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Entscheid

VB.2001.00260

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00260

18. Dezember 2001Deutsch13 min

(URT.2001.6566)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte

am 5. Dezember 2000 B und C die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung von Balkon­anbauten an der seitlich gegliederten Westfassade des

Doppelmehrfamilienhauses Vers.Nr. 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 3

und 4 an der L-strasse in Zürich. Die Baubewilligung erfolgte u.a. unter

folgenden Auflagen und Bedingungen:

I. 2. Für das Hineinragen der Balkone in der

Gebäudenische und an den Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die

Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem

Näherbaurecht im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG erforderlich (gilt als

Alternativ-Auflage zu Ziff. I 3 dieses Beschlusses).

I. 3. Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss

Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone

an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten und die Balkone in der Gebäudenische

sind im Sinne von Erwägung lit. d Abs. 1 dieses Beschlusses

zurückzusetzen bzw. zu verschmälern (gilt als Alternativ-Auflage zu

Ziff. I 2 dieses Beschlusses).

Erwägungen

II. Hiergegen erhoben B und C am

9.

Januar 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten

zur Hauptsache die Aufhebung von Disp. Ziff. I.2 und I.3.

Mit Entscheid vom 8. Juni 2001 hiess die

Baurekurskommission I den Rekurs teilweise gut und fasste die Disp.

Ziffern I.2 und I.3 des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom

5.

Dezember 2001 wie folgt neu:

I. 2. Für das Hineinragen der Balkone an den

Gebäudevorsprüngen in den Grenzabstandsbereich ist die Zustimmung der Eigentümer

der Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht im Sinne von § 270

Abs. 3 PBG erforderlich.

I. 3. Falls die nachbarliche Zustimmung gemäss

Auflage Ziff. I 2 nicht beigebracht werden kann, ist auf die Balkone

an den Gebäudevorsprüngen zu verzichten.

Die Rekurskommission I kam zum Schluss,

die vorspringenden Fassadenteile seien nicht abstandskonform und würden die

bauordnungsgemässen Grenzabstände im Westen um rund 3 – 4,5 m

unterschreiten. Die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3 des Planungs-

und Baugesetzes von 7. September 1975 (PBG) für die an diesen

Fassadenteilen projektierten Balkone könnten somit nicht zur Anwendung gelangen

und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die Begründung

eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus.

Hinsichtlich der Balkone in der Gebäudenische hielt die Rekurskommission dafür,

diese erwiesen sich auch ohne nachbarliche Zustimmung als bewilligungsfähig,

weshalb der Rekurs in diesem Punkt gutzuheissen sei.

III. Mit Beschwerde vom 24. August 2001

liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen,

Dispositiv

Dispositiv Ziffern I. lit. a und b (Beibringung der

Zustimmungserklärung bzw. von Revisionsplänen) sowie Ziff. I.2 und I.3 der

Baubewilligung vom 5. Dezember 2000 aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission I am 19, Oktober

2001 und die Bausektion der Stadt Zürich am 6. September 2001 beantragten

Abweisung der Beschwerde.

Die Ausführungen der Parteien in ihren

Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden

Entscheidgründen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Parzellen Kat.Nrn. 3 und 4 sind nach

der seit 2. September 2000 in Kraft stehenden Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich (BZO; Teile I und II) der Wohnzone W4 zugeteilt. Diese

Grundstücke sind mit den beiden zusammengebauten Häusern L-strasse (Vers.Nr. 7)

und (Vers.Nr. 8) überstellt. Die Westfassade des Gesamtgebäudes ist gestaffelt

und weist zwei seitliche Vorsprünge und im mittleren Abschnitt einen

zurückliegenden Fassadenteil (Nische) auf. Streitig ist vor Verwaltungsgericht

die Erstellung von je einem Balkonanbau an den beiden vorspringenden Teilen der

West­fassade. Hierfür erteilte die Bausektion der Stadt Zürich am 5. Dezember

2000 die baurechtliche Bewilligung unter der Auflage, dass die

Zustimmungserklärung der Eigentümer der westlich anstossenden Nachbarparzellen

Kat.Nrn. 9 und 10 beizubringen sei, da diese in den Grenzabstandsbereich

hineinragten. Sollte die Zustimmung nicht erteilt werden, so sei auf diese

Balkone zu verzichten (Disp. Ziff. I.2 und I.3).

