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Entscheid

VB.2001.00391

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2001.00391

14. November 2002Deutsch19 min

(URT.2002.7102)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Aufgrund der

1991 erfolgten Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember

1975 (PBG), welche einen Wechsel von der Ausnützungs- zur Baumassenziffer ge­bracht

hatte, waren im Rahmen der sog. Kleinen Revision der Winterthurer Bau- und

Zonen­ordnung (BZO 1986) die nachfolgend erwähnten Grundstücke an der

Türlimatt- und der Kur­listrasse der Wohnzone W2/2.0 (vormals W2/55 %)

zugeteilt worden (zur Entwick­lung der Planung in Winterthur ausführlich Ruedi

Haller/Fridolin Störi, Die neue Bau- und Zonen­ordnung der Stadt Winterthur,

in: PBG aktuell, 1/2002, S. 5 ff., insbesondere S. 9-14).

Mit

Beschluss vom 3. Oktober 2000 setzte der Grosse Gemeinderat Winterthur eine

neue Bau- und Zonenordnung fest. Dabei wurden die bisher der Wohnzone W2/2.0

zugehörigen Grundstücke Kat.-Nr. 01 (Kurlistrasse 88, 90, 92) und Kat.-Nr. 02,

03, 04, 05, 06, 07 und 08 (Türlimattstrasse 1 bis 7) in Oberwinterthur der

Wohnzone W2/1.6 zugewiesen. Der Beschluss des Grossen Gemeinderats wurde am 17.

November 2000 im Amtsblatt des Kantons Zürich publiziert.

Erwägungen

II. Dagegen liessen die "B AG" und

die "C-Gesellschaft" als Eigentümerinnen der be­troffenen

Liegenschaften am 12. Dezember 2000 Rekurs an die Baurekurskommission IV

des Kantons Zürich erheben mit dem Antrag, es sei der angefochtene Gemeinderatsbeschluss

insoweit aufzuheben, als der mit den eingangs erwähnten Liegenschaften überbaute

Bereich zwischen Kurli- und Türlimattstrasse in die Wohnzone W2/1.6 abgezont

wor­den sei. Die Stadt Winterthur sei sodann einzuladen, den Zonenplan im Sinne

der Wiederherstellung der bisherigen Wohnzone im erwähnten Bereich zu ändern.

Die Stadt Winter­thur beantrag­te Abweisung des Rekurses. Am 17. September 2001

fand ein Augenschein statt. Am 1. November 2001 erkannte die

Baurekurskommission auf Gut­heissung des Rekurses, hob den Entscheid des

Grossen Gemeinderates insoweit auf, als er die eingangs er­wähnten

Liegenschaften der Bauzone W2/1.6 zuwies, und lud die "Vor­instanz"

ein, die frag­lichen Grundstücke der Wohnzone W2/2.0 zuzuweisen.

III. Dagegen liess die Stadt Winterthur am 4.

Dezember 2001 vorsorglich (vom Gros­­sen Gemeinderat nachträglich genehmigt am

4.

März 2002) Beschwerde beim Verwal­tungsgericht erheben mit dem Antrag, es

sei der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 1. November 2001 aufzuheben

und die Festsetzung gemäss Beschluss des Gros­sen Ge­­meinderates vom 3.

Oktober 2000 vollumfänglich zu bestätigen. Gestützt auf § 329 Abs. 4 PBG

gab das Gericht der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 12. Dezem­ber 2001

auf, den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats bezüglich der Festsetzung der

Bau- und Zonenordnung einzuholen (Prot. S. 2 f.).

Am 15. Mai 2002 genehmigte der Regierungsrat

den Beschluss des Grossen Gemein­derates der Stadt Winterthur vom 3. Oktober

2000.

bezüglich der Zuweisung der eingangs erwähnten Grundstücke in die Wohnzone

W2/1.6 nicht; der Entscheid wurde am 7. Juni 2002 im Amtsblatt

publiziert. Dagegen erhob die Stadt Winterthur am 19. Juni 2002 ebenfalls

Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren VB.2002.00224) mit dem Antrag, es

sei der Beschluss des Regierungsrats vom 15. Mai 2002 aufzuheben und die Zuwei­sung

des streitbetroffenen Gebietes zur Wohnzone W2/1.6 zu genehmigen.

