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Entscheid

VB.2001.00252

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00252

5. Dezember 2002Deutsch19 min

(URT.2002.7082)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 7. Juni 2000 revidierte der Gemeinderat

Zürich den Teil III der Bau- und Zonen­ordnung (BZO-1999) und wies dabei das

Gebiet um den Bahnhof Altstetten gleich wie bereits die von der Baudirektion

1995 aufsichtsrechtlich festgesetzte Bau- und Zonenordnung (BD-BZO) der

Zentrumszone Z7 zu. Das Geviert nördlich des Bahnhofs zwischen Europabrücke,

Aargauer- und einem östlich der Max Höggerstrasse liegenden Grundstück wurde

dabei erstmals mit einen Wohnanteil von 28 % belegt.

Erwägungen

II. Gegen diese Festlegung gelangten die A AG

und die B AG als Eigentümerinnen verschiedener Grundstücke im Gebiet an die

Baurekurskommission I mit dem Antrag, der Wohnanteil sei auf 0 % herabzusetzen.

Zur Begründung wiesen sie im Wesentlichen auf die fehlende Rechtsbeständigkeit

der Festlegung, die bestehende Verkehrslärmbe­lastung, die fehlende Wohneignung

des Gebiets und die bisherige Grundstücksnutzung, wel­che einer Verwirklichung

der Wohnnutzung entgegenstünde, hin. Die Rekursinstanz wies das Rechtsmittel am

8.

Juni 2001 ab.

III. Hiergegen erhoben die A AG und die B AG

am 20. August 2001 Beschwer­de an das Verwaltungsgericht und beantragten, der

Rekursentscheid sei aufzuheben und die Stadt Zürich sei einzuladen, im

fraglichen Bereich einen Wohnanteil von 0 % festzulegen.

Mit Präsidialverfügung vom 30. August 2001

wurde die Baudirektion eingeladen, bezüglich der streitigen Festlegung

baldmöglichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat

einzuholen und dem Verwaltungsgericht zuzustellen.

Die Baudirektion genehmigte die Festlegung am

10.

Oktober 2001 ohne Mitteilung an das Verwaltungsgericht. Erst auf

Veranlassung der Beschwerdeführer wurde die Geneh­mi­­gung dem Gericht am 8.

Juli 2002 übermittelt. Die Baurekurskommission stellte am 9. Au­­gust 2002

die Rekursakten zu und beantragte ohne weitere Bemerkungen Abweisung der

Beschwerde. Die Stadt Zürich liess sich am 18. September 2002 vernehmen und verlang­te

ebenfalls die Beschwerdeabweisung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Das Verwaltungsgericht ist nach § 41

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) und §

329.

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) zur

Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden

Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die durch den Planungsent­scheid

betroffenen Grundeigentümerinnen sind zur Beschwerdeerhebung ohne Weiteres le­gi­timiert.

b) Der für den Beschwerdeentscheid

massgebliche Sachverhalt geht aus den Akten hervor (vgl. E. 2b). Ein

Augenschein des Verwaltungsgerichtes erübrigt sich daher (RB 1995

Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen).

c) Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen

die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne grundsätzlich mit voller

Kognition nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit

und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der

Bau- und Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­­steht, haben sich die

Rekursbehörden bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie dürfen

dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen

der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren

Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen,

Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei

der Überprüfung von Rekursentschei­­den über kommunale Nutzungsplanungen gemäss

§ 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle, einschliesslich

Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, beschränkt. Ist eine kommunale

Planfestsetzung durch die Rekursinstanz wie hier bestätigt worden, so hat das

Verwaltungsgericht nur zu prüfen, ob die angefochtene Planung rechtmässig war

und ob das kommunale Planungsermessen allenfalls missbraucht oder überschrit­­­ten

worden ist, eine darüber hinausgehende Überprüfung der Zweckmässigkeit und

Angemessenheit der Planung steht dem Gericht jedoch nicht zu.

