Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00282

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Geschäftsnummer:

VB.2001.00282

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 15.03.2002

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Bei einer baurechtswidrigen Baute ist eine weitergehende Abweichung von der bereits verletzten Norm - hier der zulässigen Baumasse - nur zulässig, wenn eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

I.c. liegt keine Ausnahmesituation vor.

Gutheisssung.

Stichworte:

AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BAUMASSENZIFFER

BAURECHTSWIDRIGKEIT

BEHÖRDLICHE AUSKUNFT

LUKARNE

VERTRAUENSSCHUTZ

Rechtsnormen:

§ 220 PBG

§ 255 PBG

§ 304 PBG

§ 357 Abs. I PBG

Publikationen:

BEZ 2002 Nr. 21

RB 2002 Nr. 82

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Die Baukommission X erteilte C am 4.

Dezember 2000 die baurechtliche Bewilligung für den Ausbau des Dachgeschosses

und den Aufbau von zwei Lukarnen am Gebäude L-strasse.

Erwägungen

II. Den hiergegen von der Nachbarin A

erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 10. Juli 2001 ab.

III. Mit Beschwerde vom 19. September 2001

liess A dem Verwaltungsgericht bean­tragen, diesen Rekursentscheid sowie die

Baubewilligung aufzuheben, unter Kosten und Entschädigungsfolgen für das

Verfahren vor beiden Instanzen zu Lasten der Beschwerdege­gner. Zur Begründung

wurde geltend gemacht, die geplan­ten Schlepplukarnen führten zu einer weiteren

Erhöhung der Baumasse, welche bereits beim bestehenden Gebäude über dem

zulässigen Mass liege. Eine solche weitergehende Ab­weichung von

Bauvorschriften sei nach § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.

September 1975/1. September 1991(PBG) nicht zulässig, soweit nicht die

Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt seien, was hier jedoch

nicht zutreffe.

Die Baukommission X am 5. Oktober und der

private Beschwerdegegner am 10. No­vember 2001 liessen Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdeführerin beantragen. Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2001

ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Die Parteivorbringen werden, soweit

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Wie die Baurekurskommission II

unwidersprochen und in Übereinstimmung mit den Akten festgestellt hat, umfasst

das Baugrundstück 952 m2 und erlaubt die Bau- und Zo­nenordnung der

Gemeinde X vom 4. April 1995 in der dortigen Wohnzone W2A eine Bau­masse von

1,6 m3/m2, was eine zulässige Baumasse von 1'523 m3

ergibt. Diese wird durch das bestehende Gebäude mit einer Baumasse von gut

2'000 m3 deutlich überschritten. Die

geplanten

Dachlukarnen würden unbestrittenermassen diese Kubatur um ca. 35m3,

das heisst um knapp 2 % vergrössern. Daran ändert nichts, dass die

Lukarnen, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, nicht in erster Linie

der Erweiterung des Wohn­volu­mens, sondern der besseren Belichtung des

Dachgeschosses dienen.

2.

Eine bestehende Baute, die wie das Gebäude

des privaten Beschwerdegegners ge­gen eine Bauvorschrift verstösst, darf gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder

weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Die Vergrösserung der anrechenbaren Baumasse

eines Gebäudes, das die zulässige Baumasse bereits überschreitet, stellt eine

"weitergehende Abweichung" von der bereits verletzten Norm dar und

ist deshalb nach dem unmissverständlichen Wortlaut von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG

nur zulässig, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung nach Massgabe von § 220 PBG

erteilt werden kann. Dass die Verschlechterung bloss 2 % der gesamten

Baumasse ausmacht, vermag daran nichts zu ändern. Für die abweichende

Auffassung der Vorinstanz bietet das Gesetz keine Grundlage. Ebenso kann es

nicht darauf ankommen, ob, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, die

Behörden der Gemeinde X im Zusammenhang mit dem Erlass der neuen Bau- und

Zonenordnung damit geworben haben, der Wechsel von der Ausnützungs- zur

Baumassenziffer werde bezüglich Altbauten nicht zu Nachteilen führen. Abgesehen

davon, dass dieser Hinweis jedenfalls insofern zutrifft, als im Rahmen von §

357.

Abs. 1 PBG die Bestandesgarantie gewährleistet ist, könnten selbst darüber

hinausgehende Zusicherungen der lokalen Behörden nicht dazu führen, dass

abweichend vom klaren Gesetzeswortlaut weitergehende Abweichungen von

Bauvorschrif­ten zugestanden werden müssten. Eine Bindung an unrichtige

behördliche Auskünfte kann von vornherein nur in Bezug auf eine konkrete, den

betreffenden Privaten berührende eigene Angelegenheit eintreten, und nicht

aufgrund allgemeiner Aussagen im Rahmen einer Bau­ordnungsrevision (vgl. Max

Imboden/René A, Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und

Stuttgart 1976, Band I, Nr. 75 B III).

Auch der Umstand, dass die Baukommission X

nach eigener Darstellung in anderen Fällen Dachausbauten bewilligt hat, auch

wenn damit eine Überschreitung der Bau­massen­ziffer einher ging, rechtfertigt

keine andere Betrachtungsweise. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit geht in der

Regel der Rücksichtnahme auf gleichmässige Rechtsanwendung vor. Da die

Baukommission ihre aufgrund einer unrichtigen Rechtsauffassung ge­übte Praxis

wird aufgeben müssen, besteht kein Grund, hier von dieser Regel abzuweichen

(vgl. Im­boden/Rhinow, Nr. 71 B II). Eine andere Betrachtungsweise würde es den

oberen Instanzen verunmöglichen, die als gesetzeswidrig erkannte Praxis einer

unteren Be­hörde zu korrigieren.

