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Entscheid

VB.2002.00149

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00149

7. Mai 2003Deutsch9 min

(URT.2003.7377)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Baukommission Küsnacht verweigerte am

6. März 2001 der Firma G die bau­rechtliche Bewilligung für eine vom

ursprünglichen Projekt abweichende Aussentreppe zum Untergeschoss des

Einfamilienhauses Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, in Küsnacht. Dieses

Einfamilienhaus war seinerzeit mit Beschluss vom 3. Juni 1997 im Rahmen

einer Arealüberbauung bewilligt worden.

Erwägungen

II. Gegen den Beschluss der Baukommission

erhob die Firma G bzw. die tatsäch­lich die Bauherrrschaft darstellende

A AG am 11. April 2001 Rekurs an die Baure­kurs­kom­mission II

und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Bewilligung

der Abänderungspläne für die Erstellung des geplanten Lichthofes.

Mit Rekursentscheid vom 19. März 2002 wies die

Baurekurskommission II den Re­kurs ab und bestätigte den Beschluss der

Baukommission Küsnacht vom 6. März 2001 im be­urteilten Umfang.

III. Mit Beschwerde vom 29. April 2002

liess die A AG dem Verwaltungsgericht be­antragen, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben und die Abänderungspläne für die Er­stellung des geplanten

Lichthofes zu bewilligen, ev. die Sache zur Bewilligungsertei­lung an die

Baukommission Küsnacht zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

für die Beschwerdegegnerin.

Auf Antrag der Beschwerdeführerin sistierte

das Verwaltungsgericht das Verfahren und führte dieses auf Gesuch der

Baukommission Küsnacht am 20. November 2002 fort. Die

Baurekurskommission II beantragte am 13. Dezember 2002 die Abweisung

der Beschwer­de. Den nämlichen Antrag stellte die Baukommission Küsnacht mit

Beschwerdeant­wort vom 7. Februar 2003 und verlangte zudem eine

Umtriebsentschädigung.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin beantragt in

prozessualer Hinsicht die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein

eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Das

Einfamilienhaus Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.Nr. 02, in Küsnacht, ist

Teil einer am 3. Juni 1997 bewilligten Arealüberbauung. Es weist drei zu

Wohnzwecken genutz­te Geschosse auf, nämlich ein in den gewachsenen Boden

ragendes und demzufolge nach § 275 Abs. 3 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) ein Untergeschoss dar­stellendes

Geschoss (in den Plänen als "Erdgeschoss" bezeich­net), ein Ober­geschoss

und ein Dachgeschoss (Attikageschoss). In der Südwestecke des voll­ständig

unter dem gewachse­nen Boden liegenden Kellergeschosses (2. Untergeschoss) sah

das ursprüngliche Projekt einen knapp 20 m2 grossen Bastelraum

vor. Als Zugang zu diesem Ge­bäudeabschnitt hätte in der nordwestlichen Gebäudeecke

eine 1 m breite Aussentreppe erstellt werden sollen. Die strei­tige

Projektänderung sieht nunmehr auf der Südostseite des Ge­bäudes den Zugang über

eine in einen Lichtschacht integ­rier­te Aussentreppe vor. Dieser Lichtschacht

weist eine Brei­te von 2,75 m, eine Länge von 6 m und eine Tiefe von

2,7 m auf. Neben der Aufnahme des Zuganges zum 2. Untergeschoss bezweckt

dieser Lichtschacht die Belichtung des in der südwestlichen Gebäudeecke

befindlichen Bastelraumes und ermöglicht damit die Verwendung dieses Raumes zu

Wohn­zwecken. Nach Schreiben der Gemeinde Küsnacht vom 18. Ok­tober 2001

an die Re­kurs­kom­mission wurde die streitige Projektänderung im Laufe des

Rekursverfahrens erstellt.

3.

