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Entscheid

VB.2001.00326

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00326

22. August 2002Deutsch35 min

(URT.2002.6935)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Mit Beschluss vom 13. November 2000 setzte

der Gemeinderat Schwerzenbach den amtlichen Quartierplan Widacher fest. Das

rund 16 ha umfassende Quartierplangebiet liegt südlich des Bahnhofs und wird

umgrenzt von der Bahnhofstrasse im Norden, der SBB-Linie in Nordosten, dem

Chimlibach im Südosten, Süden und Südwesten, sowie der Dorfstrasse im Westen.

Es ist teilweise überbaut, vor allem entlang der Bahnhofstrasse, im Bereich

zwischen Grabenstrasse und SBB-Linie sowie beidseits des westlichen Teils der

Schossackerstrasse.

Erwägungen

II. A und B, Grundeigentümer im

Quartierplangebiet, gelangten gegen die Planfestsetzung mit einer Reihe von

Anträgen an die Baurekurskommission III. Die Kommission lud die

Quartierplangenossen E sowie F1 und F2 ins Verfahren bei und wies den Rekurs am

5.

September 2001 vollumfänglich ab.

III. A und B haben am 8. Oktober 2001 gegen

den Beschluss der Baurekurskommis­sion III Beschwerde an das Verwaltungsgericht

erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Im

Einzelnen stellen sie folgende Anträge:

II./1. Die

Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01

mit einem Betrag von Fr. --.-- in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen,

sei aufzuheben.

II./2. Eventuell

sei die Verpflichtung aufzuheben, den Einkaufsbetrag im Rahmen des

Geldausgleichs mit dem Vollzug des Quartierplanes zu leisten. Die Fälligkeit

sei auf den Zeitpunkt zu verschieben, in welchem der Beschwerdeführer 1 die

Grabenstrasse für Kat.-Nr. 01 über die bisherige Grundstücksnutzung hinaus in

Anspruch nimmt.

II./3. Der

Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (4. Etappe) sei aus dem Quartierplan zu

streichen.

II./4. Evtl.

sei das für diesen Trottoirbau abzutretende Land des Beschwerdeführers mit

mindestens Fr. 550.-/m2 zu entschädigen.

III./1. Die

Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 02

mit einem Betrag von Fr. --.-- in die bestehen­de Schmutz- und

Regenwasserleitung einzukaufen, sei aufzuheben.

III./2. (Eventualantrag

hierzu).

IV. Die

Mehr- und Minderzuteilungen seien zu einem Ansatz von mindes­tens Fr. 550.-/m2

auszugleichen.

V./1. und 2.

Die Entschädigungen für den Servitutsweg A und für den Servi­tuts-Kehrplatz an

der Schossackerstrasse seien auf den hälftigen Ver­­kehrswert des beanspruchten

Landes, mindestens aber auf Fr. 275.-/m2 festzusetzen.

VI. Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers 1 sei bezüglich der Teilfläche T2

von ..... m2 bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % zu

gewichten.

All dies unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Be­schwerdeverfahren.

Verfahrensmässig beantragten die

Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug eines

Amtsberichtes des Notariates Dübendorf, der über die in der Gemeinde

Schwerzenbach und insbesondere im Quartierplanperimeter seit Januar 1996

bezahlten Preise für Wohnbauland Aufschluss erteilt.

Die Baurekurskommission reichte am 1.

November 2001 die Akten ein und ersuch­te ohne weitere Bemerkungen um Abweisung

der Beschwerde. Die Beigeladenen beantrag­ten am 6. Dezember 2001 die Abweisung

der Beschwerde, soweit sie ihre Miteigentumsrechte tangiere. Der Gemeinderat

Schwerzenbach beantragte am 19. Dezember 2001 mit aus­führlicher Begründung

ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden

könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das

Verwaltungsgericht lud am 7. Februar 2002 den Gemeinderat Schwerzenbach ein,

Unterlagen im Zusammenhang mit der Grabenstrasse einzureichen, ersuchte das

Notariat Dübendorf um einen Amtsbericht über die in Schwerzenbach zwischen

Januar 1996 und Dezember 2001 für Wohnbauland bezahlten Preise und ordnete

einen Augenschein an. Das Notariat erstattete den Amtsbericht am 7. März 2002.

Am 24. April 2002 reichte der Ge­­mein­derat Schwerzenbach die erbetenen

Unterlagen ein, und am 7. Juni 2002 fand unter Teil­nahme der Parteien – ohne

die Mitbeteiligten, denen das Erscheinen freigestellt worden war – der

Augenschein statt, der sich auf das Thema beschränkte, welche Funktion der Gra­­benstrasse

für die Erschliessung des Quartierplangebietes und des angrenzenden Zimiker­­riets

zukomme.

Mit Eingaben vom 8. Juli 2002 nahmen

Beschwerdeführer und Beschwerdegegner zu den gerichtlich eingeholten Unterlagen

und zum Ergebnis des Augenscheins Stellung. Beide Parteien hielten an ihren

Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Legitimation der Beschwerdeführer

gemäss § 21 des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai

1959/8. Juni 1997 (VRG) ist gegeben. Auf die rechtzeitig

und form­­richtig eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (§ 41 VRG).

Die Frage, ob die Beschwerdeführer auch eine akzessorische Überprüfung des

kommunalen Verkehrs­plans verlangen können, ist weiter hinten im

Sachzusammenhang zu behandeln. Zuständig ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

2.

Grabenstrasse (Beschwerdeantrag II)

a) Die Grabenstrasse wurde seit den

Siebzigerjahren in mehreren Etappen ausgebaut. Die erste Etappe umfasst den

Abschnitt von der Bahnhofstrasse bis zum Beginn von Kat.-Nr. 01; dieser Ausbau

erfolg­­te 1974 nach Strassengesetz. Die zweite Etappe diente zur Erschliessung

der Überbauung am Einhardweg und wurde von den interessierten Grundeigentümern

1988.

im so genann­ten superprivaten Verfahren vorgenommen. Der Beschwerdeführer

1.

trat für diesen Ausbau 76 m2 seines Landes ab, beteiligte sich

aber im Übrigen nicht daran. Die dritte Etappe erfolgte 1996 wiederum in einem

privaten Verfah­ren, an dem sich diesmal auch der Beschwerdeführer 1

beteiligte. Der Quartierplan Widacher sieht nun noch eine 4. Etappe vor, den

Bau eines durch einen Grünstreifen von der Fahrbahn getrennten Trottoirs auf

der Südseite der Grabenstrasse, auf der ganzen Anstosslänge von Kat.-Nr. 01.

Ausserdem verpflichtet der Quartierplan den Beschwerdeführer 1, sich in die 2.

Etappe des Ausbaus der Grabenstrasse nachträglich einzukaufen.

