VB.2002.00144

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00144

2. September 2002Deutsch10 min

(URT.2002.6904)

Ein Grenzbau ist nur mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer zulässig. Ein im Grundbuch eingetragenes generelles Grenzbaurecht stellt eine solche Zustimmung dar. Ob ein Grenzbaurecht als generell oder als projektbezogen zu verstehen ist, beurteilt sich in erster Linie nach dem Grundbucheintrag. Dieser ist vorliegend nicht eindeutig abgefasst (E. 1a). Auch der Begründungsakt der Dienstbarkeit erlaubt keine Qualifikation des Grenzbaurechts (E. 1b). Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zustande kam. Diese lassen auf ein projektbezogenes Grenzbaurecht schliessen (E. 1c). Dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen (E. 1d). Wenn das Verwaltungsgericht als zweite richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (was vorliegend nicht der Fall ist; E. 1e). Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Akten, womit auf die Abnahme von weiteren Beweismitteln verzichtet werden darf (E. 1f). Da das Grenzbaurecht als projektbezogen zu verstehen ist, ist die geplante Aufstockung insoweit nicht bewilligungsfähig, als sie den massgeblichen Grenzabstand von 3,5 m unterschreitet; kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde (E. 2).

Sachverhalt

I. Mit Beschluss vom 12. September 2001

erteilte die Bausektion der Stadt Zürich A1 und A2 die Baubewilligung für eine

Erweiterung der Wohngebäude Kat.-Nrn. 01 und 02 (K-strasse, Zürich ) um zwei

Dachgeschosse.

Erwägungen

II. Dagegen wandten sich C, D und E mit gemeinsamer

Eingabe an die Baurekurskommission I. Diese hiess den Rekurs am 22. März 2002

gut und hob den angefochtenen Beschluss insoweit auf, als damit die Aufstockung

der genannten Wohngebäude bewilligt wurde.

III. Gegen den Rekursentscheid gelangten A1 und

A2 mit Beschwerde vom 24. April 2002 fristgerecht ans Verwaltungsgericht.

Darin beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die

Bestätigung der erstinstanzlichen Baubewilligung unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei. Die Baurekurskommission

beantragte mit Eingabe vom 3. Mai 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung

der Beschwerde. Den gegenteiligen Antrag stellte die Bausektion der Stadt

Zürich am 22. Mai 2002. C, D und E beantragten am 1. Juli 2002 die Abweisung

der Beschwerde, eventualiter die Rückweisung des Verfahrens an die

Baurekurskommission zur Neubeurteilung, je unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Gebäude Kat.-Nr. 01 soll unmittelbar

an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegner Nr. 2 und 3

aufgestockt werden. Ein solcher Grenzbau ist nur mit der schriftlichen

Zustimmung der Grundeigentümer zulässig (Art. 7 Abs. 2 Satz 1 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991/24. November 1999 [BZO]).

Die Beschwerdeführenden erblicken eine solche Zustimmung in einem im Grundbuch

eingetragenen gegenseitigen ”Näher-, Höher- und Grenzbaurecht” vom 16. Juli

1979.

Mit diesem Grenzbaurecht habe sich der Nachbar im Voraus und generell verpflichtet,

Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze zu dulden. Die Beschwerdegegner

sind demgegenüber der Auffassung, die Dienstbarkeit sei projektbezogen zu

verstehen, da diese einzig eine in den Jahren 1979–1980 entstandene

Arealüberbauung ermöglichen sollte.

a) Bei der Unterscheidung zwischen einem

projektbezogenen und einem generellen Grenzbaurecht ist zunächst vom Wortlaut

der Dienstbarkeit auszugehen. Für deren Umfang ist in erster Linie der Grundbucheintrag

massgebend, soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben

(Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907

[ZGB]; BGE 107 II 331, E. 2; Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der

zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 72). Der Eintrag lautet

vorliegend:

”Grunddienstbarkeit

Recht, näher,

höher und auf die Grenze zu bauen

Die jeweiligen Eigentümer von

Kat.[Nr. ..] … 03 … 01 …

räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein,

näher, höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den

zuständigen Behörden auf diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von

irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.

