Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00049

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Geschäftsnummer:

VB.2002.00049

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 19.06.2002

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Aktuelles Interesse als Voraussetzung für die Legitimation zur Erhebung von Rechtsmitteln

Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids aktuell sein. Ein blosses Vorkaufsrecht im Sinn von Art. 216 Abs. 3 OR hinsichtlich einer dem Baugrundstück benachbarten Parzelle genügt nicht zur Begründung der Rechtsmittellegitimation, weil ungewiss ist,

- ob und wann ein Vorkaufsfall eintreten wird, und

- ob die Berechtigten dannzumal ihr Recht tatsächlich ausüben werden (E. 3).

Stichworte:

AKTUELL

AKTUELLES INTERESSE

KAUFRECHT

LEGITIMATION

NACHBAR

NACHBARLEGITIMATION

PTT

VORKAUFSRECHT

Rechtsnormen:

Art. 216 lit. III OR

Art. 216c OR

§ 338a Abs. I PBG

§ 21 lit. a VRG

Publikationen:

BEZ 2002 Nr. 48

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Der Bau- und Werkausschuss X bewilligte

der Firma E sowie dem Baukonsor­tium G am 5. Januar 2000 den Abbruch

verschiedener Ge­bäude sowie den Neubau von sechs Wohn- und Geschäftshäusern

auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06, ferner den Abbruch von

zwei weiteren Ge­bäuden mit nachfolgender Errichtung der Zentrumsüberbauung

"Z", bestehend aus sechs teilweise zusammengebauten Mehrfami­lien-

und Geschäftshäusern mit Unterniveauga­rage. Das Bauvorhaben soll im Geviert

V-/­T-/­U-/S-strasse realisiert werden. Hiergegen erhoben A und die Stiftung B

am 16. Februar 2000 Rekurs beim Regierungsrat. Am 11. April 2001 stimmte der

Bau- und Werkaus­schuss verschiedenen Projektänderungen zu.

Erwägungen

II. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2001 trat

der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein. Zur Begründung hielt er fest, dass

die Rekurrenten als Eigentümer der Grund­stücke Kat.Nrn. 09, 10 (neu 15), 11

und 12 nicht direkte Anstösser der südlich der T-strasse gelegenen Bauparzellen

seien. Vielmehr betrage die Entfernung zwischen ih­rem nördlich der T-strasse

gelegenen Grundstück Kat.Nr. 12 und dem nächstge­legenen Punkt des Bauareals 75

m. Entgegen der Behauptung der Rekurrenten würden deren Liegen­schaften nicht

ebenfalls über die T-strasse, sondern über zwei Stichstrassen erschlossen, die

auf die V- bzw. auf die U-strasse gingen. Ferner beriefen sich die Rekurrenten

auf eine Vereinbarung mit der Schweizerischen Post, wonach sie deren Grundstück

Kat.Nr. 13 übernähmen und ihr im Gegenzug an der eigenen Liegenschaft Kat.Nr.

12.

Miteigentum verschafften. Überdies machten sie geltend, sie hätten im

Februar 1999 mit der Post eine Absichtserklärung über den Kauf von Kat.Nr. 13

unterzeichnet, und diese habe ihnen ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt.

Nach dem genehmigten Quar­tierplan Q werde das "Postgrundstück"

(Kat.Nr. 13) über die Quartierstrasse C und die T-strasse erschlossen. Weil die

Zu- und Wegfahrt zum Bauprojekt im Einbahn­verkehr auf die bereits überlastete

T-strasse erfolge, und zwar gegenüber der Strasse C, werde die Post in ihrem

"Erschlies­sungsrecht" beeinträchtigt; als "designierte

Käufer" wür­den die Rekurrenten durch das Projekt somit mehr als irgend

ein Dritter betroffen. Der Regie­rungsrat hielt dem entgegen, für die

Beurteilung der Rekurslegitimation komme es auf die Verhältnisse im Zeitpunkt

des Entscheids über das Rechtsmittel an; das geltend gemachte In­teresse an der

Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung müsse aktuell sein. An

dieser Voraussetzung fehle es, wenn ein Anfechtender erst durch künftige, nicht

mit Sicherheit eintretende Sach­verhaltsumstände berührt werde. Die Rekurrenten

leiteten ihre Anfechtungs­befugnis allein aus dem beabsichtigten Erwerb des

"Postgrundstücks" (Kat.Nr. 13) ab. Ob eine solche Handänderung je

stattfinde, sei ungewiss; die Schweizerische Post habe den Re­kurrenten

lediglich am 25. Januar 2000 "ein ohne grundbuchamtliche Eintragung

gesichertes, nicht­vertragliches und unlimitiertes Vorkaufsrecht"

eingeräumt. Fehle es schon an einem ak­tuellen Anfechtungsinteresse, könne

offen bleiben, ob überdies ein unzulässiger Konkur­ren­tenrekurs vorliege.