Am 10. Juli 2002 wurden die beiden Verfahren

vereinigt. Am 17. September 2002 liess sich die Baudirektion namens des

Regierungsrats vernehmen. Die privaten Beschwerde­gegnerinnen liessen am 19.

September 2002 im Verfahren VB.2001.00391 Abweisung der Beschwerde und

Bestätigung des angefochtenen Entscheids beantragen. Sie ver­zich­te­ten auf eine

separate Beschwerdeantwort im Verfahren VB.2002.00224.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 und

43.

Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechts­pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni

1997.

(VRG) in Verbindung mit § 329 PBG zur Be­­handlung der vorliegenden, einen

kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerden zuständig (RB 1998 Nr. 26).

Die Stadt Winterthur ist nach § 338a Abs. 1 PBG und § 21 lit. b VRG zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da die

übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die

Beschwerden einzutreten.

2.

a) Das Verwaltungsgericht kann die

Streitsache aufgrund der vorliegenden Akten beurteilen. Der von den

Beschwerdegegnerinnen "nötigenfalls" beantragte neuerliche gericht­­liche

Augenschein nach § 60 VRG erscheint nicht erforderlich, nachdem die Vorinstanz

bereits einen solchen durchgeführt und teilweise mit Fotografien dokumentiert

hat und ihr Protokoll im Zusammenhang mit den übrigen vorliegenden Akten

hinreichend Auf­schluss über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse

gibt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 45).

b) Entgegen der

Darstellung in der Beschwerde nahm die Beschwerdeführerin den

Regierungsratsbeschluss vom 15. Mai 2002 am 24. Mai 2002 in Empfang (und nicht

am 15. Mai 2002), worauf schon ihre Berechnung des Ablaufs der

Rechtsmittelfrist per 24. Ju­ni 2002 hinweist (VB.2002.00224). Beide

Beschwerden sind da­her rechtzeitig erhoben worden.

3.

Kommunale Nutzungspläne werden von der

Baurekurskommission als erster Rechts­mittelinstanz (§ 329 Abs. 1 PBG)

grundsätzlich mit voller Kognition nach § 20 VRG, d.h. einschliesslich einer

Angemessenheits- und Zweckmässigkeitskontrolle, überprüft. Dabei hat die

Rekursbehörde jedoch die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Bau- und

Zonenordnung zustehende Autonomie zu beachten. Sie soll dann korrigierend ein­­greifen,

wenn sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als un­zweckmässig

erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung un­zureichend

Rechnung trägt, im Übrigen im Rahmen der Ermessenskontrolle jedoch nur dann,

wenn die Unangemessenheit oder Unzweckmässigkeit der streitbetroffenen Festsetzung

offensichtlich ist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen,

Rechts­­schutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1073). Im

Wesentlichen die gleiche Kognition kommt der Baudirektion (§ 2 lit. b PBG) bzw.

dem Regierungsrat (§ 2 lit. a PBG) beim Entscheid über die Genehmigung

bzw. Nichtgenehmigung der kommu­nalen Planung zu (§ 5 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 89 PBG; Kreisschreiben der Baudirek­tion vom 1. Juni 1980 über die

Genehmigungspraxis; Walter Haller/Peter Karlen, Raum­­planungs-, Bau- und

Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 424).

Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 Abs. 1

und 2 VRG bei der Überprüfung von die kommunale Planfestsetzung betreffenden Rekursentscheiden

keine Ermessenskontrolle zu, was mit dem Bundesrecht, insbesondere mit Art. 33

Abs. 3 lit. b des Raumplanungs­gesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vereinbar ist.

Bei der Über­prüfung von Rekursent­scheiden, mit welchen kommunale

Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Ver­waltungsgericht im Rahmen

der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission

in rechtsverletzender Weise die kommu­nale Planungsautonomie missachtet habe.

