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Entscheid

VB.2002.00094

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00094

24. September 2002Deutsch14 min

(URT.2002.6961)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte C

am 4. Mai 2001 die baurechtliche Bewilligung für einen Umbau der

Eckliegenschaft M-strasse/N-Strasse. Das bestehende flach­winklige Schrägdach

mit einem Dachgeschoss soll durch ein Mansar­dendach mit zwei Geschossen

ersetzt werden, von denen das untere zu Bürozwecken und das Obere als Archiv­raum

genutzt werden soll.

Erwägungen

II. Gegen die Bewilligung erhoben die

Nachbarn A sowie H und I Rekurs an die Bau­rekurskommission I. Am 15. Februar

2002.

vereinigte diese die beiden Rekursverfahren und hiess die Rechtsmittel

teilweise gut; sie hob die angefochtene Bewilligung insoweit auf, als damit die

Dachlukarnen und -fenster be­willigt worden waren und lud die Bauherrschaft zur

Neugestaltung dieser Dachelemente im Sinne der Erwägungen ein.

III. Gegen diesen Entscheid liess A am 22.

März 2002 Beschwer­de erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den

Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Baubewilligung bestätigt

worden sei, unter Kosten und Entschädigungs­folgen auch für das

Rekursverfahren; es sei zudem ein Augenschein durchzuführen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen

vorgebracht, das bestehende Gebäude über­schreite die zonengemässe Gebäudehöhe

von 13,5 m um 2 m und das projektierte Man­sardendach werde die mit einem

Winkel von 450 anzulegenden Schrägdachebenen auf der ganzen

massgeblichen Fassadenlänge durchstossen; entgegen der Auffassung der Vor­instanz

könne das Mansardendach nicht als Dachaufbaute qualifiziert werden. Sodann treffe

es nicht zu, dass das bestehende Gebäude gemäss Art. 24e der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO, in der Fassung vom 7. Juni 2000) über die

in der Quartiererhaltungs­­zone zulässigen Abweichungen von Grundmassen als

baurechtskonform zu würdigen

sei,

sondern die Bewilligungsfähigkeit sei ausschliesslich nach § 357 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) zu

beurteilen. Eben- falls unzulässig sei die Durchstossung der für Schrägdächer

zulässigen Dachebene. Art. 24d

Abs.

4.

BZO lasse eine solche Durchstossung zu, wenn Mansardendächern und ähnlich

stei­le Dachformen vorherrschten und die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe

die erlaubte Ge­bäudehöhe erreiche. Dabei könne es sich, was die

Baurekurskommission verkannt habe, nur um die Gebäudehöhe gemäss Art. 24l BZO

handeln. Die Vorschrift wolle nämlich ermög­lichen, dass bei Einhaltung der

Gebäudehöhe in Gebieten, wo Mansardendächer vorherrschten, weitere

Mansardendächer erstellt werden könnten. Nicht beabsichtigt sei dagegen die

Ermöglichung von Mansardendächern, wenn die Gebäudehöhe bereits überschritten

sei. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG sei deshalb die Bewilligung wegen eines weitergehenden

Verstosses gegen die zulässige Gebäudehöhe zu verweigern. – Die Vorinstanz habe

mit ihrer positiven Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche

Umgebung die Zielrichtung der Quartiererhaltungszone verkannt; vor seinem Umbau

Mitte der 50er Jahre habe das streitbetroffene Gebäude weitgehend demjenigen

des Beschwerdeführers entsprochen; mit dem geplanten Umbau werde die

erhaltenswerte Gliederung der Zone weiter aufgebrochen. – Die vollständige

Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes zu Bürozwecken verstosse gegen den

zonengemässen Wohnanteil von 90 %; die Nutzung des neuen 1. Dachgeschosses

zu Bürozwecken sei keine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zulässige Änderung einer

vorschriftswidrigen Baute; jedenfalls verstosse die Nutzung des neuen Geschosses

zu Bürozwecken gegen öffentliche Interessen sowie gegen die privaten des Beschwerdeführers,

der durch das grelle Licht in den Büroräumen der dort regelmässig bis lange

nach Mitternacht arbeitenden Anwälte massiv gestört werde.