III. Mit Beschwerde vom 11. Februar 2002

liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der Beschluss des

Regierungsrates ... vom 19. Dezember 2001 ... und die Baubewilligungen ... vom

5.

Januar 2000 seien aufzuheben.

2.

Der Projektgenehmigungsbeschluss

für die private Baulandumlegung vom 12. Januar 2000 sei mangels formeller

Koordination aufzuheben.

3.

Eventuell sei der Beschluss des

Regierungsrates aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung

zurückzuweisen.

4.

Die Vernehmlassungen von Vorinstanz

und Gegenpartei seien den Be­schwerdeführern zur Kenntnisnahme zuzustellen.

5.

Es sei ein zweiter Schriftenwechsel

anzuordnen.

6.

Den Beschwerdeführern sei eine

angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."

In seiner

Vernehmlassung vom 5. März 2002 schloss der Regierungsrat auf Abwei­sung der

Beschwerde. Der Bau- und Werkausschuss der Stadt X sowie die privaten Be­schwerdegegnerinnen

beantragten am 11./18. März bzw. am 9./10. April 2002 Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei. Letztere verlangten überdies eine Partei­entschädi­gung.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit

erforderlich, in den nachfolgenden Urteils­grün­den Bezug genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Nach dem vorinstanzlichen

Nichteintretensbeschluss beschränkt sich der Streit­ge­genstand im

Beschwerdeverfahren auf die Frage, ob der Regierungsrat den Rekurrenten die

Anfechtungsbefugnis zu Recht abgesprochen habe. Sollte dies nicht zutreffen,

wäre die Sache kraft § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.

Mai 1959 (VRG) zur materi­ellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen

(Alfred Kölz/Jürg Boss­hart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63

N. 11 und § 64 N. 2). Dem Beschwerdeantrag Ziffer 1, womit die Aufhebung der

Baubewilli­gung verlangt wird, kann daher von vornherein nicht entspro­chen

werden.

2.

Kraft § 58 Satz 2 VRG führt das

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren ge­wöhnlich nur einen

Schriftenwechsel durch. Weil die Beschwerdeantworten keine ent­scheid­relevanten

Vorbringen enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehört werden müsste(n),

kann von der Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Kölz/Boss­hart/­Röhl,

§ 58 N. 9 ff.). Im Übrigen ist das Verfahren spruchreif, weshalb sich weitere

Untersuchungshand­lungen erübrigen.

3.

Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975/­

20.

Mai 1984 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die

angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Ände­rung hat.

a) Der Nachbar wird durch ein Bauvorhaben

berührt, wenn er in einer hinreichend en­gen räumlichen Beziehung zur

Bauparzelle steht (RB 1995 Nr. 9 mit Hinweisen; Walter Hal­ler/Peter Karlen,

Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 984). Ob das

Erfordernis der hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle gegeben

ist oder fehlt, hängt nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern

davon ab, auf welche Ent­fernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des

geltend gemachten An­fechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nr. 18; BGr,

26.

Oktober 2000, ZBl 103/2002, S. 105). Ein schutzwürdiges Interesse ist

anzunehmen, wenn der Ausgang der Verfahrens, in das sich der Nachbar

einschalten will, seine Interessensphäre zu beeinflus­sen vermag, er "also

einen prakti­schen Nutzen hat bzw. einen Nachteil abwenden kann, den der

angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte" (RB 1980 Nr. 7;

Haller/ Karlen, N. 986).

b) Die Beschwerdeführenden machen geltend,

dass sie sich mit der Post schon im Jahr 1994 auf einen Landabtausch

verständigt hätten. Danach hätten sie das Grundstück Kat.Nr. 13 übernehmen und

der Post im Gegenzug Miteigentum an ihrer Parzelle Kat.Nr. 12 ver­schaffen

sollen. Die Realisierung dieses Geschäfts habe sich zwar verzögert, doch habe

die Post ihnen mit Schreiben vom 25. Januar 2000 ein unlimitiertes

Vorkaufsrecht eingeräumt. Schon zuvor habe die Post ihnen mit zwei

Vereinbarungen die Übertragung ihres Grundstücks versprochen. Der gesamte

Erschliessungs-, Anlieferungs- und Kunden­verkehr des angefochte­nen Projekts

werde im Einbahnverkehr auf die heute schon über­lastete T-strasse geleitet,

und zwar genau gegenüber der Ein- und Ausfahrt in die Strasse C (= Kat.Nr.

