Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00298

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Geschäftsnummer:

VB.2001.00298

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 04.12.2001

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Einordnung und Stellung eines Gebäudes in einer Kernzone II.

Keine Anschlussbeschwerde nach VRG (E. 1). Einordnung (E. 2). Auslegung einer kommunalen Norm betreffend Stellung der Gebäude (E. 3).

Abweisung.

Stichworte:

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BAUVOLUMEN

EINORDNUNG

FIRSTRICHTUNG

GEBÄUDEHÖHE

HÖHENKURVEN

PARTEIENTSCHÄDIGUNG

STELLUNG DES GEBÄUDES

Rechtsnormen:

§ 238 Abs. I PBG

Art./§ 14 lit. II BZO Uitikon

§ 17 Abs. II lit. a VRG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Am 18. Dezember 2000 erteilte der

Gemeinderat X an C, D, F und G die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

eines Doppeleinfamilien- und eines Mehrfamilienhauses mit gemeinsamer

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 an der P-/Q-strasse in X. Das Baugrundstück

liegt in der Kernzone II gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 23.

Mai 1995 (BZO).

Erwägungen

II. Den hiergegen von A und B erhobenen

Rekurs wies die Baurekurskommission I am 24. August 2001 ab.

III. Mit Beschwerde vom 27. September 2001

beantragten A und B dem Verwaltungsgericht Aufhebung der Baubewilligung und des

Rekursentscheids. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, die

Baukörper seien überdimensioniert und passten deshalb nicht zu zum

kleinmassstäblichen Erschei­nungsbild der vorwiegend ein- bis zweigeschossigen

Häuser in der benachbarten Wohnzone E. Sodann verletze das Bauvorhaben Art. 14

Abs. 2 BZO, wonach im fraglichen Gebiet die Hauptfirstrichtung parallel zum

Hang verlaufen müsse. Der First der geplanten Gebäude weiche um 200 von

dieser vorgeschriebenen Richtung ab.

Die privaten Beschwerdegegner beantragten am

15.

Oktober 2001 Abweisung der Beschwerde und die Zusprechung einer

Umtriebsentschädigung auch für das vorinstanzliche Verfahren. Die Vorinstanz am

12.

und der Gemeinderat X am 22. Oktober 2001 schlos­sen ebenfalls auf

Abweisung der Beschwerde, letzterer zudem auf Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Das

Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

Die privaten Beschwerdegegner haben den

Rekursentscheid nicht angefochten. Auf ihren Antrag, es sei ihnen eine

Parteientschädigung auch für das Rekursverfahren zuzusprechen, ist deshalb

wegen Verspätung nicht einzutreten. Die Möglichkeit einer Anschlussbeschwerde

kennt das zürcherische Verwaltungsverfahren nicht.

2.

Anders als das Baugrundstück liegen die

kleinmassstäblichen ein- und zweigeschos­sigen Bauten, gegenüber denen die

projektierten Neubauten nach Auffassung der Beschwerdeführenden

überdimensioniert erscheinen, nicht in einer Kern- sondern in einer Wohn­zone.

Die Baurekurskommission I hat deshalb insofern die Einordnung in die bauliche

Umgebung zutreffend nach der allgemeinen Bestimmung von § 238 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) beurteilt. Mit der

Kommission ist sodann davon auszugehen, dass zwar allein gestützt auf §

238.

PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung

zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt oder be­stimmte

Dachformen oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden

können; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch

zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die

Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stück zulässigen Volumens verlangt

werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl.

auch BGE 114 Ia 343 E. 4b). Hierfür sind besonders triftige Gründe er­forderlich,

wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zu­rückhaltend

ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit.

Auch wenn keine solchen Gründe gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1

PBG geforderte Rücksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte

Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder ist ein Gebäude, das

aufgrund seines Volu­mens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders

sorgfältig zu gestalten.

Die Kernzone II, welcher das Baugrundstück

zugewiesen ist, bildet den Übergang zwischen dem tiefer gelegenen, der Kernzone

I zugewiesenen Ortskern und der südlich gelegenen 2-geschossigen Wohnzone E,

deren Bauten gemäss Art. 18 BZO Einfamilienhauscharakter aufweisen sollen.

Nördlich des Baugrundstücks liegt zwischen diesen beiden Zonen eine

Schulzwecken dienende Zone für öffentliche Bauten. Östlich des Baugrundstücks

und nördlich ebenfalls an diese Zone für öffentliche Bauten angrenzend befinden

sich zwei mit Einfamilienhäusern überbaute Parzellen, die – von drei Seiten

durch die noch weitgehend unüberbaute Kernzone II umfasst – der Wohnzone E

zugewiesen sind.