2.

a) In tatsächlicher Hinsicht hat die

Baurekurskommission auf die ihr bekannten Tatsachen sowie auf die Akten

abgestellt. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, in­dem die

Baurekurskommission keinen Augenschein durchgeführt habe, um die konkrete Lärm­situation

und die Wohneignung des fraglichen Gebietes abzuklären, habe sie das recht­­liche

Gehör verletzt. Bei einem Augenschein hätte festgestellt werden können, dass

die gepriesenen Einkaufs- und Kulturmöglichkeiten nur durch eine enge, lange

und düstere Unterführung beim Bahnhof Altstetten erreichbar seien. Auch hätte

sich konkret gezeigt, wie klein der für Wohnnutzung verbleibende Bereich sein

werde, wenn der Busbahnhof und die Tram-Endstation gebaut seien. Es mache auch

einen grossen Unterschied, ob man Lärmwerte in einem Gutachten lese oder

konkret an Ort und Stelle höre.

b) Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die

Baurekurskommission aus einem Augenschein an Ort und Stelle für die zu

entscheidenden Fragen massgebliche Erkenntnisse hätte gewinnen können.

Insbesondere konnte es angesichts der aktenkundigen Lärmsituation nicht auf

eine individuelle einmalige Wahrnehmung des örtlichen Verkehrslärms ankommen.

Auch ist nicht nachvollziehbar, inwiefern erst ein Augenschein hätte sichtbar

machen können, in welchem Masse Wohnbereiche im fraglichen Geviert realisierbar

sind. Schliess­lich konnte es für die Frage der Wohneignung auch nicht

entscheidend darauf ankommen, wie die Fussgängerunterführung beim Bahnhof

Altstetten konkret ausgestaltet ist, ging es doch hier in erster Linie um die

Entfernungen zu den für das Wohnen wichtigen Infrastruk­tur­anlagen.

Die Rüge der Gehörsverletzung ist daher

unbegründet.

3.

a) Die Beschwerdeführerinnen beklagen

weiter eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit. Ausgangspunkt der

strittigen Planänderung bildet ihrer Auffassung nach die BD-BZO von 1995, in

welcher der Wohnanteil im fraglichen Gebiet letztmals auf 0 % festgesetzt

worden sei. Demgegenüber erachtet es die Stadt Zürich als einzig massgebend,

dass der Wohnanteil 0 % bereits seit 1980, als die Stadt erstmals den

Wohnanteilplan (WAP) festlegte, bestehe. Die Rekursinstanz erwog dazu, der

Wohnanteilplan bilde neben den übrigen Nutzungsanordnungen ein eigenständiges

und damit selbständig abänderbares Planungsinstrument. Die vorliegend strittige

Änderung sei daher für die rekurrentischen Par­­zellen die erste seit fast 20

Jahren.

b) Das sich aus Art. 21 Abs. 2 RPG und § 9 Abs. 2 PBG

ergebende Gebot der Planbeständigkeit bildet Ausfluss des aus dem

Vertrauensschutz abgeleiteten Grundsatzes der Rechtssicherheit (vgl. Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 437; Peter Karlen, Stabilität und Wandel in der Zonenplanung, PBG-aktuell

4/1994, S. 5 ff.). Während die Richtplanung im Allgemeinen auf einen Zeit­ho­rizont

von 20 bis 25 Jahren ausgerichtet ist (vgl. etwa § 21 Abs. 2 PBG), hat sich die

Nutzungsplanung eher am Bedarf der nächsten 10 bis 15 Jahre zu orientieren

(vgl. etwa Art. 15 lit. b RPG). Nach Art. 9 Abs. 3 RPG werden Richtpläne alle

zehn Jahre gesamthaft überprüft und nötigenfalls überarbeitet. Haben sich die

Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und

nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach § 9 Abs. 2 PBG sind die

Planungen neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, so­weit

Rechtssicherheit und Billigkeit es zulassen. Je neuer ein Plan ist, um so mehr

darf im Allgemeinen mit seiner Beständigkeit gerechnet werden. Je

einschneidender sich umgekehrt die beabsichtigte Änderung auswirkt, um so gewichtiger

müssen die Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E.

5b mit Hinweisen). Der Grundsatz der Planbeständigkeit knüpft

dabei an das Bestehen eines bundesrechtskonformen Planes an (BGE 114 Ia 32).

