VB.2001.00268

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00268

19. April 2002Deutsch16 min

(URT.2002.6753)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 8. August 2000 erteilte der Gemeinderat

X A unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für drei

zusammengebaute Mehrfamilienhäuser mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück

Kat.Nr. 1 an der K-strasse in X.

Erwägungen

II. Nach Durchführung eines Augenscheins am

24.

März 2001 vereinigte die Baurekurskommission II am 26. Juni 2001 die gegen

diese Bewilligung von zahlreichen Nachbarn angehobenen zwei Rekursverfahren,

hiess sie die Rechtsmittel gut und hob sie die angefochtene Bewilligung auf.

Die Verfahrenskosten auferlegte sie der Bauherrschaft und verpflichtete diese

zu Parteientschädigungen an die beiden Rekurrentengruppen von je

Fr. 1'500.-. In ihren Erwägungen verwarf die Rekurskommission den Einwand

der Übergeschossigkeit der geplanten Bauten, verneinte jedoch die gemäss § 238

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gebotene

befriedigende Einordnung der Neubauten in die bauliche Umgebung.

III. Gegen den Rekursentscheid liessen A am

7.

und die Gemeinde X am 14. September 2001 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht erheben, beide mit den Anträgen, den Rekursentscheid

abgesehen von der Verfahrensvereinigung aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrensmässiger

Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins und die Edition der Grundbuchpläne

Nr. 2, 3 und 4 der Gemeinde X durch das Bauamt beantragt.

Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2001

Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegner C und E liessen am 16. November

2001.

Vereinigung der beiden Verfahren, Abweisung der Beschwerden, soweit

darauf einzutreten sei, und allenfalls Rückweisung an die Vorinstanz

beantragen, jedenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren. Die übrigen Beschwerdegegner liessen

am 16. November 2001 mitteilen, dass sie auf Antrag und Stellungnahme in der

Sache verzichteten, beantragten jedoch, es sei auch dann von Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu ihren Lasten abzusehen, wenn der Rekursentscheid

aufgehoben würde.

Am 20. März 2002 führte die erste Abteilung

des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal

durch.

Die Parteivorbringen werden – soweit

erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die das nämliche Bauvorhaben

betreffenden Beschwerdeverfahren sind zweckmässigerweise zu vereinigen.

b) Die Befugnis

der Bauherrschaft zur Anfechtung des Rekursentscheids, mit welchem die ihr von

der örtlichen Baubehörde erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, ist ohne

weiteres gegeben. Und auch die Gemeinde ist nach der zu § 21 lit. b des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997(VRG) und zu §

338.

Abs. 1 PBG entwickelten Rechtsprechung befugt, einen Rekursentscheid

betreffend die Einordnung eines Bauvorhabens in die bauliche und

landschaftliche Umgebung anzufechten (RB 1979 Nr. 10).

c) Die Beschwerdegegner C und E beantragen

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer auch für das

vorinstanzliche Verfahren. Soweit sie damit eine vom Rekursentscheid

abweichende Kostenverlegung oder die Zusprechung einer höheren

Parteientschädigung beantragen wollen, sind diese Anträge verspätet. Die

Beschwerdegegner haben selber den Rekursentscheid innert Frist nicht

angefochten und eine Anschlussbeschwerde ist im zürcherischen

Verwaltungsprozess nicht vorgesehen.

2.

Streitig ist lediglich noch die Frage, ob

die im Übrigen unbestrittenermassen baurechtskonforme Überbauung so gestaltet

ist, dass sich eine im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG befriedigende Gesamtwirkung

ergibt. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz, die diese Frage verneint

hat, eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts, die unrichtige Anwendung

der Einordnungsbestimmung sowie eine die Gemeindeautonomie verletzende

Überschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vor.

3.

