VB.2001.00292

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00292

18. Dezember 2001Deutsch9 min

(URT.2001.6567)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 6. März 2001 erteilte der Hochbau- und

Planungsausschuss X J die baurechtlichen Bewilligungen für Projektänderungen

betreffend die bereits früher bewilligte Reiheneinfamilienhausüberbauung M-weg

auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in X. Statt der bewilligten beiden

vierteiligen Häusergruppen A – D und E – H wurden je die drei Einfamilienhäuser

A, B und C bzw. D, E und F bewilligt. Nicht bewilligt wurden hingegen die in

den Änderungsprojekten neu vorgesehenen Einzelgaragen und die Zufahrt zu diesen

über den Zufahrtsweg "Q".

Erwägungen

II. Die gegen beide Beschlüsse erhobenen

Rekurse mit den Anträgen, auch die vorgesehene Erschliessungslösung zu

bewilligen, wies die Baurekurskommission nach Vereinigung der Verfahren am

21.

August 2001 ab. Zwar ergebe sich aus dem Quartierplan N keine

Verpflichtung, die sechs streitbetroffenen Häuser statt über den Zufahrtsweg

"Q" über den M-weg zu erschliessen. Hingegen erschliesse der 100 m

lange und keine Ausweichstellen aufweisende Zufahrtsweg "Q" mit

einer vermarkten Breite von 3,6 m bereits heute 9 Wohneinheiten. Ein solcher

Weg genüge gemäss Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom

9.

Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) in der Regel nur für die

Erschliessung von 10 Wohneinheiten; nur in dichter Bebauung und bei guter Erschliessung

mit öffentlichen Verkehrsmitteln könnten gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien

mehr Wohneinheiten zugelassen werden, nämlich bei Zufahrtswegen bis zu 30 (vgl.

Anhang). Dies Voraussetzungen für eine Erleichterung seinen hier aber nicht

erfüllt, weshalb die zusätzlichen sechs Wohneinheiten über den besser ausgebauten

M-weg erschlossen werden müssten.

III. Mit Beschwerde vom 24. September 2001

liess J dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und

die örtliche Baubehörde zur Bewilligung der Garagen und der geplanten Zufahrt

über den Zufahrtsweg "Q" einzuladen, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Baubehörde. Zur Begründung wurde insbesondere

geltend gemacht, die Baurekurskommission habe bereits aufgrund der Zugehörigkeit

des Baugrundstücks zur Wohnzone W 1.7 die als Voraussetzung für Erleichterungen

verlangte dichte Bebauung verneint, was unzulässig sei. Diese Voraussetzung sei

nicht an eine bestimmte Mindestausnützung geknüpft, was sich darin zeige, dass

auch bei blossen Zufahrtswegen, die regelmässig in Wohnzonen mit mittleren und

tiefen Nutzungsdichten geplant und realisiert würden, solche Erleichterungen

zulässig seien. Zudem handle es sich bei der betroffenen Wohnzone nicht um eine

solche mit geringer Nutzungsdichte. Die weitere Voraussetzung der guten

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln verlange nur, dass sich in

normaler Gehdistanz eine Haltestelle eines geeigneten öffentlichen

Verkehrsmittels mit einem guten Verkehrsangebot befinde. Mit einer

Bushaltestelle in einer Entfernung von 100 bis 300 m und einem Verkehrsangebot

in den Stosszeiten im 30-Minuten- und in der übrigen Zeit im 60-Minuten-Takt

sei auch diese zweite Voraussetzung für die Erschliessung weiterer

Wohneinheiten durch den Zufahrtsweg "Q" erfüllt.

Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2001

auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 16. November

2001.

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer, der gemäss den

angefochtenen Anordnungen sein Bauvorhaben nicht in der geplanten Form

verwirklichen kann, ist zu der – rechtzeitig erhobenen – Beschwerde ohne

weiteres legitimiert. Anders als der Beschwerdegegner anzunehmen scheint, lässt

sich sodann aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der

Erschliessung beruht, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden

Kosten in der Regel keine Verpflichtung ableiten, ein an eine bestimmte

Quartierplanstrasse angrenzendes Grundstück jedenfalls über diese Strasse zu

erschliessen (vgl. RB 1984 Nr. 79 = ZBl 85/1984, S. 374 = ZR 83 Nr. 103). Schon

gar nicht kann aus solchen Überbauungsannahmen im Rahmen des Quartierplanverfahrens

der prozessuale Schluss gezogen werden, die Frage der hinreichenden

Erschliessung könne im Rahmen des Baubewilligungsverfahren nicht mehr

aufgeworfen werden. Der Nichteintretensantrag des Beschwerdegegners erweist

sich damit als unbegründet.