2. a) Die Baurekurskommission I hat im

angefochtenen Entscheid vom 8. Juni 2001 diese Auflage geschützt, zur

Hauptsache mit folgenden Erwägungen:

Die Bausektion gehe von einer

Abstandswidrigkeit der rekurrentischen Wohnbauten aus. Der Auffassung der

Rekurrenten, dass der Mehrlängenzuschlag für die an der Grund­stücksgrenze

zusammengebauten Wohnhäuser separat zu berechnen sei, könne nicht gefolgt

werden. Der um den Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenzabstand soll

den Nachbar vor der Riegelwirkung von überlangen Fassaden schützen. Massgebend

für die Berechnung der Fassadenlänge sei die Aussenwand eines Gebäudes, welche

in der Ansichtsebene eine Einheit darstelle. Der Umstand, dass die einseitig

zusammengebauten Mehr­familienhäuser auf zwei benachbarten Grundstücken

situiert seien, rechtfertige keine getrennte Berechnung des

Mehrlängenzuschlages. Das Doppelmehrfamilienhaus verfüge über eine

einheitliche, geschlossene Westfassade, welche die Sicht des Nachbarn in gleichem

Masse zu beeinträchtigen vermöge, wie die Fassade eines auf einer einzigen

Parzelle situierten, langgestreckten Gebäudes. Bei seitlich gegliederten

Fassaden werde gemäss § 260 Abs. 2 PBG und § 24 Abs. 1 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) die für den

Mehrlängenzuschlag massgebende Länge grundsätzlich für jeden Fassadenteil für

sich bestimmt. Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende

Fassadenteile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor

der Fassaden­flucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als

selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier

Grundabstände entspreche (§ 24 Abs. 2 ABauV). Vorliegend betrage der

Abstand zwischen den auf der Westseite vorspringenden Fassadenteilen 9,4 m

und damit 0,6 m unter den massgeblichen 10 m als Summe der beiden

Grundabstände von 5 m. Für die Bestimmung des Mehrlängenzuschlags sei des­halb

von der gesamten Fassadenlänge von 26,9 m auszugehen, was einen

Mehrlängenzuschlag von 4,97 m ergebe. Bei einem Grundabstand von 5 m

resultiere damit ein Gesamtabstand von 9,97 m (Grundabstand 5 m +

Mehrlängenzuschlag 4,97 m). Mit Abständen von 7 m bzw. 5,5 m

würden die Wohnbauten den bauzonengemässen Abstand von 9,97 m deutlich

unterschreiten. Da der Abstandsbereich bereits weit über das zulässige Mass hinaus

beansprucht werde, könne die Abstandsprivilegierung nach § 260 Abs. 3

PBG für die an diesen Fassadenteilen projektierten Balkone nicht zur Anwendung

gelangen und eine weitergehende Abstandsunterschreitung setze zwingend die

Begründung eines Näherbaurechts im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG voraus.

Der Rekurs erweise sich mithin in diesem Punkt als unbegründet.

b) Diesen Ausführungen halten die

Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht vom

24. August 2001 entgegen, die beiden Fassaden der zusammengebauten Gebäude

würden nicht über eine einheitliche, geschlossene Westfassade verfügen,

sondern eine völlig konträre, eigene Gestaltung aufweisen, weshalb sich eine

einheitliche Betrachtung der beiden Gebäude nicht aufdränge. Weiter sei mit der

Änderung von § 270 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991)

eine Unterschreitung des Grundgrenzabstands aufgrund privatrechtlicher

Vereinbarung möglich, wenn die Mindestanforderungen in wohnhygienischer bzw.

feuerpolizeilicher Hinsicht gewahrt würden. Dadurch sei das Institut des Grundgrenzabstands

aufgeweicht worden und nur der kantonale Mindestgebäudeabstand von 3,5 m

in der Praxis als kantonaler "Grundabstand" unangetastet geblieben.

§ 24 Abs. 2 ABauV müsse vor dem Hintergrund dieser Gesetzesänderung

ausgelegt und angewendet werden. Bei Situationen, wo die Nachbarn sich

gegenseitig ein Näherbaurecht (unter dem Grundabstand der Bauordnung)

