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Entscheid

VB.2001.00293

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00293

27. Februar 2002Deutsch14 min

(URT.2002.6637)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Baukommission X

erteilte A am 26. Oktober 2000 die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 an

der N-strasse in X.

Erwägungen

II. Hiergegen erhoben die C-Gesellschaft, D 1

und D 2 sowie F je mit separaten Ein­gaben Rekurs an die

Baurekurskommission II des Kantons Zürich.

Die Baurekurskommission II vereinigte am

21.

August 2001 die Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die

Baubewilligung der Baukommission X vom 26. Ok­tober 2000 auf. Die

Rekurskommission hielt fest, das Baugrundstück liege im Perimeter des privaten

Gestaltungsplans O mit der Empfindlichkeitsstufe III. Das Bauprojekt

verstosse gegen Ziff. 1 lit. a der Bestimmungen zum Gestaltungsplan,

wonach die Länge der einzelnen Fassadenteile in der Geraden gemessen 20 m

nicht übersteigen dürfe und Versetzungen bei längerer Gesamtfassade mindestens

1,2 m breit sein müssten.

III. Mit Beschwerde vom 24. September

2001.

liess A dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des angefochtenen

Baurekurskommissionsentscheids und die Bestä­tigung der Baubewilligung der

Baukommission X vom 26. Oktober 2000 beantragen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner für das Rekurs- und für das

Be­schwerdeverfahren.

Die mitbeteiligte Baukommission X beantragte

Gutheissung der Beschwerde. Die Baurekurskommission und die

Beschwerdegegnerschaft beantragten, die Beschwerde abzuweisen. Letztere schloss

zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren

Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden

Entscheidgründen wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Mit Beschluss vom 25. Juni 1980

setzte die Gemeindeversammlung X den priva­ten Gestaltungsplan O fest und

erklärte diesen im Sinn von § 85 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) als allgemeinverbindlich.

Das Gestaltungsplangebiet wird begrenzt durch die Gemeindegrenze X/Y, die

SBB-Linie, den P-weg und die Q-strasse sowie das Seeufer. Ziff. 1 der

"Bestimmungen zum privaten Gestaltungsplan O" bestimmt unter dem

Titel "Fassadengestaltung":

"a) Die Länge der einzelnen

Fassadenteile darf in der Geraden gemessen 20 m nicht übersteigen;

Versetzungen bei längerer Gesamtfassade müssen wenigstens 1,2 m breit

sein."

Die Baugrundstücke Kat.Nrn. 1 und 2 an der

N-strasse liegen innerhalb des Gestal­tungsplanperimeters. Das strittige

Bauprojekt sieht anstelle des bestehenden Gebäudes den Neubau eines Wohn- und

Gewerbehauses vor, welches den bisherigen Garage­betrieb mit Tankstelle

aufnehmen soll sowie insgesamt sechs Wohnungen aufweist. Die Längsfassade

des Neubaus misst 35,93 m und enthält keine Versetzung im Sinn der

genannten Gestaltungs­planbestimmung Ziff. 1 lit. a.

a) Die Baurekurskommission I hat im

angefochtenen Entscheid vom 21. August 2001 zur Anwendbarkeit dieser

Bestimmung festgehalten, die vom Gestaltungsplan erfass­ten Grundstücke hätten

zuvor der Gewerbezone angehört und Fabrikbauten enthalten. Nach Einstellung des

der Textilbranche zugehörigen Betriebs habe sich die "Gelegenheit

(geboten), in diesem Gebiet einen vom baulichen und zonenrechtlichen

Gesichtspunkt unerfreulichen und unerwünschten Zustand zu beseitigen". Dem

Gestaltungsplan sei generell als Zielsetzung die Abkehr vom uniformen Wohnen,

Rückkehr zur persönlichen Behausung, die Ermöglichung eines individuellen Heims

mit eigenem Freiraum und Garten sowie die Freihaltung der Grünzone Park und See

von zusätzlicher Überbauung und Aktivierung als Freizeitzone zugrunde gelegt

worden (vgl. Weisung zuhanden der Gemeindeversammlung vom 25. Juni 1980).

In der Folge sei das vom Gestaltungsplan erfasste Gebiet mit einer Ein­familienhaussiedlung

überbaut worden. Erhalten geblieben sei das im Nordwesten befindliche, nunmehr

zum Abbruch vorgesehene Garagengebäude sowie zwei an die See­stras­se

angrenzende Bauten. Für diese Bauten sei nebst der möglichen Wohnnutzung auch

gewerbliche Nutzung als zulässig erklärt worden. Dabei sei die dahingehende

Nutzungsart (W/G) nicht grundstückbezogen, sondern mittels die möglichen

Baubereiche ausscheidenden Baugestaltungslinien mit Bezug auf die realisierbaren

Gebäude festgelegt worden. Im Übrigen treffe der Gestaltungsplan u.a.