Die Baurekurskommission II hat die zu

§ 238 (Abs. 1) PBG entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf

die betreffenden Ausführungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Präzisierend ist anzufügen, dass

zwar allein gestützt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach

der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung

verlangt oder bestimmte Dachformen oder eine einheitliche Ausrichtung der

Bauten durchgesetzt werden können; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf

die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstücks zulässigen Volumens

verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992,

VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). Hierfür sind besonders

triftige Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden

Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Auch wenn keine solchen Gründe

gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme

eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen

Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das aufgrund seines Volumens sich

aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten.

verfahrensmässiger Hinsicht ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass

ihr zwar die Ermessenskontrolle zusteht, dass sie sich insofern jedoch

Zurückhaltung auferlegt, wenn die Beurteilung der Einordnung durch die

örtliche Baubehörde auf einer vertretbaren Würdigung der massgeblichen

Sachumstände beruht. Demgegenüber ist die Kognition des Verwaltungsgerichts

von Gesetzes wegen eingeschränkt. Das Gericht kann neben der Überprüfung des

Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur rechtsverletzende Ermessensfehler

korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2

lit. c VRG).

4.

Die Baurekurskommission II hat die

Umgebung des Baugrundstücks wie folgt beschrieben:

"Das Baugrundstück liegt am

südlichen bergseitigen Rand der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und ist eine

der letzten noch unüberbauten Parzellen. Die bauliche Struktur der Mischzone in

einem grösseren Umfeld betrachtet zeigt ein mit älteren zwei- bis dreigeschossigen

kleinmassstäblichen Wohn-/Gewerbebauten überbautes Gebiet. Die zurückhaltend

strukturierten Häuser verfügen – abgesehen von einem zusammengebauten

Mehrfamilienhausblock mit Flachdach – vorwiegend über ein Dachgeschoss unter

Schrägdächern. Im unmittelbaren seeseitigen Nahbereich findet sich eine

verwinkelte Gebäudegruppe bestehend aus mit schwach geneigten Schrägdächern

überdachten Wohn-/Werkstattbauten und der ehemaligen Werkzeugmaschinenfabrik L,

in welcher heute Lofts eingebaut sind. Das Fabrikgebäude besteht aus einem

längeren axial angeordneten dreigeschossigen Flachdachkomplex, dem talseitig

leicht versetzt ein zweigeschossiger Flachdachbau vorgelagert ist. Der

bergseitige und westliche, der zweigeschossigen Wohnzone zugeschiedene

Nahbereich weist eine relativ lockere Überbauung mit ein- und zweigeschossigen

Einfamilienhäusern jüngeren und älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile

auf. Nordwestlich des Baugrundstücks ist sodann eine Freihaltezone für

Sportplätze ausgeschieden (Verweis auf die Photos im Protokoll).

Die fragliche Mischzone zeichnet

sich durch eine überwiegend hinter dem Zulässigen zurückgebliebene bescheidene

Überbauungsstruktur aus, wovon sich nur der Fabrikbau abhebt. Dessen klare und

schnörkellose Formensprache verhindert indessen den Eindruck eins übergrossen

Bauvolumens."

a) Die Beschwerdeführenden rügen diese

Feststellungen als unzutreffend und teilweise sogar aktenwidrig. Bezüglich der

Mischzone, in welcher das Baugrundstück liegt, wird insbesondere geltend

gemacht, diese weise bezüglich Dimensionierung und Gestaltung der Bauten ein

äusserst vielschichtiges Gepräge auf. Neben kleinmassstäblichen Bauten fänden

sich diverse Mehrfamilienhäuser mit vier bis fünf Geschossen und zahlreichen

Bauten hätten Grundmasse, die nicht mehr als kleinmassstäblich bezeichnet

werden könnten, wie insbesondere die zusammengebauten Gewerbehäuser auf den

Grundstücken Kat.Nr. 5 (ehemaliger Werkhof M) und Kat.Nr. 6 (ehemalige

Fabrikanlage L). Auch andere Bauten in dieser Zone hätten Grundmasse, die jene

des geplanten Hauses A auf Kat.Nr. 1 erreichen oder überschreiten würden;

so die Gebäude N-strasse und O-strasse. Auf dem Grundstück Kat.Nr. 8 sei vor

kurzem ein Mehrfamilienhaus mit einer Gebäudelänge von 24 m bewilligt worden.