eingeräumt oder wie hier zusammengebaut hätten, müsse § 24 Abs. 2

ABauV dergestalt ausgelegt werden, dass nicht die bauordnungsgemässen

Grundabstände für das Mass der Selbständigkeit eines Vorsprunges herangezogen

werden, sondern die kantonalen Grundgebäudeabstände von je 3,5 m,

total 7 m. So wie die Bestimmungen über das übliche Mass einer maximalen

einvernehmlichen Unterschreitung von Grenzabständen in der Praxis begrenzt

werde durch das Minimalmass von 2 x 3,5 m Gebäudeabstand/kantonaler

Grundabstand, welche Situation sich "Dritt-Nach­barn" entgegenhalten

lassen müssten, so müsse in der Praxis auch für die Tatbestände der Beurteilung

einer Selbständigkeit eines Vorsprunges nach § 24 Abs. 2 ABauV

dasselbe Mass angelegt werden. Nur so würde verhindert, dass die Auslegung von

§ 24 Abs. 2 ABauV zu einer wesentlichen Einschränkung führe, welche

das übergeordnete Planungs- und Baugesetz mit § 270 Abs. 3 PBG,

zumindest seit dessen Änderung, nicht beabsichtigt habe. Dies führe dazu, dass

nach § 24 Abs. 2 ABauV vorliegend die Selbständigkeit der Vorsprünge

beider Gebäudefassaden mit einem tatsächlichen Abstand von 9,4 m und damit

über 7 m zu bejahen sei. Diese Gebäudevorsprünge hielten gegenüber den

Nachbarparzellen den bauordnungsgemässen Grenzabstand von 5 m ein, weshalb

die beiden geplanten Balkone entsprechend § 260 Abs. 3 PBG

zulässig seien.

c) aa) Gemäss § 260 Abs. 1 PBG bestimmt der

Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden

Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 ABauV aus dem

Grundabstand und (einem allfälligen Mehrhöhenzuschlag) sowie dem

Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen. Nach Art. 13 BZO

beträgt der Grundabstand in der hier massgebenden W4 mindestens 5 m. Bei

Fassadenlängen von mehr als 12 m erhöht sich der Grenzabstand um 1/3 der

Mehrlänge, in der W4 höchs­tens auf 12 m (Art. 14 Abs. 1 BZO).

bb) Wie die Baurekurskommission I in ihrem angefochtenen

Entscheid vom 8. Juni 2001 zu Recht ausführt (Erw. 4a), haben die Vorschriften

über den Mehrlängenzuschlag nach­barschützende Funktion. Der um den

Mehrlängenzuschlag erweiterte ordentliche Grenz­abstand soll den Nachbarn vor

der Riegelwirkung von überlangen Fassaden, welche die Belichtungs-, Besonnungs-

und Aussichtsverhältnisse beeinträchtigen, schützen. Im Lichte dieser

wohnhygienischen Zielsetzung ist unmassgeblich, ob ein (Gesamt-)Gebäude auf

verschiedenen Grundstücken situiert ist. In gleicher Weise ist irrelevant, ob

die Fassade eines Gebäudes eine einheitliche oder aber verschiedene

unterschiedliche Gestaltungsabschnitte aufweist. Für die Ermittlung des

Mehrlängenzuschlages ist ein zusammengebautes Gebäude als Einheit zu

betrachten, auch wenn dieses auf verschiedenen Parzellen steht und die Fassaden

unterschiedlich ausgestaltet sind. Dieser Grundsatz gilt allgemein für eine

geschlossene Bauweise. Er rechtfertigt sich hier umso mehr, als nach

Art. 14 Abs. 3 BZO ausdrücklich Fassaden von Hauptgebäuden sogar in

offener Bauweise zusammengerechnet werden, wenn diese den Gebäudeabstand von

7 m unterschreiten.

cc) § 24 ABauV regelt die Berechnung des

Mehrlängenzuschlages bei besonderem Fassadenverlauf. Grundsätzlich wird bei

seitlich gegliederten Fassaden die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge

für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 260 Abs. 2 PBG; § 24

Abs. 1 ABauV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende

Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der

Fassadenflucht gemessen; vorspringende Fassadenteile gelten nur dann als

selbständig, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier

Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 2 ABauV). Wird dieser Abstand

unterschritten, so weist die betreffende Baute nicht "selbständige

Fassadenteile" auf, sondern einen unselbständigen (unbeachtlichen)

Rücksprung. In diesem Fall verläuft die für die Abstandsbemessung massgebliche

Fassadenflucht für das ganze Gebäude entlang der Fassaden beider Vorsprünge und

ist diese Gesamtlänge die für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massgebliche

Fassadenlänge. Die beiden Vorsprünge an der Westfassade des streitbetroffenen

Mehrfamilienhauses weisen unbestrittenermassen einen gegenseitigen Abstand von

9,4 m auf und unterschreiten damit die Summe der beiden Grundabstände von

10 m (2 x 5 m Grundabstand). Nach der Definition von § 24

Abs. 2 ABauV stellen damit diese Vorsprünge keine selbständigen

Fassadenteile dar, sondern bemisst sich die für den Mehrlängenzuschlag

massgebende Länge aufgrund der Gesamtlänge der Westfassade von 26,9 m,

wobei der Rücksprung – wie gesehen – unbeachtet bleibt. Dies führt in

Anwendung von Art. 14 Abs. 2 BZO zu einem Mehrlängenzuschlag von

4,97 m (Mehrlänge über 12 m:14,9 m; 1/3 = 4,97 m). Der

bauordnungsgemässe Grenzabstand beträgt damit gegenüber der Westfassade 9,97 m

(Grundabstand 5 m + Mehrlängenzuschlag 4,97 m) und wird mit einem

tatsächlichen Abstand zwischen den vorspringenden westlichen Fassadenteilen und

der Grenzlinie zu den benachbarten Parzellen Kat.Nr. 9 und 10 von 5,5 –

7 m deutlich unterschritten.

