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Entscheid

VB.2001.00277

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00277

31. Januar 2002Deutsch22 min

(URT.2002.6619)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. A. Am 24. August 1999 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung

Islamische Gemeinschaft Zürich (im Folgenden SIGZ) die nachträgliche

baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung des Einfamilienhauses

P-strasse in Zürich zu einem Islamischen Kulturzentrum.

Gegen diesen Beschluss erhoben B und C am 29.

Septem­ber und die Mieterbaugenossenschaft "E" am 4. Oktober 1999

Rekurs an die Bau­rekurskommission I mit den Haupt­anträgen, die Baubewilligung

aufzuheben und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen.

B. Aufgrund eines Gesuchs der SIGZ vom 31.

Mai 2000 bewilligte die Bausektion am 21. November 2000 auch die Durchführung

des allwöchentlichen Freitagsgebets (Gum­ma'a) mit höchstens 200 Teilnehmenden

im Kulturzentrum. Diese Veranstaltungen waren bereits vor der ersten

Bewilligung dort durchgeführt worden, wobei es wegen der grossen Zahl von bis

zu 500 Besuchern zu Beeinträchtigungen der Nachbarschaft gekommen war. In der

Folge wurde in Aussicht genommen, das Freitagsgebet im Kirchgemeindehaus W

durchzuführen, was jedoch scheiterte, sodass die Veranstaltung weiterhin

unbewilligt, jedoch in reduziertem Umfang im Kulturzentrum statt fand.

Auch gegen diesen Beschluss wurde von B und C

sowie der Mieterbaugenossenschaft "E" bei der Baurekurskommission I

Rekurs erhoben.

Erwägungen

II. Die Baurekurskommission I vereinigte am

13.

Juli 2001 die vier Rekursverfahren. Die Rekurse gegen die Bewilligung vom

24.

August 1999 hiess sie teilweise gut und wies sie die Sache insofern zur

Ergänzung des angefochtenen Beschlusses im Sinne von Zif­fer 7 ihrer Erwägungen

an die Bausektion zurück; es sei durch zusätzliche Auflagen dafür zu sorgen,

dass im Regelfall nur solche Veranstaltungen durchgeführt würden, bei denen mit

klar weniger als 200 Teilnehmenden zu rechnen sei; eine höhere Belegung käme

nur für ganz gelegentliche Einzelanlässe in Betracht. Zur Hauptsache seien

jedoch die Rekur­se gegen die Stammbewilligung abzuweisen, da das streitige

Zentrum zonenkonform und der erteilte Dispens von der Einhaltung der

Wohnanteilvorschriften vertretbar sei. Die Rekurse gegen den Beschluss vom 21.

November 2000 hiess die Baurekurskommission I hingegen vollständig gut und hob

sie die Bewilligung zur Durchführung des Freitagsgebets auf. Für die

Durchführung dieser Veranstaltung sowie anderer mit einem unbestimmten, die

Zahl von 200 Personen mutmasslich erreichenden oder überschreitenden Teilnehmerkreis

sei die Liegenschaft, da sie dadurch völlig übernutzt werde, ungeeignet. Da

sich die Beschränkung der Teilnehmerzahl als einziges sachadäquates Mittel zur

Behebung des Miss­­stands nicht durchsetzen lasse, sei diese Bewilligung zur

Durchführung des Freitagsgebets im Kulturzentrum ersatzlos aufzuheben. Die

Verfahrenskosten verlegte die Baurekurskommission auf die privaten Parteien;

Umtriebsentschädigungen sprach sie nicht zu.

III. A. Gegen den Rekursentscheid liess die

SIGZ am 12. September 2001 Beschwer­de an das Verwaltungsgericht erheben und

beantragen, die Bewilligungen vom 24. Au­gust 1999 und 21. November 2000

vollständig wieder herzustellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auch

für das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegner

(VB.2001.00277).

Die Baurekurskommission beantragte am 18.

Oktober 2001 Abweisung der Beschwer­de und die Bausektion verzichtete am 22.

Oktober 2001 auf Beschwerdeantwort. Die Mieterbaugenossenschaft "E"

am 19. sowie B und C am 21. November 2001 liessen Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin

beantragen.

B. Mit Beschwerde vom 19. September 2001

liess die Mieterbaugenossenschaft "E" dem Verwaltungsgericht

beantragen, den Rekursentscheid, unter Kosten- und Entschädigungs­folgen vor

allen Instanzen zulasten der Bauherrschaft aufzuheben, soweit ihr Rekurs in der

Hauptsache, das heisst bezüglich der Zonenkonformität und der Befreiung von den

Wohnanteilvorschriften abgewiesen worden sei (VB.2001.00285).