Als taugliche Vertrauensgrundlage eignet sich

ein einmal festgesetzter Nutzungsplan dann, wenn der zuständige Planungsträger

ihn in umfassender Würdigung der massgebenden Verhältnisse und unter Beachtung

der raumplanerischen Grundsätze und Zielsetzungen festgesetzt hat. Dies

geschieht in der Regel im Rahmen der grossen Revisionen der Bau- und

Zonenordnungen für alle Grundstücke, kann aber bezogen auf bestimmte Gebiete

durchaus auch zwischenzeitlich erfolgen. Aus diesem Grunde kommt es vorliegend

nicht ein­­fach darauf an, wie lange die Beschwerdegrundstücke im WAP schon

ohne Wohnanteil­pflicht aufgenommen sind, sondern nur darauf, wann die fehlende

Wohnanteilverpflichtung letzt­mals umfassend überprüft und in

vertrauenerweckender Weise bestätigt worden ist. Eine gesamthafte Überprüfung des

WAP hat in der Stadt Zürich offenbar seit seinem Erlass im Jahre 1980 nicht

mehr stattgefunden (vgl. dazu Felix Christen, Die Stadt Zürich auf dem Weg zu

einer neuen Bau- und Zonenordnung, in PBG-aktuell 4/2000, S. 5 ff., 21 f.). Da­her

ist zu untersuchen, ob eine solche Überprüfung für das strittige Areal

allenfalls später vorgenommen wurde.

c) Im kantonalen Siedlungsplan 1995 schied

der Kantonsrat erstmals Zentrumsgebiete von kantonaler Bedeutung aus und wies

dabei das Areal um den Bahnhof Altstetten einem solchen langgestreckten

zusammenhängenden Gebiet zwischen der Innenstadt Zürichs und der Stadtgrenze

nach Schlieren zu. Die aufgrund verschiedener Kriterien wie über­­geordneter

Verkehrsinfrastruktur, Entwicklungsmöglichkeiten und zentralörtlicher Ein­richtungen

ausgeschiedenen Gebiete sollten dichte Siedlungsteile mit hoher Siedlungsqualität

erhalten bzw. neu schaffen. Zu diesem Zwecke sollten bei künftigen Planungen in

Zentrumsgebieten in der Regel Mischnutzungen angestrebt werden, wobei

insbesondere auch Wohnraum erhalten bzw. neu geschaffen werden sollte. Damit

die Entwicklungsimpul­se in den verschiedensten Politikbereichen wie

Wirtschaftsförderung, Umweltpolitik, Raumplanung, Verkehrspolitik, aber auch

Finanzpolitik aufgenommen bzw. ausgelöst würden, empfahl der Richtplan die

Durchführung kooperativer Planungsverfahren (vgl. Text­teil zum Kantonen

Richtplan 1995, S. 27 ff.).

Auf der Ebene der Nutzungsplanung erfolgte

mit der BD-BZO erstmals die Ausschei­dung eigentlicher Zentrumszonen in der Stadt

Zürich, während diese Gebiete nach der Bau- und Zonenordnung vom 17. Mai 1992

(BZO-1992, welche nie in Kraft gesetzt werden konnte, jedoch Grundlage der

BD-BZO bildete) im Wesentlichen noch den Zonen W6D, W5Z und W6Z und den

Industriezonen zugewiesen worden waren. In Art. 18b Abs. 2 BD-BZO wurde

über den Wohnanteil innerhalb der Zentrumszonen sodann ausdrücklich festgelegt,

dass in den Zentrumszonen Z5 und Z6 derjenige Wohnanteil, wie er mit der

BZO-1992 vorgesehen war, einzuhalten sei, und dass in der Zentrumszone Z7 kein

Wohnanteil gelte, ausgenommen im Bereich Hauptbahnhof gemäss BZO-1992. Auch

wenn die BD-BZO damit nicht etwa eine mit der BZO-1992 vorgesehene

Wohnanteilverpflichtung auf den Beschwerdegrundstücken aufhob (hier war eine

W6D ebenfalls ohne Wohnan­teil vorgesehen), hat sich die Baudirektion vor der

damaligen Festlegung doch immerhin mit der Wohnanteilverpflichtung in

Zentrumszonen tatsächlich auseinandergesetzt und in dieser Hinsicht einen

bewussten Entscheid auch für das Areal um den Bahnhof Altstetten ge­troffen.