Zürich , 16. Juli 1979…”

In den Text kann sowohl ein generelles als

auch ein projektbezogenes Näherbaurecht hineingelesen werden. – Generell:

Rechte sollten eingeräumt werden ”für [all] die Bauten, wie diese von den

Behörden bewilligt werden”; projektbezogen: ”für die[jenigen] Bauten, wie diese

von den Behörden bewilligt werden”. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass der

Text auf ein projektbezogenes Näherbaurecht hindeute: Hätten die Parteien ein

generelles Näherbaurecht vereinbaren wollen, so hätte der Grundbucheintrag ”für

Bauten” gelautet und nicht: ”für die Bauten”. Umgekehrt liesse sich

argumentieren, dass sich ein projektbezogenes Näherbaurecht in der

Formulierung ”für diejenigen Bauten” niedergeschlagen hätte. So oder

anders ist der Wortlaut nicht besonders aussagekräftig, was nicht zuletzt daran

liegt, dass Dienstbarkeiten in der Regel nur stichwortartig eingetragen werden

(Art. 35 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 der Grundbuchverordnung vom 22. Februar

1910). Aus dem Wortlaut geht somit die Art des Grenzbaurechts nicht deutlich

hervor im Sinne von Art. 738 Abs. 1 ZGB, womit weitere Unterlagen heranzuziehen

sind (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB sowie BGE 128 III 169, E. 3a; BGE 123 III 461,

464).

b) Dem Begründungsakt der

Dienstbarkeit kommt im Verhältnis zwischen den Parteien entscheidende

Bedeutung zu. Lässt sich der wirkliche Wille der Parteien nicht mehr ermitteln,

so ist eine objektivierende Auslegung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden

Grundstücks vorzunehmen. Ausgehend vom Wortlaut gilt es, Sinn und Zweck der

Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung zu

ermitteln. Je genauer der Wortlaut der Dienstbarkeit abgefasst ist, um so enger

bemessen ist der Raum für die Auslegung aufgrund der weiteren Kriterien (BGE

115.

II 434, E. 2b).

Die verfahrensbetroffenen Grundstücke liegen

im Gebiet zwischen J- und K-strasse, für das der Zürcher Stadtrat in den Jahren

1975.

und 1977 den amtlichen Quartierplan M festgesetzt hatte. Am 10. April

1979.

schlossen die Grundeigentümer der Parzellen im Quartierplangebiet eine

öffentlich beurkundete Vereinbarung, die in Ziff. 7 folgende Bestimmung

enthielt (”Vollzug des Quartierplanes Nr. 04, M, Zürich ”):

”Zur Regelung der

nachbarlichen Verhältnisse sind ferner anlässlich der Anmeldung dieses

Vertrages zur Eintragung im Grundbuch folgende neue Grunddienstbarkeiten

ebenfalls zur Eintragung anzumelden:

7.1

Recht

näher, höher und auf die Grenze zu bauen

je gegenseitig zu Gunsten und zu Lasten von

…

Die jeweiligen Eigentümer der berechtigten und belasteten Grundstücke

räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher,

höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den

zuständigen Behörden auf diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von

irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.”

Verglichen mit dem Grundbucheintrag enthält

der Begründungsvertrag keine weiterführenden aussagekräftigen Formulierungen,

die eine Qualifikation des Näherbaurechts erlauben würden. Damit ist die

Dienstbarkeit teleologisch anhand von weiteren Umständen auszulegen.

c) Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der

Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der

Begründungsvertrag zu Stande kam. – Von den Beschwerdegegnern wurde im

Rekursverfahren unwidersprochen dargelegt, dass für das Quartierplangebiet eine

gemeinsame Überbauung geplant war. Die Grundeigentümer erklärten sich bereit,

nach einem so genannten ”Richtplan” zu bauen. Dies folgt aus Erläuterungen zu

diesem Richtplan, die in Ziff. 9.2 unter dem Titel ”Nachbarrechtliche

Vereinbarungen” wie folgt lauten:

”Die vom Richtplan erfassten Grundeigentümer gewähren sich

gegenseitig und kostenlos die für den Vollzug des Richtplanes erforderlichen

Rechte, näher, höher und auf die Grenze zu bauen.”