2.

Ein Zufahrtsweg ist in der Regel auf das

Verkehrsaufkommen von höchstens 10 Wohneinheiten ausgelegt. Gemäss § 6 Abs. 2

Zugangsnormalien kann in dichter Überbauung und bei guter Erschliessung mit

öffentlichen Verkehrsmitteln dieser Grenzwerte auf 30 Wohneinheiten erhöht

werden. Streitig ist hier einzig, ob beim Baugrundstück die Voraussetzungen für

diese Erhöhung des Grenzwerts erfüllt sind. Dabei gilt es vorweg zu beachten,

dass die Frage, ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umschriebenen Kriterien genügt, nach

den Verhältnissen des einzelnen Falls zu beurteilen ist und die

Zugangsnormalien nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung haben (RB 1981

Nr. 130 = ZBl 82/1981, S. 463 = BEZ 1981 Nr. 1). Das muss auch bezüglich

der Frage gelten, ob im Einzelfall eine Erhöhung der Grenzwerte im Sinn von §

6.

Abs. 2 Zugangsnormalien angezeigt ist. In diesem Zusammenhang drängt sich

auch die Überlegung auf, dass das Kriterium der guten Erschliessung mit

öffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung für Erleichterungen beim Ausbau

der Zufahrten ohne weiteres einleuchtet, da in diesem Fall mit einer geringeren

Beanspruchung der Zufahrt durch eigene Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer

Besucher zu rechnen ist (Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher

Sicht, Freiburg 1996, S. 142). Hingegen ist aus einer höheren Dichte der

Überbauung nicht auf ein geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen; der Sinn

dieses Kriteriums kann nur darin gesehen werden, dass bei dichter Überbauung

der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise

kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von Kreuzungsmanövern, welche für die

Dimensionierung der Zugänge ausschlaggebend sind, naturgemäss geringer ist.

a) Gemäss § 128 Abs. 2 PBG sind im Rahmen des

Quartierplanverfahrens Erschliessungen so festzulegen, dass sie bei

vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Folgerichtig ist

deshalb für die Voraussetzung der dichten Überbauung im Sinn von § 6 Abs. 2

Zugangsnormalien nicht die (in der Regel tiefere) tatsächliche Überbauungsdichte

ausschlaggebend, sondern kommt es darauf an, welche Ausnützung in dem durch den

fraglichen Zugang erschlossenen Gebiet zulässig ist. Diese planungsrechtliche,

obere Begrenzung der baulichen Dichte ergibt sich aufgrund der Gesamtheit aller

baulichen Vorschriften über das zulässige Mass an baulicher Nutzung (vgl. § 251

PBG).

Das vom Zufahrtsweg "Q" erschlossene

Gebiet ist der Zone W 1.7 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 30.

September 1996 (BZO) zugewiesen. Die in dieser Zone geltende Baumassenziffer

von 1.7, die unter Umständen noch geringfügig erhöht werden kann (vgl. Ziffer

5.1.3

BZO), entspricht einer Ausnützung von gegen 50 % (vgl. Bericht zur

Ortsplanung vom 30. September 1996, S. 17). Im Gefüge der übrigen Wohnzonen

der Gemeinde X mit Baumassenziffern zwischen 1.0 (entsprechend einer Ausnützung

von gut 30 %) und 2.5 (entsprechend gut 70 %) liegt damit die Ausnützung knapp

im oberen Bereich. Hingegen liegt die Ausnützung von rund 50 % nur wenig über

der kantonalrechtlichen Mindestausnützung gemäss § 49a Abs. 1 PBG. Diese

Bestimmung schreibt, soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine

Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, den Gemeinden allgemein

bestimmte minimale Ausnützungsziffern oder entsprechend andere

Ausnützungsbestimmungen vor, wobei die vorgeschriebene Mindestausnützung von

der zulässigen Geschosszahl abhängt. Direkte Vorschriften bezüglich der

Geschosszahl kennt zwar die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X nicht, sondern