Eine einheitliche Architektur lasse sich in der Zone WG3 nicht ansatzweise

erkennen; zahlreiche bestehende Bauten würden gestalterisch gegenüber dem

Neubau abfallen. Das ehemalige Fabrikgebäude L mit An- und Nebengebäuden

präsentiere sich als "grossvolumigstes, massigstes, uneinheitlichstes und

unästhetisches hufeisenförmiges Konglomerat von offenen und geschlossenen

Fabrikhallen, Geschäfts-, Gewerbe-, Lager- und Abstellräumen". Auch die

Nachbarschaft in der Zone W2 weise zu grossen Teilen eine Überbauungsstruktur

auf, die nicht mehr als kleinmassstäblich und locker bezeichnet werden könne;

so stehe auf der an das Baugrundstück direkt anstossenden Parzelle Kat.Nr. 9

ein Wohngebäude mit einem Grundriss von 18 x 21 m und mit einem Neubau dicht

überbaut sei auch das Grundstück Kat.Nr. 7 an der P-strasse. Diese Zone liege

zudem bergwärts und werde schon deshalb kaum tangiert; neben ein- und

zweigeschossigen Einfamlienhäusern fänden sich zahlreiche dreigeschossige

Mehrfamilienhäuser mit auffallenden "Dachgeschossbauten" und an der

N-strasse sogar eine sich im Bau befindliche Terrassensiedlung. Auf engstem

Raum seien Bauten aller Art und jeden Stils anzutreffen. Auf die nord- und

nordostseits anschliessenden Zonen sei die Vorinstanz gar nicht eingegangen; auch

in diesen Zonen für öffentliche Bauten, Wohnzone W3 und Gewerbezone B fänden

sich Gebäude unterschiedlichster Struktur mit grossen Bauvolumen, neben denen

der geplante Neubau nicht auffalle.

b) Wie der Augenschein des

Verwaltungsgerichts ergeben hat, kann der Baurekurskommission keine unrichtige

Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden. Weitere Abklärungen, wie

insbesondere die beantragte Edition von Grundbuchplänen, sind nicht

erforderlich.

Die baulichen Gegebenheiten in der Wohnzone

mit Gewerbeerleichterungen, zu der das Baugrundstück gehört, werden im

Rekursentscheid zutreffend beschrieben. Zwar trifft es zu, dass auf den

seeseitigen Grundstücken Kat.Nrn. 5 (ehemaliger Werkhof M) und 6 (ehemalige

Fabrikanlage L) Gebäudekomplexe mit ebenfalls grossen Grundmassen stehen.

Diese Gebäudekomplexe liegen aber mindestens teilweise in der zweiten Bautiefe

und treten damit naturgemäss weniger in Erscheinung als der längs der

P--/K-Strasse geplante Neubau. Sodann handelt es sich es sich zwar nach der

insofern zutreffenden Charakterisierung der Beschwerdeführenden beim ehemaligen

Werkhof M um ein Konglomerat von Einstellhallen, Schuppen, Umschlagvorrichtungen,

Gewerbe- und Wohnbauten; trotz teilweise grosser Volumen wirkt diese verwinkelte

Gebäudegruppe gerade wegen ihrer Vielgestaltigkeit jedoch nicht als massig und

entspricht der durch kleinmassstäbliche Bauten geprägten Struktur der näheren

Umgebung des Baugrundstücks. Das gilt weitgehend auch für die angrenzende

ehemalige Fabrikliegenschaft L. Allerdings treten hier markant zwei grössere

Baukörper in Erscheinung, nämlich das 1942 erbaute, heute zu Wohnzwecken

genutzte frühere Fabrikationsgebäude und die dahinter liegenden, aus jüngster

Zeit stammenden Reiheneinfamilienhäuser. Beide Baukörper zeichnen sich aber

durch eine sorgfältige Gestaltung aus, die durch die Anordnung des Bauvolumens

und die Gliederung der Fassaden der Kleinmassstäblichkeit der umliegenden

Bauten Rechnung trägt. Als nicht in diese Umgebung eingepasst erscheint im massgeblichen