Dennoch kann darin nicht eine umfassende Überprüfung und Interessenabwägung

betreffend die Anordnungen des Wohnanteilplanes gesehen werden; dies war auch

nicht Aufgabe oder Ziel der BD-BZO. Insofern kommt dieser aufsichtsrechtlichen

Ersatzbauordnung hinsichtlich des durch sie geschaffenen Vertrauens in den

Planbestand naturge­mäss nicht das gleiche Gewicht zu wie einer vom zuständigen

Planungsträger im ordentlichen Planungsablauf erlassenen Ordnung. Auch wenn

eines der Ziele dieser Ersatzbauord­­nung unter anderem gerade war,

Rechtssicherheit herzustellen, war sie gleichzeitig erklärtermassen auch nur

eine vorläufige Anordnung im Sinn einer Übergangsregelung, bis Gewissheit

herrschte über das weitere Schicksal der Zürcher Ortsplanung (vgl. Verfügung

der Baudirektion vom 9. Mai 1995 S. 1 bis 3). Insofern konnten die betroffenen

Grundeigen­­tümer von vornherein nicht damit rechnen, dass die BD-BZO während

des üblichen Planungshorizonts Bestand haben werde.

d) Seit der auf den Festlegungen der BZO-1992

und des WAP-1980 basierenden BD-BZO sind sodann mehrere Jahre vergangen, in

denen sich die Beschwerdegegnerin intensiv mit der Entwicklung und Planung von

Zürich-West befasst hat. Dieses lang gestreckte Gebiet befindet sich westlich

der Hardbrücke im Wesentlichen zwischen Limmat, den Bahngleisen und dem Bahnhof

Altstetten. Initiiert durch ein Stadtforum in den Jahren 1996/1997 führte die

Stadt hier zusammen mit den beteiligten Grundeigentümern eine kooperative

Planung durch, aus der im Juni 2000 ein eigentliches Entwicklungskonzept hervorging.

Ziel dieses Konzeptes ist es, das ehemalige Industriegebiet zu einem neuen

attrak­tiven Stadtteil aufzuwerten mit städtebaulichen Markenzeichen,

Aufwertungsmassnahmen und einem Nutzungsmix, der das neue Image bestimmt. Zu

diesen Nutzungen gehören der Technopark mit KMU-Förderung und Gründerzentren,

Forschung, Entwicklung und Produk­tion im High-Tech Bereich, die Design- und

Medienszene, vielfältige Unterhaltungsmög­lichkeiten und Kulturbetriebe, Gastronomie,

Hotellerie und Einkaufen, urbanes Wohnen, Handwerk- und Gewerbebetriebe, neues

multifunktionales Grossstadion samt Fachmärk­ten für Sport und Freiheit.

Angestrebt wird eine hohe städtebauliche Dichte mit einem substanziellen

Wohnanteil von insgesamt zwischen 20 und 30 %, abhängig von Qualität, Nut­zung

und Lage. Dieses Entwicklungskonzept soll im Wesentlichen mit den Festlegungen

der BZO-1999 umgesetzt werden, zur Hauptsache mit Teil IV, ist aber im Bereich

der Zentrumszone um den Bahnhof Altstetten auch in die vorliegend strittige

Festsetzung des Teiles III eingeflossen.

Ein derartiges städtebauliches Konzept bietet

ohne Zweifel in hohem Mass Anlass zu einer Überprüfung von Zonenzuweisungen und

Festlegungen des Wohnanteilplans im Entwicklungsgebiet. Da die

Entwicklungsplanung erst 1996 initiiert wurde, konnte die neue städtebauliche

Zielsetzung weder die BZO-1992 noch die BD-BZO beeinflussen. Unter diesen

Umständen stünde die Rechtssicherheit der Plananpassung auch dann nicht ent­gegen,

wenn eine massgebende letzte Überprüfung erst vor sieben Jahren letztmals

stattgefunden hätte.

e) Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass

die Verpflichtung, in einer unter anderem auch für den Wohnungsbau bestimmten

Zone einen Mindestwohnanteil von 28 % zu verwirklichen, anders als etwa eine

massive Abzonung oder eine Auszonung keine schwer­wiegende

Eigentumsbeschränkung darstellt (vgl. BGE 115 Ia 378 E. 3b.bb), um so weniger

als mit Art. 6 Abs. 3 BZO-1999 die Einhaltung erleichtert wurde, indem nun auch

die Ver­le­gung des Wohnanteils innerhalb eines 300 m-Radius gestattet ist.