Mit Bezug auf negative Genehmigungsentscheide des Regierungsrats kommt

dem Verwaltungsgericht als ein­ziger kantonaler Rechtsmittelinstanz gestützt

auf § 50 Abs. 3 VRG und Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG jedenfalls dann eine

erweiterte Kognition zu, wenn eine grundeigentümerfreundliche Planung von

dritter Seite nicht angefochten wur­­de und demzufolge die betreffende

Festlegung erstmals im Rahmen einer Beschwerde des Grundeigentümers gegen die

Nichtgenehmigung überprüft wird (RB 1994 Nr. 17 = BEZ 1994 Nr. 22). Ob dies

auch dann gelte, wenn die betreffende Planung vom Grundeigen­tümer oder von

Dritten angefochten und durch die Baurekurskommission überprüft wor­­den ist

(also in jenen Fällen, in denen dem Gericht neben der Beschwerde gegen den

Nichtgenehmigungsentscheid gleichzeitig jene gegen den Rekursentscheid vorliegt

[vgl. § 329 Abs. 4 PBG]), ist fraglich. Die Frage braucht indessen hier

nicht abschliessend beant­­wortet zu werden, weil die vorab zu behandelnde

Beschwerde VB.2002.00391 abzuweisen ist, womit die genehmigungsbedürftige

Festlegung aufgehoben bleibt, so dass die Beschwerde VB.2002.00224 als

gegenstandslos abzuschreiben ist.

4.

Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden

Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls an­gepasst, sofern sich die

Verhältnisse erheblich geändert haben. Im Einklang mit dieser bun­desrechtlichen

Vorschrift bestimmt § 9 Abs. 2 PBG, dass Planungen neuen Erkenntnissen

anzupassen sind, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit dies zulassen. Die für

die betref­­fende Planung massgebenden Verhältnisse müssen sich erheblich

geändert haben, und eine Anpassung muss sich im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung

als nötig erweisen. In der Praxis lassen sich die Kriterien der Erheblichkeit

der Veränderung und der Not­wen­digkeit der Plananpassung kaum getrennt prüfen.

Vielmehr geht es darum, im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung das Gewicht

des Änderungsgrunds zu bestimmen und

den

gegenläufigen (privaten und öffentlichen) Interessen an der Beibehaltung der

bisheri- gen Zonierung gegenüberzustellen. Bei dieser Interessenabwägung ist

dem Gebot der Rechts­­­­sicherheit Rechnung zu tragen; ein Zonenplan kann

seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Als

Grundregel gilt daher, dass (RPG-kon­for­me) Nut­zungspläne nur aus gewichtigen

Gründen abzuändern sind. Je neuer ein Plan ist, um so eher darf mit seiner

Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte

Änderung auswirkt, um so wichtiger müssen die Gründe sein, die für die Plan­ände­rung

sprechen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002,

S. 108 f.; Thierry Tanquerel in: Kommentar RPG, Art. 21 N. 28 ff.;

Haller/Karlen, Rz. 437; Peter Karlen, Stabilität und Wandel in der

Zonenplanung, in: PBG aktuell, 4/1994, S. 8 ff., je mit Hinweisen auf die

bundesgerichtliche Praxis).

5.

Die Beschwerdeführerin rechtfertigt die

strittige Änderung mit der Erhaltung der Siedlungsqualität in dem mehrheitlich

von kleineren Ein- und Mehrfamilienhäusern gepräg­­ten Wohnquartier, welche die

bisher zulässige Baumasse in der zweigeschossigen Wohn­­zone von 2.0 bei weitem

nicht erreichten. Die Zuweisung der in Frage stehenden Grund­­stücke zur

Wohnzone W2/1.6 bewirke entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid je­doch nicht,

dass verschiedene der streitbetroffenen Gebäude die zulässige Baumasse überschreiten

und damit baurechtswidrig würden. Einerseits sei die Baumassenziffer wegen der

begehbaren Räume unter den Satteldächern um 0.2 zu erhöhen. Anderseits

erfüllten die in Frage stehenden Gebäude die Anforderungen an eine

Arealüberbauung, wie sich aus dem Amtsbericht des Bauausschusses vom 3.

Dezember 2001 ergebe, womit sie vom entsprechenden Bonus profitieren könnten.

Im Übrigen fielen die Gebäude der Beschwer­degeg­ne­rinnen nicht markant auf,

wie die Vorinstanz festgehalten habe, sondern füg­ten sich sehr gut in die

bestehende Umgebung ein und bildeten ein harmonisches Ganzes. Die Vorinstanz

habe das überwiegende öffentliche Interesse an der Bewahrung der Ein­heitlichkeit

des Quartiercharakters zu Unrecht dem Individualinteresse der Beschwerde­gegnerinnen

unterworfen.

