Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00156

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Geschäftsnummer:

VB.2002.00156

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 18.10.2002

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Die Vergrösserung der anrechenbaren Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden draf, stellt eine weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 1b). Eine während der Erstellung eingetretene Rechtsänderung bewirkt lediglich, dass bereits der Neubau eine vorschriftswidrige Baute - im Sinne von § 357 - darstellt. An dieser sind jedoch grundsätzlich Änderungen nach Massgabe von § 357 PBG zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach altem Recht bewilligte Bauvorhaben noch nicht in allen Teilen vollendet ist (E. 1c).

Abweisung.

Stichworte:

ANWENDBARES RECHT

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BAURECHTSWIDRIGKEIT

WEITERGEHENDE ABWEICHUNG

ZEITLICHE GELTUNG

Rechtsnormen:

§ 234 PBG

§ 357 Abs. I PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 4

Sachverhalt

I. Der

Gemeinderat X erteilte A am 3. April 2000 die baurechtliche Bewilligung für

drei Mehrfamilienhäuser, K-strasse in Y. Mit Beschluss vom 3. September 2001

bewilligte der Gemeinderat zahlreiche Änderungen dieses Bauvorhabens,

verweigerte jedoch beim Haus K-strasse gestützt auf § 234 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975/ 1. September 1991 (PBG) den Ausbau des

ursprüng­lich zur darüber liegenden Erdgeschoss­wohnung gehörenden Studios im

Untergeschoss zu einer separaten Wohnung und die entsprechende Vergrösserung

der Wohnfläche um rund 50 % (Dispositiv Ziffer 2). Diese Änderung stehe im

Widerspruch zur laufenden Änderung der Bau- und Zonenordnung, welche neu in der

Wohnzone W I bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten den Aus­­bau des Untergeschosses

verbiete.

Erwägungen

II. Den gegen den Beschluss vom 3. September

2001.

erhobenen Rekurs mit dem Antrag, Dispositiv Ziffer 2 aufzuheben und den

Ausbau des Studios im Untergeschoss zu bewilligen, wies die Baurekurskommission

am 28. März 2002 ab. Aus den Erwägungen ist festzuhalten: Im Zeitpunkt der

Bauverweigerung sei die von der Gemeindeversammlung am 4. Dezember 2000

revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft gestanden; die

Bauverweigerung habe sich in jenem Zeitpunkt richtigerweise auf § 234 PBG

gestützt.

Nachdem

mittlerweile die neue Bau- und Zonenordnung am 16. September 2001 in Rechts­kraft

erwachsen sei, berufe sich der Bauherr auf § 357 PBG über die Änderungen an

vorschrifts­widrigen Bauten. Diese Bestimmung sei jedoch schon deshalb unbehelflich,

weil die vorschriftswidrige Nutzung noch nicht ausgeübt worden sei. Zudem

stelle das Bau­vorhaben, das die Wohnzwecken dienende Wohnfläche im

Untergeschoss verdopple, eine nach § 357 PBG grundsätzlich unzulässige

weitergehende Abweichung von Vorschrif­ten dar, und könne auch aus diesem Grund

nicht bewilligt werden.

III. Mit

Beschwerde vom 3. Mai 2002 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:

”1. Der

angefochtene Beschluss sei aufzuheben;

2.

Dispositiv-Ziffer

2.

des Beschlusses des Gemeinderats X vom 3. September 2001 sei aufzuheben;

evtl.

sei der Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die Wohnnutzung im UG

nicht vergrössert werde;

3.

Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Staatskasse bzw. des

Beschwerdegegners auch für das Rekursverfahren.”

Die Vorinstanz schloss am 21. Mai 2002 auf

Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 24./27. Juni 2002

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Die Parteivorbringen werden, soweit

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Entscheidungsgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Beschwerdeführer anerkennt, dass

gemäss Ziffer 6.2.1 der revidierten Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 4.

Dezember 2000 (BZO) das Untergeschoss des streitbetroffenen Gebäudes K-strasse

nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Er stellt auch nicht in Frage,

dass im Zeitpunkt des baubehördlichen Be­schlusses am 3. September 2001, als

die revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft stand, die Bewilligung

für die Erweiterung der Wohnnutzung im Untergeschoss gestützt auf § 234 PBG

verweigert werden durfte. Hingegen will er den im Untergeschoss vor­gesehenen

Ausbau des mit der ursprünglichen Baueingabe am 3. April 2000 nach altem Recht

bewilligten Stu­dios zu einer 1-Zimmerwohnung als Änderung an einer

vorschriftswid­rigen Baute bewilligt haben.

a) Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut

von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 =BEZ 1992 Nr. 30) dürfen bestehende

Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­dersprechen, umgebaut, erweitert

und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen

Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen

von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

b) Die Vergrösserung der anrechenbaren

Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf,

stellt eine "weitergehende Abweichung" von der be­­reits verletzten

Norm dar und ist deshalb nach dem unmissverständlichen Wortlaut von § 357

Abs. 1 Satz 2 PBG nur zulässig, wenn dafür eine Ausnahmebewilligung nach Massgabe

von § 220 PBG erteilt werden kann (VGr, 15. März 2002, BEZ 2002 Nr. 21), was zu

Recht nicht geltend gemacht wird. Dass die gesamte Wohnfläche des Gebäudes nur

um ca. 5 % erweitert und äusserlich kaum erkennbar sein wird, vermag daran

nichts zu ändern. In ihrem Hauptantrag erweist sich die Beschwerde damit als

offensichtlich unbegründet.

c) Der Beschwerdeführer beantragt hilfsweise,

es sei der geplante Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die

Wohnnutzung im Untergeschoss nicht vergrössert werde. Entgegen der Auffassung

der Beschwerdegegnerin kann dieser Antrag als vom Haupt­-

antrag

mitumfasst verstanden werden und ist es deshalb prozessual zulässig und

verfahrens­ökonomisch sinnvoll, auf die damit aufgeworfene Frage einzutreten,

ob bei unveränderter Fläche das Studio im Untergeschoss zu einer separaten

Wohnung ausgebaut werden darf.