Die Baurekurskommission beantragte am 18.

Oktober 2001 Abweisung der Beschwer­­de und die Bausektion verzichtete am 23.

Oktober 2001 auf Beschwerdeantwort. Die SIGZ liess am 23. November 2001

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerin beantragen.

C. Schliesslich liessen gegen den

Rekursentscheid am 19. September 2001 auch B und C Beschwerde erheben und

beantragen Dispositiv Ziffer II Absatz 1 des angefochtenen Beschlusses sowie

den Beschluss der Bausektion vom 24. August 1999 vollständig aufzuheben, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen auch für das vor­instanzliche Verfahren (VB.2001.00286).

Die Baurekurskommission beantragte am 18.

Oktober 2001 Abweisung der Beschwerde und die Bausektion verzichtete am 23.

Oktober 2001 auf Beschwerdeantwort. Die SIGZ liess am 23. November 2001

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführer beantragen.

Die Begründung des angefochtenen Entscheids

und die Parteivorbringen werden – soweit erforderlich – im Rahmen der

nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die drei Beschwerden betreffen den

nämlichen Sachverhalt und sind zweckmäs­sigerweise zu vereinigen. Die

Prozessvoraussetzungen sind bei allen Beschwerden erfüllt.

2.

Die beschwerdeführenden Nachbarn

beantragten bereits im Rekursverfahren die vollständige Aufhebung der

(Stamm-)Bewilligung vom 24. August 1999 und erneuern diesen Antrag im

Beschwerdeverfahren. Sie machen geltend das bewilligte Kulturzentrum sei nicht

zonenkonform, verursache unzulässige Immissionen und die Dispensierung von der

Einhaltung des gebotenen Wohnanteils sei unrechtmässig.

3.

Gemäss den Baueingabeplänen wird das

frühere Einfamilienhaus wie folgt genutzt: Im Kellergeschoss befinden sich

neben einigen Nebenräumen und WC-Anlagen der Haupteingang und das Entree, zwei

Vorräume sowie ein Raum für (rituelle) Waschungen. Den grösseren Teil des

Erdgeschosses nimmt der Hauptgebetsraum für Männer mit einer Fläche von 98,6 m2

ein, der an einzelnen Abenden bis zu 200 Personen Platz bieten soll. Sodann

sind im Erdgeschoss Bibliothek/Videothek und ein Klassenzimmer untergebracht.

Im Obergeschoss finden sich ausser Nebenräumen der Gebetsraum für Frauen für

maximal 40 Personen, Bibliothek und Aufenthaltsraum für Frauen sowie der für

eine Betreuungsper­son und 5 – 6 Kinder bestimmte Hort. Das Dachgeschoss dient

dem Imam als Wohnung und Büro.

a) Über die Intensität der Nutzung dieser

Räumlichkeiten gehen die Darstellungen der Parteien auseinander: Die

beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, an regelmäs­sig durchgeführten

Grossanlässen sowie an den wöchentlich stattfindenden Freitagsgebeten nähmen in

aller Regel 400 – 500 Personen teil, vereinzelt sogar mehr. An den fünf täglich

zwischen 04.30 und 22.00 Uhr stattfindenden, je 30 Minuten dauernden Gebeten

nähmen regelmässig 40 bis 300 Menschen teil. Zufolge Platzmangels wichen die

Besucher auch auf die Terrasse und in den Garten aus. Gebet und Gesang der

Gläubigen drängen auch durch geschlossene Fenster in die Umgebung, ebenso die

Geräusche der rituellen Rei­nigung der Atemwege. Vor und nach den Anlässen sowie

während der Pausen unterhielten sich die Besucher lautstark im Freien. Von

04.30

und 22.00 Uhr herrsche ein dauerndes Kom­­men und Gehen. Die Kinder der

Besucher hielten sich nicht bloss im Hort, sondern auch im Freien auf; der

davon ausgehende Lärm falle vor allem in den Abendstunden an. Am Samstag sowie

gelegentlich am Sonntag Vormittag herrsche Hochbetrieb in der Schule, in

welcher der Unterricht häufig in Form von Sprechchören abgehalten werde. Sodann

entstehe vor und nach der Schule ein erhebliches Verkehrsaufkommen durch die

Eltern, wel­che ihre Kinder zur Schule brächten oder abholten. Besonders

intensiv sei die Nutzung während des Fastenmonats, wenn jeden Abend nach dem

Einnachten lärmig gefeiert und die Besucher reichlich mit Speis und Trank verköstigt

würden.