7308), welche als Zufahrt zum Postgrundstück Kat.Nr. 13 diene. Die vorgese­hene

Erschliessung des umstrittenen Vorhabens beeinträchtige daher jene des

Postgrund­stücks. Als dessen "desi­gnierte Käufer" mit einem

"hundertprozentig sichere(n) Erwerbs­recht" würden die Beschwer­deführenden

somit mehr als irgendein Dritter berührt. Am 21. Dezember 2000 habe die

Post erneut bekräftigt, dass sie ihr Grundstück Kat.Nr. 13 verkaufen wolle und

"dieses in abseh­barer Zeit öffentlich ausgeschrieben werde".

Die privaten Beschwerdegegner unterstützen

die Argumentation des Regierungsrats und vertreten überdies die Auffassung, dass

eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde vor­liege. In gleichen Sinn äussert

sich der Bau- und Werkausschuss X, welcher hervorhebt, dass "ein

verkehrstechnischer Konflikt zwischen den beiden benachbarten Baugebieten ('Q'

und 'S-strasse') ... weder aus heutiger Sicht noch für die Zukunft

ersichtlich" sei.

c) Die Beschwerdeführenden leiten ihre

Rechtsmittelbefugnis zu Recht nicht aus dem Eigentum an den Grundstücken

Kat.Nrn. 09 – 12 ab. Denn die letztgenannte Kat.Nr. 12 befindet sich rund 75 m

vom Bauareal jenseits der T-strasse. Sodann werden die Kat.Nrn. 09 – 12 nach

zutreffender Feststellung des Regierungsrats über die V-­strasse bzw. über die

U-strasse erschlossen. Die nicht näher substanzierte Behaup­tung der Beschwerde­führenden,

wonach sie "ihre Grundstücke" über die T-strasse erschliessen, ist

nach den Plänen offensichtlich unzutreffend. Die Anbindung des Einkaufs­zentrums

Q an das über­geordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich über die im Rahmen

des Quartierplans Q er­stellte Strasse "unterer Q" und die U-stras­se;

die Zufahrt von der V-strasse hat nur unterge­ordnete Bedeutung. Als Ver­bindung

zwischen V- und U-strasse dient nicht nur die T-strasse, sondern auch die

weiter südlich zu dieser verlaufende S-strasse; eine allfällige Überlastung der

T-strasse bringt den Verkehrsfluss daher kaum zum Erliegen. Zur Haupt­sache

leiten die Beschwerdeführenden ihre Rekurslegitimation aus dem Vorkaufsrecht an

der "Post­liegenschaft" Kat.Nr. 13 ab. Diese stösst zwar ebenfalls

nicht an die T-strasse an, sondern liegt nördlich von dieser in der zweiten

Bautiefe. Hingegen wird Kat.Nr. 13

– über die Strassenparzelle Kat.Nr. 7308 (Strasse C) – ebenso von der T-strasse

her er­schlossen wie das Bauprojekt südlich dieser Strasse.

Nach ständiger Rechtsprechung muss das

Interesse an der Anfechtung eines bau­recht­lichen Entscheids aktuell sein

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25; Isabelle Häner, Die Beteiligten im

Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 674 ff.). Dies

trifft dann zu, wenn das Anfechtungsinteresse sowohl im Zeitpunkt der

Anfechtung als auch im Zeit­punkt des Entscheids der Rechtsmittelbehörde

vorliegt. Gelegentlich kommt es vor, dass das Anfechtungsinteresse im Lauf des

Rechtsstreits wegfällt, etwa weil in einer Baurechtsstreitig­keit der

Rechtsmittelkläger seine Opposition aufgibt oder sein Grundstück veräussert.

Unter solchen Umständen wird das Verfahren gegenstandslos (RB 1983 Nr. 11;

Häner, Rz. 674). Die umgekehrte Konstellation, nämlich dass ein An­fechtungsinteresse

ursprünglich fehlt und erst während des Rekursverfahrens eintritt, ist selten

(vgl. Häner, Rz. 686 ff., auch zum folgenden Satz). Die nachträgliche Heilung

man­gelnder Prozessvoraussetzungen wird gewöhnlich dann als unzulässig

angesehen, wenn es um unmittelbar fristgebundene Handlungen, wie etwa die

rechtzeitige Erhebung einer Be­schwerde geht.