Der Beschwerdeführer 1 wehrt sich gegen die

Einkaufspflicht und den Trottoirbau (als Teil des Quartierplans) vor allem mit

dem Argument, die Grabenstrasse bilde Teil nicht der Fein-, sondern der

Groberschliessung. Dies ergebe sich in erster Linie aus der Funk­tion der

Grabenstrasse, die nicht nur die beidseits anstossenden Quartiere Gferch und

Widacher, sondern darüber hinaus auch die Industrie- und Wohnbaugebiete im

Zimikerriet erschliesse, zudem den Friedhof und den Fussballplatz, die beide

südlich des Chimlibaches in der Freihaltezone liegen. Entsprechend dieser

Funktion habe der Gemeinderat der Gemein­deversammlung im Jahr 1984 denn auch

vorgeschlagen, die Graben­strasse als Teil der Groberschliessung in den

kommunalen Verkehrsrichtplan aufzuneh­men. Dass die Gemeindeversammlung diesen

Antrag abgelehnt hat, sei als Zufallsentscheid zu werten. Auch bezüglich

Ausbaustandard weise die Grabenstrasse den Charakter einer nutzungsorientierten

Sammelstrasse auf. Bilde die Grabenstrasse Teil der Groberschliessung, so fehle

es an einer Rechtsgrundlage, den Beschwerdeführer 1 nachträglich zur

Beteiligung an der privat finanzierten 2. Ausbauetappe zu zwingen, und könne

der Land­erwerb für den vorgesehenen Trottoirbau nur nach den Bestimmungen des

Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG) erfolgen.

b) Zunächst stellt sich die Frage, ob der

Beschwerdeführer 1 diese Rügen im vorliegen­den Verfahren überhaupt noch

vorbringen kann. Der Beschwerdegegner macht hierzu geltend, der

Beschwerdeführer 1 hätte die Möglichkeit gehabt, 1986 die Totalrevision der

Bau- und Zonenordnung mit Rekurs anzufechten. Bei dieser Gelegenheit hätte er

die akzes­sorische Überprüfung des Verkehrsplanes von 1984 verlangen müssen. Dieses

Recht sei heute verwirkt. Die Vorinstanz hat ebenso argumentiert.

aa) Unbestritten ist, dass es zumindest den

Privaten im Rahmen der Anfechtung eines Nutzungsplans zusteht, die diesem zu

Grunde liegenden Festsetzungen des Richtplans akzessorisch in Frage zu stellen.

Dies deshalb, weil die Privaten keine Möglichkeit haben, den Richtplan

unmittelbar anzufechten (vgl. z.B. RB 1993 Nr. 9 = BEZ 1993 Nr. 13 E. 2a). Die

akzessorische Anfechtung des Richtplans muss grundsätzlich so früh als möglich,

d.h. durch Anfechtung des Nutzungsplans, erfolgen, wie auch die Rechtmässigkeit

des Nutzungs­­plans grundsätzlich nur direkt im Anschluss an dessen Erlass

bestritten werden kann (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im

Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1066). Indessen lässt die

Rechtsprechung die nachträgliche Anfechtung von Nutzungsplänen zu, wenn sich

der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Be­schränkungen

Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit

hatte, seine Interessen zu verteidigen. Ferner muss die Gültigkeit eines

Nutzungsplans stets dann noch in Zweifel gezogen werden können, wenn die

gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden oder wenn sich

die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise

gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten

Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 111 Ia 129 E. 3d

mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Haller/Karlen, N. 1068 ff.).

Wird vorliegend die akzessorische

Anfechtbarkeit des Nutzungsplans von 1986 be­jaht, so führt dies dazu, dass

auch der diesem zugrunde liegende Verkehrsplan in Frage ge­stellt werden

kann. Dies gilt zumindest dann, wenn die Zulässigkeit der

Überprüfung wie vorliegend damit begründet wird, dass der Beschwerdeführer 1986

keinen Anlass hatte, den Nutzungsplan anzufechten, weil er sich über die ihm

damit auferlegten Beschränkungen keine Rechenschaft geben konnte.

bb) Gemäss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes

über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) werden Bauzonen durch das

Gemeinwesen innerhalb der im Erschliessungspro­­gramm vorgesehenen Frist

erschlossen (vgl. dazu VGr, 18. Dezember 1996, BEZ 1997 Nr. 6, E. 1a). Auf der

Ebene der Richtplanung bezeichnet der kommunale Verkehrsplan die bestehenden

und geplanten Anlagen und Flächen für kommunale Strassen der Groberschlies­­sung

sowie die Wege von kommunaler Bedeutung. Er ist unverzichtbar (§ 31 Abs. 2 in

Verbindung mit § 24 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Ge­stützt darauf ist der Erschliessungsplan zusammen mit der Bau- und

Zonenordnung festzusetzen (§ 90 Abs. 1 PBG). Er gibt Aufschluss über die

öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bauzonen

notwendig sind und zeigt auf, in welchen zeitlich bestimmten Etappen das

Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchführt (§ 91 PBG). Der

Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und

deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von

der Festsetzungspflicht entbinden oder diese Pflicht räumlich oder sachlich

beschränken (§ 90 Abs. 3 PBG).

Allein aus dem Verzicht auf einen kommunalen

Erschliessungsplan kann nach dieser Regelung nicht zwingend auf die Natur der

Erschliessung geschlossen werden (BEZ 1997 Nr. 6, E. 3b). Wird eine Gemeinde

von der Festsetzung eines Erschliessungsplans ent­­bunden, so bedeutet dies mit

anderen Worten nicht, dass sämtliche Strassen(aus)bauten der Feinerschliessung

zuzurechnen wären. Wo der Erschliessungsplan nicht bestimmt, was Gegenstand der

Groberschliessung ist, müssen die Anlagen der Grob- oder Feinerschlies­sung

vielmehr aufgrund der allgemeinen Abgrenzungskriterien zwischen Grob- und

Feiner­schliessung unterschieden werden (a.a.O., E. 2b). Es liegt somit eine

wesentlich andere Si­tuation vor als in RB 1995 Nr. 67, wo ein

Erschliessungsplan gerade bestand.