b) Diese Darstellung wird von der Betreiberin

des Kulturzentrums unter Verweis auf ihre Vorbringen im Rekursverfahren und die

Feststellungen der Baurekurskommission anlässlich des angekündigten

Augenscheins vom 10. März und des unangekündigten vom 14. April 2000

bestritten. Beim Freitagsgebet und auch an speziellen Feiertagen werde die

maximal zulässige Belegung des grossen Gebetsraums mit 200 Personen nicht

überschritten. Seit das Freitagsgebet auch andernorts angeboten werde, habe

sich die Zahl der Besucher stark reduziert. Bei den übrigen Gebeten werde mit

30.

Besuchern gerechnet. Das Lärm aus dem Gebäude gegen aussen dringe, sei

unwahrscheinlich; zudem herrsche ohnehin eine erhebliche Lärmbelastung von der

P-strasse her. Dank der im Untergeschoss vorgesehenen Vorräume sei inskünftig

nicht mehr durch Störungen durch sich im Freien aufhaltende Besuchergruppen zu

rechnen. Die in der Baubewilligung statuierten Auflagen, ins­besondere

diejenige, Veranstaltungen nur in den mit Schalldämmlüftern versehenen Räumen

und bei geschlossenen Fenstern durchzuführen reichten aus, um übermässige Immissionen

zu verhindern.

c) Nach den Feststellungen der

Baurekurskommission anlässlich ihres ersten angekündigten Augenscheins vom 10.

März 2000, der an einem Freitag um 13.30 Uhr stattfand, das heisst zu einer

Zeit, zu welcher der Betrieb im Kulturzentrum nach Angaben der Nachbarn am

grössten sei, konnten kurz vor dem Augenschein rund 50 Personen beobachtet wer­­den,

die das Gebäude verliessen; im Zentrum selber waren nur noch wenige Personen

anwesend und war es auf dem Grundstück abgesehen vom Verkehrslärm der P-strasse

ausgesprochen ruhig. Die Beobachtungen während des unangekündigten Augenscheins

der Kommission vom Freitag, 14. April 2000, 13.30 – 14.25 Uhr, schildert das

Protokoll wie folgt:

"Bis kurz vor Ende des Gebetes

(ca. 14.10 – 14.15 Uhr) treffen permanent immer neue Gebetsteilnehmer ein. Es

handelt sich sicher um mehr als 220 Personen (fast alles Männer, einige wenige

Frauen und Kinder). Fast alle Ankommenden begeben sich sofort ins Gebäudeinnere;

nur ganz vereinzelte halten sich zeitweilig auf dem strassenseitigen Vorplatz

des Gebäudes vor dem Eingang auf.

Während des Gebetes sind einige

Fenster (teils ganz, teils gekippt) und die Eingangstüre geöffnet. Die

Lautsprecherstimme ist in der Umgebung des Gebäudes – so z.B. im Garten des

Rekurrenten B und auf der gegenüberliegenden Strassenseite (hier jedoch

zeitweilig durch den Verkehrslärm übertönt) – gut hörbar, wenn auch nicht laut.

Einige Besucher verrichten ihr Gebet (stumm) im Freien auf der Gartenterrasse.

Nach dem Ende des Gebetes strömen

fast alle Teilnehmer gleichzeitig aus dem Gebäude. Teils entfernen sie sich,

teils stehen sie in grossen und kleinen Gruppierungen auf dem Vorplatz und auf

dem Trottoir. Angeregtes Stimmengewirr und Geplauder, vereinzelte Ausrufe. Nach

wenigen Mitnuten sind alle grösseren Gruppen aufgelöst und es verblei­ben nur

vereinzelte Kleingruppen, deren Lautäusserungen im normalen Umgebungslärm

aufgehen."

4.