Regelungen insbesondere in gestalterischer Hinsicht, mit Bezug auf die zulässigen

Geschosszahlen und hinsichtlich der Anordnung der Abstellplätze.

Ziff. 1 lit. a des

Gestaltungsplans, wonach es über 20 m lange Fassadenteile zu versetzen

gelte, sei ohne jegliche Einschränkung für das gesamte vom Gestaltungsplan

erfass­te Gebiet getroffen worden. Dies im Gegensatz etwa zu Ziff. 6

lit. c der Gestaltungsplanbestimmungen, welche Vorschrift u.a. für die

gewerbliche Nutzung hinsichtlich der Abstellplätze eine spezielle Regelung

treffe. Für eine Ausnahme von der umstrittenen Fassadengestaltung für die der

gewerblichen Nutzung zugänglichen Bauten hätte es einer entsprechenden

ausdrücklichen Befreiung in der Bestimmung selbst bedurft. Allein aus der dem

Gestal­tungsplan ganz allgemein zugrunde gelegten Zielsetzung liesse sich

nichts anderes ableiten. Eine Einschränkung der sachlichen bzw. örtlichen

Anwendbarkeit von Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen

lasse sich auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass im Plan zum

Gestaltungsplan Versetzungen der Gebäudekörper nur mit Bezug auf die pro­jektierte

Wohnüberbauung, nicht aber bei den dem Gewerbe zugänglichen Flächen

eingezeichnet seien. Denn eine gewerbliche Nutzung sei nur bezüglich bereits

bestehender und demzufolge vom neuen Konzeptplan für die Wohnüberbauung zum

vornherein nicht erfasster Gebäude ausgeschieden worden. Ein Ausschluss der

Anwendbarkeit der umstrittenen Bestimmung liesse sich auch nicht auf einen

- näher zitierten - Entscheid der Baurekurs­kommission II vom

23.

Juni 1981 stützen, denn Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestim­mungen

sei nicht Gegenstand des erwähnten Entscheids gewesen.

Nach dem Gesagten sei Ziff. 1

lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auch auf die der Gewerbenutzung

dienenden Bauten anwendbar. Die von dieser Vorschrift geforderte min­­destens

1,2 m breite Versetzung sei nicht eingehalten. Dieser Mangel lasse sich

beheben, habe jedoch weitgehende Auswirkungen sowohl bezüglich der äusseren

Gestaltung als auch der inneren Raumeinteilung zur Folge. Eine Heilung des

Mangels durch Nebenbestim­­mungen sei daher unzulässig. Dies führe zur

Gutheissung des Rekurses und zur Aufhebung der angefochtenen baurechtlichen

Bewilligung.

b) Diesen Ausführungen der Vorinstanz hält

der Beschwerdeführer entgegen, sein Vater habe sich seinerzeit mit Rekurs gegen

die Genehmigung des privaten Gestaltungsplans bzw. dessen

Allgemeinverbindlicherklärung zur Wehr gesetzt und sei vor der Baurekurskommission

unterlegen. Diese habe im Entscheid vom 23. Juni 1981 festgehalten, der

Grundeigentümer könne "einen Neubau mit gleicher Grundfläche und ohne

Gebäudestaffelung (...) realisieren, indem er die vor der Baulinie liegende

verlorengehende Fläche rück­wärtig kompensieren" könne. Es sei zwar

richtig, dass Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen nicht

Gegenstand des damaligen Rekursverfahrens gewesen sei. Der Entscheid habe sich

aber keineswegs bloss mit den äusseren Begrenzungen eines zulässigen Bau­körpers

und der Pflicht zur Respektierung der Baulinie mit rückwärtiger Kompensation

befasst. Aufgrund der Erwägungen im Entscheid der Baurekurskommission vom

23.