Umfeld des Baugrundstücks lediglich das Mehrfamilienhaus N-strasse, worauf

bereits die Vorinstanz hingewiesen hat. Hingegen entspricht die Richtung

Dorfzentrum angrenzende Liegenschaft N-strasse mit ihrem flachen Satteldach und

den strassenseitigen, durchgehenden Balkonen in seiner Gestaltung wiederum den

kleinmassstäblichen Wohn- und Gewerbebauten in der näheren Umgebung des

Baugrundstücks. Die Feststellung der Baurekurskommission II, dass die bauliche

Struktur der Wohn- und Gewerbezone im Umfeld des Baugrundstücks durch

kleinmassstäbliche Wohn- und Gewerbebauten geprägt sei und zurückhaltend

strukturierte Häuser mit Schrägdächern vorherrschten, erweist sich insgesamt

als zutreffend; weitergehende prägende Gestaltungsmerkmale hat die Vorinstanz

der bestehenden Überbauung nicht zugeschrieben. Soweit die Beschwerdeführenden

auf andere Gebäude in der Zone WG 3 hinweisen, sind diese zu weit vom

Baugrundstück entfernt, als dass sie für die Einordnung massgeblich sein

können.

Ebenfalls als zutreffend hat sich auf Grund des

Augenscheins die Feststellung der Baurekurskommission II erwiesen, dass die

bergseitig (jenseits der P- bzw. der K-strasse) und westlich an das

Baugrundstück anschliessende zweigeschossige Wohnzone eine relativ lockere

Überbauung mit ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern jüngeren und

älteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile aufweist. Dass die

benachbarte Einfamilienhausliegenschaft Kat.Nr. 9 entgegen der Darstellung der

Beschwerdeführenden im Vergleich mit dem geplanten Neubau relativ locker

überbaut ist, ergibt sich bereits auf Grund der Modell-Aufnahmen; die grosse

Grundfläche des Gebäudes vermag daran nichts zu ändern. Eine besondere architektonische

Qualität oder einen einheitlichen Baustil hat die Baurekurskommission der

Überbauung in der benachbarten Zone W 2 nicht zugeschrieben; die

diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführenden vermögen deshalb die

Sachverhaltsfeststellungen der Baurekurskommission nicht zu erschüttern.

Zutreffend ist, dass die Wohnzone W2 bergwärts der P-strasse zum Dorfzentrum

hin dichter überbaut ist (vgl. P-strasse). Dieser Bereich der Wohnzone W2

liegt aber bereits ausserhalb der näheren baulichen Umgebung des

Baugrundstücks, und die Baurekurskommission hat ihn deshalb für die Beurteilung

der Einordnung der geplanten Baute zu Recht ausser Acht gelassen. Schliesslich

ist es für die Beurteilung der Einordnung ohne Belang, aus welchem Grund das

Gebiet nordwestlich des Baugrundstücks der Freihaltezone zugewiesen wurde; ein

unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt auch insofern nicht vor.

Ergänzend zur Sachverhaltsermittlung der

Baurekurskommission II ist sodann auf Grund des Augenscheins festzuhalten, dass

das Baugrundstück sich in landschaftlich exponierter Lage befindet.

Entsprechend greift die Festlegung "Niedrige bauliche Dichte" im

Richtplan Siedlung und Landschaft der Region Q, die hauptsächlich die

bergseits der K-strasse gelegene frühere "Einfamilienhauszone in

empfindlichen Gebiet" (vgl. Zonenplan der Gemeinde X vom 4. Oktober 1984)

umfasst, im Bereich des Baugrundstücks deutlich in die Zone WG 3 seeseits der

K-strasse über. Diese Festlegung ist dem Wesen der Richtplanung entsprechend

nicht parzellenscharf, so dass die einheitliche Zuweisung des ganzen Gebiets

seeseits der K-strasse zur Zone WG 3 angehen mag. Das ändert aber nichts daran,

dass das Baugrundstück zumindest im Randbereich des im Regionalplan

bezeichneten Gebiets mit niederer baulicher Dichte liegt. Durch diese

Festlegung sollen "in landschaftlich und ortsbaulich exponierten Lagen Überbauungen

mit besonderen gestalterischen Qualitäten" gesichert werden (Regionaler

Richtplan Q, RRB 2258/1998, Textteil, S. 4).