Die streitbetroffene Liegenschaft

P-strasse liegt in der Wohnzone W3 mit Wohnanteil 90 % und

Lärmempfindlichkeitsstufe II (Art. 3 Abs. 2 Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich in der Fassung vom 24. November 1999 bzw. 7. Juni 2000 [Zuordnung der

Empfindlichkeitsstufen im Sinn von Art. 43 und 44 LSV]; BZO). In dieser Zone

sind gemäss Art. 41 BZO nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe

zugelassen.

a) Wohnzonen sind keine einheitliche Erscheinung: Zwar steht

in ihnen die Wohnnut­zung im Vordergrund, doch können die Gemeinden im Rahmen

von § 52 Abs. 3 PBG des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG, in der Fassung vom 1. Sep­tember 1991) auch ge­werbliche

Nutzweisen zulassen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt­recht,

Band I, 3. A., Zürich 1999, N. 284). Der Vorrang kommt eindeutig dem

Wohnen zu, was sich nicht nur im eigentlichen Zonenzweck, sondern auch in der

Ausgestaltung und der La­ge der Zonen, ferner in der Bauweise und der Be­nutzung

der Bauten sowie im weitge­hen­den Immissionsschutz äussert. Zum Schutz des

Wohnens rechtfertigt sich eine strenge Ord­nung, und zwar immissionsmässig wie

funktional (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kan­tons Aargau, 2.A., Aarau 1985,

§§ 130-133 N. 4 und N. 7, auch zum Folgenden).

In ständiger Rechtsprechung stellt sich das Verwaltungsgericht

auf den Standpunkt, dass die zonenbedingten Immissionsvorschriften nur einen

Teil der Nutzungsordnung dar­stel­len und sich der Zonenzweck nicht allein an

ihnen misst. Vielmehr muss die Ver­ein­bar­keit mit dem Zonenzweck auch

aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise geprüft wer­­den (VGr, 24. Januar

1997, BEZ 1997 Nr. 1; RB 1994 Nr. 73 mit weiteren Hin­wei­sen). Eine

Baute oder Anlage muss daher nicht nur hinsichtlich der von ihr ausgehenden Ein­wir­kungen

auf die Umgebung, sondern auch von ihrer raumplanerischen Zweck­be­stim­mung

her in eine bestimmte Zone passen. Letztgenanntes Erfordernis hat das Ver­wal­tungsgericht

etwa mit Bezug auf eine grössere Poststelle in der Wohnzone (RB 1994

Nr. 73) oder ein Akutspital in der Industriezone (RB 1987 Nr. 57 =

BEZ 1987 Nr. 1) verneint, wäh­rend es bei sexge­werblichen Betrieben zu

einer differenzierten Beurteilung gelangt ist (RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] =

BEZ 1997 Nr. 1).

Eine solche funktionale Betrachtungsweise ist freilich nur

dort erforderlich, wo es sich bei der streitbetroffenen Nutzung um einen

"Betrieb" bzw. um ein "Gewerbe" han­delt. Unter den Begriff

des Betriebs fällt die Zusammenfassung personeller und sachlicher Mit­tel zu

einem wirtschaftlichen Zweck (Zimmerlin, §§ 130-133 N. 10). In

Zweifelsfällen ge­ben technisch-räumliche Merkmale den Ausschlag (RB 1979

Nr. 86). Im Entscheid VB 92/0127 + 0128 vom 16. Dezember 1992 hat das

Verwaltungsgericht Archiv‑ und Lager­räu­me im Keller eines Einfamilienhauses

nicht als Betrieb gewürdigt. Dieselbe Auf­fas­sung liegt auch dem Urteil

VB.96.00086 vom 27. September 1996 zugrunde; überdies hat das Gericht eine

Gelegenheitswerkstatt mit Lager in einem Untergeschossanbau als "eine zum

Wohnen Bezug aufweisende und damit in einer Wohnzone zulässige Freizeitbeschäf­ti­gung"

betrachtet. Schliesslich ist das Probe‑ und Vereinslokal einer Dorfmusik

nicht als Be­trieb qualifiziert worden (RB 1997 Nr. 101). Das

Bundesgericht befasste sich in BGE 117 Ib 147 [Opfikon] mit der Zulässigkeit

eines Verkaufsplatzes für Occasionsautos in ei­ner Wohnzone unter dem

Gesichtswinkel von § 52 PBG. Die Urteilsgründe enthalten keine De­finition

des Betriebsbegriffs, doch geht aus den Erwägungen hervor, dass darunter ein

kauf­männischer, Gewerbe‑ oder Industriebetrieb zu verstehen ist

(insbesondere E. 5).

b) Das Islamische Kulturzentrum, das gemeinnützigen und

religiösen Zwecken dient, ist nach dieser Rechtsprechung, an der ohne weiteres

festzuhalten ist, kein Betrieb im Sinn von § 52 PBG bzw. Art.

41.