Die Vorinstanz am 5. und die Bausektion des

Stadtrats Zürich am 16. April 2002 be­antragten Abweisung der Beschwerde. Die

anstelle des verstorbenen C ins Verfahren ein­getretenen Erben D, E und G,

liessen am 8./16. Mai 2002 Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten-

und Ent­schädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Am 24. April 2002 bewilligte die Bausektion

der Stadt Zürich der privaten Beschwer­degegnerschaft die Abänderung der

Dachlukarnen und -fenster im Sinn des Entscheids der Baurekurskommission I vom

15.

Februar 2002. Gegen diese Änderungsbewilligung gelangte H, der neben dem

Beschwerdeführer bereits gegen die ursprüngliche Bewilligung Rekurs erhoben

hatte, erneut an die Baurekurskommission I.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerde ist rechtzeitig beim

sachlich wie funktionell zuständigen Verwaltungsgericht erhoben worden und der

Beschwerdeführer offenkundig zur Erhebung des Rechtsmittels befugt. Es ist

darauf einzutreten.

b) Der beantragte Augenschein erübrigt sich.

Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten.

2.

Das zum Umbau vorgesehene Gebäude weist

unbestrittenermassen eine Gebäude­höhe von 15,5 m auf und überschreitet damit

das gemäss Art. 24l BZO zulässige Mass von 13,5 m um 2 m. Entgegen der

Auffassung der Vorinstanz ist deshalb der Beschwerdeführer der Auffassung, die

Bewilligungsfähigkeit des geplanten Mansardendachs richte sich nach § 357 Abs.

1.

PBG.

§ 357 Abs. 1 PBG regelt Änderungen an Bauten,

die bei ihrer Erstellung rechtmäs­sig waren und durch seitherige Änderungen der

Bauvorschriften rechtswidrig geworden sind. Die Baurekurskommission hält diesen

Tatbestand hier für nicht erfüllt, weil das streit­betroffene Gebäude zwar die

Gebäudehöhe von 13,5 m gemäss Art. 24l BZO um 2 m überschreitet, jedoch Art.

24e BZO eine solche Abweichung zulasse, sodass keine Baurechtswid­rigkeit

vorliege. Dieser Rechtsauffassung ist beizupflichten.

Gemäss Art. 24e

BZO können in der Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebiets­typischer

Strukturmerkmale wie der Traufhöhe oder der Dachform und im Interesse eines

besseren Erscheinungsbildes Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- und

First­höhe sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von

Dach­auf­bau­ten bewilligt oder angeordnet werden. Wie bereits die Bausektion

in Erwägung lit. d der an­ge­fochtenen Baubewilligung vom 4. Mai 2001

ausgeführt hat, erfüllt das Bauvorhaben die Voraussetzungen für eine solche

Bewilligung. Dabei handelt es sich nicht um eine Ausnahmebewilligung im

technischen Sinn, wie sie abschliessend in § 220 PBG geregelt ist, sondern soll

mit dieser, die starren Bestimmungen über die Grundmasse (Art. 24l BZO) locker­nden

Regelung die Erhaltung oder Erweiterung der das Quartierbild auszeichnenden

baulichen Gliederung ermöglicht werden, was das kantonale Recht in Kern- und

Quartier­er­hal­tungs­zonen ausdrücklich zulässt (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 50 Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene Gebäude ist, wie die

Baurekurskommission I zutreffend festgestellt hat, die südliche Kopfbaute einer

aus vier Gebäuden bestehenden, einen grossvolumigen Gebäudekomplex bildenden

Häuserzeile entlang der R-gasse im Abschnitt zwischen N- und O-stras­se. Die

anschliessenden beiden Mittelgebäude M-strasse weisen die gleichen Gebäude- und

Traufhöhen und aufeinander abgestimmte Geschossebenen auf. Lediglich bei der

nordseitigen Kopfbaute der Häuserzeile ist die Gebäudehöhe geringer und

entspricht in etwa dem zo­nenkonformen Grundmass gemäss Art. 24l BZO. Wenn

unter diesen Umständen die Bau­sek­tion der Stadt Zürich und die Baurekurs­kommission

I zum Schluss gekommen sind, die be­stehende, das Grundmass um 2 m

übersteigende Gebäudehöhe des streitbetroffenen Gebäudes erweise sich aufgrund

der Lockerung der Grundmasse gemäss Art. 24e BZO als rechtens, so ist das

jedenfalls nicht rechtsverletzend. Durch die den beiden Nachbarbauten an der

M-strasse entsprechende Gebäude­höhe entsteht ungeachtet des Umbaus aus den

50er Jahren der Eindruck einer geschlossenen Häuserzeile und damit eines für

das betreffende Gebiet typ­ischen Strukturmerkmals im Sinn von Art. 24e BZO.

