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Entscheid

VB.2002.00157

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00157

23. Juni 2003Deutsch21 min

(URT.2003.7383)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 20. Juli

2000 bewilligte der Bauausschuss der Stadt Winterthur dem Baukonsor­tium S den

Abbruch der bestehenden Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03 und den Neubau eines

Wohnhauses mit Tiefgarage sowie eines Werkstattgebäudes auf den Grundstücken

Kat.Nrn. 04 und 05. Die Liegenschaften an der K-strasse sind der Kernzone X

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO)

zugewiesen. Die zum Abbruch vorgesehenen Gebäude Vers.Nrn. 01, 02 und 03

sind im Kernzonenplan X rot be­zeich­net; sind dürfen deshalb gemäss Art. 7

Abs. 1 lit. a BZO nur verändert oder bei gesicher­tem Wiederaufbau ab­gebrochen

werden, wenn bestimmte, näherumschriebene Voraussetzungen erfüllt sind.

Erwägungen

II. Gegen die Bewilligung gelangten die

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (Zürcher Heimatschutz) und B mit

separaten Eingaben an die Baurekurs­kommis­sion IV. Diese vereinigte die

Verfahren und wies die Rechtsmittel am 28. März 2002 ab.

III. Mit Beschwerde vom 4. Mai 2002

(VB.2002.00157) beantragte der Zürcher Heimatschutz Aufhebung der Bau- und

Abbruchbewilligung und des Rekursentscheids, eventuell Rückweisung der Sache an

die Vorinstanz; sodann seien ein Gutachten der Kantona­len Natur- und

Heimatschutzkommission einzuholen, ein Augenschein durchzuführen und gegebenenfalls

ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. Die Einfahrt zur Tiefgara­ge sei

auf die Nordseite zu verlegen bzw. seien Erschliessung und Einfahrt unauffällig

zu ge­stalten. Ein allfälliger Neubau hätte als Ersatzbau das Profil und die

Höhe des Altbaus einschliesslich der Süd- und der Westfassade der

ursprünglichen Baute ”einschliesslich Türen und Türfassungen im Wesensgehalt”

zu übernehmen. Sodann seien die Sonnenkollek­toren am Werkstattgebäude

anzubringen und seien die ”Leitpläne der Material- und Farb­­wahl sowie der

Umgebungsgestaltung” jetzt schon vorzulegen.

Mit Beschwerde vom 3. Mai 2002

(VB.2002.00158) liess auch der Nachbar B Beschwerde erheben und im Hauptantrag

ebenfalls Aufhebung von Re­kursentscheid sowie von Abbruch- und Neubaubewilligung

beantragen. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur

Neubeurteilung der geltend gemachten Gründe des Natur- und Heimatschutzes.

Subeventuell seien beim Ersatzbau der ursprüngliche Ein­druck von West- und

Südfassade zu erhalten, auf der Dach-Südseite höchstens zwei Schleppgauben zu bewilligen,

die Bewilligung für die Einfahrt zur Tiefgarage durch das Vorgartengebiet zu

ver­weigern und auflageweise die Wiederherstellung des dörflichen Bauern- bzw.

Vorgartens, die Verlegung der Sonnenkollektoren auf den Werkstattneubau sowie

die Anlage eines Last­wagen-Kehrplatzes auf dem Baugrundstück zu verlangen,

andernfalls die Zufahrt mit Lastwagen über die L-strasse zu untersagen. Es sei

ein Augen­schein durchzuführen und dem Beschwerdeführer die Beschwerdeantworten

zur allfälli­gen Stellungnahme zuzustellen. Die Kosten seien den privaten

Beschwerdegegnern aufzuer­legen und diese zu einer Par­teientschädigung an den

Beschwerdeführer zu verpflichten.

Die Vorinstanz beantragte am 30. bzw. 31. Mai

2002.

Abweisung beider Beschwerden. Der Bauausschuss liess am 10. Juni 2002

Vereinigung der beiden Verfahren und Abweisung der Beschwerden beantragen,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Ent­­schädigungsfolgen zu

Lasten der Beschwerdeführer. Die private Beschwerdegegnerschaft schloss am 19.

