Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00294

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Geschäftsnummer:

VB.2001.00294

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 23.11.2001

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Anfechtbarkeit einer aufgrund von Nebenbestimmungen zur Baubewilligung erforderlichen Bauprojektänderung

Wird ein bewilligtes Bauprojekt aufgrund mit der Baubewilligung verbundener Nebenbestimmungen abgeändert, so kann es ein Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (E. 1). Eine während der Hängigkeit des Rechtsmittelverfahrens beantragte Zonenplanänderung ist vorliegend aufgrund der vorzunehmenden Interessenabwägung nicht zu beachten (E. 2).

Stichworte:

ANFECHTBARKEIT

ATTIKAGESCHOSS

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

INTERESSENABWÄGUNG

NEBENBESTIMMUNG

PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

PROJEKTÄNDERUNG

STAMMBEWILLIGUNG

STREITGEGENSTAND

ÜBRIGES ALLGEMEINES VERWALTUNGSPROZESSRECHT

Rechtsnormen:

§ 234 PBG

§ 281 PBG

§ 321 Abs. I PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Nachdem die Baukommission X am 6. November

2000 die Bewilligung für ein erstes Projekt im Sinn der Erwägungen verweigert

Erwägungen

hatte, erteilte sie G am 4. Dezember 2000 die baurechtliche Bewilligung für

drei freistehende Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2, auf

welchem heute das zum Abbruch bestimmte Einfamilienhaus O-strasse steht. Die

Baubewilligung wurde mit zahlreichen Nebenbestimmungen verbunden, darunter

Dispositiv

Dispositiv Ziffer I.4, wonach vor Baufreigabe im Sinn der Erwägungen bezüg­lich

der Attikageschossgestaltung ein Abänderungsprojekt zur Genehmigung

einzureichen sei. Die entsprechende Erwägung lautete:

"Gestützt auf § 275 PBG Abs. 2

ist die Profillinie bei Attikageschossen unter der Schnittlinie zwischen

Fassade und Dachfläche zu messen. Die Kniestockregel kann nur bei Schrägdächern

angewendet werden. Es ist deshalb im vorliegenden Fall ein diesbezügliches

Abänderungsprojekt einzureichen"

Diese Baubewilligung blieb unangefochten. In

der Folge reichte der Bauherr am 12./15. Januar 2001 entsprechend geänderte

Pläne ein, welche die Baukommission am 22. Ja­nuar 2001 im

Anzeigeverfahren genehmigte, ausgenommen die Bestimmung des

Fas­sadenschnittpunkts, der auf die Höhenkote des Zimmers zu reduzieren sei,

worüber wieder­um geänderte Pläne einzureichen seien. Solche Pläne wurden am

25. Januar 2001 eingereicht und laut dem darauf angebrachten Vermerk am 30.

Januar 2001 genehmigt.

II. Mit Eingabe vom 22. Februar 2001 liessen

die Nachbarn A, B und C, D sowie E gegen den Beschluss der Baukommission X vom

22. Januar 2001 betreffend die Genehmigung des geänderten Projekts Rekurs bei

der Baurekurskommission II erheben mit dem Antrag, diesen Beschluss aufzuheben

und demzufolge die Baubewilligung für das Atti­kageschoss zu verweigern.

Die Rekurskommission wies am 21. August 2001

das Rechtsmittel ab, soweit sie darauf eintrat. Soweit sich der Rekurs gegen

das Attikageschoss bzw. gegen die Ausrichtung des hypothetischen Dachprofils

richte, sei er verspätet, weil diese Rüge schon gegen die Bewilligung vom 4.

Dezember 2000 hätte erhoben werden müssen. Dass sich die Bauherrschaft nicht

auf die Befolgung der in dieser Baubewilligung statuierten Auflage beschränkt,

sondern die Dachgeschosse durch zusätzliche Aufbauten auf der Nordseite erwei­tert

habe, führe nicht dazu, dass die fraglichen Gebäudeabschnitte wiederum

umfassend zu prüfen seien. Soweit geltend gemacht werde, die Attikageschosse

würden die geplante Revision der Bau- und Zonenordnung präjudizieren und damit

gegen § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September

1991 (PBG) verstossen, sei der Rekurs abzuweisen.

III. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A,

B und C, D sowie E am 21. September 2001 Beschwerde erheben und beantragen, den

Rekursentscheid sowie den angefochtenen Baukommissionsbeschluss aufzuheben,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des privaten

Beschwerdegegners.

Die Beschwerdegegner beantragten am 19. bzw.

29. Oktober 2001 je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Die Vorinstanz schloss am 23. Ok­tober 2001

ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Die Parteivorbringen werden soweit

erforderlich im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Wird ein bewilligtes Bauprojekt

abgeändert, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die

durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr.

145; RB 1975 Nr. 115 = ZBl 76/1975, S. 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser Grundsatz

gilt nicht nur dann, wenn der Bauherr Änderungen aus eigenem Antrieb vornimmt,

sondern auch, wenn er zu solchen wegen Nebenbestimmungen gezwungen ist, mit

denen die Baubewilligung aufgrund von Mängeln des Bauvorhabens oder zur Schaffung

bzw. Erhaltung des rechtmässigen Zustands verbunden worden ist. Davon gehen

auch die Beschwerdeführenden aus.

b) Streitig ist hingegen, in welchem Umfang

die streitbetroffenen Einfamilienhäuser bereits mit der unangefochten

gebliebenen Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 bewilligt worden sind. Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, mit der Stammbewilligung vom 4.

Dezember 2000 sei nur über die grundsätzliche Zulässigkeit eines Attikageschosses

befunden worden; der Wortlaut der Auflage sei so weit gefasst gewesen, dass der

Bauherrschaft die Freiheit geblieben sei, die Gestaltung der Attikageschosse

auf beliebige Weise zu ändern, um die Profillinie zu respektieren. Auch die

Beschwerdeführenden hätten nach Treu und Glauben die Auflage so verstehen

dürfen; sie hätten anhand der baurechtlichen Bewilligung vom 4. Dezember 2000

nicht wissen können, wie das Attikageschoss ge­staltet würde und deshalb keinen

Anlass gehabt, sich gegen die Gestaltung des Attikageschos­ses inklusive dessen

hypothetische Firstrichtung zu wenden.

c) Eine Nebenbestimmung, wie sie in

Dispositiv Ziffer I.4 der Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 statuiert worden

ist, dient gemäss § 321 Abs. 1 PBG der Behebung eines Mangels des Bauvorhabens.

Aus der umstrittenen Nebenbestimmung sowie aus den Erwägungen, auf welche im

Dispositiv des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen wird, und den mit dem

Baugesuch eingereichten Plänen ergibt sich unmissverständlich, dass der Mangel

des Bauvorhabens darin gesehen wurde, dass für die Bestimmung der Profillinien,

welche das Attikageschoss gemäss § 281 Abs. 1 PBG begrenzen, unzulässigerweise

ein Knie­stock berücksichtigt wurde. Mit anderen Worten wurde allein die

Höhenansetzung der Profillinie bemängelt, nicht jedoch die Ausrichtung des für

die Bestimmung des Profils ange­­nommenen Schrägdachs. Damit durfte die

Bauherrschaft und musste auch ein unbefangener Dritter davon ausgehen, dass ein

Attikageschoss, das die entsprechend den Erwägungen der Baukommission korrekt

angesetzte Profillinie beachtet, bewilligungsfähig sein würde und ihm keine neuen

Einwände entgegengehalten werden könnten. Der Einwand der Beschwerdeführenden,

sie hätten anhand der baurechtlichen Bewilligung vom 4. Dezember 2000 nicht

wissen können, wie das Attikageschoss gestaltet werden würde, lässt sich bei

dieser Ausgangslage nicht nachvollziehen. Insbesondere war mit der Bezugnahme

auf die in den Baueingabeplänen eingezeichnete Profillinie die Ausrichtung des

hypothetischen Schrägdachs, gegen welche sich die Beschwerdeführenden heute

wenden, eindeutig festgelegt. Die Baurekurskommission II ist deshalb zu Recht

davon ausgegangen, der Rekurs der Beschwerdeführenden sei insofern verspätet

erhoben worden, als er sich gegen die Aus­richtung der hypothetischen

Firstlinie richte. Damit ist auch der Einwand verspätet, die Drittelsregel für

Dachaufbauten gemäss § 292 PBG sei verletzt, da sich dieser ebenfalls auf die

behauptete Unzulässigkeit der gewählten Firstrichtung stützt.