Sodann ist mitzuberücksichtigen, dass durch die Rechtmässigkeit der das

Grundmass überschreitenden Gebäudehöhe in Verbin­dung mit Art. 24d Abs. 4 BZO

die Möglichkeit für den Aufbau des Mansardendachs und damit für die Übernahme

eines weiteren gebietstypischen Gestaltungsmerkmals geschaffen wird. Dass hier

diese An­gleichung an die gebiets­typischen Strukturmerkmale in zwei Schrit­ten

erfolgt, nämlich ei­ner­seits durch die in den 50er Jahren erfolgte Übernahme

der Gebäude­höhe der Nachbarbauten und nun mit dem Aufbau des Mansardendachs,

führt zu keiner anderen Beurteilung. Ein Gebäude mit der Volumetrie des

streitbetroffenen nach dem geplanten Umbau liesse sich aufgrund von

Art. 24e in Verbindung mit Art. 24d Abs. 4 BZO grundsätzlich auch als

Neubau realisieren.

3.

Der Beschwerdeführer rügt eine ungenügende

Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung im Sinn von § 238 Abs. 1

PBG; bei der Anwendung dieser Bestim­­mung sei zu berücksichtigen, dass das

Bauvorhaben in einer Quartiererhaltungszone liege und es sei deshalb dem Aspekt

der Erhaltung und Erweiterung der baulichen Gliederung besondere Beachtung zu

schenken.

Die Baurekurskommission hat sich in ihren

Erwägungen mit der Architektur des Ge­­bäudes in seiner heutigen, durch den in

den 50er Jahren vorgenommenen Umbau gepräg­­ten Gestalt und mit seinem Bezug

zur baulichen Umgebung eingehend auseinander ge­setzt; sie hat insbesondere

erkannt, dass das Gebäude bereits heute markant in Erscheinung trete und den

Gebietsbereich bei der Einmündung der M- in die N-Strasse dominie­re. Diese

Dominanz sei angesichts der Ecklage bis zu einem gewissen Grad unvermeidlich

und nicht derart, dass die Umgebung optisch verdrängt oder gestalterisch

herabgemindert würde. Mit Q-park und P-platz bestehe ein Teil der Umgebung

ohnehin aus Frei­flächen. Die Mittelhäu­ser der angebauten Häuserzeile an der

M-strasse hätten ohnehin die nämlichen Ausmas­se und ebenfalls Mansardendächer.

Das schräg über Eck an der N-Strasse gelegene Gebäude sei zu weit entfernt, als

dass sich die Dominanz des Umbauobjekts übermässig bemerkbar machen könnte. Das

Nachbarhaus des Beschwerdeführers an der N-Strasse sei ein hervorragend

renoviertes und unterhaltenes Gebäu­de aus der Wende des 19. zum 20. Jahrhundert,

welches das ursprüngliche Erscheinungs­bild bewahrt habe und eine Bereicherung

des Strassenbilds darstelle, das entlang der N-Strasse durch ähnliche Bauten

geprägt werde. Die­se Bauten, deren Aussehen weitgehend demjenigen des

streitbetroffenen Gebäudes vor Umbau und Aufstockung in den 50er Jahren

entsprächen, verfügten über drei Vollgeschosse und Mansardendach mit zwei

ausgebauten Dachgeschossen. Weil die grössere Gebäude­höhe des Eckgebäudes

durch das heutige flachwinklige Schrägdach gleichsam kompensiert werde, sei die

bis zum First gemes­sene Höhe beim Umbauobjekt und beim Haus des Beschwer­deführers