Juni 2002 auf Abweisung der zu vereinigenden Beschwerden, ebenfalls unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Präsidialverfügung vom 19. Februar 2003

wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt. Am 18. März 2003 fand beim

Baugrundstück ein Augenschein mit anschliessender Schlussverhandlung statt.

Nachdem in der Folge der Bauausschuss auf Verlangen des Verwaltungsgerichts

verschiedene Dokumente zu den Akten gereicht hatte, erhielten die Parteien mit

Verfügung vom 15. April 2003 Gelegenheit, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu

nehmen.

Die Begründung des Rekursentscheids sowie die

Parteivorbringen werden, soweit er­forderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführer neben einem Augen­­schein, welchem Antrag stattgegeben worden

ist, die Durchführung eines zweiten Schrif­­tenwechsels. Ein solcher ist nicht

notwendig. Die Parteien hatten anlässlich der Schluss­­verhandlung am 18. März

2003.

Gelegenheit, zum Ergebnis der Beweisverhandlung Stellung zu nehmen; ebenso

konnten sie sich zu der in der Folge vorgenommenen Akten­er­gänzung äussern.

Neue, nicht vorherzusehende rechtliche Ausführungen sind in den Beschwer­­deantworten

nicht vorgetragen worden.

b) Der Zürcher Heimatschutz möchte ein

Gutachten der Kantonalen Natur- und Hei­­matschutzkommission beigezogen haben,

ohne jedoch zu sagen, inwiefern der Sachver­halt weiterer Klärung bedarf. Der

Antrag ist schon deshalb unbegründet. Beim streitbetroffe­nen Gebäude handelt

es sich jedenfalls nicht um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung und

ist deshalb der Beizug eines solchen Gutachtens gemäss § 216 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht vorgeschrieben. Im

Übrigen ist festzuhalten, dass der Zürcher Heimatschutz anlässlich des

Augenscheins ausdrücklich erklärt hat, keine Unterschutzstellung der

streitbetroffenen Gebäude zu beantragen (Prot. S. 5).

c) Der Zürcher Heimatschutz beantragt sodann,

die ”Leitpläne der Material- und Farb­­wahl sowie der Umgebungsgestaltung”

seien jetzt schon vorzulegen. Dieser Antrag er­weist sich bezüglich des

Umgebungsplans als begründet, da die Baubewilligung insofern auf einem unzureichend

abgeklärten Sachverhalt beruht. Das gilt sowohl bezüglich der sich im

Zusammenhang mit der Gestaltung der Einfahrt in die Tiefgarage stellenden Frage

der Um­­gebungsgestaltung bzw. der Anlage von (weiteren) Abstellplätzen (vgl.

nachfolgend Erw. 4c) als auch in Bezug auf die Wendemöglichkeit für die

rückwärtige Zulieferung (vgl. nachfolgend Erw. 5). Zwar ist es zulässig, Fragen

der Materialwahl und der Detailgestaltung des Gebäudes sowie die Detaillierung

des Umgebungsplans einem späteren Verfahrens­­abschnitt vorzubehalten, wie dies

in Dispositiv E.1a und E.2 der Baubewilligung vom 20. Juli 2000 angeordnet

worden ist (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 465). Das gilt jedoch nicht, wenn der

Um­­gebungsplan Aufschluss zu geben hat über Fragen, die für die

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung sind, wie

hier die Umgebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild sowie die

verkehrssichere Gestaltung der Zufahrt. Insoweit be­ruht die Baubewilligung auf

unvollständigen Planunterlagen und erweist sich der Sachverhalt als

unzureichend geklärt.

2.