cc) Es fällt

nicht leicht zu entscheiden, ob der Beschwerdeführer 1 unter den damals

gegebenen Umständen den Nutzungsplan 1986 hätte anfechten müssen. Für eine

solche Ob­liegenheit spricht der Umstand, dass die Streichung der Grabenstrasse

aus dem Verkehrs­plan 1984 jedenfalls für den Fachkundigen wohl gerade den Sinn

hatte, dass diese Strasse künftig zur Feinerschliessung gerechnet werden

sollte. Anderseits ist zu bedenken, dass die geschilderte Rechtslage Spielräume

offen lässt. Der Beschwerdeführer 1 macht in diesem Sinn zu Recht geltend, mit

dem 1986 getroffenen Verzicht auf die Festsetzung eines Erschliessungsplans sei

lediglich eine allgemeine Aussage über den Stand der Groberschliessung in der

Ge­meinde Schwerzenbach getroffen worden. Zutreffend ist auch sein Einwand, er

habe keinen An­lass gehabt, diese Festsetzung anzufechten, da der Beschluss

durchaus die Möglichkeit of­fen gelassen habe, den Restausbau der Grabenstrasse

im Verfahren nach Strassengesetz zu realisieren. Der Beschwerdeführer muss sich

zudem nicht entgegenhalten lassen, von gegen­teiligen Absichten der Gemeinde

hinreichend genaue Kenntnis gehabt zu haben. Namentlich ist unbekannt, aus

welchen Gründen die Gemeindeversammlung 1984 die Grabenstrasse aus dem

Verkehrsplan herausstrich. Dem Protokoll ist hierzu nichts zu entnehmen. Die

Begründung im Protokoll der Gemeindeversammlung vom 24. Januar 1986 für den Ver­zicht

auf einen Erschliessungsplan erschöpft sich in der Feststellung, dass praktisch

das gan­ze Baugebiet grob erschlossen sei und dass nur noch untergeordnete

Ergänzungen notwendig seien. Das führt nicht unbedingt zum Ergebnis, dass die

Grabenstras­se der Feinerschliessung zuge­wiesen werden sollte.

Aus den in den Achtzigerjahren unternommenen

Anstrengungen zum Ausbau der Gra­benstrasse ergab sich ein solcher Schluss auch

nicht mit der erforderlichen Klarheit. Zwar hatte der Beschwerdeführer 1 wie

erwähnt im November 1984 eingewilligt, für den heute als 2. Etappe bezeichneten

Teilausbau der Grabenstrasse Land abzutreten. Die in die­sem Zusammenhang

zwischen den damaligen Bauwilligen und der Gemeinde abgeschlossene

Vereinbarung, die unter anderem eine (spätere) Kostenbeteiligung des Beschwerdefüh­­rers

1.

voraussetzt und aus der sich auch schliessen lässt, dass der Beschwerdegegner

die Grabenstrasse kaum als Groberschliessung ansah, wurde aber ohne Beteiligung

und – soweit ersichtlich – ohne Wissen des Beschwerdeführers 1 abgeschlossen.

Der Vertrag betref­fend die 3. Etappe, an der sich der Beschwerdeführer 1 dann

wohl beteiligte, wurde erst Jahre nach dem Erlass der Zonenplanrevision von

1986.

abgeschlossen.

Berücksichtigt werden kann auch, dass das

Verwaltungsgericht im Entscheid BEZ 1997 Nr. 6 ebenfalls ohne Weiteres auf das

einige Jahre nach der Revision der Bau- und Zo­nenordnung vorgebrachte Argument

eingetreten ist, die in Frage stehende Strasse bilde Teil der

Groberschliessung, obwohl der Regierungsrat auch in jenem Fall die Gemeinde vom

Erlass eines Erschliessungsplanes für das fragliche Gebiet entbunden hatte.

In Würdigung des Vorstehenden erscheint es

gerechtfertigt, die Rüge zuzulassen, die Grabenstrasse stelle einen Teil der

Groberschliessung dar, womit eine akzessorische Prüfung des Erschliessungsplans

von 1986 bzw. des Verkehrsplans von 1984 einhergeht.

c) Die Parteien gehen zu Recht davon aus,

dass es Sache des Gemeinwesens wäre, den Ausbau der Grabenstrasse nach den

Vorschriften des Strassengesetzes vorzunehmen, wenn es sich dabei um eine

Anlage der Groberschliessung handelt. Dem Gemeinwesen ob­liegt nach den

Grundsätzen über die Groberschliessung die Pflicht, die öffentlichen Verkehrs­wege

und Versorgungsanlagen zu bauen, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder

durchkreuzen, weil und sofern sie nicht nur den Bedürfnissen des Quartiers

dienen (vgl. BEZ 1997 Nr. 6 E. 2c mit Hinweisen).

aa) Bei der Abgrenzung zwischen Grob- und

Feinerschliessung steht den Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum zu. Ein

pflichtgemässes Ermessen hat sowohl die Funk­­tion der Erschliessungsanlage als

auch die Vorgaben von Plänen und der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften zu

berücksichtigen (BEZ 1997 Nr. 6 E. 2a). Das Verwaltungs­­gericht, welches nach

§ 50 VRG nur eine Rechtskontrolle vorzunehmen hat, schreitet in diesem

Zusammenhang nur ein, wenn ein Ermessensmissbrauch oder eine Ermessensüber­schreitung

vorliegt (§ 50 Abs. 2 lit. c VRG). Hierzu gehört auch die Ermessensunterschreitung,

die gegeben ist, wenn die Verwaltung sich als gesetzlich gebunden ansieht und

es ablehnt, ihre Ermessensbefugnis auszuschöpfen, obwohl sie über solche

verfügt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N.

79).

bb) Der

Beschwerdegegner macht geltend, es liege ein negativer raumplanerischer Ent­scheid

der Gemeinde vor, der von den Gerichten zu respektieren sei. Dem Kriterium der

Verkehrsfunktion komme vorliegend, angesichts der klaren Aussage des Verkehrs-

und des Erschliessungsplans, keine wesentliche Bedeutung zu. Alle Beteiligten,

auch der Beschwer­de­führer 1, hätten im Ende 1995/Anfang 1996 unterzeichneten

Erschliessungsvertrag anerkannt, dass es sich bei der Grabenstrasse um eine von

den Grundeigen­tümern allein zu finan­zierende Quartierplananlage der

Feinerschliessung handle.

cc) Damit räumt der Beschwerdegegner implizit

eine Ermessensunterschreitung ein, indem er vorbringt, im Quartierplanverfahren

habe gar nicht mehr über die erschliessungsrechtliche Stellung der

Grabenstrasse entschieden werden müssen, da diese bereits vorher ver­bindlich

festgelegt worden sei. Die Frage, ob die Grabenstrasse eine Anlage der Grob-

oder der Feinerschliessung darstellt, wäre nach dem soeben Ausgeführten in Berücksichtigung

sowohl der raumplanerischen Grundlagen als auch der Funktion der Strasse zu entscheiden

gewesen. Zwar ist dem Beschwerdegegner darin beizupflichten, dass die Streichung

der Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan für das Vorliegen einer Feinerschliessung

sprach. Ein abschliessender Entscheid lag darin jedoch nicht. Mit dem Verzicht

auf den Er­schliessungsplan wurde die hier interessierende Streitfrage wie

zuvor erläutert vielmehr of­fen gelassen.

dd) Dass die Grabenstrasse bzw. ihr Ausbau

Gegenstand eines Quartierplans ist oder zumindest sein könnte, ist keineswegs

so offenkundig, wie der Beschwerdegegner be­hauptet. Zunächst steht fest, dass

die ersten 120 m dieser Strasse seinerzeit im Verfahren nach Strassengesetz

ausgebaut wurden. Sodann wurden die 2. und 3. Etappe im superpriva­ten

Verfahren durchgeführt, was keine zwingenden Rückschlüsse auf den Charakter der

Gra­­benstrasse zulässt. Wohl wurde in Ziffer 2 der Vereinbarung für die 3.