nahezu gleich, wodurch das gestalterische Gleichgewicht aufrecht erhalten

bleibe. Dieser gestalterische Ge­samteindruck werde durch den geplanten Aufbau

eines Mansardendachs nicht derart ver­ändert, dass § 238 Abs. 1 PBG verletzt

würde. Bezogen al­lein auf das streitbetroffene Gebäude stelle das

Mansardendach gestalterisch eher eine Verbesserung als eine Verschlech­terung

dar. Alle Gebäude in der massgeblichen näheren Umgebung würden ebenfalls

Mansardendächer aufweisen, sodass mit dem geplanten Umbau die im massgeblichen

Gebiet vorherrschende Dachform übernommen werde. Dass das streit­betroffene

Gebäude bereits in seiner heutigen Form dominant wirke, sei nicht zu ändern und

dürfe angesichts seiner Lage nicht ausschliesslich negativ gewertet werden. Mit

dem Aufbau eines Mansardendachs werde diese Dominanz nicht auf unerwünschte

Weise

verstärkt,

sondern es werde der Akzent beim Dachabschluss im Sinn der vorherrschenden

Dachform anders gesetzt. Die damit einhergehende Anhebung der Gesamthöhe um ca.

2,3 m

falle

angesichts der bestehenden Gebäudeproportionen und der Angleichung an die Mittelhäuser

nicht entscheidend ins Gewicht. Auch das Haus des Beschwerdeführers werde optisch

nicht erdrückt, da es sich dank seines noch grösseren und sehr ausgewogen

gestalteten Mansardendachs behaupten könne und der neu entstehende

Höhenunterschied im Vergleich zur Gesamthöhe der Gebäude moderat sei.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

ist diese Würdigung in jeder Hinsicht nachvollziehbar. Bezüglich der

Nachbarhäuser an der M-strasse wird mit dem Aufbau des Mansardendachs der

gebietsprägende Eindruck einer geschlossenen Häuserzeile in ge­stal­terisch

vorteilhafter Weise verstärkt. Sodann stellt das Mansardendach auch ein verbindendes

Element zu den Häusern an der N-Strasse dar, das in gestalterischer Hinsicht

den Nachteil der etwas grösseren Gesamthöhe zu kompensieren vermag. Das

Mansardendach führt nicht zu einer Verstärkung der Dominanz des Eckbaus (die

diesem aufgrund seiner Stel­lung bis zu einem gewissen Grad ohnehin zukommen

muss), sondern vermag diese eher zu mildern, indem der Eckbau sich mit der

Übernahme der Dachform gestalterisch an die Nachbarbauten angleicht und das

Mansardendach das bisher dominierende Gewicht sei­ner Fassaden relativiert. Von

einer rechtsverletzenden Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG kann unter diesen

Umständen keine Rede sein.

4.

Für das der Quartiererhaltungszone II

zugewiesene Grundstück gilt gemäss Bau- und Zonenordnung ein Wohnanteil von

90.

%, der mit der vollständigen Nutzung des streit­betroffenen Gebäudes

durch eine Anwaltskanzlei offenkundig nicht eingehalten wird. Der

Beschwerdeführer hält deshalb die geplante Erweiterung als weitergehende

Abweichung von Nutzungsvorschriften für unzulässig, insbesondere weil Art. 6

Abs. 2 BZO bestimme, dass dort, wo ein Wohnanteil vorgeschrieben sei,

anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen müssten. Die Ausweitung

von Büroraum verstosse zudem gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung

von Wohnraum in einem derart zum Wohnen geeigne­­ten Quartier. Lage und

Anordnung der Lukarnen der erfahrungsgemäss bis lange nach Mitternacht grell

beleuchteten Büros habe für die Nachbarn massive Lichtimmissionen zur Folge und

beeinträchtige damit auch gewichtige private Interessen.

a) Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut

von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 (=BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende

Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­­dersprechen, umgebaut, erweitert

und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen

Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abwei­chungen

von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Wie das Verwaltungsgericht

bereits im (nicht publizierten) Entscheid VB.1999.00121 vom 15. November 2000

entschieden hat, gilt die Erweiterung der gewerblichen Nutzung durch

Vergrösserung der nutzbaren Flächen in einer mit einem Wohnanteil belegten

Liegenschaft, die schon bisher keine Wohnungen aufgewiesen hat, gemäss § 357

Abs. 1 PBG als zulässig. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Es trifft