2. a) Die Beschwerdeführenden haben bereits

im Rekursverfahren eine Verletzung von § 234 PBG über die planungsrechtliche

Baureife gerügt. Die Baurekurskommission II ist insofern auf das Rechtsmittel

eingetreten und hat unter Bezugnahme auf die verwaltungs­gerichtliche

Rechtsprechung zur intertemporalen Anwendung von § 234 PBG (vgl. RB 1985 Nr.

116) die Rüge aus folgenden Erwägungen verworfen: Der vom Gemeinderat am 29.

Mai 2001 zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedete Bericht zur Teilrevision

der Bau- und Zonenordnung vom 4. April 1995 (BZO) sehe unter anderem eine Senkung

der Baumassenziffer von 1,8 auf 1,6 m3/m2 sowie die

Herabsetzung der zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 auf 7,5 m vor. Die künftige

Gebäudehöhe werde von den geplanten Bauten ohne weiteres eingehalten, da die

Dachaufbauten, wo eine grössere Höhe erreicht werde, für die Bestimmung der

Gebäudehöhe nicht massgebend seien. Die neu zulässige Bau­masse werde zwar um

rund 10% überschritten, doch werde dies kaum wahrnehmbar sein und rechtfertige

deshalb im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung keine Verwei­gerung der

Bewilligung für das geplante Attikageschoss.

b) Die Beschwerdeführenden rügen diese

Interessenabwägung als fehlerhaft, indem sie geltend machen, bei der massiven

Abweichung von den künftigen planerischen Festlegungen auf der einen und dem

geringen zusätzlichen Planungsaufwand der Bauherrschaft auf der anderen Seite

hätte diese eindeutig zugunsten der öffentlichen Interessen ausfallen müssen.

Dieser Einwand ist schon deshalb unbegründet, weil von einer "massiven

Abweichung" von künftigen planerischen Festlegungen keine Rede sein kann.

Wie die Baurekurs­kommission zutreffend erwogen hat, fällt eine Überschreitung

des zulässigen Bauvolumens von weniger als 10% in der Regel kaum in

Erscheinung. Sodann übersehen die Beschwerde­führenden, dass die

Berücksichtigung der vom Gemeinderat am 29. Mai 2001 beantragten Änderung der

planungsrechtlichen Grundlagen nicht dazu führen kann, das bereits am 4.

Dezember 2000 im Grundsatz bewilligte Attikageschoss als solches in Frage zu

stellen. Insofern ist auch die Rüge der Präjudizierung verspätet. Diese Rüge

kann nur noch gegen die erst nachträglich vorgesehenen, von der Baukommission

am 22. Januar 2001 genehmig­­ten Aufbauten auf der Nordseite des

Attikageschosses erhoben werden. Diese je einen Grundriss von 2,4 auf 2,7 m

aufweisenden Dachaufbauten stellen jedoch die mit der Revision der Bau- und

Zonenordnung angestrebten Ziele, insbesondere das Verhindern von zu massigen

und ortsuntypischen Baukörpern (vgl. Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung

vom 29. Mai 2001, S. 3), nicht in Frage; die Silhouette der geplanten Einfamilienhäuser

wird durch die streitige Änderung nur unwesentlich vergrös­sert. Sodann liegt

be­züglich der angestrebten Planungsrevision erst der Bericht vom 29. Mai 2001 zu Handen der öffentlichen Auflage vor, während die Genehmigung der

Planänderungen am 22. Januar 2001 und somit deutlich vor der Verabschiedung

dieses Berichts durch den Gemeinderat erfolgte. Trotz des relativ geringfügigen

Planungsaufwands der Bauherrschaft für die umstrit­tenen Änderungen ist deshalb

die von der Baurekurskommission II vorgenommene Inte­ressenabwägung nicht

rechtsverletzend.

3. Damit erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. ...