Etappe ausgeführt, die Beteiligung der Anstösser erfolge, um ein kostspieliges

Quartierplanverfahren zu vermeiden. Diese Aussage bezieht sich auf die

"Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrund­stücken". Der Ausbau

erfolgte indessen nicht wegen dieser Drittgrundstücke (die An­stössergrundstücke

der Grabenstrasse), sondern wegen der Auflagen in einem baurechtlichen

Entscheid vom 2. Oktober 1989, der ein Bauvorhaben in der Industriezone Zimikerriet

betraf. Es trifft zu, dass dabei zumindest formell keine Kostenübernahme im

Sinn von § 11 Abs. 2 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV)

vorlag. Nach dieser Be­stimmung haben die Gesuchsteller (die Bauwilligen) die

Kosten für den im Sinn von § 93 PBG vorzeitigen Bau von

Groberschliessungsanlagen vorzuschiessen. Diese Bestimmung konnte nicht zum

Zuge kommen, nachdem die Gemeinde von der Festsetzung eines

Erschliessungsplanes entbunden worden war, wodurch das gesamte Bauzonengebiet

der Ge­meinde als in der ersten Etappe befindlich zu betrachten war bzw. ist.

Materiell kann das gewählte Vorgehen dennoch nichts anderes als die private

Finanzierung einer Groberschliessung darstellen, nämlich dann, wenn sich

erweisen sollte, dass die Grabenstrasse als solche anzusehen ist.

ee) Der vorhandene bzw. vorgesehene

Ausbaustandard der Grabenstrasse (Fahrbahn­­breite 7,5 bzw. 5,5 m, beidseitiges

Trottoir von je 2 m Breite) kann gemäss den Zugangs­­normalien vom 9. Dezember

1987.

(LS 700.5) sowohl für eine Erschliessungsstrasse (Feinerschliessung) als

auch für eine nutzungsorientierte Sammelstrasse (Groberschlies­sung) gewählt werden.

Die bauliche Ausgestaltung spricht mit anderen Worten weder für noch gegen das

Vorliegen einer Groberschliessung, wenn von den ersten 120 m abgesehen wird.

Dieser Abschnitt für sich allein ist hingegen für eine Feinerschliessung

eindeutig über­­dimensioniert.

ff) Zu prüfen ist die Funktion der

Grabenstrasse.

aaa) Gemäss den

vom Gericht einverlangten Berechnungen des Beschwerdegegners bzw. seines

Ingenieurs erschliesst die Grabenstrasse folgende Wohneinheiten (WE):

Quartier

Zone

Minimale Anzahl WE

Mögliche WE (Potenzial)

Innerhalb QP-Perimeter:

Widacher 1

Widacher 2

Gferch 1

Gferch 2

Gferch 3

Zwischentotal

W3

W1L

W2

W2

W1D

62.

36.

20.

96.

20.

234.

62.

36.

20.

101.

20.

239.

Ausserhalb

QP-Perimeter:

Zimikerriet 1

Zimikerriet 2

Zimikerriet 3

Zwischentotal

W1D

W2

Industrie

46.

29.

75.

150.

46.

29.

261.

336.

Total

384.

575.

Der Beschwerdeführer 1 bezweifelt, dass in

den von der Grabenstrasse erschlossenen Baugebieten, die bereits überbaut sind,

eine Nutzungsverdichtung ausgeschlossen werden kann. Beim unüberbauten Wohngebiet

basiere die Berechnung auf einer anrechenbaren Baumasse von 700 m3

pro Wohneinheit, was um ca. 100 – 200 m3 zu viel sei. So habe auch

der Beschwerdegegner in seiner Weisung vom 17. April 2000 an die Gemeindeversammlung

betreffend Trottoirbeitrag für das Gebiet Widacher 2 ein Potenzial von 50

Wohnungen angenommen. Schliesslich müsse im In­dustriegebiet mit einem deutlich

höheren Verkehrs­potenzial gerechnet werden, als hier an­ge­nommen worden sei.

Der Beschwerdegegner hält demgegenüber insbesondere dafür, in der Industriezone

sei auch künftig nicht mit einer vol­len Ausschöpfung der Ausnützung zu

rechnen, weshalb er hier ein Potenzial von nur 195 Wohneinheiten für angemessen

hält. Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann aus den nachfolgenden Erwägungen

dahingestellt bleiben.

bbb) Wie sich der Tabelle entnehmen lässt und

auch am Augenschein deutlich wurde, erschliesst die Grabenstrasse neben dem

innerhalb des Quartierplanperimeters gelegenen Wohngebiet ein Siedlungsgebiet

mit Wohn- und Industriezone, das bereits heute eine er­hebliche Anzahl

Wohneinheiten enthält und das vor allem künftig noch wesentlich stärker genutzt

werden kann, so dass auch entsprechend mehr Verkehr zu erwarten ist. Ausgehend

vom Entwicklungspotenzial im Zimikerriet lässt sich ungeachtet der

Unsicherheiten bei den Wohneinheiten feststellen, dass das von der

Grabenstrasse erschlossene Siedlungsgebiet ausserhalb des

Quartierplanperimeters eher mehr Verkehr erzeugt bzw. erzeugen wird als jenes

innerhalb dieses Perimeters. Dafür spricht neben der Anzahl möglicher Wohn­­einheiten,

dass das Zimikerriet anders als die Gebiete Widacher und Gferch nicht mehr

unbedingt in Fussgängerdistanz zum Bahnhof und zum Ortszentrum liegt. Weiter

hat sich am Augenschein bestätigt, dass zusätzlich auch der Sportplatz im

Zimikerriet sowie der Friedhof hauptsächlich über die Grabenstrasse angefahren

werden.

Die

Grabenstrasse wurde in den Achtzigerjahren von der Gemeinde mit zwei Schwel­­­len

zur Verkehrsberuhigung ausgestattet. Das ändert nichts daran, dass sie die

Haupt­verbindung zwischen dem Industriegebiet Zimikerriet und der

Bahnhofstrasse darstellt und auch entsprechend signalisiert ist. Weiter ist

nicht zu bezweifeln, dass sie den motorisierten Verkehr aus dem ganzen Wohn-

und Industriegebiet Zimikerriet Richtung Autobahn sowie zu den

Einkaufsgelegenheiten in Volketswil aufnimmt. Dass die Einmündung der Oberholzstrasse

in die Grabenstrasse verkehrsberuhigend ausgestaltet ist, ändert daran nichts.