Zunächst ist

festzuhalten, dass das mit der ursprünglichen Baueingabe bewilligte Bau­vorhaben

samt Studio fertig erstellt werden darf; die während der Erstellung eingetretene

Rechtsänderung hat nur zur Folge, dass bereits der Neubau wegen des Wohnzwecken

dienenden Studios im Untergeschoss eine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG

vorschriftswidrige Baute darstellt. An dieser sind Änderungen nach Massgabe von

§ 357 Abs. 1 PBG grund­sätzlich zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach

altem Recht bewilligte Bauvor­haben noch nicht in allen Teilen vollendet ist.

Wenn die Baurekurskommission § 357 PBG nur auf bereits erstellte

vorschriftswidrig Bauten angewandt haben will, so verkennt sie, dass diese

Bestimmung über den blossen Bestandesschutz hinausgeht und – in begrenztem

Umfang – auch Änderungen zulässt. Unter diesem Gesichtswinkel ist nicht

einzusehen, wes­halb nicht auch an einer noch nicht fertig erstellten

baurechtswidrigen Baute Änderungen zulässig sein sollten. Aus dem von der

Baurekurskommission zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts VB 155/1981 vom

5.

Februar 1982 lässt sich nichts anderes herauslesen. Er betraf eine zo­nen­widrige

gewerbliche Nutzung, die von der Gemeinde gestützt auf § 357 PBG (in der sei­nerzeitigen

Fassung) bewilligt worden war, obwohl der frühere Gewerbebetrieb bereits vor

Jahren liquidiert und die Gebäude in der Zwischenzeit einer anderen Nutzung

zugeführt wor­den waren. Mit jenem Sachverhalt lässt sich der vorliegende of­fenkundig

nicht vergleichen. Wenn hier hingegen – und davon geht auch die Baurekurs­kom­mission

aus – die rechts­kräftig bewilligte, baurechtswidrig gewordene Baute noch

fertig erstellt werden darf, ist kein Grund ersichtlich, dem Bauherrn nicht

bereits in diesem Zeit­punkt die gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen

zu bewilligen. Andernfalls wäre er gezwungen, zunächst das baurechtswidrig

gewordene Bauvorhaben in der bewillig­ten Weise auszuführen und nachträglich

gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG um die beabsichtig­ten Änderungen nachzusuchen.

Das wird vom Beschwerdeführer zu Recht als unsinnig ge­rügt.

Die Beschwerdegegnerin ist der Auffassung,

der Ausbau des Studios zu einer eigenen Wohneinheit stelle auch dann eine unzulässige

Erweiterung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar, wenn keine Vergrösserung der

Wohnzwecken dienenden Fläche damit einher gehe. Diese Auffassung ist

rechtsirrtümlich. Ziffer 6.2.1 Abs. 1 BZO verbietet den Ausbau des

Untergeschosses bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten, wobei offenkundig

der Ausbau zu Wohn- oder Arbeitszwecken gemeint ist (vgl. Abs. 3 der

Bestimmung). Ein solcher Ausbau wurde bereits mit der ursprünglichen

Bewilligung vom 3. April 2000 ermög­­licht, und zwar umfassend ”Studio/Zimmer”

mit einer Fläche von 28 m2, Dusche/WC mit

4,8 m2 sowie die zugehörigen Verkehrsflächen (Treppe/Vorraum). Die

Abtrennung die­ser Wohnzwecken dienenden Flächen von der Wohneinheit im

Erdgeschoss und ihr Ausbau zu einer eigenen Wohneinheit stellen, soweit keine

zusätzlichen Flächen beansprucht werden, einen gemäss § 357 Abs. 1 zulässigen

Umbau dar. Die Umwandlung zu einer eigenen Wohneinheit stellt weder eine

unzulässige Umnutzung dar, noch ist damit ein baulicher Eingriff verbunden, der

nach Art und Umfang als unzulässige neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt

werden müsste (vgl. zu diesem Begriff RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992

Nr. 14 sowie präzisierend VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Der

Umbau des Stu­dios zu einer eigenen Wohnung innerhalb der bereits gemäss der

ursprünglichen Bewilligung zu Wohnzwecken genutzten Flächen ist deshalb

grundsätzlich zulässig. Jedoch sind

die

Verkehrsflächen, die neu erforderlich werden, zur Wohnfläche hinzuzufügen. Eine

Erschliessung des Wohnraums durch das Treppenhaus wäre bei der Wohnfläche

anzurechnen.

Können inhaltliche oder formale Mängel des

Bauvorhabens ohne besondere Schwie­­rigkeiten behoben werden oder sind zur

Schaffung des rechtmässigen Zustands Anord­nungen nötig, so sind gemäss § 321

Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Ne­benbestimmungen zu verknüpfen.

Die Verkleinerung der geplanten separaten Wohneinheit im Untergeschoss auf das

zulässige Flächenmass erfordert eine vollständige Neuplanung durch die

Bauherrschaft und entsprechend eine umfassende baurechtliche Prüfung durch die

zuständige Baubewilligungsbehörde. Der Mangel kann deshalb nicht auflageweise behoben

werden, weshalb auch der Eventualantrag im Sinne der vorstehenden Erwägungen

abzuweisen ist. Dies gilt insbesondere auch, weil sich die Frage der Anrechnung

der Erschliessungsfläche stellt.

2.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird im Sinne der

Erwägungen abgewiesen.

2.

...