Fällt damit das Vorhaben von vornherein nicht

unter die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG, so bleibt in diesem

Zusammenhang unerheblich, ob dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen

oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen.

3.

a) Gemäss § 220 Abs. 1 PBG darf von

Bauvorschriften im Einzelfall befreit werden, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durch­setzung der Vorschriften unverhältnismässig

erscheint. Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und Un­billigkeiten

zu beseitigen, die mit dem Erlass der Re­gel nicht beabsichtigt waren. Es geht

mithin um offensicht­lich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die

Ausnahmebewill­li­gung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generel­le

Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer an­führen liessen; auf

diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6 d). Eine

Ausnahmebewilligung darf nur unter der Voraus­setzung "besonderer

Verhältnisse" erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

RB 1981 Nr. 126; RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; Erich

Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, § 155 N. 1; Aldo

Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. A.,

Bern 1995, Art. 26/27 N. 4; Charlotte Good‑Weinber­ger, Die

Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen

Planungs‑ und Baugeset­zes, Zürich 1990, S. 102 ff.). Weil es

um die Befreiung von einer baurechtli­chen Norm geht, müssen die besonderen

Verhältnisse baurecht­licher Natur sein, was zur Hauptsache im Fall einer ungün­stigen

Form oder Beschaffenheit des Baugrundstücks oder auf­grund von Eigen­heiten des

Projekts zutrifft (Zimmerlin, § 155 N. 6 mit Hinweisen). Die Ausnah­mebewilligung

hat sich darauf zu beschränken, Härten, Unbil­ligkeiten und Unzuläng­­lichkeiten

der Allgemeinordnung zu verhüten. Ob eine Ausnah­mesituation im erwähn­ten Sinn

vor­liegt, ist eine Rechtsfra­ge, die das Verwaltungsgericht frei überprüft (RB

1964.

Nr. 28 = ZBl 66/1965 S. 176 = ZR 64 Nr. 185).

b) In ihrer Vernehmlassung an die

Baurekurskommission vom 30. März 2001 hat die Baukommission X geltend gemacht,

es lägen bezüglich der Überschreitung der Baumas­senziffer besondere Gründe

vor, welche eine ausnahmsweise Bewilligung rechtfertigen würden. Mit der

Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 sei der

Ausbau bestehender Dachgeschosse privilegiert worden, indem für die Berechnung

der Aus­nützungsziffer Dachgeschossflächen in der Regel nicht mehr

berücksichtigt werden müss­ten (§ 255 PBG). Als in der Folge die Gemeinde X von

der Ausnützungs- zur Baumas­senziffer gewechselt habe, sei im Rahmen der

Bauordnungsrevision seitens der Ge­mein­de X öffentlich die Auffassung

vertreten worden, durch diesen Wechsel entstünden in Bezug auf Dachausbauten

keine Nachteile entstehen. Aus diesem Grund habe die Baukom­mission bei vor dem

1.

September 1991 erstellten Gebäuden Dachausbauten auch dann be­willigt, wenn

sie zu einer aufgrund der Baumassenziffer unzulässigen Ver­grös­serung des

Baukubus geführt hätten.

Eine unrichtige behördliche Auskunft stellt

keinen Ausnahmegrund dar, sondern es ist ihr gegebenenfalls im Rahmen des

Vertrauensschutzes Rechnung zu tragen. Wie bereits dargelegt wurde, sind jedoch

die Voraussetzungen, welche es erlaubten, aus Vertrauensgrün­­den eine vom

Gesetz abweichende Bewilligung zu erteilen, hier nicht erfüllt. Abgesehen davon

stellt das Umbauvorhaben keinen blossen Ausbau eines bestehenden Dachgeschos­ses

dar, sondern erhält dieses erst durch den Aufbau der beiden Schlepplukarnen die

gebotene Raumhöhe (vgl. § 304 PBG).

Ebenso wenig vermag das vom privaten

Beschwerdegegner geltend gemachte Anliegen, seinem Sohn eine grössere Wohnung

zur Verfügung zu stellen, besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG zu

begründen. Besondere Gründe, welche eine Ausnahmesi­tuation begründen, müssen

objektiver Art sein und dürfen nicht in den persönlichen Verhält­nissen der

Bauwilligen begründet sein. Fehlt es bereits an solchen besonderen

Verhältnissen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, braucht nicht geprüft

zu werden, ob ihr öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen stünden.

Im Weiteren ist der Beschwerdeführerin

beizupflichten, dass die Interpretation der Baubehörde bei Erweiterungsbauten

zu einer Bevorzugung der Eigentümer baurechtswidriger Gebäude gegenüber jenen

führen würde, deren Gebäude baurechtskonform sind.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als

begründet und ist sie gutzuheissen. Demgemäss sind der angefochtene

Rekursentscheid und die Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 aufzuheben.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurs­kommission II vom 10. Juli 2001

und der Beschluss der Baukommission X vom 4. De­zember 2000 aufgehoben.

2.

...