Hingegen lässt der Ausbaustand der Oberholz- und der Grabenstrasse den Schluss

zu, dass diese Strassen für Schleichverkehr ab der Greifensee- und

Bahnhofstrasse keine attraktive Alternative darstellen.

ccc) Die tabellarische Zusammenstellung

zeigt, dass die Grabenstrasse bereits heute gegen 400 Wohneinheiten

erschliesst. Damit ist sie grundsätzlich als nutzungsorientierte Sam­melstrasse

im Sinn der Zugangsnormalien zu qualifizieren. Erst recht muss dies gelten,

wenn die zusätzlich mögliche Nutzung in der Industriezone Zimikerriet

berücksichtigt wird, ferner auch der Umstand, dass allfällige Nutzungsreserven

im überbauten Gebiet vernachlässigt wurden. Der Beschwerdegegner wendet

hiergegen ein, dass Erschliessungsstrassen im Sinn der Normalien bis zu 600

Wohneinheiten erschliessen können, sofern eine dich­­te Bebauung vorliegt, die

mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist. Diese Voraussetzung sei

hinreichend erfüllt, so dass die Grabenstrasse in jedem Fall die Kapazitätsgrenze

einer Erschliessungsstrasse einhalte.

Gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kann bei

dichter Überbauung und guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln der

Grenzwert für Erschliessungsstrassen von 300 auf höchstens 600 Wohneinheiten

erhöht werden. Die Frage, ob eine solche Erhöhung angezeigt sei, ist nach den

Verhältnissen des einzelnen Falls zu beurteilen; die Zugangsnor­malien haben

dabei nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung. Das Kriterium der gu­­ten

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung für

Erleichterungen beim Ausbau der Zufahrten leuchtet ohne weiteres ein, da in

diesem Fall ein deutlich grösserer Anteil des unmittelbaren Zugangsverkehrs zu

Fuss abgewickelt wird und daher mit einer geringeren Beanspruchung der Zufahrt

durch die Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer Besucher zu rechnen ist (Roman

Sieber, Die bauliche Verdichtung aus recht­licher Sicht, Freiburg 1996, S.

142). Hingegen ist aus einer höheren Dichte der Überbauung nicht auf ein

geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen, sondern ist die höhere

Überbauungsdichte erfahrungsgemäss lediglich eine Voraussetzung dafür, dass

eine gute Er­schliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln geschaffen wird; ein

eigenständiger Sinn dieses Kriteriums kann allenfalls darin gesehen werden,

dass bei dichter Überbauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits

bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von

Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung der Zugänge ausschlaggebend

sind, naturgemäss geringer ist (vgl. VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E.

2).

Vorliegend musste für die Industriezone eine

Anzahl Wohneinheiten errechnet werden (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien), wobei

hierfür keine gesicherten Vorgaben bestehen. Ent­sprechend unsicher ist der

gewonnene Wert. Erst recht ist es problematisch, ausgehend von dieser Anzahl

die Industriezone als dicht besiedelt (und gut erschlossen) im Sinn der Zu­gangsnormalien

zu qualifizieren. Jedenfalls fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein

nennenswerter Teil des Personen- und Güterverkehrs mit diesem Gebiet dank der –

re­lativen – Nähe des Bahnhofs mit öffentlichen Verkehrsmitteln abgewickelt

würde. Für die Industriezone Zimikerriet ist eine Erhöhung des Grenzwerts

gemäss Zugangsnormalien da­her ebensowenig angezeigt wie für die angrenzenden

Wohnzonen.

ddd) Im Sinn einer Gesamtbeurteilung der

Verhältnisse ergibt sich Folgendes: Die Grabenstrasse erschliesst neben den

Gebieten Gferch und (Teilen von) Widacher das Gebiet Zimikerriet (Wohn- und

Industriezone) sowie den Sportplatz und den Friedhof. Diese Gebiete enthalten

bereits im Ist-Zustand deutlich über 300 Wohneinheiten; bei einer vollen

Ausnützung zählen sie rund 550 – 600 Wohneinheiten. Angesichts der

Überbauungsdichte, des Nutzungscharakters (Wohnzone, teilweise Industriezone,

Sportplatz, Friedhof) und der vorhandenen öffentlichen Verkehrsmittel ist die

Grabenstrasse nicht mehr als Erschlies­sungs-, sondern als nutzungsorientierte

Sammelstrasse anzusehen.

Der Augenschein hat gezeigt, dass das Bau-

und Erholungsgebiet Zimikerriet vorwiegend über die Grabenstrasse und nur

sekundär über die Oberholzstrasse erschlossen wird. Dass die Benützung der

Grabenstrasse nicht zwingend ist, stellt diese Beurteilung nicht in Frage.

Signalisation, Anschluss und Einbettung ins übergeordnete Strassennetz so­wie

ihr Ausbau sprechen nach der Lebenserfahrung dafür, dass die Grabenstrasse für

Be­wohner, Arbeitende und Besucher die erste Wahl darstellt. Es mag zutreffen,

dass ein Teil der Autopendler aus dem Zimikerriet für die Fahrt nach Zürich den

Weg über die Ober­holz­strasse wählt. Es liegt aber je nach den Umständen eben

so nahe, via Grabenstras­se und Bahnhofstrasse auf die Autobahn und von dort

weiter zum Zielort zu fahren. Für andere Zwecke, etwa die Fahrt zum Einkauf in

den entsprechenden Geschäften in Volkets­wil, drängt sich die Benutzung der

Grabenstrasse ohnehin auf. Der Industrieverkehr wird schon aufgrund der

Strassenführung bei der Verzweigung Oberholz-/Grabenstrasse die letztere wäh­len,

was im Übrigen den ausdrücklichen Planungsabsichten entspricht.

Es geht daher nicht an, die Grabenstrasse als

quartierinterne Erschliessung der Gebiete Gferch und (Teilen von) Widacher zu

behandeln. Vielmehr weist sie eine klar quartier­übergreifende Bedeutung auf.

Angesichts dieser Bedeutung und ihres Ausbaustandards ist sie als der

Groberschliessung zugehörig zu qualifizieren.

gg) Daran vermag die Vorgeschichte nichts zu

ändern. Der Streichung aus dem Ver­­kehrsplan kommt nur die Bedeutung eines

unter verschiedenen Indizien zu; vorliegend ist sie nicht von durchschlagender

Bedeutung. Weiter muss sich der Beschwerdeführer 1 nicht entgegenhalten lassen,

er habe die Grabenstrasse als im Quartierplanverfahren auszubauende

Feinerschliessungsanlage betrachtet. Vielmehr ist der Beschwerdegegner daran zu

erinnern, dass sein Vorgehen wenig transparent und folgerichtig war. So wurde

die 1. Etap­pe der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz errichtet.

Die 2. und 3. Etappe erfolg­ten wie erwähnt im superprivaten Verfahren.

