. Bei der Messung der

Gebäudehöhe im Zu­sammenhang mit Änderungen an bestehenden Gebäuden sei sodann

auf die Feststel­lung des gewachsenen Bodens in der ursprünglichen

Neubaubewilligung abzustellen. Die Gebäudehöhe im Bereich der Nordostecke des

streitbetroffenen Gebäudes betrage daher maximal 11,1 m, so dass die gemäss

Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 7./ 28. Juni 1984

(letztmals revidiert am 16. März 2000; BZO) zulässige Höhe um (höchs­tens) 0,6

m überschritten werde. Das streitbetroffene Attikageschoss halte die Dach­profil­linie

auf zwei Dritteln der Fassadenlänge ein, da die tatsächliche Schnittlinie

zwischen der Dachfläche und der dazugehörigen Fassade als untere Messebene für

die Berechnung der Firsthöhe zugrunde zu legen sei (was näher begründet wird).

Schliesslich stün­den dem Bauvorhaben auch keine überwiegenden nachbarlichen

Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Bau­gesetzes vom

7.

September 1975/1. September 1991 (PBG) entgegen.

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 18.

Juni 2001 liess die A AG dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Beschluss der

Baukommission X vom 14. September 2000 sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen soweit aufzuheben, als dieser die Erstellung eines

Attikageschosses auf dem Gebäude Freistrasse 32 bewillige. Die Baurekurs­kommission

II beantragte am 10. Juli 2001 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Die Baukommission X schloss am 3. September 2001 ebenfalls auf

Abweisung der Beschwerde. Die C-Genossenschaft stellte am 3. Oktober 2001 den

Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Ferner

verlang­te sie die Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung.

Die weiteren Erwägungen im Rekursentscheid

sowie die Ausführungen der Parteien werden – soweit erforderlich – nachstehend

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin ist als

unmittelbare Nachbarin des Baugrundstücks in ihren schützenswerten Interessen

betroffen und demzufolge zur Beschwerde legitimiert. Auf das Rechtsmittel ist

somit einzutreten.

2.

Gemäss Art. 3 BZO ist in der Zone WG3, in

welcher das Baugrundstück liegt, eine Gebäudehöhe von 10,5 m zulässig. Wie die

Baurekurskommission II aufgrund der bei den Akten liegenden Pläne festgestellt

hat, wird diese Höhe durch das streitbetroffene Gebäude um (höchstens) 0,6 m

überschritten. Dabei ist sie unter Bezugnahme auf den Entscheid BRK II Nr.

0026/2000 (in BEZ 2000 Nr. 12) davon ausgegangen, massgebend für die Bestimmung

der Gebäudehöhe sei nicht der heute bestehende Terrainverlauf, sondern

derjenige, der bei der Bewilligung des heute bestehenden Gebäudes festgestellt

worden sei. Ob dieser Rechtsauffassung, die von den Beschwerdegegnern als

diskutabel bezeichnet bzw. bestritten wird, zu folgen ist, kann hier offen

bleiben, da, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, sich der

Aufbau des Attikageschosses als eine gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässige

Änderung einer vorschriftswidrigen Baute erweist.

3.

Laut § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende

Bauten und Anlagen, die Bauvorschrif­ten widersprechen, umgebaut, erweitert und

anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen

Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von

Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

a) Die Beschwerdeführerin macht in erster

Linie geltend, die Baute eigene sich auch ohne die umstrittene Änderung für

eine zonengemässe Nutzung, weshalb sich die Bewilligung nicht auf § 357 Abs. 1

PBG stützen könne. Dieser Einwand beruht auf einem – durch die unglückliche

Formulierung von § 357 Abs. 1 Satz 1 hervorgerufenen – irrtümlichen Ver­ständnis

dieser Bestimmung. Wie das Verwaltungsgericht bereits in RB 1992 Nr. 75

(= BEZ 1992 Nr. 30) entschieden hat, bezieht sich die Einschränkung, dass

sich das betreffende Gebäude für eine zonengemässe Nutzung nicht eigenen dürfe,

nur auf die Umnutzung zonenwidriger Bauten, nicht auf den Umbau und die

Erweiterung von in anderer Wei­se gegen Bauvorschriften verstossenden Gebäuden.

b) Den weiteren Einwand der

Beschwerdeführerin, der Aufbau des Attikageschosses stelle eine weitergehende

Abweichung von den bereits verletzten Bestimmungen über die Gebäudehöhe dar,

hat bereits die Baurekurskommission II mit eingehenden und zutreffenden

Erwägungen verworfen, auf die gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in zustimmendem Sinn

verwiesen werden kann.

Das umstrittene

Bauvorhaben umfasst den Aufbau einer 4 ½-Zimmerwohnung als Attikageschoss auf dem

bestehenden Mehrfamilienhaus K-strasse und liegt damit grund­sätzlich im Rahmen

einer gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Erweiterung. Öf­fent­liche oder

nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind nicht

er­kennbar. Insbesondere trifft die Feststellung der Baurekurskommission zu,

dass sich die Aus­sicht für die Liegenschaft Kat.Nr. 2 der Beschwerdeführerin

nur geringfügig verbessert, wenn die für die Rückversetzung des

Attikageschosses massgebliche Profil­linie nicht an der tatsächlichen

Schnittlinie von Dachfläche und Fassade, sondern bei der zu­lässigen

Gebäudehöhe angelegt wird. Sodann ergeben sich durch den Aufbau des Attika­geschosses

we­der neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemäss §

357.

Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden können. Laut § 281

Abs. 1 lit. a PBG sind die für die Firsthöhe bestimmenden Ebenen, die gemäss §

292.

Abs. 1 lit. b PBG auch die Rückversetzung des Attikageschosses

bestimmen, an die Schnitt­linie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen

Fassade anzulegen. Diese Vorschrift wird durch die projektierten

Attikageschosse eingehalten. Dass dabei diese Schnittlinie, nach der sich

gemäss § 280 Abs. 1 PBG auch die Gebäudehöhe bemisst, um (höchs­tens) 0,6

m über dem nach Art. 3 BZO zulässigen Mass von 10,5 m liegt, ändert daran

nichts. Wenn die für das Attikageschoss massgebende Profillinie um das Mass der

Gebäude­höhenüberschreitung verschoben wird, so ist das lediglich eine Folge

des Verstosses ge­gen die Bestimmungen über die Gebäudehöhe und beinhaltet

weder eine neue noch eine weitergehende Baurechtswidrigkeit.

4.

Die Beschwerde erweist sich damit als

unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...