BZO. Es ist deshalb in diesem Zusammenhang auch nicht von Bedeutung,

ob das Zentrum einen unverhältnismässigen Verkehr auslöst; § 52 Abs. 3 PBG gilt

nur für Betriebe im Sinn der Zonenvorschriften. Hingegen wird der durch das Zen­trum

ausgelöste Verkehr, das eine neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 25 USG in

Verbindung mit Art. 7 LSV darstellt, unter lärmschutzrechtlichen Aspekten zu

berücksichtigen sein. Das umstrittene Kulturzentrum ist deshalb in der Wohnzone

W3 der Stadt Zürich grundsätzlich zulässig. Auch die Kultuszwecken dienenden

Liegenschaften der so genannten Landeskirchen sind nicht Zonen für öffentliche

Bauten und Anlagen, sondern in der Regel Wohnzonen zugewiesen.

5.

a) Nicht eingehalten ist dagegen der in dieser Zone vorgeschriebene

Wohnanteil von 90 %. Die Bausektion der Stadt Zürich hat für dessen

Unterschreitung gestützt auf § 220 PBG eine Ausnahmebewilligung erteilt

mit der Begründung, es liege im öffentlichen Interesse, dass für die Ausübung

von Religionen geeignete Räumlichkeiten zur Verfügung stünden. Die

Baurekurskommission hat diese Ausnahmebewilligung geschützt. Das öffent­liche

Interesse an Räumlichkeiten für religiöse Zwecke möge zwar für sich allein die

Ausnahmewürdigkeit nicht zu begründen. Hingegen komme hinzu, dass die

Vereinigten Arabischen Emirate als Eigentümer der Liegenschaft am 24. Februar

1983.

die Bewilligung für deren Erwerb gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. e des

Bundesbeschlusses über den Erwerb von Grund­stücken durch Personen im Ausland

nur unter der auflageweisen Verpflichtung erhalten hätten, das Grundstück

ausschliesslich für die geltend gemachten gemeinnützigen Zwecke zu verwenden

bzw. durch die Islamische Gemeinschaft verwenden zu lassen. Insofern lägen

ausserordentliche Verhältnisse vor. Sodann sei zwar die Bauherrschaft vor dem

Erwerb der Liegenschaft durch die Vereinigten Arabischen Emirate auf die

Bewilligungsbedürftigkeit der vorgesehenen Nutzungsänderung hingewiesen worden,

doch habe sie trotz des Fehlens einer solchen Bewilligung den ihr bekannten

Betrieb des Kulturzentrums jahrelang toleriert, ja sogar 1991 im

Anzeigeverfahren eine Baubewilligung für die WC-Anlagen im Untergeschoss

erteilt. Unter Würdigung all dieser Umstände erweise sich die Dispenserteilung

als gerechtfertigt.

Die Nachbarn machen dagegen geltend, die

seinerzeit in Aussicht genommene gemeinnützige Verwendung der Liegenschaft als

Begegnungszentrum lasse sich nicht mit der heutigen Verwendung als Schule und

für Gebetsveranstaltungen im Sinn einer Moschee gleich­stellen. Diese sei erst

ab dem Jahr 1990 erfolgt und eine Erteilung der Ausnahmebewilligung für diese

Nutzung aus Gründen des Vertrauensschutzes deshalb nicht gerechtfertigt. Die

Bereitstellung von Räumen für religiöse Minderheiten sei keine öffentliche Aufgabe;

die Religionsfreiheit verlange nur, dass solche Räume entstehen könnten, welche

Mög­­lichkeit in der Stadt Zürich andernorts ohne weiteres bestehe. Besondere

Gründe als Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung lägen nicht vor.

b) Wie der geltende Zonenplan der Stadt

Zürich zeigt, wurden kirchliche Grundstücke in der Regel den Wohnzonen

zugewiesen und wurde der Wohnanteil für die betreffenden Parzellen mit 0 %

festgesetzt. Diese Behandlung wurde den seit jeher kirchlich genutzten

Liegenschaften der in Zürich seit langem verankerten und weit verbreiteten

Religionsgemeinschaften, das heisst insbesondere den Kultusstätten der

Landeskirchen zuteil. Stät­­ten kleinerer Religionsgemeinschaften oder von

solchen, welche erst durch die Migrationsbewegungen der neueren Zeit hierzulande

zu grösserer Bedeutung gelangten, sind planerisch nicht in der gleichen Weise

erfasst. Insofern liegen, wie die Vorinstanzen im Er­geb­nis zu Recht

angenommen haben, besondere Verhältnisse vor und ist die Erteilung von

Ausnahmebewilligungen aus Gründen der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999; BV) und der Glaubens- und

Gewissensfreiheit (Art. 15 BV) geboten. Dass die heutige Nutzung möglicherweise

über die ursprünglich beabsichtig­te hinaus geht und sich die Bauherrschaft

nicht auf Gründe des Vertrauensschutzes berufen kann, ist deshalb nicht von

Bedeutung.