Vorliegend von Bedeutung ist, dass die Ge­meinde während der 2. Etappe dem

Beschwerdeführer 1 ihre Auffassung, der Ausbau er­­folge nach den Grundsätzen

der Feinerschliessung und der Beschwerdeführer 1 werde sich zu gegebener Zeit

einzukaufen haben, nie mitteilte. Dem Erschliessungsvertrag für die 3. Etappe lässt

sich entnehmen, dass die Beteiligten ein kostspieliges Quartierplanverfahren

für die Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrundstücken vermeiden und

gleichzeitig die hinreichende Verkehrserschliessung nach heutigem Recht

sicherstellen woll­ten. Daraus lässt sich allenfalls schliessen, dass die

Beteiligten einschliesslich des Beschwerdeführers 1 annahmen, mit diesem

Vertrag bzw. dessen Vollzug ihre Grundstücke ausreichend erschlos­sen zu haben.

Anzunehmen, die Beteiligten hätten sich mit diesem Ver­trag verbindlich darauf

geeinigt, die Grabenstrasse inskünftig als Feinerschliessungsanlage anzusehen,

strapaziert indessen die Möglichkeiten der Vertragsauslegung über Gebühr und

führt eindeutig zu weit.

hh) Stellt die Grabenstrasse eine

Groberschliessungsanlage dar, so ist ihr Ausbau (4. Etappe) im Verfahren nach

Strassengesetz zu projektieren. Da dies bisher unterblieben ist, entfällt die

Grundlage für die gegen den Beschwerdeführer 1 in diesem Zusammenhang erhobenen

Forderungen. Das führt zur Gutheissung der Beschwerdeanträge II/1 und II/3, wäh­rend

die Eventualanträge hierzu gegenstandslos werden.

3.

Kanalisation Schossackerstrasse

(Beschwerdeantrag III)

a) Beide Beschwerdeführer verlangen, der

Beschwerdeführer 1 sei von der Pflicht zu befreien, sich mit seinem Grundstück

Kat.-Nr. 02 in die vorhandene Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen.

Eventualiter beantragen sie, die im Quartierplan vorgesehene Übertragung dieser

Doppelleitung ins öffentliche Eigentum der Gemeinde sei aufzuheben und die

bezüglich der Leitung bestehenden servitutarischen Regelungen seien unverändert

weiterzuführen.

Der Beschwerdeführer 2 hat die fragliche

Doppelleitung auf der Grundlage eines zu Gunsten seines Grundstücks Kat.-Nr. 04

begründeten Leitungsbaurechtes erstellt. Sie ver­läuft ab der

Schossackerstrasse über Kat.-Nr. 02 und 03 und entwässert die angeschlos­se­nen

Grundstücke in den Chimlibach bzw. in die diesem entlang verlaufende Kanali­sations­lei­tung.

Die Mitbeteiligten, d.h. die Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nr. 05, 06 und 07

haben sich per 1. April 1994 bzw. per 1. Dezember 1998 in die Abwasserleitungen

eingekauft.

b) Gemäss § 171 PBG gehen die

Erschliessungsanlagen des Quartierplans nach ihrer Vollendung unentgeltlich in

das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden Werk­­trägers über, soweit

das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung (gemäss § 143 PBG) übertragen

worden ist. Wie die Baurekurskommission III zutreffend festgestellt hat, gilt

dies auch dann, wenn wie vorliegend bestehende, durch Private erstellte und

finanzierte Leitungen zu Quartierplananlagen erklärt werden. § 171 PBG stellt

nicht bloss eine Regel für Anlagen dar, die gemäss den §§ 166 ff. PBG erstellt

worden sind, sondern ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer für alle

vom Quartierplan erfassten Anlagen massgeblich. Er gilt demnach auch für

Erschliessungsanlagen, die von den interessierten Privaten bereits vor dem

Quartierplan erstellt worden und die im Hinblick auf eine ausreichende

Erschliessung (§ 128 PBG) beizubehalten sind, weshalb ihr Genügen im Rahmen des

Quar­­tierplanverfahrens überprüft wurde (BEZ 1998 Nr. 26; vgl. auch RB 1998

Nr. 102). Es sind denn auch keine sachlichen Gründe ersichtlich, aus denen die

umstrittenen Abwasserlei­tungen nicht nach der allgemeinen Regel behandelt

werden sollten. § 171 PBG stellt da­her eine genügende gesetzliche

Grundlage für die zwangsweise Übertragung der fraglichen Leitungen an die

öffentliche Hand dar. Auch besteht ein öffentliches Interesse an diesem Ein­­griff,

indem der künftige Unterhalt der Anlage auf diese Weise problemlos sichergestellt

werden kann. Damit ist auch dem auf eine Beibehaltung und Ergänzung der bisherigen

servitutarischen Regelung abzielenden Eventualantrag der Boden entzogen.

c) Was die

Einkaufspflicht angeht, so können sich die Beschwerdeführer – ungeach­tet der

Frage, in wessen Eigentum die Leitungen bisher standen bzw. stehen – nicht da­rauf

berufen, hier gehe es um eine Angelegenheit, die nur ihr internes Verhältnis

betrifft. Viel­mehr sind die Kosten für den Bau der Leitung nach

quartierplanrechtlichen Grundsätzen zu verlegen. Die Einkaufsregelung von § 173

PBG kommt daher nicht allein dem bisherigen Eigentümer zugute, sondern allen,

welche die Leitung bereits mitfinanziert haben. Die früheren Ein­kaufsbeiträge

der Mitbeteiligten sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht

einfach als rein privatrechtliche Abgeltungen an den Leitungseigentü­mer zu

behandeln, sondern als Einkaufsbeiträge im Sinn von § 173 PBG. Dies war im

Übrigen bis vor kurzem ganz offensichtlich die Meinung aller an der Leitung

Beteiligten – ein­schliesslich der Beschwer­deführer –, sieht doch Ziff. IV/5

des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. Dezember 1998 ausdrücklich vor, dass sich

weitere Grund­eigentümer in die Kanalisationsleitung einkaufen können, unter

anteilsmässiger Übernahme der seinerzeitigen Erstellungskosten samt Zinsen.

Diese Vertragsbestimmung kann nur so vollzogen werden, dass ein allfälliger

Einkaufsbetrag den verschiedenen Beteiligten anteilsmässig gutgeschrieben wird,

wie dies im Quartierplan vorgesehen ist. Das Gleiche sah auch bereits Ziff.

III/5. und 6. des Dienstbarkeitsvertrags vom 22. April 1994 vor, mit welchem

sich die Mitbeteiligten F1 und F2 und E in die Leitung einkauften. Wie der

Beschwerdegegner zu Recht zu bedenken gibt, würde die von den Beschwerdeführern

angestrebte Lösung darauf hinauslaufen, die an­teiligen An­sprü­che der an der

Leitung Mitberechtigten auf die Einkaufssumme neu Angeschlossener zu unterlaufen.

Dieses Ziel entspricht nicht § 173 PBG und verdient keinen Rechts­schutz. Hin­ge­gen

steht es dem Beschwerdeführer 2 selbstverständlich frei, auf seinen Anteil an

der vom Beschwerdeführer 1 zu leistenden Einkaufssumme zu verzichten.

Die Anträge III/1. und III/2. sind demnach

abzuweisen.

4.