Handelt es sich aber oh­­ne­hin um eine wenig einschneidende Planänderung, so

lässt der Grundsatz der Planbeständigkeit diese bereits bei weniger gewichtigen

Gründen zu (vgl. BGE 113 Ia 444 E. 5b mit Hinweisen).

4.

Sodann

bringen die Beschwerdeführerinnen vor, das Rechtsgleichheitsgebot sei

vorliegend in krasser Weise verletzt, da die städtischen Grundstücke nördlich

der Aargauer­strasse mit keinem Wohnanteil belegt worden seien.

Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im

Planungsrecht – wie die Beschwerde­führerinnen selber zugestehen – nur eine

abgeschwächte Bedeutung zu. Immerhin aber ist das Gemeinwesen grundsätzlich

verpflichtet, die Zonengrenzen nach sachlich begründe­ten Kriterien festzusetzen

(Haller/Peter Karlen, N. 121 ff. mit Hinweisen). Die beiden zum Vergleich

stehenden Areale liegen in der selben Zone und unterstehen daher den gleichen

Nut­zungsvorschriften. Die vorgenommene Differenzierung liegt lediglich darin,

dass auf dem Areal nördlich der Aargauerstrasse kein Wohnanteil realisiert

werden muss, während dasjenige südlich der Aargauerstrasse neu mit einem

geringen solchen von 28 % belegt wurde.

Wie dargelegt, soll im Stadtteil Zürich-West

nach dem Entwicklungskonzept ein Wohn­anteil von insgesamt 20 bis 30 %

verwirklicht werden, abhängig von Qualität, Nutzung und Lage. Damit ist bereits

vorgegeben, dass auch innerhalb des Gebietes durchaus unterschiedliche

Wohnanteilverpflichtungen Platz haben sollen. Von der Immissionslage her können

die beiden Areale zwar durchaus miteinander verglichen werden. Beide Areale

sind jedenfalls gleichermassen betroffen durch den Verkehr auf der Europabrücke

und der Aargauerstrasse; im Norden dürften allerdings die Einwirkungen der

Autobahn und der Auf­­fahrtsrampe zur Europa­brücke wesentlich stärker ins

Gewicht fallen, während die streit­­betroffenen Grundstücke ihrerseits mehr

unter dem Einfluss der Bahnlinie zu leiden haben. Ein Unterschied zwischen den

beiden Arealen liegt jedoch vor allem in ihrer Lage zu den Haltestellen des

öffentlichen Verkehrs und der Anbindung an die Infrastruktur von Altstetten. In

dieser Hinsicht präsentiert sich das streitbetroffene Areal unmittelbar neben

dem Bahnhof Altstetten mit drei S-Bahn-Verbindungen und nahe der Bushaltestelle

an der Hohlstrasse mit vier Buslinien als ausserordentlich vorteilhaft. Auch

die kurze Fussdistanz zu den südlich der Hohlstrasse gelegenen Wohnquartieren

und den Infrastrukturbauten von Altstetten wirkt sich im Vergleich positiv aus.

Damit liegen vertretbare sachliche Gründe für

eine – ohnehin nicht grosse – Differen­zierung zwischen den beiden Arealen vor.

Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt un­begründet.

5.

Weiter machen die Beschwerdeführerinnen

geltend, die vorbestehende Lärmbelas­tung und die Lage stünden einem

Mindestwohnanteil entgegen, und berufen sich dazu auf die Planungsgrundsätze

des Raumplanungsgesetzes und die Vorschriften des Umweltschutzgesetzes.

Diese Einwände sind unbehelflich. Die

Beschwerdeführerinnen wenden sich nicht gegen die nutzungsplanerische

Festlegung einer Zentrumszone Z7, wie sie bereits seit der BD-BZO im fraglichen

Gebiet ausgeschieden und mit der BZO-1999 fortgeschrieben wurde, sondern nur

gegen die Wohnanteilverpflichtung. Der Zonentyp der Zentrumszone ist be­stimmt

für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren,

die ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben,

Verwaltungen sowie mässig störenden Gewerbebetrieben dienen (§ 51 Abs. 1 PGB).

Wie bereits die frühere Festlegung der Kernzone gemäss der BZO-1963 lässt die

gel­tende Nutzungsordnung die Wohnnutzung auf dem fraglichen Areal seit Jahren

zu und macht damit auch eine wesentliche nutzungsplanerische Aussage über die

Eignung des Ge­bietes zum Wohnen. Die von den Beschwerdeführerinnen angerufenen

Planungsgrundsätze von Art. 3 RPG schliessen es nicht aus, in Zonen, die der

Wohnnutzung offen stehen, auch ein Mindestmass an Wohnfläche vorzuschreiben.