6.

Schliesslich

machen die beschwerdeführenden Nachbarn geltend, die Bewilligung des

Kulturzentrums sei aufgrund der von ihm ausgehenden Lärmemissionen unzulässig.

a) Zunächst ist festzuhalten, dass es bei der

Bewilligung der umstrittenen Nutzungs­änderung lärmschutzrechtlich nicht um

eine wesentliche Änderung einer (sanierungsbedürf­­tigen) Altanlage, sondern um

die Errichtung einer neuen Anlage im Sinn von Art. 25 des Umweltschutzgesetzes

vom 7. Oktober 1983 (USG) in Verbindung mit Art. 7 der Lärm­­schutz-Verordnung

vom 15. Dezember 1986 (LSV) geht (BGE 123 II 325 E. 4c/aa).

Gemäss Art. 25 Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1

lit. b LSV dürfen ortsfeste Anlagen nur errichtet werden, wenn die durch diese

Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung

nicht überschreiten; zudem müssen die Lärmimmissionen so weit begrenzt werden

als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich trag­­bar ist

(Art. 11 Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Für die Lärmimmissionen von An­lagen

wie Gaststätten, Kinderspielplätzen und dergleichen, die überwiegend durch

mensch­liches Verhalten verursacht werden, fehlen Belastungsgrenzwerte – und

damit auch Planungswerte (vgl. BGE 123 II 325 E. 4d). Die Vollzugsbehörde bzw.

das Gericht müssen daher im Einzelfall beurteilen, ob der Betrieb der geplanten

Anlage mehr als nur geringfügige Störungen verursachen wird, unter

Berücksichtigung des Charakters des Lärms, des Zeitpunkts und der Häufigkeit

seines Auftretens sowie der Lärmempfindlichkeit bzw. der Lärmvorbelastung der

Zone (Art. 40 Abs. 3 LSV in Verbindung mit Art. 15, 13 Abs. 2 und 25 USG; vgl.

BGE 123 II 325 E. 4d/bb S. 335 a.E.).

b) Dabei sind alle der Anlage zurechenbaren

Lärmimmissionen miteinzubeziehen, das heisst im Fall des Islamischen

Kulturzentrums die nach aussen dringenden Geräusche aus dem Haus, die

Immissionen allfälliger Aktivitäten im Freien sowie der Lärm der ankom­menden

und sich besammelnden bzw. der sich zerstreuenden, weggehenden oder wegfahrenden

Besucher.

aa) Die Baurekurskommission hat bei ihrem

zweiten, unangekündigten Augenschein am 14. April 2000 bezüglich der aus dem

Gebäude nach aussen dringenden Geräusche festgestellt, dass bei geöffneten

Fenstern und offener Eingangstüre während des Gebets die Lautsprecherstimme

auch noch auf der gegenüberliegenden Strassenseite gut, wenn auch nicht laut

hörbar gewesen sei. Bezüglich der durch das Kommen und Gehen

der über 220 Teilnehmenden verursachten Immissionen hat sie lediglich während

weniger Minuten unmittelbar nach Schluss des Gebets einen höheren Stimmenlärm

wahrgenommen. Den Akten lässt sich jedoch entnehmen, dass es bei verschiedenen

Gelegenheiten zu Anlässen mit über 400 Teilnehmenden gekommen ist; so ergab

eine amtliche Kontrolle vom 4. Mai 2001 eine Teilnehmerzahl am Freitagsgebet

von 470 Personen; sämtliche Räu­me des Hauses inklusive Korridore und

Treppenhaus bis hin zur offenen Haustüre waren lüc­ken­los mit Gläubigen gefüllt

und die Ansprache des Imam drang über mehrere geöffnete Fenster ins Freie

(Brief des Amts für Baubewilligungen an die Bauherrschaft vom 11. Mai

2001; VB.2001.00277). Die bei den Akten liegenden Aufzeichnungen der beschwer­deführenden

Nachbarn über die Belegung des Kulturzentrums, welche über regel­mässige

Anlässe mit weit mehr als 200 Besuchern und die damit einhergehenden Immissio­nen

berichten, erscheinen als glaubwürdig. Dass die durch Grossanlässe veranlassten

Störungen der Vergangenheit angehören sollen, wie die SIGZ im Rekursverfahren

geltend machte, ist durch die amtliche Kontrolle vom 4. Mai 2001 widerlegt.