Entschädigung für Mehr- und

Minderzuteilungen (Beschwerdeantrag IV)

Die Beschwerdeführer 1 und 2 beantragen

gemeinsam, die Mehr- und Minderzutei­lun­gen seien zu einem Ansatz von

mindestens Fr. 550.-/m2 auszugleichen.

a) Minder- und Mehrabtretungen im Quartierplanverfahren

sind von den Beteiligten meist nicht gewollt, sondern ergeben sich zwangsläufig

aus den Anforderungen an die Land­­umlegung. Hier ist gemäss langjähriger

Praxis entsprechend der Zielsetzung der Quar­tierplanung ein vernünftiger

Interessenausgleich anzustreben, was voraussetzt, dass bei der Ermittlung der

Ausgleichsleistung nicht auf die im freien Handel erzielbaren Spitzenpreise

abgestellt wird. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass bei Handänderungen im

Quartierplan­verfahren weder die Grundstückgewinn- noch die Handänderungssteuer

erhoben wird. Daher fallen die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren

regelmässig niedriger aus als die für Enteignungen zugesprochenen

Landentschädigungen (RB 1978 Nr. 95). Von diesen Grundsätzen ist zu Gunsten

einer stärker am Verkehrswert orientierten Entschädigungsbemessung dann

abzuweichen, wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend überbauten

Gebiet einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung des

oder der betroffenen Grundeigentümer ungleich hoch ist (RB 1986 Nr. 83).

b) Wie vorne ausgeführt, hat der Ausbau der

Grabenstrasse (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu erfolgen. Die in

diesem Zusammenhang erforderliche Landabtretung ist nicht mehr Gegenstand des

Quartierplans; sie ist daher auch ohne Bedeutung für die Frage, wie die

Landabtretungen im Quartierplanverfahren zu entschädigen sind. Die üb­­rigen

die Beschwerdeführer betreffenden Landan- und -abtretungen sind verhältnismäs­sig

geringfügig. Die Entschädigung ist daher nach den üblichen Grundsätzen

festzusetzen.

Im Quartierplanverfahren wurde der Ansatz für

den Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen gestützt auf ein Gutachten der

Zürcher Kantonalbank (ZKB) vom 10. Oktober 2000 auf Fr. 400.-/m2

festgesetzt. Das Gutachten beziffert den mittleren Verkehrswert für

erschlossenes Land auf Fr. 505.-/m2 und jenen für unerschlossenes

Land auf Fr. 460.-/ m2. Die Baurekurskommission III erwog, das

Gutachten sei in allen Teilen überzeugend. Der vom Gemeinderat festgesetzte

Landpreis bedeute eine Herabsetzung des Schätzwertes um ca. 13 %. Diese

Reduktion könne im Lichte der erwähnten Praxis als durchschnittlich und daher

als zulässig bezeichnet werden.

Die Beschwerdeführer haben in ihrer

Beschwerde eingewendet, das Schätzungsgutachten basiere auf einer

Renditeberechnung, die nicht relevant sein könne, wenn und soweit sich

Vergleichswerte ermitteln liessen, und haben auf verschiedene Verkaufsgeschäfte

hingewiesen, aus denen Vergleichswerte gewonnen werden könnten. Der vom Notariat

Dü­bendorf eingeholte Amtsbericht zeigt nun, dass sämtliche von den

Beschwerdeführern erwähnten Verkaufsgeschäfte zu tieferen Preisen abgewickelt

wurden, als dem Verkehrswert gemäss Gutachten entsprechen würde. Selbst wenn

nicht alle dieser Geschäfte vergleichs­tauglich sind (so liegt im einen Fall

eine Erbteilung vor, in einem andern lässt sich der Qua­­­d­ratmeterpreis für

unbebautes Land nicht ermitteln, weil nicht nur Land verkauft wurde), so ergibt

sich doch, dass die vorhandenen tauglichen Vergleichswerte mit jenen übereinstimmen,

die im Gutachten ausdrücklich erwähnt werden, und dass keine weiteren vergleichstauglichen

Verkaufsgeschäfte vorliegen. Unter diesen Umständen ist es nicht zu be­anstanden,

dass das Schätzungsgutachten auf einer Renditeberechnung beruht. Selbst wenn

diese mit Unsicherheiten behaftet ist, ist das Ergebnis mindestens ebenso

zuverlässig wie der von den Beschwerdeführer nachträglich bemühte Vergleich mit

Durchschnittswerten des gesamten Kantons oder des Glatttals.

Im Ergebnis bringen die Beschwerdeführer

nichts vor, was die Festsetzung der Entschädigung für Mehr- und

Minderzuteilungen durch den Beschwerdegegner als rechtswidrig erscheinen

liesse. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

5.

Servitutsentschädigungen (Beschwerdeantrag

V)

a) Gemäss dem TB

erhält der Beschwerdeführer 1 für die Belastung des Grund­­stücks Kat.-Nr. 08

(alt 01) mit einem Fusswegrecht eine Entschädigung von Fr. 50.-/m2,

wel­che die Gemeinde als so genannten Interessenbeitrag ausrichtet. Für den

Servituts-Kehrplatz auf der Schossackerstrasse sieht der TB bei den Baukosten

eine Gutschrift von Fr. 190.-/m2 für 110 m2 vor. Dabei

handelt es sich um eine Vorleistung an die Bau­kosten des Kehrplatzes, den der

Beschwerdeführer 1 (oder sein Rechtsnachfolger) dereinst, d.h. bei der

Überbauung seiner an die Schossackerstrasse anstossenden Parzellen, auf eigene

Rechnung wird errichten lassen müssen. Die Gutschrift steht für denjenigen Teil

dieser Baukosten, den die übrigen Strassenanstösser zu übernehmen haben. Die

dem Beschwerdeführer 1 gutgeschriebenen Fr. 190.-/m2 sind somit

nicht als Servitutsentschädigung anzusehen. Eine solche ist für den Kehrplatz

nicht vorgesehen.

b) Bei der Festsetzung der Entschädigung für

den Fussweg A kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.