Gerade die zweckmässige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten gemäss Art. 3

Abs. 3 lit. a RPG verlangt unter Umständen, dass in Stadtkernen und –zentren zu

deren Belebung gemischte Nutzungen zugelassen und Wohnnutzungen mittels

planerischer Massnahmen gefördert und geschützt werden (vgl. BGE 111 Ia 93 E.

2.

a und b).

Nach Art. 24 Abs. 1 USG dürfen neue Bauzonen

für lärmempfindliche Gebäude nur in Gebieten vorgesehen werden, in denen die

Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten oder in denen diese Werte

durch planerische, gestalterische oder bauliche Mass­nahmen eingehalten werden

können. Da vorliegend nicht die Ausscheidung einer neu­en Bauzone, sondern nur

eine Mindestnutzungsvorschrift innerhalb der zonenkonformen Nut­zungsarten im

Streit liegt, lässt sich auch aus dieser Bestimmung nichts ableiten.

Solange die Nutzungsvorschriften Wohnraum

zulassen, ist gegen die Ausscheidung von Wohnanteilen unter dem Gesichtswinkel

des bundesrechtlichen Immissionsschutzes nichts einzuwenden, es sei denn, das

Gebiet eigne sich überhaupt nicht zum Wohnen und die Lärmschutzvorschriften

könnten auch mit baulichen und gestalterischen Massnahmen nicht eingehalten

werden (BGE 117 Ib 125 E. 6e; 115 Ib 378 E. 3b ee). Im konkreten Fall wäre ein

Mindestwohnanteil daher nur dann rechtswidrig, wenn die in der Empfindlichkeits­­stufe

III massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) für Wohnräume von 65 db(A) am Tag

und 55 db(A) in der Nacht (vgl. Art. 22 USG in Verbindung mit Ziff. 2

Anhänge 3 und 4 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986, LSV; SR 814.41)

trotz entsprechender Massnahmen nicht eingehalten werden können. Dies ist hier

nicht der Fall. Das von den Beschwerdeführerinnen eingereichte Lärmgutachten

für das geplante Gebäude D auf dem besonders lärmexponierten Grundstück

Kat.‑Nr. 01 kommt zum Schluss, dass Wohnungen durch geeignete Ausrichtung

auf die Innenhöfe und dank eines gegenüber der Bahn vorgelagerten Gebäudes so

realisiert werden könnten, dass der Verkehrslärm deutlich unter die IGW zu

liegen käme. Der Wohnungsbau scheiterte letzten Endes nur daran, dass wegen der

auf dem Baugrundstück selber geplanten Rückkühlanlagen auf dem Dach die

massgebenden Grenzwerte bei den Wohnungen nicht mehr hätten eingehalten werden

können.

6.

a) Zur Frage des öffentlichen Interesses,

der Verhältnismässigkeit und Zweck­mäs­­sigkeit der Planung erwog die

Baurekurskommission im Wesentlichen Folgendes: Die von der Stadt Zürich

verfolgte Zielsetzung der Wohnraumerhaltung, der Stabilisierung der gesunkenen

Zahl der Wohnbevölkerung und eines vernünftigen Verhältnisses zwischen Ar­beits-

und Wohnqualität sei von einem gewichtigen öffentlichen Interesse getragen. Die

pla­nerische Festsetzung eines Wohnanteils müsse nicht für jede einzelne

Liegenschaft zweckmässig sein, grundstücksspezifische Gründe könnten erst bei

der Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens zu einem Dispens von den

Vorschriften des Wohnanteilplanes füh­ren. Private Interessen und

Entwicklungsabsichten hinsichtlich einzelner Liegenschaften könnten nur in den

seltensten Fällen den Ausschlag für oder wider eine bestimmte Aus­gestaltung

der Bauordnung geben. Das streitbetroffene Areal eigne sich dank seiner Erschlies­sung

mit öffentlichem Verkehr und seiner Nähe zu den für eine Wohnnutzung notwen­digen