Im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung

vom 5. Januar 2000 bzw. der Zu­stim­mung zur Projektänderung am 11. April 2001

verfügten die Beschwerdeführenden über eine "Absichtserklärung" der

Schweizerischen Post, Immobilien, vom 3. Februar 1999. Danach erklärte sich die

Post bereit, diesen ihre Liegenschaft Kat.Nr. 13 "zu einem Preis von

Fr. 1'000.- bis Fr. 1'500.-/m2" zu verkaufen. Die unter verschiedenen Vorbehal­ten abgegebene Erklärung sollte

nur solange gelten, bis definitiv feststehe, dass die von den Beschwerdefüh­renden

geplante Überbauung "nicht innert nützlicher Frist realisierbar" sei.

Am 25. Januar 2000 gewährte die Post den Beschwerdeführenden für diese Parzelle

ein "ohne grundbuch­amtliche Eintragung" gesichertes,

"nichtvertragliches unlimitiertes Vor­kaufsrecht". Während des

hängigen Rekursverfahrens widerrief die Post die Absichts­erklä­rung am 21.

Dezember 2000 und teilte mit, statt dessen werde das Grundstück Kat.Nr. 13 dem

Meistbietenden ver­äussert; das Vorkaufsrecht bleibe jedoch bestehen. An dieser

Rechtslage hat sich bis zum Ent­scheid des Regierungsrats bzw. dem heute

ergehenden Ur­teil des Verwaltungsgerichts nichts geändert.

Kurz nach Erteilung der angefochtenen

Baubewilligung erhielten die Beschwerde­füh­renden demnach ein unlimitiertes

Vorkaufsrecht am "Postgrundstück" Kat.Nr. 13; zu einer weitergehenden

Bindung oder gar zu einer Handänderung haben die jahrelangen Ver­handlun­gen

der Beschwerdeführenden mit der Post nicht geführt. Weil für die Einräu­mung

eines Vor­kaufsrechts nach Art. 216 Abs. 3 OR einfache Schriftlichkeit genügt

und das Einverständnis der Beschwerdeführenden vorausgesetzt werden kann, ist

diese Be­rechti­gung mit dem Schrei­ben vom 25. Januar 2000 zustande gekommen.

Laut Art. 216c OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das

Grundstück verkauft wird so­wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das

wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Abs. 1). Nicht als Vorkaufs­fall

gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die

Zwangsversteige­rung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Abs.

2). Im Unterschied zu einem Kaufsrecht, das dem Berechtigten die Möglichkeit

ver­schafft, durch einseitige Erklärung eine Sache – unter gewissen

vereinbarten Vorausset­zungen – zu erwerben (Gauch/Schluep/ Schmid/­­Rey,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. A., 1998, Rz. 69, 487

und 1097; Christian Brückner, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2.

A., Bern 2001, § 11 Rz. 12 ff.), hat der Vorkaufsberech­tigte keine solche

Möglichkeit. Ihm steht ledig­lich das Recht zu, im Fall einer Veräusse­rung der

Sache diese an sich zu ziehen (Brückner, § 11 Rz. 40 ff.). Ob und wann der

Ei­gentümer die Sache verkauft oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft

abschliesst, ist ungewiss. Vorliegend sind seit der Einräumung des

Vorkaufsrechts denn auch bald 2 ½ Jahre verstrichen, ohne dass die Post

aktenkundige Ver­kaufsanstrengungen unternommen hätte. Sollte ein Verkauf

tatsächlich zustande kommen, steht es ferner ungeachtet der Ab­sichtserklärungen

der Beschwerdeführenden nicht fest, ob diese vom Vorkaufsrecht tat­sächlich

Gebrauch machen oder nicht. Unter solchen Umständen ist mit dem Regierungsrat

davon auszugehen, dass die blosse Möglichkeit eines Erwerbs des

"Postgrundstücks" Kat.Nr. 13 den Vorkaufsberechtigten heute kein

Recht verschafft, die mit dem Eigentum an diesem Grundstück mutmasslich

verbundenen Rekursmöglichkeiten auszu­schöpfen. Ob das Rechtsmittel überdies

auf eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde hin­auslaufe, kann unter diesen

Umständen dahingestellt bleiben.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der

Beschwerde.

4.

Auch wenn der Regierungsrat auf den Rekurs

nicht eingetreten ist, hat er auf­sichts­rechtlich geprüft, ob die neben dem

kommunalen Bauentscheid zusätzlich erforderli­chen Be­willigungen entsprechend

den Anforderungen von Art. 25a des Raumplanungsge­setzes vom 22. Juni 1979/6.

Oktober 1995 mit diesem koordiniert worden seien, und ist zu einem positi­ven

Ergebnis gekommen. Weil dem Verwaltungsgericht gegenüber dem Re­gierungsrat

keine Aufsichtsbefugnisse zukommen, ist der Koordinationsfrage nicht weiter

nachzugehen.

5.

...

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...