5.

Im Rahmen der Prüfung der gestalterischen

Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG hat die Baurekurskommission II dem

umstrittenen Bauvorhaben in erster Linie eine ungenügende Einordnung in die

bauliche Umgebung entgegengehalten. Der Längskomplex weise im Vergleich zur

baulichen Umgebung ohnehin schon ein markantes Bauvolumen auf, das durch die

riesigen, vielfach geöffneten Satteldächer noch erheblich zunehme. Übertreffe

bereits dieser massige Baukörper für sich allein betrachtet die Dimensionen der

vorherrschenden Überbauungsstruktur, so werde mit den zwei grossvolumigen

Flachdachanbauten eine Baumassenkonzentration erreicht, die auch für einen

unbefangenen Dritten eine krasse und erdrückende Wirkung erzeuge. Die

schonungslose Auffüllung des Baugrundstücks mit wuchtigen Baukörpern, die kaum

Raum für eine ansprechende Freiflächengestaltung lasse, sprenge die Struktur

der durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Mischzone. Noch unausgewogener

präsentiere sich der Übergang zum Einfamilienhausquartier, auf dessen bauliche

Körnung das überdimensionierte Neubauprojekt keine Rücksicht nehme. Das

Bauvorhaben vermöge aber nicht nur wegen der massiven baulichen Konzentration

nicht zu überzeugen; die unbefriedigende Gesamtwirkung liege insbesondere auch

in der (detailliert beanstandeten) kubischen und architektonischen Umsetzung

des grossen Bauvolumens begründet.

Der private Beschwerdeführer hält dieser

Würdigung im Wesentlichen entgegen, sie lasse eine ausgewogene,

gesetzesgerechte Bewertung des Bauvorhabens vermissen, kennzeichne sich durch

eine einseitige Architekturkritik statt einer objektiven Einordnungsprüfung,

welche die konkreten örtlichen Verhältnisse, die mit der Zonenplanung verfolgte

Absicht und das weite Ermessen der Gemeinde berücksichtige. Die

beschwerdeführende Gemeinde macht insbesondere geltend, es sei keine der

Voraussetzungen erfüllt, welche den ausnahmsweisen Verzicht auf die

Realisierung des nach der Zonenordnung zulässigen Bauvolumens rechtfertigten;

im Weiteren erschöpfe sich der Rekursentscheid in einer Architekturkritik, mit

welcher die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der örtlichen

Baubehörde setze.

a) Die Frage einer Verletzung des

Ermessensspielraums der örtlichen Baubehörde durch die Rekursinstanz kann sich

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts von Vornherein nur dann

stellen, wenn die örtliche Behörde von ihrem Ermessen in belegbarer und

nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2).

Den Erwägungen zur angefochtenen

Baubewilligung vom 8. August 2000 lässt sich bezüglich "Einordnung und

Gestaltung" nur entnehmen: "Aufgrund des Baubeschriebes können die

Ansprüche nach § 238 PBG als befriedigend beurteilt werden." Im

Rekursverfahren hat die Baukommission X auf eine Vernehmlassung verzichtet und

anlässlich des Augenscheins der Baurekurskommission II vom 22. März 2001 hat

sie durch ihren Vertreter lediglich ausführen lassen, das Projekt befinde sich

an einer Schnittstelle zweier unterschiedlicher Zonen, was zu einer Spannung

führe; der Vertreter äusserte sich laut Protokoll der Baurekurskommission (S.

5) hinsichtlich der Einordnung nicht explizit, sondern mit einem Achselzucken.