Demgegenüber bestreiten die Beschwerdegegnerinnen,

dass ihre Gebäudegruppe nicht markant auffalle. Mit der beschlossenen Abzonung

würden die 10 Mehrfamilienhäuser ferner auf dem heutigen baulichen Bestand

"eingefroren". Auch wenn man der Siedlung den Arealstatus zugestehen

würde, blieben die – bei der Einstufung in die Zone W2/2.0 mög­­lichen –

baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Meinung der Beschwerdefüh­­rerin

unerwünscht und würden als nichtbonuswürdig abgelehnt. Genau auf diese Erwei­terungen

seien aber die Beschwerdegegnerinnen bei einer zusätzlichen Ausnützung angewie­sen.

Selbst bei Ausnützung des Arealbonus von 10 % für die angestrebten

Erdgeschoss-Erweiterungen blieben einzelne der in Frage stehenden Häuser

dennoch rechtswidrig. Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Abzonung

sei nicht zu erkennen.

a) Wie sich aus der Aufstellung vom 7.

Oktober 2000 über die Baumassen der Liegen­schaften an der Türlimattstasse 1-7

ergibt, würden diese die zonenkonforme Baumasse in der Zone W2/1.6 ohne

Ausnahme und teilweise massiv überschreiten. Lediglich die Liegenschaften

Türlimattstrasse 3 (knapp), 5 und 7 lägen bei Ausnützung des Zuschlags von 0.2

noch im Bereich der erlaubten Ausnützung. Entsprechend wären allfällige Erweiterungs-

und Anbauten (z.B. Erweiterung Erdgeschoss, Wintergärten) nicht oder nur beschränkt

möglich. Die Abzonung stellt damit eine Eigentumsbeschränkung dar, welche ein

entsprechendes überwiegendes öffentliches Interesse erfordert. Soweit davon die

mehrheitlich kleineren Ein- und Mehrfamilienhäuser in der Umgebung der in Frage

stehenden Liegenschaften betroffen sind, die ohnehin die bisher zulässige Bau­mas­­se

von 2.0 bei weitem nicht ausschöpften, mag die nutzungsplanerische Massnahme

der Abzonung zur Erhaltung der bestehenden Quartierstruktur durchaus ihren

Zweck erfüllen, wird dadurch doch verhin­dert, dass die Grundeigentümer ihre

Gebäude erheblich erweitern oder durch grössere Neubauten

ersetzen und damit die Quartierstruktur verändern. Anders liegen die Verhältnis­se

indessen bei den in Frage stehenden Liegenschaften, worauf bereits die

Vorinstanz zu Recht hingewiesen hat (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Insbesondere ver­mochte sie ein überwiegendes öffentliches

Interesse an der einheitlichen planerischen Be­handlung des gesamten, der Wohnzone

W2/1.6 zugewiesenen Siedlungsgebiets nicht zu erkennen. Dies ergibt sich sowohl

aus dem äusseren Erscheinungsbild als auch aus rechtlichen Überlegungen.

b) Wie auch aus den Berichten zu den nicht

berücksichtigten Einwendungen hervor­geht, soll mit der Nutzungsplanänderung

möglichst verhindert werden, dass bestehende Bau­ten baurechtswidrig werden,

indem ihre Baumasse das zonenmässig Erlaub­te überschrei­ten, mindestens dann,

wenn sich dieses Vorgehen nicht auf ein überwiegen­des öffent­liches Interesse

abstützen kann. Zur beanstandeten Baurechtswidrigkeit fällt vorab auf, dass die

Beschwerdeführerin in der Rekursantwort vom 31. Mai 2001 noch explizit der Mei­nung

gewesen war, die Baumassenziffer der in Frage stehenden Liegenschaf­ten dürfe

nicht um 0.2 erhöht werden, weil "die rekurrentischen Dächer zu

flach" seien, derweil in der Beschwerdeschrift unter Hinweis darauf, dass

sämtliche Mehr­familienhäuser begehbare Räume unter den Satteldächern

aufwiesen, nunmehr gerade das Gegenteil behauptet wird. Der Widerspruch wird

nicht aufgeklärt. Selbst un­ter Einräumung einer Erhöhung der Baumassenziffer

um 0.2 würde aber die überwiegen­de Zahl der in Frage stehenden Liegenschaf­ten

baurechtswidrig bleiben (vorn E. a).