[ohne Hervorhebung im Originaltext]

Die Einräumung von Grenzbaurechten ”für den

Vollzug des Richtplanes” bedeutet die Rechtseinräumung im Hinblick auf die

geplante Überbauung des Quartierplangebiets. Die Formulierung kann mit der

Vorinstanz nicht anders verstanden werden, als dass die Grenzbaurechte projektbezogen

ausgestaltet werden sollten: Es sollten eben nur jene Rechte gewährt

werden, ”die für den Vollzug des Richtplanes erforderlich” sind. Hätten die Parteien

ein generelles Grenzbaurecht im Auge gehabt, hätten sie diesen Passus

weggelassen.

d) Der Umstand,

dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht

der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen. Für die Eintragung

hatten die Parteien einen guten Grund: Für den Zeitraum zwischen Vertragsschluss

(10. April 1979) und Rechtskraft der Baubewilligungen sollte sichergestellt

werden, dass ein allfälliger Grundstückskäufer an die Grenzbaurechte gebunden

gewesen wäre. Ein schützenswertes Interesse am Grundbucheintrag wäre dann zu

verneinen gewesen, wenn bereits eine Baubewilligung vorgelegen hätte (OGer.,

3.

Februar 1989, Blätter für Zürcher Rechtsprechung 88/1989 Nr. 26 E. 7).

Letzteres war hier aber gerade nicht der Fall, womit die Grenzbaurechte

eintragungsfähig waren und denn auch eingetragen wurden.

e) Die Beschwerdeführenden legen ihrer

Beschwerdeschrift einen Vertrag bei, mit dem sie darlegen wollen, dass das

vereinbarte Grenzbaurecht projektunabhängig zu verstehen sei. Mit dem

Vertrag behaupten sie neue Tatsachen, die sie im Rekursverfahren noch nicht

geltend gemacht hatten. Wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, als zweite

richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur

soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung

notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.

Mai 1959 [VRG]). Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen

Neuentscheid getroffen oder die angefochtene Verfügung zwar bestätigt, jedoch

neu begründet hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 52 Rz. 13).

Vorliegend wurde die Berufung auf den Vertrag nicht erst mit dem angefochtenen

Entscheid notwendig; vielmehr hätte er bereits vor Baurekurskommission

eingereicht werden müssen, da mit der Rekursschrift der Beschwerdegegner

feststand, dass sich die Gegenpartei auf ein projektbezogenes Grenzbaurecht

berufen wird. Die mit dem Vertrag in Zusammenhang stehenden neuen tatsächlichen

Behauptungen dürfen deshalb im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt

werden.

f) Die Beschwerdegegner verlangen die

Befragung einer Reihe von Personen als Zeugen. Die Beantragung von

Beweismittelerhebungen bildet Bestandteil des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs.

2.

der Bundesverfassung vom 29. April 1999). Der Richter darf jedoch auf die

Erhebung eines beantragten Beweismittels verzichten, wenn er den Sachverhalt

aufgrund der Akten hinreichend würdigen kann oder aufgrund einer vorweggenommenen

Beweiswürdigung annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen

nicht geändert würde (BGE 124 I 208, E. 4a). Vorliegend ergibt sich der Sachverhalt

mit einer den Umständen angemessenen Klarheit aus den Akten; insbesondere sind

die ”Erläuterungen zum Richtplan” klar und unzweideutig abgefasst. Inwiefern

eine Zeugenbefragung oder der Beizug von weiteren Akten eine vertiefte Klärung

des Sachverhalts herbeiführen könnte, ist nicht ersichtlich, dies umso

weniger, als die beantragten Beweismittel die Ansicht der Beschwerdegegner

untermauern sollen, dass das streitbetroffene Grenzbaurecht projektbezogener

Natur sei. Damit kann auf die beantragte Beweismittelerhebung verzichtet

werden.

2.

a) Nach dem Gesagten handelt es sich bei

der umstrittenen Dienstbarkeit um ein projektbezogenes Grenzbaurecht. Damit ist

die geplante Aufstockung insoweit nicht bewilligungsfähig, als sie gegenüber

dem westlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegner Nr. 2

und 3 den massgeblichen Grenzabstand von 3.5 m unterschreitet (Art. 8 Abs. 3

BZO i.V.m. § 270 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

[PBG]). Wollte man diesen Mangel durch bauliche Massnahmen beheben, würde das

Projekt in einer Art und Weise verändert, die eine Neubeurteilung erforderlich

machen würde. Insofern kann der Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, womit eine Bewilligung unter Auflagen ausgeschlossen ist (§ 321

Abs. 1 PBG). Damit hat die Vorinstanz die Aufstockung der Gebäude zu Recht

verweigert, womit die Beschwerde abzuweisen ist.

b) Die Verfahrenskosten sind den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 70 VRG). Als

unterliegende Partei sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen

Umtriebsentschädigung an die obsiegenden Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweisen sich vorliegend insgesamt

Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

…