Bezüglich der von der Baurekurskommission

festgestellten Immissionen hat bereits die Baubewilligungsbehörde verschiedene

technische und betriebliche Massnahmen angeordnet, indem sie in Dispositiv

Ziffer I.B.19 festgehalten hat, dass die in den Baueingabeplänen bezeichnete

Belegung der Räume nicht überschritten werden darf, dass die für die

Gebetsräume im Erdgeschoss und im Obergeschoss vorgesehenen Schalldämmlüfter

zwingend einzubauen seien und dass Gebete und andere Veranstaltungen nur in

diesen Räumen und bei geschlossenen Fenstern stattfinden dürften; sodann

dürften der Aufenthalt von

grös­­­seren Personengruppen vor und nach Gebeten sowie Veranstaltungen und

Unterricht nicht im Aussenbereich der Liegenschaft erfolgen.

Diese von der Bauherrschaft nicht in Frage

gestellten Massnahmen sind grundsätzlich geeignet, die vom Kulturzentrum

ausgehenden Immissionen zu begrenzen. Wie die Bau­­rekurskommission indessen

zutreffend erwogen hat, ist damit der Immissionsproblematik, wie sie mit der

erwiesenermassen anhaltenden Überbelegung des Zentrums einhergeht, nicht

ausreichend beizukommen. Das ursprünglich als Doppeleinfamilienhaus konzipierte

Gebäude ist auch dann, wenn es in der vorgesehenen Weise umgebaut ist, für eine

Belegung mit insgesamt mehreren hundert Personen ungeeignet. Halten sich im

Gebäude mehr als 200 Personen auf, kann angesichts der zahlreichen Räume sowie

Tür- und Fens­ter­öffnungen selbst bei Einsatz eines Ordnungsdienstes nicht

damit gerechnet werden, dass sich Auflagen wie die von der Bausektion verfügten

tatsächlich durchsetzen lassen, sondern wird regelmässig mit lärmintensiven

Aktivitäten bei geöffneten Türen und Fenstern oder im Freien zu rechnen sein.

Mit ihrer teilweisen Rückweisung der Sache an die Baube­willigungsbehörde hat

deshalb die Baurekurskommission verlangt, dass mit geeigneten Auf­lagen dafür

gesorgt wird, dass im Regelfall nur Veranstaltungen mit klar weniger als 200

Teilnehmern stattfinden, welche Zahl nur bei ganz gelegentlichen

Einzelanlässen, die mit Vorteil bezeichnet werden sollten, gegebenenfalls

massvoll überschritten werden könn­te. Mit dieser Einschränkung, welche sich

als vorsorgliche Emissionsbegrenzung ohne wei­teres auf Art. 11 Abs. 2 USG bzw.

Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV stützen lässt, kann erwartet wer­den, dass sich die

von der Überbelegung herrührenden Immissionen auf ein zulässiges Mass

reduzieren lassen. Allerdings ist, um die offenkundig erforderliche Klarheit zu

schaffen, die Maximalbelegung für die ganze Liegenschaft für den Regelfall auf

150.

Personen zu begrenzen und die Maximalzahl der Ausnahmen mit einer Belegung

von über 150 aber höchstens 250 Personen auf zehn im Voraus zu benennende

Anlässe jährlich festzusetzen. Die SIGZ wird nötigenfalls durch den Einsatz

eines Ordnungsdienstes für die Einhaltung der bereits von der

Baubewilligungsbehörde verfügten Auflagen sowie dieser Belegungsmaxima zu

sorgen haben. Auch unter diesen verschärften Auflagen, wird das Islamische

Kulturzentrum seine Funktion als religiöses, kulturelles und gesellschaftliches

Zentrum der Islamischen Gemeinschaft erfüllen können. Wie die SIGZ bereits im

Rekursverfahren hat ausführen lassen, werden Veranstaltungen wie das Freitagsgebet

mittlerweile auch anderswo angeboten und ist deshalb ohnehin mit einem

geringeren Andrang zu rechnen.