Die durch die Abzonung drohende Baurechtswidrigkeit

vermeint die Beschwerdefüh­rerin zusätzlich dadurch zu umgehen, dass die in

Frage stehenden Liegenschaften als Areal­überbauung zu qualifizieren wären und

in den Genuss des Arealbonus von zusätzlichen 10 % gelangten, unter Hinweis auf

den "Amtsbericht" vom 3. Dezember 2001. Dieser Bericht wurde vom

Sekretär des Bauausschusses der Beschwerdeführerin – derselbe Sekre­tär tritt

im Verfahren vor Verwaltungsgericht als deren Vertreter auf – nur gerade einen

Tag vor Ausfertigung der Beschwerdeschrift verfasst. Dem Befund des

Bauausschusses, der wohl nicht zuletzt aus prozesstaktischen Gründen erlassen

wurde, ist schon aufgrund seines Wortlauts die Qualifikation der in Frage

stehenden Liegenschaften als Arealüberbau­ung jedenfalls nicht als Tatsache zu

entnehmen. Die von der Beschwerdeführerin damit angepeilte Erhöhung der Bau­massenziffer,

welche trotz Abzonung die Baurechtswidrigkeit der in Frage stehenden Mehr­familienhäuser

verhindern können soll, steht daher auf reichlich unsicherer Grundlage. Zu Recht

verweist die Baudirektion in diesem Zusammenhang darauf, dass der faktische

Zwang, bereits für untergeordnete Anpassungen der bestehenden Bausubstanz an

aktuelle Bedürfnisse das Mittel der Arealüberbauung bemühen zu müssen, um die

Baurechts­widrigkeit zu verhindern, eine zusätzliche Eigentumsbeschränkung darstel­le,

die ihrerseits im überwiegenden öffentlichen Interesse liegen müsste. Ein

solches er­kannte sie nicht, umso weniger, als die Beschwerdeführerin nicht

darlegte, weshalb eine den gegebenen Verhältnissen genügend differenziert

angepasste Zonierung im Rahmen der nutzungs­planerischen Grundordnung nicht

möglich sein sollte (dazu sogleich E. c).

c) Eine

einheitliche planerische Behandlung des gesamten, der Wohnzone W2/1.6 zu­gewiesenen

Siedlungsgebiets drängte sich nicht auf. Entgegen der Auffassung der Beschwer­deführerin,

wonach die in Frage stehenden zehn Liegenschaften im Gebiet der Kurli- und

Türlimattstrasse nicht markant auffielen, zeigen sich die Unterschiede

gegenüber den umgebenden kleineren Ein- und Mehrfamilienhäusern anhand der

Kataster- und der Zo­­nenpläne sowie der Bilder vom Augenschein deutlich.

Insbesondere die Gebäudelängen von zwischen 20 und 25 m bei den parallel zur

Türlimatt- und Kurlistras­se stehenden Häusern, die der Strasse zugewandte

mehrfache Garagenanlage des Hauses Kurlistrasse 88 oder der lange Baukörper des

Hauses Türlimattstrasse 1 fallen sofort ins Auge. Desgleichen auffallende

Wirkung zeigt die Gebäudelänge derjenigen Liegenschaften, die im rechten Winkel

("quer") zur Türlimattstrasse stehen. Auch wenn die in Frage

stehenden Liegen­schaften insgesamt ein in sich geschlossenes Erscheinungsbild

prä­sentieren und sich in die Umgebung gut einfügen, ist nicht zu verkennen,

dass sie sich von ihrer Überbauungsstruk­tur her markant von der baulichen

Umgebung abheben und ei­nen eigenständigen Gebiets­teil bilden.

Soweit die Beschwerdeführerin mit der

Abzonung das Ziel verfolgte, die Siedlungs­qualität eines ausgeprägten Einfamilienhausquartiers

zu erhalten, lässt sich dieses Ziel bei den in Frage stehenden Liegenschaften

schon von deren Erscheinungsbild her demnach nicht verwirklichen. In diesem

Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die altrechtliche Wohnzone W2/2.0

(vormals W2/55 %) mit der BZO 2000 in eine primär für den Einfamilienhausbau

konzipierte W2/1.6 und eine auch für den zweigeschossigen Mehrfami­li­en­­hausbau

geeignete W2/2.0 aufgeteilt wurde, um eine den Bedürfnissen und den topographischen