Juni 1981 habe der damalige Rekurrent keine Veranlassung gehabt,

Ziff. 1. lit. a der Gestaltungs­planbestimmungen zum Thema seines

Rekurses an den Regierungsrat zu machen. Bei einem Bau wie hier verkleinere ein

Fassadenversatz von 1,2 m die innerhalb der Baugestal­tungslinie zulässige

Grundfläche nicht unerheblich und beeinflusse vor allem die zweckmäs­­sige

Grundrissgestaltung und Raumorganisation nachteilig. Diesen Nachteilen stehe

über­­haupt kein ortsbaulicher/gestalterischer/architektonischer Gewinn

gegenüber. Auffallend sei, dass die Rekurrenten mit keinem Wort dargetan

hätten, weshalb sie durch das Feh­len der Versetzung in eigenen, schutzwürdigen

Interessen berührt und betroffen sein sollten. Zu Unrecht sei die Vorinstanz in

diesem Punkt auf die Rekurse eingetreten. - Aus der in der seinerzeitigen

Weisung des Gemeinderats an die Stimmbürger von X aufgeführten generellen

Zielsetzung ergebe sich sodann, dass die in Ziff. 1 lit. a der

Gestaltungs­plan­bestimmungen geforderte Versetzung von Fassaden ab einer

Fassadenlänge von 20 m sich nicht auf den längs der N-strasse zulässigen

rechteckigen Baukörper mit gewerblicher Nutzung beziehen könne. Anzufügen sei,

dass aufgrund der topografischen und der Besonnungs­verhältnisse eine an sich

zulässige Wohnnutzung auf dem Grundstück des Beschwerdeführers, zumindest im

Erdgeschoss und gegen die N-strasse hin orientiert, nie ernsthaft in Betracht

fallen konnte. Auffallend sei schliesslich auch, dass für den fraglichen Gewerbe­bereich

Festlegungen betreffend "Baukörper/Konzeptplan" wie auch solche

betreffend "Hauptfirstrichtung" fehlten. Auch dies belege den

"Sonderstatus" des Gewerbebereichs in­nerhalb des

Gestaltungsplanperimeters. Aus diesen Gründen sei vor­liegend von einer

Gesetzeslücke im Sinn einer planwidrigen Unvollständigkeit auszugehen bzw. von

einer Vorschrift, die in sinnwidriger Weise Unterscheidungen unterlasse, die

nach aller Vernunft zu treffen gewesen wären. Diese Lücke sei dadurch zu

füllen, dass Ziff. 1 lit. a der Gestaltungs­planbestimmungen auf

gewerbliche oder gemischte Gewerbe- und Wohnbauten im fraglichen Bereich nicht

angewendet werde. Zum nämlichen Ergebnis müsse eine konkrete Normenkontrolle

führen.

2.

Die heutigen Beschwerdegegner waren

aufgrund ihrer engen nachbarlichen Raum­­beziehung zum Baugrundstück und ihres

"Berührtsein in qualifizierten eigenen Inte­ressen" (RB 1995

Nr. 9) unstreitig in Anwendung von § 338a Abs. 1 PBG zum Rekurs

le­gitimiert. Wer aufgrund seiner Betroffenheit zur Beschwerde befugt ist, kann

alle Rechtsmängel des angefochtenen Entscheids beanstanden; die als verletzt

bezeichneten Normen brauchen mit dem tatsächlichen oder rechtlichen Interesse,

das den Beschwerdeführern die Legitimation verschafft, nicht übereinzustimmen

(RB 1987 Nr. 3). Das Rechtsschutzinte­res­se reicht allerdings nur so

weit, als ihm im Fall des Obsiegens ein Vorteil für die eigene Position

entsteht, d.h. im Ergebnis zur Gutheissung des Antrags führen kann

(RB 1987 Nr. 3, auch zum Folgenden). Gemäss verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung fehlt einem Nachbar das Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung

eines Mangels dann, wenn dieser ohne Weiteres durch eine für ihn bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Dies trifft für den streitigen fehlenden

Gebäudeversatz gemäss Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen

gerade nicht zu. Denn wie der vorinstanzliche Entscheid zeigt, ist die

Verletzung dieser Bestimmung durchaus geeignet, zur beantragten Aufhebung der

Bau­bewilligung zu führen. Der Einwand in der Beschwerdeschrift, die Vorinstanz

sei hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen zu

Unrecht auf die Rekurse eingetreten, ist daher unbegründet.

3.

a) Der Gestaltungsplan O sieht die

Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe/ Wohnen" und

"Gemeinschaft/Freizeit" vor. Auf dem Baugrundstück Kat.Nr. 1 ist die

Nutzung Gewerbe/Wohnen zulässig. Die Bestimmungen zum Gestaltungsplan regeln in

Ziff. 1 die "Fassadengestaltung", d.h. in dessen lit. a die

Fassadenlänge bzw. erforderliche Fassadenversetzung ab 20 m, in

lit. b die zulässigen Fassadenmaterialien, in lit. c die Form der

Fenster und in lit. d die Farbgebung. Ziff. 2 normiert die zulässige

"Geschosszahl" und Ziff. 3 die "Dachgestaltung"

einschliesslich Bedachungsmaterial.