Unter den vorliegenden Umständen, wo es um

die Einordnung eines grossen Bauvolumens direkt an der Grenze zu einer Zone mit

einer erheblich tieferen Ausnützung und an einer landschaftlich exponierten

Lage geht, vermag der wenig aussagekräftige Satz zur Einordnung in der

Baubewilligung die pflichtgemässe Ausübung des Ermessens durch die

Baukommission X nicht zu belegen. Sodann hat es die Behörde versäumt, entsprechende

Überlegungen im Rekursverfahren nachzutragen. Der Einwand der Beschwerdeführenden,

die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet,

vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen.

b) Aus den vorinstanzlichen Erwägungen,

wonach mit der schonungslosen Auffüllung des Baugrundstücks durch die

projektierten grossvolumigen Baukörper sowohl die bauliche Struktur der

dortigen Wohn- und Gewerbezone als auch der angrenzenden Wohnzone missachtet

werden, könnte geschlossen werden, nach Auffassung der Baurekurskommission II

führe wegen der exponierten Lage des Baugrundstücks die Realisation des zonengemässen

Ausnützungsmasses zwingend zu einem Einordnungsmangel. Für diese Auffassung

liessen sich angesichts der erwähnten richtplanerischen Vorgaben beachtliche

Gründe anführen.

Unabhängig davon lässt sich aber im gegebenen

landschaftlichen und baulichen Umfeld die gemäss § 238 Abs. 1 PBG gebotene

befriedigende Einordnung des maximal zulässigen Bauvolumens nur mit einer

besonders sorgfältigen Gestaltung des Neubaus erreichen. Die von den

Beschwerdeführenden geltend gemachte, mit den letzten Revisionen der Bau- und

Zonenordnung geförderte bauliche Verdichtung führt im bereits überbauten Gebiet

zwangsläufig zu einem Spannungsverhältnis zwischen den die höhere Dichte

realisierenden Neubauten und dem durch lockerere Überbauung und geringere

Volumen geprägten Altbestand. Je konsequenter von den neuen Baumöglichkeiten

Gebrauch gemacht wird, um so höher sind die Anforderungen an die Gestaltung der

Neubauten und insbesondere an ihre kubische Gliederung (vgl. Roman Sieber, Die

bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg Schweiz, 1996, S. 160).

Wenn die Baurekurskommission II dem Bauvorhaben entgegen gehalten hat, die im

Sinn von § 238 Abs. 1 PBG unbefriedigende Gesamtwirkung ergebe sich nicht bloss

aus der massiven baulichen Konzentration, sondern aus der kubischen und

architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens, so beruht die Beurteilung

jedenfalls insofern auf einer zutreffenden Rechtsauffassung.

c) Wie die Baurekurskommission II mit

eingehender und nachvollziehbarer Begründung dargelegt hat, lässt die

projektierte Überbauung eine sorgfältige, die bestehende Siedlungskörnung und

die landschaftliche exponierte Lage berücksichtigende Gestaltung nicht

erkennen. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die ästhetische

Würdigung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lässt. Insbesondere

können die Kombination von Sattel- und Flachdach und die unterschiedlichen

Baustile in gestalterischer Hinsicht ohne Rechtsverletzung als "befremdend

und konzeptionslos" bezeichnet werden. Der gestalterische Vorwurf, der

Überbauung fehle die formale Geschlossenheit und es sei nicht erkennbar, dass

sie als Einheit geplant worden sei, ist nicht nur für Fachleute nachvollziehbar

und lässt sich mit dem Hinweis auf einheitliche Erker, Fenster, Balkone und

Brüstungen nicht entkräften. Dass alle 15 Eigentumswohnungen "ab

Plan" verkauft worden sein sollen, gibt für die Beurteilung der Einordnung

schon deshalb nichts her, weil Käufer als Bewohner das geplante Gebäude

vornehmlich von innen und weniger als Dritte in seinem Bezug zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung sehen würden. Auch die Beschwerdevorbringen zur

Kritik an der Detailgestaltung lassen in keiner Weise eine rechtsverletzende

Handhabung des der Vorinstanz als Rekursbehörde zustehenden Ermessens erkennen.

Wie schon ein Blick auf die Modellaufnahmen zeigt, lassen die zahlreichen,

vielfältigen und gestalterisch zufälligen Durchbrechungen von Fassaden und

Dachflächen die Gebäude nicht als leichter erscheinen, sondern verstärken in

ihrer Unbeholfenheit die erdrückende Wirkung der grossen Baukörper.

6.

Damit erweisen sich die Beschwerden als

unbegründet und sind abzuweisen. ...

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00268 und

VB.2001.00273 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

Die Beschwerden werden abgewiesen.

2.

...