Die Baurekurskommission hat zwar

grundsätzlich die Rekurslegitimation des Nach­­barn B anerkannt, ist jedoch

gemäss ihren Erwägungen (nicht aber im Dispositiv) auf seinen Rekurs insofern

nicht eingetreten, als er die Schutzwürdigkeit der abzubrechenden

Liegenschaften K-strasse geltend machte. Die diesem Nichteintreten zugrunde

liegende Rechtsauffassung ist verfehlt: Ist wie hier der Nachbar aufgrund der

räum­lichen Nähe durch die Bewilligung einer Baute mehr betroffen als

irgendwelche Dritte, so steht ihm jede Rüge zu, welche die angestrebte

Entlastung, das heisst die Aufhebung der Baubewilligung, bewirken kann (RB 1980

Nr. 7, 1987 Nr. 3). Dazu gehört auch der Ein­wand, der Neu­bau könne nicht

bewilligt werden, weil einer solchen Bewilligung die Schutzwürdigkeit des

Altbaus im Wege stehe (VB.2002.00172, 2. September 2002, veröffentlicht auf www.vgrzh.ch).

Trotz des teilweisen Nichteintretens hat die

Baurekurskommission, weil die nämlichen Rügen auch von der Mitrekurrentin

vorgebracht wurden, die Frage der Schutzwürdigkeit der beiden Liegenschaften

geprüft. Eine Rückweisung ist deshalb nicht notwendig.

3.

Zur Begründung seines Antrags auf

Aufhebung der Abbruchbewilligung und der Baubewilligung für den Neubau bringt

der beschwerdeführende Nachbar in erster Linie vor, bei der zum Abbruch

vorgesehenen Liegenschaft K-strasse handle es sich um ein Schutz­objekt im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, und zwar in erster Linie auf Grund des

Situationswerts in dem der Kernzone zugewiesenen geschützten Dorfkern von X, in

zweiter Linie wegen des Eigenwertes des Wohnhauses K-strasse, dessen aus den

1880er-Jahren stammende Bausubstanz samt Wand- und Deckentäfelungen, Türen,

Sprossenfenstern und Stubenbuffet noch gut erhalten sei.

a) Gemäss § 203 Abs. 1

lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­­bäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wir­­kung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Be­deutung des in

Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nötigenfalls Expertisen

oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich

verfü­gende Behörde mit dem Beizug des baugeschichtlichen Gutachtens vom Mai

1998.

getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die

denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder

zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhalts­­feststellung

– und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die

rechtsanwendende Behörde auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betreffenden Objekts zur Überzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um

einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses

unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer

Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,

4.

A., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50

Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das Ver­waltungsgericht zugänglich ist.

Jedoch ist zu beachten, dass der für die Unterschutzstel­lung zuständigen

Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugen­eigenschaft

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung

die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein

eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die

für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.

BGE 115 Ib 131 E. 3).

Ob im Zusammenhang mit einem durch Kernzonenbestimmungen

geschützten Orts­­bild für ein einzelnes Gebäude Schutzmassnahmen zu treffen

sind, die über die Kernzo­­nenbestimmungen hinausgehen, hängt nicht nur von der

besonderen Stellung und Lage der Baute im Ortsbild ab; die Baute muss auch von

ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen

Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73). Bei

Siedlungen, die ihrerseits den Anforderungen an ein Schutz­­objekt genügen,

können gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG auch einzelne Teile in

den Schutzbereich einbezogen werden, wenn diese zwar selber nicht geradezu den

Wert eines Schutzobjekts aufweisen, aber die schutzwürdige Siedlung wesentlich

mitprägen (BGr, 6. Mai 1998,1P.637/1997; vgl. auch RB 1990 Nr. 71)

bzw. entscheidend zu deren Schutzwürdigkeit beitragen. Gefragt wird in solchen

Fällen nach dem Eigenwert sowie nach dem Stellen- oder Situationswert der

Objekte, wobei sich die Schutzwürdigkeit auch aus dem Zusammenspiel beider

Komponenten ergeben kann (vgl. RB 1997 Nr. 73).