Die Bestimmungen zum Gestaltungsplan O

treffen in Ziff. 4 (Nutzungsart) und in Ziff. 6 lit. c

(Abstellplätze) differenzierte Anordnungen für Wohnnutzungen bzw. gewerbliche

Nutzungen. Vom Wortlaut und von seiner Systematik her als einleitende

Bestimmung gilt Ziff. 1 über die Fassadengestaltung, insbesondere auch

dessen lit. a über die Länge der einzelnen Fassadenteile allgemein für

alle Bauten, unabhängig von der Nutzungs­art. Die Be­stimmungen von

Ziff. 4 und Ziff. 6 lit. c zum Gestaltungsplan zeigen, dass der

"Gesetzgeber" nicht einfach die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung

übersehen hat, sondern - wo erforderlich - unterschiedliche Regelungen je

nach Nutzungsart getroffen hat. Die Bestimmungen von Ziff. 1 - 3

über die äussere Ausgestaltung der Bauten im Gestaltungsplangebiet soll offenkundig

für alle Gebäude unabhängig von der Nutzung gelten.

aa) Der Beschwerdeführer stützt seine

gegenteilige Rechtsauffassung vorab auf einen Entscheid der

Baurekurskommission II vom 23. Juni 1981. Diese führte darin

aus, dass es dem (damaligen) Rekurrenten "dank der im Plan eingezeichneten

Gestaltungsplanlinie möglich (ist), einen Neubau mit gleicher Grundfläche und

ohne Gebäudestaffelung zu realisieren, indem er die vor der Baulinie liegende,

verlorengehende Fläche rückwärtig kompen­­sieren kann". Diese Aussage

bezog sich indessen nicht auf Ziff. 1 lit. a der Bestimmungen zum

Gestaltungsplan; die Anwendbarkeit dieser Norm war in jenem Rekurs nicht Streit­­gegenstand.

Die Rekurskommission nahm mit diesen Erwägungen vielmehr Stellung zum

rekurrentischen Einwand, der Gestaltungsplan gefährde die "Existenz des

Betriebes" und bezog sich auf die Gestaltungsplanlinie, welche auf dem

streitbezogenen Grundstück in gerader Form ausgestaltet war und im Gegensatz zu

den Gestaltungsplanlinien bei den Bauten mit vorgeschriebener Wohnnutzung keine

Gebäudestaffelung vorsah. Die Baurekurskommission hat damit keine

Aussage bezüglich der Gebäudeversetzungen gemäss Ziff. 1

lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen getroffen.

bb) Auch aus der

vom Gemeinderat in der seinerzeitigen Weisung an die Stimmbürge­rschaft

aufgelisteten "zusätzlich(en) ... generelle(n) Zielsetzung" kann

entgegen der Rechts­­auffassung des Beschwerdeführers nicht abgeleitet werden,

die in Ziff. 1 lit. a der Ge­staltungsplanbestimmungen geforderte

Versetzung ab einer Fassadenlänge von 20 m beziehe sich nicht auf

Baukörper mit gewerblicher oder gemischter Gewerbe-/Wohn­nut­zung. Diese

zusätzlichen Zielsetzungen nahmen Bezug auf das Konzept einer Wohnüberbauung

auf dem damaligen Fabrikareal der Firma H AG und damit auf das auslösende Motiv

des Gestaltungs­plans. Da sich dieses Konzept nicht auf das Grundstück des Be­schwerdeführers

erstreckte, fehlen in jenem Bereich auch die Eintragun­gen "Baukörper Kon­zeptplan".