lediglich Vorschriften über die Gebäudehöhe. Gemäss Ziffer 5.1.1 BZO gilt für

die Zone W 1.7 eine Gebäudehöhe von 7,5 m, was die Erstellung von zwei,

unter Umständen aber auch von drei in Erscheinung tretenden Vollgeschossen

zulässt. Damit wird die kantonale Mindestausnützung von 30 % bei

zweigeschossigen und 50 % bei dreigeschossigen Zonen durch die Zone W 1.7

mit einer Ausnützung von 50 % jedenfalls nur wenig überschritten, sodass

nicht von einer dichten Überbauung auszugehen ist. Sodann könnten die

geplanten Bauten auch nicht direkt ab dem bestehenden Zufahrtsweg "Q"

erschlossen werden, sondern würde dieser entlang der Nordseite der Überbauung

bis zum Haus A geführt und damit seine Länge ab der O-strasse ungefähr

verdoppelt.

b) § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien setzt für die

Erhöhung der Grenzwerte eine gute Erschliessung durch den öffentlichen

Verkehr voraus. Das ist jedenfalls mehr als die blosse Grundversorgung wie sie

§ 2 lit. a der Verordnung über das Angebot im öffentlichen Personenverkehr

vom 14. Dezember 1988 (Angebotsverordnung; LS 740.3) für das ganze

Kantonsgebiet vorsieht; § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien will Erleichterungen beim

Ausbau der Zugänge nicht flächendeckend für das ganze Kantonsgebiet, sondern

nur dort gewähren, wo das öffentliche Verkehrsnetz besonders dicht ist.

Ein tauglicher Massstab für die Beurteilung

der Erschliessungsqualität lässt sich der Wegleitung zur Regelung des

Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion vom Oktober 1997

(Wegleitung) entnehmen. Dort wird für die gebietsweise Ermittlung der

Erschliessungsqualität einerseits auf die Bedienungsqualität der Haltestelle

abgestellt, die sich aus dem Kursintervall und der Art des Verkehrsmittels

ergibt (vgl. auch RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP

2000, S. 823, sowie Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und

Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 76) und andererseits auf die

Erreichbarkeit der Haltestelle (Wegleitung S. 5).

Die geplante Einfamilienhausüberbauung liegt

in einer Fusswegdistanz von weniger als 300 m von der Bushaltestelle X, Y

entfernt. Nach den Angaben des Beschwerdeführers verkehren dort die Busse

während der Stosszeit im 30-Minuten-Takt, während den übrigen Zeiten

stündlich. Laut den Angaben des Beschwerdegegners besteht von Montag bis

Freitag tagsüber ein Halbstunden-Takt, abends und am Wochenende ein

Stunden-Takt.

Auch wenn für die Haltestelle Y von einem

30-Minuten-Takt ausgegangen wird, gehört sie lediglich der

Haltestellenkategorie V gemäss Wegleitung an. In Verbindung mit dem ohne

weiteres erreichten Bestwert bei der Distanz zur Haltestelle ergibt dies die

Erschliessungsgüteklasse D, welche eine Herabsetzung der Pflichtparkplätze für

Bewohner um 15 % erlaubt. Damit liegt die Erschliessungsqualität noch deutlich

im unteren Bereich und kann keine gute Erschliessung durch den öffentlichen

Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien angenommen werden.

Dies wir dadurch bestätigt, dass das Kursangebot bei der Haltestelle Y während

der Normalverkehrszeit (vgl. § 9 Angebotsverordnung) unter den

Regelanforderungen des Angebotsbereichs 2 liegt, welche einen 30-Minuten-Takt

auch an Samstagen verlangen (vgl. § 12 Abs. 1 Angebotsverordnung). Wenn nach

der Wegleitung lediglich eine Herabsetzung der Pflichtparkplatzzahl um 15 % empfohlen

wird, so führt dies nicht zu einer ins Gewicht fallenden Reduktion des

Anwohnerverkehrs und ist damit einer Heraufsetzung der Grenzwerte bei den

Zugangskategorien nicht gerechtfertigt.

3.

Damit erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...