b) Im Hinblick auf das geplante Bauvorhaben

hat die Denkmalpflege der Stadt Win­­terthur im Frühjahr 1998 ein

baugeschichtliches Gutachten erstellen lassen, welches zu­­sammenfassend zum

Schluss kommt, das Doppelwohnhaus K-strasse präge mit seiner Gestaltung, seiner

geschlossenen Dachlage und seinem Umgelände wesentlich die Ortscharakteristik

des X-er Oberdorfs, das dank seiner erhaltenen Siedlungsstruk­tur und der

Gärten zu den besterhaltenen bäuerlich/dörflichen Winterthurer Ortskerne gehöre

und einen besonders hohen Wohnwert aufweise; das Wohnhaus K-strasse weise zudem

einen be­sonderen Eigenwert auf, indem es insgesamt weitgehend (mit Wand- und

Deckentäfelungen, Türen, Sprossenfenstern und Stubenbuffet) aus den

1880er-Jahren original, zeittypisch und gut erhalten sei und in jener Zeit, als

Wirtshaus zur Eintracht gedient habe. Die Akten und der eigene Augenschein des

Verwaltungsgerichts bestätigen diese Feststellungen, von denen auch die

Baurekurskommission ausgegangen ist.

c) Die Beschwerdeführenden erneuern ihren

bereits im Rekursverfahren erhobenen Einwand, die örtliche Baubehörde habe sich

bei der Erteilung der Abbruchbewilligung mit der Frage der Schutzwürdigkeit und

dem Gutachten der Denkmalpflege nicht hinreichend auseinander gesetzt.

aa) Die Vorinstanz hat die Frage aufgeworfen,

ob die örtliche Baubehörde überhaupt verpflichtet sei, die Schutzwürdigkeit

eines Gebäudes zu prüfen, wenn es nicht ins In­­ventar der schutzwürdigen

Objekte aufgenommen worden sei. Diese Frage, die aufgrund von § 7 Abs. 1 VRG zu

beurteilen ist (vgl. zum Umfang der Sachverhaltsermittlung Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/ Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 7 Rz. 7 f.), ist jedenfalls hier zu bejahen, wo

das Gebäude innerhalb eines schützenswerten Ortsbilds liegt und überdies Art. 4

BZO in Kernzonen ausdrücklich verlangt, dass historisch wertvolle Bausubstanz

erhalten werden soll, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar

ist. Ungeachtet des fehlenden Inven­tareintrags war bei dieser Ausgangslage die

Behörde verpflichtet, die Schutzwürdigkeit des Gebäudes als Teil des

massgeblichen Sachverhalts vor der Erteilung der Abbruchbewilligung abzuklären.

bb) In der angefochtenen Baubewilligung vom

20.

Juli 2000 wird unter den Überschriften ”Einordnung und Gestaltung/Natur-

und Heimatschutz” bzw. ”Ortsbildschutz, Denkmalschutz” die Bedeutung des

geschützten Ortsbilds von X und die Bedeutung der streitbetroffenen Gebäude im

baulichen Kontext der K-strasse eingehend ge­würdigt. Bezüg­lich des

streitbetroffenen Gebäudes K-strasse wird festgehalten, es präge mit seiner cha­rakteristischen

Riegelfassade und dem noch immer ablesbaren Ökonomieteil die K-strasse an

dieser äusserst wichtigen Situation (Platz mit Brunnen so­wie die unmittelbare

Nähe des Schutzobjektes K-strasse); den sich daraus erge­benden erhöhten

Anforderungen sei daher bei der Gestaltung des Neubaus besonders Rech­nung zu

tragen.

Diese Erwägungen stellen keine ausreichende

Begründung für den Verzicht auf die vollständig oder teilweise

Unterschutzstellung des Gebäudes dar; insbesondere enthalten sie keinerlei

Hinweis auf die gemäss Art. 4 BZO in Kernzonen ausdrücklich verlangte Abwägung

zwischen Erhaltungsinteresse und der Frage der technischen Machbarkeit und wirt­­schaftlichen

Zumutbarkeit einer Erhaltung. Auch den vom Bauausschuss im Beschwer­de­verfahren

nachgereichten Unterlagen (VB.2002.00157) lässt sich nicht entnehmen, dass eine

vertiefte Auseinandersetzung mit der Frage der Schutzwürdigkeit stattgefun­den

hat. Laut dem Protokoll der Stadtbildkommission, die anlässlich ihrer Sitzung

vom 5. Februar 1999 einen Augenschein vorgenommen hatte, blieb zwar die

Auffassung unbestritten, dass es sich beim Gebäude um kein Schutzobjekt handle,

doch wurden keine Grün­de dafür genannt.