zwar zu, dass diese Auslegung von § 357 Abs. 1 PBG dem Wortlaut des letzten

Satzes widerspricht, wonach für weitergehende Abweichungen von Vorschriften die

erforderlichen Ausnahmebewil­ligungen vorbehalten bleiben. Indessen ist dieser

Widerspruch darauf zurückzuführen, dass sich § 357 Abs. 1 PBG seit seiner

Revision am 1. September 1991 auf Verstösse gegen Bau- und gegen Nutzungsvorschriften

richtet (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG]

des Kantons Zürich, Bern 1992, N. 252), während in der ursprünglichen Fassung,

der Verstoss gegen Bauvorschriften in Absatz 1 und derjenige gegen Nutzungs­­vorschriften

in einem gesonderten Absatz 2 geregelt war. Letzterer liess den Umbau und die

angemessene Erweiterung solcher Bauten zu, wenn keine überwiegenden öffentlichen

Interessen entgegenstanden. Diese Regelung, die insbesondere auch den

Investitionsschutz bestehender Betriebe gewährleistete (vgl. RB 1993

Nr. 51), sollte durch die Zusammenfassung von Absatz 1 und 2 nicht

verschärft werden, denn die Revision vom 1. September 1991 zielte ausdrücklich

auf eine Erweiterung der zulässigen Massnahmen ab (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil 2000, S. 402). Auf eine

solche Verschärfung würde es indessen hinauslaufen, wenn entsprechend dem Wort­­laut

von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG die Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebs

als weitergehende Abweichung von den Zonenvorschriften verstanden würde und

folglich nur als Ausnahme unter den engen Voraussetzungen von § 220 PBG

bewilligungsfähig wäre. Eine solche Einschränkung der zulässigen Massnahmen hat

der Gesetzgeber nicht be­absichtigt. Hingegen spielt der betriebsbezogene

Investitionsschutz dann keine Rolle, wenn eine bestehende zonenwidrige Nutzung

aufgegeben wird; entsprechend ist gemäss § 357 Abs. 1 PBG eine neue

zonenwidrige Nutzung nur zulässig, wenn sich das Gebäude für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignet, das heisst, es wird der Investitionsschutz auf die Baute

oder Anlage beschränkt. Die Zulässigkeit der Erweiterung zonenwidriger Betriebe

ermöglicht indessen kein unbegrenztes Wachstum. Ähnlich wie zulässige Umbauten

ihre Grenze dort finden, wo sie einem Neubau gleich kommen, lässt sich unter

dem Gesichtswinkel des angestrebten Investitionsschutzes die Erweiterung eines

zonenwidrigen Betriebes nur soweit rechtfertigen, als die neuen Betriebsflächen

in einem untergeordneten Verhältnis zu den be­reits vorhandenen stehen. Sodann

gilt für jede Erweiterung, dass ihr keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen; dass schliesst die Erweiterung

von zonenfremden Betrieben aus, die wegen ihrer Immissionen oder aus anderen

Grün­­den in einem qualifizierten Widerspruch zur geltenden Nutzungsordnung

stehen.

b) Die geplante Erweiterung der schon heute

vier Geschosse belegenden Anwaltskanzlei um ein Geschoss mit Büro- und eines

mit Archivräumen ist gemessen am Bestehen­den von untergeordneter Bedeutung.

Sie verstösst weder in qualifizierter Weise gegen öffentliche noch gegen

private Interessen. Wenn gemäss § 357 Abs. 1 PBG die Erweiterung zonenwidriger

Nutzungen in begrenztem Umfang zulässig ist, so hat dies zwangsläufig zur

Folge, dass das mit den betreffenden Nutzungsvorschriften verfolgte öffentliche

In­teresse im Einzelfall zurückstehen muss. Das grelle Licht aus den Büros der

nachtaktiven Anwälte und Anwältinnen mag subjektiv als lästig empfunden werden;

eine objektiv erheb­liche Beeinträchtigung, die den Ausschlag zu Gunsten der

nachbarlichen Interessen ge­ben müsste, liegt indessen nicht vor. Damit erweist

sich die Erweiterung der zonenwidrigen Nutzung als zulässig; Art. 6 Abs. 2 BZO,

der die Verlegung eines vorgeschriebenen Wohn­anteils innerhalb des Gebäudes

regelt, wird damit nicht zusätzlich verletzt.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit als

unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss beschliesst die Kammer:

vom Parteiwechsel wird Vormerk genommen,

und entscheidet:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...