Einrichtungen und im Zusammenhang mit den Entwicklungen in Zürich-West für

urbanes Wohnen. Die Lärmvorbelastung mache die Festlegung nicht von vornherein

un­zweckmässig. Das Umweltschutzrecht enthalte keine Grundsätze für die Planung

in bestehenden, erschlossenen Bauzonen. Die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

durch Verkehrslärm löse hier in erster Linie eine Pflicht zur Sanierung der

Verkehrsanlagen im Sinn von Massnahmeplänen, in zweiter Linie Schutzmassnahmen

an den betroffenen Gebäuden aus. Die Anliegen des Umweltschutzes seien nicht

die einzigen bei der Raumplanung zu berücksichtigenden Gesichtspunkte. Das

Interesse an der Festsetzung eines Wohnanteils im konkreten Gebiet überwiege

das Interesse an einer Anpassung der Zonierung an gegebene Umweltverhältnisse

im Bereich des Lärmschutzes und der Luftreinhaltung. Diese Verhältnisse seien

hinreichend berücksichtigt worden, indem der Wohnanteil auf relativ mo­derate

28.

% festgesetzt worden sei.

Dagegen bringen die Beschwerdeführerinnen

vor, es sei wegen der vorbestehenden Lärmbelastung, der heute bestehenden

Nutzung ihrer Grundstücke und der künftigen Ausbauten von Busbahnhof und

Tram-Endstation nicht wahrscheinlich, dass sich der Mindest­wohnanteil je werde

realisieren lassen. Mit diesem Hinweis auf die fehlende Verwirklichungs­­chance

der Planung bestreiten sie letztlich die Eignung der Wohnanteilverpflichtung

als Massnahme zur Verfolgung der Zielsetzung des WAP im konkreten Fall und

berufen sich damit sinngemäss auf den Verfassungsgrundsatz der

Verhältnismässigkeit. Sie bestrei­ten damit allerdings zu Recht weder das

öffentliche Interesse der Beschwerdegegnerin an einem minimen Mindestwohnanteil

in bestimmten Teilen der Zentrumsgebiete zur Förderung des urbanen

Wohnungsbaus, noch die grundsätzliche Eignung des WAP zur Erreichung dieses

Ziels. Ebensowenig wird geltend gemacht, die Vor­instanzen hätten im konkre­ten

Fall in rechtsverletzender Weise Eingriffszweck und Eingriffswirkungen gegeneinander

abgewogen.

b) Die künftige Verwirklichung eines

Wohnanteils von 28 % im fraglichen Gebiet ist keineswegs so unwahrscheinlich,

wie dies die Beschwerdeführerinnen glauben machen wollen. Gerade das auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin 1 geplante Bauvorhaben zeigt,

dass der strittige Wohnanteil durchaus verwirklicht werden kann, wenn auch nur

dank einer Verlegung der Wohnanteilverpflichtung auf ein Grundstück in der Nach­barschaft.

Daneben hätte es der Bauherrschaft aber auch offen gestanden, das Hauptgebäude

einer gewerblichen Nutzung zuzuführen, welche keiner lärmigen Dachanlagen

bedarf, um so die teilweise Wohnnutzung im In­nen­hofbereich zu ermöglichen.

Auch soweit die Ausbauten von Bus-Bahnhof und Tram­schlaufe realisiert werden

sollten, wird damit der Wohnungsbau nicht a priori ausgeschlossen. Auch hier

besteht einerseits die Verlegungsmöglichkeit gemäss Art. 6 Abs. 3 BZO-1999;

andererseits verweist die Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang zu Recht da­rauf,

dass über einer solchen Anlage allenfalls auch eine Hochbaute mit Wohnflächenan­teilen

errichtet werden könnte. Im Übrigen hat die Vorinstanz das Verhältnis zwischen

der planerischen Ausscheidung von Wohnanteilen und Berücksichtigung

grundstückspezifischer Besonderheiten im Bewilligungsverfahren zutreffend

dargelegt. Inwiefern diese Erwä­gungen im fraglichen Punkt rechtsverletzend

sein sollten, ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführerinnen auch

nicht dargetan. Es kann daher darauf verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Im Weiteren beschlagen die Einwendungen der

Beschwerdeführerinnen über weite Strecken ausschliesslich Fragen des

planerischen Ermessens, zu deren Überprüfung das Ver­waltungsgericht nicht

befugt ist. Die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen.

7.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

...