Randbedingungen besser entsprechende Nutzung der zweigeschossigen Wohnzonen zu

ermöglichen (Haller/Störi, S. 24). Eine differenzierte Zonenzuweisung für das

streit­betroffene Gebiet hätte daher nicht nur den konkreten Verhältnissen,

sondern gerade auch der für zweigeschossige Wohnzonen konzipierten Lösung der

Beschwerdeführerin bei Mehrfamilienhäusern entsprochen.

d) Überwiegende öffentlichen Interessen,

welche einem solchen Vorgehen entgegen­­stünden, vermochte die

Beschwerdeführerin nicht darzutun. Vorab ist festzuhalten, dass die

Beschwerdeführerin in anderen Siedlungsgebieten auf Stadtgebiet keine Probleme

hatte, mehrere, teilweise sogar wesentlich kleinräumigere Zonen (sog.

"Briefmarkenzonen") aus­zuscheiden, um zu vermeiden, dass bereits

überbaute Gebiete rechtswidrig würden (Gebiet Römerstrasse, Gebiet

Zinzikerberg). Dem Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen lässt

sich für die unterschiedliche Behandlung der Ausscheidung überbauter Zo­nen

allerdings keine Begründung entneh­men. So wurde die Einwendung einer Betroffenen,

welche die Abzonung ihrer Grundstü­cke (auf W2/1.6) am Osthang des Lindbergs

(im streitbetroffenen Gebiet) beanstandete, weil einzelne Liegenschaften eine

höhere Baumas­sen­ziffer aufwiesen, nicht berücksichtigt mit der Begründung, es

lasse sich nicht immer ver­meiden, dass einzelne Gebäude mit der im

Zusammenhang von Bauzonenfestlegungen gebotenen grossflächigen

Betrachtungsweise widerrechtlich würden. Dagegen wurde die Ein­wendung, dass

die Wohnzone östlich der Bollstrasse von W2/2.0 in W2/1.6 abzuzonen sei,

ebenfalls nicht berücksichtigt, diesmal allerdings mit der Begründung, dass das

Gebiet vollständig überbaut sei und einzelne Bauten eine Baumassenziffer

aufwiesen, welche das beantragte Mass übersteige und mit der Abzonung

baurechtswidrig würden. Ein überwiegen­des öffentliches Interesse, das einen

derartigen Eingriff in die Rechte der Grundeigentümer rechtfertigen würde,

bestehe jedoch nicht. Gegen die Einwendung, dass der nördliche Teil der

Zinziker­bergstrasse in die W2/1.6 abgezont werden solle, wurde wiederum

angeführt, das Quartier sei mehrheitlich mit einer Baumassenziffer von 2.0

überbaut, und mit der verlangten Ab­zonung würden diese Liegenschaften

übernutzt.

Jede öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung erfordert ein öffentliches Inte­res­­se und muss geeignet

sein, das angestrebte Ziel zu erreichen. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin

vermögen ein solches Interesse nicht darzutun. Mit der Einführung der Zo­ne

W2/1.6 sollte die Erhaltung wohnlicher (Einfamilienhaus-)Quartiere bewirkt und

einer weiteren Verschlechterung der Sozialstruktur von Winterthur (Wegzug von

Familien und guten Steuerzahlern) begegnet werden. Nach der Beur­tei­lung im

Amts­bericht vom 3. Dezember 2001 weisen die in Frage stehenden Liegenschaf­ten

nicht nur in Bezug auf den städtebaulichen und architektonischen Aspekt,

sondern auch in Bezug auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene hohe Qualitäten

auf (grosszügige Grundrisse der Wohnungen, getrennte Sanitärräume), allerdings

gemessen an ihrem Erstellungsdatum (50er-Jahre). Dass sich die

Bedürfnisse gegenwärtiger und künftiger Mieter auf mehr Wohn­raum als damals

konzentrieren, darf als bekannt vorausgesetzt werden. Mit der geplanten

Abzonung werden entsprechende Ausbaumöglichkei­ten bei den in Frage stehenden

Liegenschaften jedoch verhindert, womit der befürchteten Ver­schlechterung der

Sozialstruktur gerade Vorschub geleistet würde. Insofern erweist sich die

Abzonung nicht nur als eigentlich zweckwidrig, sondern muss auch die Eignung

und Er­forderlichkeit der Abzonung als Eigentumsbeschränkung zum Erreichen

dieses Ziels und damit deren Verhältnismässigkeit verneint werden (dazu Ulrich

Häfelin/Georg Müller, All­gemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, Rz.