Es besteht kein Grund, vom klaren Wortlaut von § 24

Abs. 2 ABauV abzuweichen, weil seit der Gesetzesänderung vom

1. September 1991 nach Art. 270 Abs. 3 PBG durch nachbarliche

Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher

Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden kann. Mit dieser Änderung wurde

die Unterschreitung der bauordnungsgemässen Grenz- und Gebäudeabstände durch

nachbarliche Vereinbarung, also im gegenseitigen Einverständnis zugelassen; es

war aber nicht Absicht des Gesetzgebers, mit dieser Änderung die Grenzabstände

gegenüber Drittgrundstücken zu verringern. Die von den Beschwerdeführenden

vertretene Rechtsauffassung, vorspringende Fassadenteile bei zusammengebauten

Gebäuden entgegen dem Wortlaut von § 24 Abs. 2 ABauV bereits dann als

selbständige Fassadenteile zu messen, wenn ihr gegenseitiger Abstand 7 m

einhält, hätte zur Folge, dass gegenüber dem Zustand vor der Gesetzesrevision

vom 1. September 1991 in Fällen wie hier die Grenzabstände gegenüber

Drittgrundstücken verkleinert würden. Dies war nicht Absicht des Gesetzgebers,

im Gegenteil: Da Bauten, welche gestützt auf nachbarliche Vereinbarung näher

zusammengebaut werden, in ihren Auswirkungen auf Drittgrundstücke wie eine

zusammenhängende langgezogene Baute wirken können, wurde vielmehr durch den

Erlass von § 27 Abs. 2 ABauV ein gewisser Ausgleich gesucht. Nach

dieser Bestimmung kann die Bau- und Zonenordnung bestimmen, dass die für den

Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden

zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass

unterschreitet (vgl. hierzu auch Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte

Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Schweizerische Vereinigung

für Landesplanung, Bern 1992, Rz. 188). Von dieser Kompetenz hat die Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich Gebrauch gemacht und in Art. 14

Abs. 3 BZO festgehalten, dass Fassaden von – in offener

Bauweise erstellten – Hauptgebäuden zusammengerechnet werden, wenn diese

den Gebäudeabstand von 7 m unterschreiten. Umso mehr sind bei geschlossener

Bauweise Fassadenteile bei der Ermittlung des Mehrlängenzuschlags gegenüber

Nachbargrundstücken nach wie vor nur dann als selbständige Bauteile zu behandeln,

wenn diese gegeneinander mindestens den bauordnungsgemässen doppelten

Grenzabstand einhalten. Die gegenteilige Rechtsauffassung der

Beschwerdeführenden ist unbegründet.

dd) Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen

Entscheid weiter festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung nach § 260

Abs. 3 PBG für die an den vorspringenden Fassadenteilen projektierten

Balkone nicht zur Anwendung gelangen könne, da der Abstandsbereich bereits weit

über das zulässige Mass hinaus beansprucht werde. Auch unter dem Gesichtspunkt

von § 357 Abs. 1 PBG komme eine Baubewilligung nicht in Frage. Diese

Ausführungen der Vorinstanz werden nicht substanziert in Frage gestellt. Es

kann daher hierauf verwiesen werden (§ 70 i.V. mit § 28 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

d) Zusammengefasst ergibt sich, dass die projektierten

Balkonanbauten an den beiden vorspringenden Teilen der Westfassade infolge

Verletzung der Abstandsvorschriften ohne Begründung eines Näherbaurechtes im

Sinn von § 270 Abs. 3 PBG nicht bewilligungsfähig sind. Die von der

Vorinstanz neu gefassten Auflagen Disp. Ziff. I.2 und I.3 der Baubewilligung

vom 5. Dezember 2000, wonach für diese Balkone die Zustimmung der

Eigentümer der benachbarten Grundstücke Kat.Nrn. 5 und 6 zu einem Näherbaurecht

erforderlich oder auf diese Balkone zu verzichten sei, erweisen sich mithin als

rechtmässig.

3. Die Beschwerde ist abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...