Aufgrund dieser planerischen Festlegungen und

der heutigen Überbauungsverhältnisse besteht die Gefahr eines Widerspruchs zur

bestehenden baulichen Umgebung von vornherein nur hinsichtlich der beiden

östlich des Baugrundstücks liegenden Einfamilienhausparzellen. Die nördlich des

Baugrundstücks liegende Zone für öffentliche Bauten ist mit grossvolumigen

Schulgebäuden überbaut und erfordert aus dieser Sicht keine besondere

Rücksichtnahme; dass es sich dabei um Flachdachbauten handelt, rechtfertigt

keine andere Betrachtungsweise. Die in der Kernzone II liegenden Grundstücke

sind noch weitgehend unüberbaut, so dass dort insgesamt mit einem Bauvolumen zu

rechnen ist, das dem auf der Bauparzelle geplanten entspricht. Ein deutliche

Volumendifferenz wird deshalb nur bezüglich der östlich gelegenen

Einfamilienhausparzellen entstehen (vgl. Art. 11 und 17 BZO). Abgesehen davon,

dass diese Differenz bereits durch die Zonenordnung angelegt ist, wir sie zwar

erkennbar sein, doch kann von einem klaren und krassen Widerspruch zur baulichen

Umgebung keine Rede sein. Trotz des grösseren Volumens werden die benachbarten

Einfamilienhäuser optisch keineswegs erdrückt und auch die Gestaltung der

Neubauten verträgt sich mit den in der Umgebung vorhandenen Bauten, denen von

keiner Partei eine herausragende architektonische Qualität zugeschrieben wird.

Die Würdigung der Vorinstanzen, dass sich das

Bauvorhaben befriedigend in die bau­liche Umgebung einordnet, ist deshalb

jedenfalls nicht rechtsverletzend. Dass sich auch eine andere Gestaltung der

Neubauten mit einer geringeren Firsthöhe machen liesse, wie die

Beschwerdeführenden unter Hinweis auf von ihnen eingereicht Überbauungstudien

gel­tend machen, vermag daran nichts zu ändern.

3.

Das Baugrundstück liegt in einem im

Zonenplan bezeichneten Gebiet, wo gemäss Art. 14 Abs. 2 BZO die

Hauptfirstrichtung parallel zum Hang verlaufen muss, ausgenommen bei einzelnen

kürzeren, vom Hauptfirst nach unten deutlich abgesetzten Gebäude­teilen. Die

Baurekurskommission I hat eine Verletzung dieser Vorschrift verneint mit der Be­gründung,

sie müsse flexibel angewendet werden, weil sich die verlangte Parallelität bei

einem unregelmässigen Verlauf der Höhenkurven gar nicht einwandfrei herstellen

lasse. Ein solcher Verlauf bestehe beim Baugrundstück. Die Q-strasse münde in

einem stumpfen Winkel in die P-strasse. Im Bereich oberhalb der Strassen würden

die Höhenkurven mehr oder weniger parallel zu den Strassen verlaufen und damit

ihre Richtung ändern. Im hangseitigen Bereich des Grundstückes, wo die Bauten

geplant seien, würden dagegen die Höhen­kurven über das ganze Grundstück etwa

in der gleichen Richtung verlaufen, nämlich von Südosten nach Nordwesten. Von

diesem Verlauf weiche die First­richtung der Neubau­ten um rund 20° ab, was

zulässig sei. Namentlich würden die beiden Gebäude gleichsam in die oberhalb

der beiden Strassen auseinander strebenden Hangneigungen eingemittet und damit

dem Normzweck, die Stellung der Gebäude auf die Topo­graphie auszurichten, am

bes­ten entsprochen. Diese Betrachtungsweise liege jedenfalls in­nerhalb des

der Baubehörde bei der Auslegung einer Vorschrift des kommunalen Rechts

zustehenden Spielraums.

Was die

Beschwerdeführenden vorbringen, lässt diese Betrachtungsweise nicht als

rechtsverletzend erscheinen. Insbesondere ist die Baurekurskommission

zutreffend davon ausgegangen, dass mit Art. 14 Abs. 2 BZO eine auf die

Topographie ausgerichtete Stellung der Bauten erreicht, und nicht deren Höhe

bestimmt werden soll, wie die Beschwerdeführen­den anzunehmen scheinen. Ebenso

trifft es zu, dass die Höhenkurven im unteren Teil des Baugrundstücks anders

verlaufen als im oberen, sodass die Stellung der Bauten gleichsam einem

mittleren Terrainverlauf entspricht. Wenn die Vorinstanzen für die Bestimmung

der Firstrichtung von einem dergestalt ermittelten Terrainverlauf ausgehen,

stehen einer sol­chen Auslegung weder Wortlaut noch Sinn und Zweck von Art. 14

Abs. 1 BZO entgegen.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss

entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...