2165, 2170, 2172; Kölz/Boss­hart/ Röhl, § 50 N. 80). Ein das Interesse der Betroffenen

überwiegendes öffentliches Interesse an der Abzonung ist demnach nicht auszumachen,

wie die Vorinstanzen bereits zutreffend feststellten und worauf zu verweisen

ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Ausserdem

erachtet die Beschwerdeführerin die bei Zuweisung der in Frage stehen­den

Liegenschaften zur Zone W2/2.0 mögliche (Mehr-)Ausnutzung als unerwünscht,

obwohl die Vorinstanz feststellte, dass sich der bestehende Kontrast zur

vorherrschenden Quartierstruktur durch bauliche Erweiterungen der Gebäude, wie

sie die Zu­weisung zur Zone W2/2.0 ermöglichte, nur unwesentlich verstärken

würde, worauf die Beschwerdeführerin nicht substantiiert eingeht. Soweit sie

ausführt, dass die in Frage stehenden Grundstücke teilweise im Gebiet mit

niedriger baulicher Dichte lägen, geht zwar aus dem regionalen Richtplan

Winterthur und Umgebung hervor, dass der Lindberg (landschaftlich exponierte

ehemalige Rebhänge) als Gebiet mit niedriger baulicher Dichte eingestuft wurde.

Welche der streitbetroffenen Liegenschaften in dieses Gebiet fallen, ist jedoch

nicht dargetan; ledig­lich das Gebiet entlang der Kurlistrasse soll teilweise

innerhalb der Festlegung "niedrige bauliche Dichte" liegen; demnach

liegt die Mehrheit der in Frage stehenden Grundstücke ausserhalb dieses Bereichs,

weshalb dessen Grundsätze nicht auf sie angewandt werden können. Im Übrigen

bleibt auch im Bereich der niedrigen baulichen Dichte ein gewisser Spielraum

offen (§ 49a Abs. 2 und 3 PBG), wobei die Beschwerdeführerin nicht darlegt,

dass dieser selbst bei Zuweisung der Grundstücke in die Zone W2/2.0

überschritten würde.

Auch insofern ist demnach ein überwiegendes

öffentliches Interesse an einer Abzonung nicht zu erkennen. Dass sich im

Übrigen die für die Nutzungsplanung massgebenden Verhältnisse im weitgehend

überbauten Gebiet der streitbetroffenen Liegenschaften erheblich geändert

hätten, weshalb sich eine entsprechende Anpassung als notwendig erwiesen hätte

(vorn E. 4), vermag die Beschwerdeführerin nicht darzulegen.

e) Soweit die Beschwerdeführerin geltend

macht, der angefochtene Entscheid verletze ihre Gemeindeautonomie, ist ihr nach

dem Ausgeführten nicht zu folgen. Ein Eingriff in die kommunale

Planungsautonomie ist nicht erst dann zulässig, wenn die Festsetzung der

Gemeinde geradezu als unhaltbar erscheint. Die Rekursbehörden dürfen die

kommuna­le Planfestlegung auch dann aufheben, wenn deren Unzweckmässigkeit oder

Un­angemes­sen­heit offensichtlich ist (BGE 110 Ia 51 E. 3; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 20). Dies trifft auf die vorliegenden Verhältnisse zu, wie sich

aus den bisherigen Ausführungen ergibt. Das Vorgehen der Rekursinstanz ist

daher nicht zu beanstanden.

6.

Demnach ist die Beschwerde (VB.2001.00391)

abzuweisen und der Entscheid der Rekursinstanz vom 1. November 2001

vollumfänglich zu bestätigen. Damit bleibt es dabei, dass die streitbetroffene

Festlegung, welche Gegenstand des Genehmigungsentscheids des Regierungsrats

bildete, aufgehoben wird. Entsprechend ist das Beschwerdeverfahren

VB.2002.00224 als gegenstandslos geworden abzuschreiben. ...

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Das Beschwerdeverfahren VB.2002.00224 wird

als gegenstandslos geworden abgeschrieben;

und

entscheidet:

1.

Die Beschwerde im Verfahren

VB.2001.00391 wird abgewiesen.

...