Wie diese zu Recht ausführen, bleibt das belastete Land ausnützbar. Das

anerkennt auch der Beschwerdeführer 1. Richtig ist aber auch, dass der Weg

entlang der Grenze verläuft, weshalb der gemäss § 265 PBG zu beachtende

Wegabstand von 3,5 m wegen des dort ohnehin einzuhaltenden kleinen Grenzabstandes

von 4,5 m gemäss Art. 13 der Bau- und Zonenordnung vom 12. April 1996

(BZO) nicht wesentlich ins Gewicht fällt. Richtig ist der Einwand des

Beschwerdeführers 1, dass das für den Fussweg reservierte Land als

Gartenfläche entfällt. Diese Einbusse ist indessen niemals mit Fr. 275.-/m2

oder mehr zu bewerten. Eine solche Forderung erscheint an sich schon weit

übersetzt. Vorliegend kommt noch hinzu, dass gerade die Grundstücke im hinte­ren

Bereich der Schossackerstrasse von der direkten Fussverbindung zum Dorfzentrum

bzw. zum Bahnhof besonders profitieren. Die Einschränkung bei der

Flächennutzung wird durch diese Verbesserung bei der Erschliessung weitgehend

ausgeglichen. Die Entschädigung von Fr. 50.-/m2 ist daher nicht zu

beanstanden.

c) Die Parteien sind sich uneinig, ob der

Beschwerdeführer 1 rechtzeitig im Sinn von § 155 PBG ein Begehren um eine

(höhere) Servitutsentschädigung für den Kehrplatz ge­stellt habe. Die Frage

kann offen bleiben, da das Begehren offensichtlich unbegründet ist. Wie schon

die Quartierplankommission mit Recht ausgeführt hat, dient der Kehrplatz un­mittelbar

und, so ist zu ergänzen, vorwiegend dem Beschwerdeführer 1 bzw. seinen

Grundstücken. Der Kostenverteiler des TB bringt dies zutreffend zum Ausdruck,

wenn er, bei einer Gesamtfläche des Strassenabschnittes d–e von 400 m2,

den von den übrigen Anstössern zu übernehmenden Baukostenanteil mit 110 m2

einsetzt. Da gegenüber der Schossackerstrasse ohnehin der Strassenabstand

einzuhalten ist, und da der Beschwerdeführer die genaue Lage des Kehrplatzes

nach der Stellung der vorgesehenen Bau­ten richten kann, ist die

Beeinträchtigung der Überbaubarkeit minim. Was den Entzug von Gartenfläche

angeht, kann auf das soeben unter b) Ausgeführte verwiesen werden. Der Flä­chenentzug

fällt hier noch weniger ins Gewicht; zudem ist der Beschwerdeführer zwingend

auf eine Verkehrserschliessung angewiesen, um seine Grundstücke überhaupt

überbauen zu können. Der Verzicht darauf, für die Kehrplatz-Servitut eine

Entschädigung auszurichten, ist daher nicht rechtswidrig. Der Beschwerdeantrag

V ist abzuweisen.

6.

Verfahrenskosten (Beschwerdeantrag VI)

Der Beschwerdeführer 1 ficht den

Verteilschlüssel der Verfahrenskosten an; er beantragt, dass die Teilfläche T2

(..... m2) seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 statt mit 75 % mit

25.

% belastet wird. Die Baurekurskommission III hat diesen Antrag

abgelehnt, weil die Kos­­tenverlegung gemäss Quartierplan

quartierplanrechtlichen Grundsätzen entspreche.

a) Die Kosten der Gemeinde für die

Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten

Grundeigentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen

Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen

(§ 177 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung des Kostenverlegers ist das

Äquivalenzprinzip zu beachten (RB 1988 Nr. 69, auch zum Folgenden). Dieses

verlangt, dass zwischen den zu leis­­tenden Kostenanteilen und dem

wirtschaftlichen Sondervorteil, welcher dem Grundeigen­tümer durch die

getroffenen Massnahmen entsteht, ein vernünftiges Verhältnis besteht (Ulrich

Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A.,

Zürich 1998, Rz. 2054 ff. und 2066). Das ändert aber nichts daran, dass §

177.

Abs. 1 PBG einen relativ groben Raster für die Verlegung der

Administrativkosten schafft, der Pauscha­­lierungen und den Verzicht auf

Differenzierungen zulässt, sofern die Ergebnisse noch vertretbar erscheinen.

Insbesondere ist Satz 2 von § 177 Abs. 1 PGB, wonach besondere Ver­hältnisse zu

berücksichtigen sind, so zu verstehen, dass von der Regel der Belastung ent­sprechend

der Fläche der Neuzuteilung nur in wirklichen Ausnahmefällen abgewichen werden

darf, also dann, wenn das Festhalten am genannten Verteilungsgrundsatz im konkre­ten

Fall eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (vgl. VGr,

16.

April 1999, VB.1998.00209/213/221, E. 7b).

b) Zwar ist das

Grundstück Kat.-Nr. 01 auch in der Teilfläche T2 ohne den Quar­tierplan teilweise

unzureichend erschlossen. Zu ergänzen ist insbesondere die Elektrizitätsversorgung,

während die Wasser- und Abwasserleitungen bis an die Grundstücksgrenze aus­reichend

dimensioniert sind und der Quartierplan die weitere Erschliessung ausdrücklich

dem Grundeigentümer überlässt, allerdings mit der Vorgabe, dass ein Ringschluss

der Wasserversorgung zwischen der Grabenstrasse und der Schossackerstrasse zu

erstellen sein

wird.

Die meisten administrativen Aufwendungen hinsichtlich des Grundstückes Kat.‑Nr. 01/T2

sind im Zusammenhang mit dem Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) und dem

Einkauf in die 2. Etappe entstanden. Nun wird mit diesem Urteil festgestellt,

dass die Grabenstrasse eine Anlage der Groberschliessung darstellt und ihr

Ausbau zu Unrecht als Teil des Quartierplans geplant wurde. Im Übrigen waren am

Grundstück Kat.-Nr. 01 kei­ne Arrondierungen vorzunehmen und hält sich der

Aufwand für die Bereinigung der Rechts­verhältnisse in engen Grenzen. Der

gerechtfertigte Quartierplanaufwand für die Teilfläche T2 übersteigt im

Ergebnis den Aufwand, der für die Grundstücke am Ein­­hardweg zu treiben war,

nicht in nennenswerter Weise. Selbst wenn berücksichtigt wird, dass dem erst

teilerschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 01/T2 anders als den Grundstücken am Einhard­weg

durch den Quartierplan bzw. die damit verbundene Herbeiführung der Baureife ein

gewisser Sondervorteil entsteht, erweist sich daher die vorgesehene Belas­tung

als ungerechtfertigt und mit dem Äquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Der

Beschwer­deantrag VI ist da­her gutzuheissen.

7.

Ergebnis

a) Auf Grund dieser Erwägung ist die

Beschwerde teilweise, nämlich in folgenden Punkten gutzuheissen:

- die Verpflichtung des

Beschwerdeführers 1 aufzuheben, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die

Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen,

- der Trottoirbau entlang der

Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etap­pe) aus dem Quartierplan

Widacher zu streichen

- das Grundstück Kat.-Nr. 01 des

Beschwerdeführers 1 bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2 bei der

Verlegung der Verfahrenskosten mit 25 % zu gewichten.

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

b) ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird in folgenden

Punkten gutgeheissen:

a) Die Verpflichtung des

Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die

Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, wird aufgehoben.

b) Der Trottoirbau entlang der

Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etappe) wird aus dem Quartierplan

Widacher gestrichen.

c) Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des

Beschwerdeführers 1 wird bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2

bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % gewichtet.

Die

Sache wird zu entsprechender Überarbeitung des Quartierplanes an den Beschwerdegegner

zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

...