cc) Solche Gründe wurden erstmals in der

Vernehmlassung vom 9. November 2001 an die Baurekurskommission geltend gemacht,

wo unter Bezugnahme auf das baugeschicht­­liche Gutachten ausgeführt wurde, die

darin genannten Qualitäten der Altbauten mach­ten diese nicht zu wichtigen

Zeugen im Sinn von Art. 203 Abs.1 lit. c PBG; einem all­fälligen

Erhaltungsinteresse seien die privaten Interessen der Bauherrschaft am Ausbau

ihres Gewerbebetriebs gegenüberzustellen. Zudem biete das Neubauprojekt Gewähr

dafür, dass die Charakteristik des Strassenzugs erhalten bleibe, weshalb sich

die ganze oder teilweise Erhaltung des Altbestands nicht rechtfertige. Auch die

Gestaltung der Vorgärten sei nicht von besonderer Qualität und rechtfertige

keine Unterschutzstellung.

Damit hat der Bauausschuss im Rekursverfahren

die gebotene Begründung nachgeschoben. Die Baurekurskommission hat in der Folge

zwar keinen zweiten Schriftenwechsel durchgeführt, doch erhielten die

Rekurrenten anlässlich des Augenscheins Gelegenheit zur Stellungnahme;

insbesondere konnten sie sich auch zum baugeschichtlichen Gutachten äus­­sern

(vgl. Prot. BRK S. 4 f.). Der vom Beschwerdeführer gerügte Mangel, die Behörde

habe sich mit der Frage der Schutzwürdigkeit ungenügend auseinander gesetzt,

wurde somit im Rekursverfahren geheilt.

d) Wie das baugeschichtliche Gutachten

zusammenfassend festhält, prägt das Doppel­wohnhaus K-strasse mit seiner

Gestaltung, seiner geschlossenen Dachlage und seinem Umgelände wesentlich das

X-er Oberdorf als einen der besterhaltenen bäuerlich/ dörf­­lichen Winterthurer

Ortskerne. Während dem Wohnhaus K-strasse neben diesem Situa­tionswert kein

besonderer Eigenwert zugeschrieben wird, birgt das Mehr­zweckhaus K‑strasse

mit dem Wohnteil für eine Familie und Tenne/Scheu­ne mutmasslich Baustrukturen

des 18. Jahrhunderts; seine äussere Erscheinung repräsentiert jedoch aussen wie

innen eine eingreifende Modernisierung in den 1880er-Jahren, als das Gebäude

als Wirtshaus zur Eintracht diente. Aus jener Zeit sind insbesondere Wand- und

Deckentäfelungen, Türen, Sprossenfenster und Stubenbuffet erhalten.

Wenn die Vorinstanzen aufgrund dieses

Gutachtens und nach einem Augenschein zum Schluss gekommen sind, der

beachtliche Situationswert und ein gewisser Eigenwert des Gebäudes K-strasse

rechtfertigten keine Unterschutzstellung, so kann ihnen keine Rechts­verletzung

vorgeworfen werden. Zwar prägt das Doppelwohnhaus K-strasse durch seine

Stellung in der die Strasse säumenden Häuserzeile und im Beson­deren am Platz

um den Brunnen vor der Liegenschaft K-strasse den Ortskern an der K-strasse.