Das Grundstück Kat.Nr. 02 mit dem

Einfamilienhaus Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Küsnacht der Wohnzone W2/1.75 zugeschieden. Laut Art. 19 BauO

sind in dieser Zone zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dach­geschoss

zulässig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist lediglich unter den Voraus­set­zun­gen

von Art. 35-37 BauO erlaubt. Vorliegend von Bedeutung sind die

Art. 36 und 37 BauO. Danach ist an Hanglagen ein natürlich anfallendes

Untergeschoss gestattet (Art. 36) und sind bei Hauptbauten und besonderen

Gebäuden geringfügige Abgrabungen zulässig, so­fern sie eine natürlich

erscheinende Terraingestaltung zulassen (Art. 37).

a) Die Baukommission Küsnacht verweigerte die

Bewilligung für das streitige Pro­jekt im Wesentlichen mit der Begründung, dass

es sich beim fraglichen Lichtschacht entge­gen Art. 37 BauO nicht um eine

als natürliche Terraingestaltung erscheinende Abgrabung hand­le. Der

Lichtschacht wirke grabenähnlich und unnatürlich. Aufgrund der Tiefe des Licht­­schachtes

von 2,7 m liege auch keine geringfügige Abgrabung vor.

Die Baurekurskommission II verwies in

ihrem Rekursentscheid insbesondere auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes vom

13.

April 2000 (VB.2000.00042), in welchem gleichfalls die Rechtmässigkeit

einer 1,3 m tiefen Abgrabung in Anwendung von Art. 37 BauO Küsnacht

streitig war, und schloss sich der Rechtsauffassung der Vorinstanz an. Die

Rekurskommission hielt zudem fest, dass die Baukommission Küsnacht zu Recht

eine Wohn­­nutzung im Untergeschoss als nicht zulässig bezeichnet habe. Ein

anrechenbares Untergeschoss in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1.75 sei

gemäss Art. 19 i.V. mit Art. 36 BauO nur zulässig, wenn es sich um

ein an Hanglagen natürlich anfallendes Untergeschoss handle. Der vorliegend

fragliche Gebäudeabschnitt liege vollständig unter dem ge­wachsenen Boden und

könne schon aus diesem Grund kein natürlich anfallendes Untergeschoss

darstellen. Ob ein solches auf dem Rekursgrundstück überhaupt möglich wäre, sei

äusserst fraglich. Von natürlich anfallenden Untergeschossen könne dann

ausgegangen werden, wenn ein hangseitig gerade noch unter dem gewachsenen Boden

befindlicher Gebäudeabschnitt aufgrund des Terrainverlaufs weitgehend oder gar

mehrheitlich über den ge­wachsenen Boden zu liegen komme. Derartige

Terrainverhältnisse seien auf dem Baugrundstück, welches an einem schwach nach

Südwesten geneigten Hang gelegen sei, nicht gegeben. Die Verwendung des

fraglichen Gebäudeabschnitts zu Wohnzwecken sei mithin nicht zulässig. Der im

2.

Untergeschoss geplante Wohnraum führe klarerweise zur Anrechenbarkeit

dieses Gebäudeabschnittes (§ 276 Abs. 2 PBG). Dem streitigen

Bauvorhaben stünden mithin neben Art. 37 BauO auch die

Geschosszahlvorschriften entgegen.

b) Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits

im erwähnten Entscheid vom 13. April

2000.

(VB.2000.00042) mit der Zulässigkeit von Abgrabungen nach Art. 37 BauO

Küsnacht

auseinanderzusetzen.

Es hat dabei festgehalten, dass es sich bei dieser Vorschrift um kompe­­tenzgemäss

erlassenes kommunales Recht handle. Dessen Anwendung obliege in erster Linie

der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche die Verhältnisse an Ort und Stelle

am besten kenne und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend

begleitet habe. Wenn sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen

stellten, sei deren Beant-wortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu

schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheine. Solche

Entscheide dürften daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung geprüft werden (vgl. auch RB 1981 Nr. 20, VGr, 2. März