Dies schliesst aber nicht aus, dass die Bestimmungen über die

Fassadengestaltung auch für das in den Gestaltungsplan einbezogene Grundstück

Kat.Nr. 1 gelten, umso mehr, als ja auf diesem Grundstück auch eine reine

Wohnnutzung zulässig wäre.

cc) Ziff. 1 lit. a der

Gestaltungsplanbestimmungen wirkt sich nicht nur bei Gewerbebauten, sondern

ebenso auch bei Wohnbauten auf die Grundrissgestaltung und Raumorganisation

aus. Aus der Versetzung von lediglich 1,2 m ergeben sich keine Anforderungen,

die sich im Hinblick auf Gestaltung und Raumorganisation nicht befriedigend

lösen lassen. Würde man der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers folgen, so

müssten folgerichtig nicht nur Ziff. 1 lit. a, sondern auch die

übrigen Bestimmungen über die äussere Ausgestal­tung, d.h. Ziff. 1

lit. b - d sowie Ziff. 2 (Geschosszahl) und Ziff. 3

(Dachgestaltung) bei Ge­werbebauten unbeachtlich bleiben. Denn es ist kein

Grund ersichtlich, weshalb lediglich Ziff. 1 lit. a differenziert

anzuwenden wäre. Da gemäss Ziff. 9 lit. a der

Gestaltungsplanbestimmungen die anderen kommunalen Bau- und Zonenvorschriften

keine Anwendung finden, würden - immer nach der konsequenten

Rechtsauffassung des Beschwerdeführers – Ge­werbebauten im

Gestaltungsplangebiet - abgesehen von der Baugestaltungslinie - keiner­­lei

Vorschriften über die äussere Gestaltung unterstehen. Nach den Ausführungen

in der Beschwerdeschrift (S. 8) wären hiervon selbst gemischte Gewerbe-

und Wohnbauten ausge­nommen. Auch dieser Gesichtspunkt zeigt deutlich, dass

eine derartige Auslegung nicht Sinn und Zweck der Gestaltungsplanbestimmungen

entspricht. Die Auffassung des Beschwer­deführers findet rechtlich keine

Stütze, auch nicht in Berücksichtigung des einer Ge­meinde bei der Auslegung

ihres kommunalen Rechtes zustehenden Spielraums. Mit den Be­­stimmungen Ziff.

1.

- 3 des Gestaltungsplanes O wird vielmehr eine gewisse

Einheitlichkeit der äusseren Erscheinung der Bauten im Gestaltungsplangebiet

angestrebt und zwar unabhängig von der Nutzung der Bauten zu Wohn-, Gewerbe-

oder gemischten Wohn-/Ge­werbezwecken.

b) Der Beschwerdeführer bringt weiter vor,

auch eine konkrete Normenkontrolle führe zur Nichtanwendung von Ziff. 1

lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auf gewer­b­liche oder gemischte

Gewerbe- und Wohnbauten im fraglichen Bereich. Gemäss ständiger Rechtsprechung

unterliegen indessen Nutzungspläne sowie in engem Sachzusammenhang stehende

nichtkartografische planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren über eine

Baubewilligung grundsätzlich nicht der akzessorischen Überprüfung (konkrete

Normenkon­trolle). Eine solche ist nur ausnahmsweise, d.h. lediglich dann

zulässig, wenn die durch die Festlegung bewirkten Eigentumsbeschränkungen für

den Grundeigentümer bei der Fest­­setzung nicht erkennbar waren oder sich

seither die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert

haben (BGE 116 Ia 211, Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage,

Zürich 1999, § 19 N. 27 mit Hinweisen).

Der Beschwerdeführer legt nicht näher dar, aus welchen Gründen

vorliegend ausnahmsweise eine akzessorische Überprüfung der

Gestaltungsplanbestimmungen zulässig sein sollte. Es ist auch nicht erkennbar,

weshalb die Tragweite von Ziff. 1, insbesondere dessen lit. a der

Gestaltungsplanbestimmungen, bei Erlass des Gestaltungsplans für den damaligen

Grundeigentümer nicht erkennbar gewesen sein sollte. Der Beschwerdeführer führt

auch nicht substanziert aus, gegen welche Norm höherer Stufe die streitige

Bestimmung verstossen soll. Der Hinweis in der Beschwerdeschrift auf die konkrete

Normenkontrolle ist aus diesen Gründen unbehelflich.

c) Zusammengefasst ergibt sich, dass die

Baurekurskommission II nicht rechtsverletzend entschied, als sie

Ziff. 1 lit. a der Gestaltungsplanbestimmungen auch auf das streitige

Bauvorhaben anwendete und eine Rechtsverletzung feststellte. Dieser Mangel ist,

wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, nicht ohne besondere

Schwierigkeiten und damit nicht mittels Nebenbestimmungen (§ 321

Abs. 1 PBG) behebbar, sondern betrifft den gesamten Gebäudekörper und

verlangt eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts. Die Beschwerde gegen

den Entscheid der Baurekurskommission II vom 21. August 2001 und die

damit verfügte Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission X vom

26.

Oktober 2000 ist damit unbegründet und abzuweisen.

4.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...