Aufgrund des eigenen Augenscheins des Verwaltungsgerichts erweist sich aber die

Würdigung der Vor­instanzen, dass aufgrund der äusseren Qualität der

streitbetroffenen Liegenschaft ihre Funk­tion für das Ortsbild auch von einem

Ersatzbau wahr­genommen werden könne, zumindest als vertretbar. Die gute

Erhaltung des durch die Modernisierung in den 1880er-Jah­ren geschaffenen

Zustands beim Gebäude K-stras­se und die Tatsache, dass das Gebäude zeitweise

auch als Gaststätte genutzt wurde, machen die Liegenschaft weder für sich

allein noch im Zusammenhang mit dem Situationswert zum wichtigen Zeugen im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Anzufügen ist zudem, dass auch das Gutachten dem

Oberdorf nicht einen besonders hohen denkmalpflegerischen, sondern einen besonders

hohen Wohnwert be­scheinigt; auch aus dieser Sicht steht eher die Erhaltung der

Funktion und des Volumens als der vorhandenen Bausubstanz im Vordergrund.

4.

Die beiden an der K-strasse gelegenen

Wohnbauten Vers.Nrn. 03 (K-strasse) und 02 (K-strasse) sind im Ergänzungsplan

Kernzone X rot bezeichnet. Das heisst sie dürfen gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO nur

verändert oder bei gesichertem Wiederaufbau verändert wer­den, wenn folgende

Voraussetzungen erfüllt sind:

”a) Die

baulichen Massnahmen haben sich an das bisherige Gebäudeprofil zu halten.

Geringfügige Abweichungen und Erweiterungen, die das Orts­­bild nicht

beeinträchtigen, sind unter Wahrung schutzwürdiger nach­barlicher Interessen

und unter Einhaltung der Vorschriften über die Bauweise für die einzelnen

Kernzonen gestattet; sie können aus Gründen des Ortsbildschutzes oder zur

Verhinderung baupolizeilicher Missstände auch angeordnet werden.

b) Die

wesentlichen gestalterischen Elemente sind zu übernehmen oder zu verbessern.”

In den Kernzonen K III, zu denen auch X

gehört (Art. 22 Abs. 6 BZO), ist gemäss Art. 25 BZO bei Neu- und Umbauten der

Fassadengliederung besondere Beachtung zu schenken; in den ehemaligen

Bauerndörfern (wie X) ist dem Wechsel von hellen Fassaden­teilen (Mauerwerk,

Fachwerk) und dunklen Teilen (Scheunen- und Stallteil) Rechnung zu tragen (Abs.

1). Balkone und Lauben sind in Leichtbauweise zulässig, so­fern diese zu den

historisch gewachsenen Hauptgebäuden passen (Abs. 2). Art. 26 BZO regelt

Dachdurchbrü­che und Art. 27 Abs. 1 BZO verlangt, dass die herkömmliche

Erscheinung des Gebäude­umschwungs, insbesondere die für das Ortsbild typischen

Freiräume und Gärten nach Mög­lichkeit zu erhalten sind. Für alle Kernzonen

gilt, dass sich Sonnenkollek­toren zurückhaltend in die Dachlandschaft

einzuordnen haben (Art. 8 BZO).

a) Örtliche Baubehörde und Vorinstanz sind

zum Schluss gekommen, dass sich die geplanten Neubauten hinreichend am Volumen

der Altbauten orientieren. Diese Würdigung ist insofern nicht rechtsverletzend,

als die Abweichungen vom bisherigen Volumen die Begradigung der hofseitigen

Längsfassade betreffen. Ebenso kann die Erhöhung des Dach­firstes um ca. 50 cm

beim Haus K-strasse gerade noch als zulässige Abweichung vom bisherigen Volumen

gewürdigt werden; entscheidend ist, dass die beiden Baukörper weiter­hin

unterschiedliche Firsthöhen aufweisen und der Eindruck von zwei zusam­menge­bau­ten

Gebäuden erhalten bleibt. Ebenso kann bei einem Ersatzbau nicht verlangt

werden, dass der historische Haupteingang an der Westfassade mit verzierter

Türe, Steinfas­sung und Steintreppe erhalten bleibt. Wenn Art. 4 BZO die

Erhaltung historisch wertvol­ler Bausubstanz verlangt, so ist das als Anweisung

zur – hier nicht gerechtfertigten – Unterschutzstellung von Gebäuden oder

Gebäudeteilen zu verstehen; eine Erhaltung ohne die Anordnung von

Schutzmassnahmen lässt sich gestützt auf diese Bestimmung nicht durchsetzen.