1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14

E. 1h).

Das Verwaltungsgericht hat in jenem Entscheid

weiter festgehalten, dass Art. 37 BauO einzig eine gestalterische und

keine nutzungsplanerische Funktion zukomme. Nach dem klaren Wortlaut von

Art. 37 BauO seien Abgrabungen nur dann zulässig, wenn sie ku­mulativ

einerseits geringfügig seien und anderseits eine natürlich erscheinende

Terrainge­stal­­tung zuliessen. Die Frage nach der Geringfügigkeit der

Abgrabung beurteile sich da­bei vorab aufgrund eines Gesamteindruckes und nicht

in erster Linie nach quantitativen Ge­sichts­punkten (RB 1995

Nr. 86). Allerdings sei die im Text der Bau- und Zonenordnung zu

Art. 37 BauO enthaltene Erläuterung zur Auslegung der Bestimmung

hilfsweise heranzuzie­hen.

c) Die nach dem Gesagten hilfsweise für die

Bestimmung der Geringfügigkeit von Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BauO

beizuziehenden Erläuterungen (Wegleitung) zur BauO der Gemeinde Küsnacht

erachten Abgrabungen als geringfügig, wenn sie "1 m und weniger als

150.

m2" betragen. Mit einer Tiefe von 2,7 m sprengt der

streitige Lichtschacht dieses Mass bei weitem. Die Argumentation der

Beschwerdeführerin, nach der Wegleitung sei eine Abgrabung bis zu einer Kubatur

von 150 m3 geringfügig, welche hier nur zu einem Drittel ausgeschöpft werde,

ist abwegig. Die Wegleitung stellt auf die Höhe und – kumu­la-tiv –

auf die Ausdehnung der Fläche ab und nicht auf das Volumen. Die streitige Abgrabung

erfüllt aber auch nicht das Erfordernis, eine natürlich erscheinende

Terraingestaltung zuzulassen. Dem grubenähnlichen Lichtschacht fehlt jegliche

"Natürlichkeit", woran auch die von der Beschwerdeführerin geforderte

"subtile Abwägung zwischem dem Legalitäts- und dem

Verhältnismässigkeitsprinzip" nichts ändert. Die vom Verwaltungsgericht in

seinem Entscheid vom 13. April 2000 verlangte Gesamtbetrachtung

bezieht sich auf die zu be­­urteilende Abgrabung und richtet sich gegen eine

punktuelle Beurteilung derselben. Sie verlangt aber nicht, dass eine örtliche

Abgrabung quantitativ in Beziehung zur gesamten Arealüberbauung gesetzt wird.

Die gemäss Art. 37 BauO kumulativ einzuhaltenden Anforderungen an

Abgrabungen sind vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zu Recht hat die Bau­­kommission

Küsnacht die baupolizeiliche Bewilligung für den streitigen Lichthof verweigert.

d) In Dispositiv Ziff. 2 ihres

Beschlusses vom 6. März 2001 hat die Baukommission Küsnacht weiter

festgehalten, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss, wie sie der strei­­tige

Abänderungsplan vom 7. Februar 2001 vorsehe, nicht zulässig sei. Die

Baurekurs­kommission II hat den Rekurs der heutigen Beschwerdeführerin

auch abgewiesen, soweit sich dieser gegen diese Feststellung richtete. Die

Ausführungen der Rekurskommission sind überzeugend, weshalb auf sie verwiesen werden

kann (Art. 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG). Beim streitigen

2.

Unter­ge­schoss, welches in praktisch ebenem Gelände erstellt wurde und

vollständig unter dem ge­wachsenen Boden liegt, handelt es sich klarerweise

nicht um ein "natürlich anfallendes Un­ter­geschoss". Eine

Wohnnutzung dieses Geschosses ist daher nicht zulässig. Daran ändert nichts,

dass offenbar im Rahmen einer vorgängigen Projektänderung in diesem Untergeschoss

die Erstellung eines Badezimmers bewilligt wurde. Das Bauprojekt würde indessen

eine Nutzung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ermöglichen. Das streitige

Bauprojekt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht bewilligungsfähig.

4.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem

Verfahrensausgang wird die Beschwer­­deführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2

i.V. mit § 70 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihr von

vornherein nicht zu. Da ihre Rechtsbegehren offensichtlich unbegründet waren,

hat sie vielmehr in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG der Be­schwerdegegnerin

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung auszurichten. Angemessen

sind Fr. 1'500.--.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. --.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. --.-- Zustellungskosten,

Fr. --.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der

Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von Fr. --.-- (Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten,

zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.

5.

Mitteilung