Weitergehende Massnahmen zur vorsorglichen

Emissionsbeschränkung sind hingegen zur Zeit nicht gerechtfertigt. Insbesondere

kann davon ausgegangen werden, dass die deutliche Beschränkung der

Belegungszahl auch die durch den Besucherverkehr verursach­ten Immissionen

deutlich reduziert. Sodann gilt es die Wirksamkeit des geplanten Umbaus und der

vorgeschriebenen Schalldämmlüfter abzuwarten. Falls die angeordneten und verschärften

Massnahmen gleichwohl nicht ausreichen, können gestützt auf Art. 11 Abs. 2, 15

und 25 Abs. 1 USG bzw. Art. 7 Abs. 1 LSV weitere einschränkende Massnahmen auch

spä­­ter noch angeordnet werden, wie dies in Ziffer I.B.19 der Baubewilligung

vom 24. August 1999 ausdrücklich vorbehalten worden ist. Wenn weiterhin –

insbesondere während des Fastenmonats – die Nacht- und Sonntagsruhe gestört

würde, wären in erster Linie Einschränkungen der Öffnungszeiten anzuordnen.

Sollte sich hingegen zeigen, dass die SIGZ nicht in der Lage ist, die zur

Begrenzung der Lärmemissionen nunmehr angeordneten Mass­­nahmen durchzusetzen,

wird die örtliche Baubehörde die Schliessung des Kulturzentrums anzuordnen

haben. Im Sinne dieser Erwägungen sind die von den Nachbarn erhobenen

Beschwerden teilweise gutzuheissen und ist der mit der Rückweisung verbundene

Auf­trag entsprechend zu ergänzen.

7.

Die SIGZ

wendet sich in ihrer Beschwerde einerseits gegen die von der Baurekurskommission

angeordnete Verschärfung der vorsorglichen Emissionsbeschränkungen in der

Stammbewilligung vom 24. August 1999 und anderseits gegen die Aufhebung der Bewilligung

vom 21. November 2000 zur Durchführung des grossen Freitagsgebets im Haupt­gebetsraum

Männer des Kulturzentrums. Die Unbegründetheit der Beschwerde bezüglich der

Verschärfung der vorsorglichen Emissionsbeschränkungen ergibt sich ohne

weiteres aus den vorstehenden Erwägungen. Es trifft zwar zu, dass die

Baurekurskommission die von ihr angeordneten Belegungsbegrenzungen nicht

explizit auf Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV gestützt hat. Das

ändert aber nichts daran, dass sich diese Anordnungen

als vorsorgliche Emissionsbeschränkungen auf diese Bestimmungen stützen lassen

und auf­grund der tatsächlichen Feststellungen der Baurekurskommission auch

geboten sind.

Was die von der Baurekurskommission

aufgehobene Bewilligung vom 21. November 2000 zur Durchführung des grossen

Freitagsgebets im Hauptgebetsraum Männer des Kul­turzentrums betrifft, so lässt

sich auch diese Massnahme als vorsorgliche Emissionsbegrenzung verstehen. Wenn,

wie vorstehend dargelegt wurde, gestützt auf Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7

Abs. 1 lit. a LSV die Belegungszahl des Zentrums im Regelfall auf maxi­mal 150

Besucher zu beschränken ist, so ist die Bewilligung des Gesuchs zur regelmässigen

Durchführung des grossen Freitagsgebets mit bis zu 200 Teilnehmenden von vornherein

ausgeschlossen. Die Beschwerde ist deshalb auch insofern abzuweisen. Immerhin

ist zu präzisieren, dass auch das grosse Freitagsgebet – wie jede Veranstaltung

dieser Art – keiner besonderen Bewilligung bedarf, soweit die Auflagen, wie sie

mit der Baubewilligung vom 24. August 1999 sowie den zusätzlichen

Beschränkungen bezüglich Teilnehmerzahl gemäss Rekursentscheid und vorliegendem

Urteil festgesetzt wurden, beachtet werden. An­zufügen bleibt, dass die

Bauherrschaft die immissionsrechtliche Verantwortung auf für die­jenigen

Besucher trägt, die aufgrund der Beschränkung auf 150 Personen, keinen Einlass

finden. Mit anderen Worten ist sie nicht nur für die Immissionen der zulässigen

Anzahl Besucher verantwortlich, sondern auch für diejenigen, der überzähligen

Besucher.

Zusammenfassend sind somit die

Nachbarbeschwerden im Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen und im

Übrigen abzuweisen. Die Beschwerde der SIGZ ist vollständig abzuweisen.

...

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Verfahren

VB.2001.00277, VB.2001.00285 und VB.2001.00286 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

a) Die Beschwerde VB.2001.00277 wird abgewiesen.

b) Die Nachbarbeschwerden VB.2001.00285 und VB.2001.00286 werden

im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.

2.

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