Nicht als geringfügige Abweichung vom

bisherigen Volumen erscheint dagegen trotz seiner vergleichsweise geringen

Ausmasse der Vorsprung in der strassenseitigen Fassa­de, der, im ersten

Obergeschoss an den Balkon anschliessend und überdeckt von dem um 2 m über die

Fassade hinausragenden Dach, in den beiden Vollgeschossen je einen kleinen

Abstellraum aufnehmen soll. Wie die Pläne deutlich zeigen, erweckt dieser Anbau

zusammen mit Balkon und dem um 2 m vorspringenden, auf der ganzen Länge

abgestützten Dach den Eindruck einer gegenüber dem Altbau um 1,7 m grösseren

Gebäudetiefe. Eine sol­che Änderung, welche die strassenseitige Fassadenflucht

verunklärt und damit auch das Ortsbild beeinträchtigt, ist durch den Wortlaut

von Art. 7 Abs. 1 lit. a BZO nicht gedeckt. Zu­dem kann keine Rede davon sein,

dass mit dieser Fassadengestaltung die ”wesentlichen gestalterischen Elemente”

des Altbaus übernommen werden (Art. 7 Abs. 1 lit. b BZO), der in diesem Bereich

eine schlichte, im Obergeschoss das Fachwerk zeigende Fassade aufweist. Sodann

entsprechen Balkon bzw. Laube auch nicht Art. 25 Abs. 2 BZO: Aufgrund der

Überdachung und der Anlehnung an den Fassadenvorsprung erscheint der Balkon

nicht ”als in Leichtbauweise” ausgeführt.

b) Was die Dachgestaltung betrifft, so ist

eine Verletzung von Art. 26 BZO nicht er­kennbar. Mit den vorgesehenen

Aufbauten und einzelnen Dachflächenfenstern wirken die Dachflächen entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden nicht überladen. Dagegen entsprechen die

beim Haus K-strasse strassenseitig angebrachten Sonnenkollektoren nicht der

gemäss Art. 8 BZO gebotenen Zurückhaltung; sie lassen sich hier ohne weiteres

auf dem Werkstattgebäude in zweiter Bautiefe anbringen.

c) Was die

Gestaltung des Umschwungs betrifft, so wird vor allem der Verzicht auf die

Einfahrt in die Tiefgarage ab der K-strasse verlangt. Der Augenschein des

Verwal­tungs­gerichts hat die Feststellung des Gutachtens bestätigt, wonach die

Gärten massgeb­lich zur Qualität des Ortsbilds des X-er Oberdorfs beitragen und

diese auch für das Erscheinungsbild der Liegenschaft K-strasse von grosser

Bedeutung sind. Sodann zeigen Pläne

und

Modell, dass die Einfahrt in die Tiefgarage einen erheblichen Ein­griff in die

Vorgartenlandschaft an der K-strasse bedeutet. Dabei ist in Rechnung zu

stellen, dass die Baueingabepläne das Ausmass des Eingriffs nicht richtig

wiedergeben, da gemäss Dispositiv I.B der Baubewilligung die Garageneinfahrt so

zu verbreitern ist, dass sich bei der Einfahrt 2 Personenwagen kreuzen können;

zudem sind die verkehrstechnisch erforderlichen Radien für die Ausrundung der

Einfahrt und die vorgeschriebenen Sicht­weiten zu gewährleisten (vgl. Erw. 6

sowie Dispositiv Ziffer 2.a der Baubewilligung), was zwangsläufig zusätzliche

Eingriffe in die Vorgartenlandschaft zur Folge hat. Zwar ist diesem Eingriff

gegenüberzustel­len, dass die unterirdische Anlage der Parkplätze eine weit­gehende

Freihaltung der Um­gebung von Abstellplätzen und damit eine Schonung insbe­sondere

der für das schutzwürdi­ge Ortsbild bedeutsamen Vorgartenlandschaft auf der ver­bleibenden

Anstosslänge erlaubt. Diesem Argument kommt hier jedoch geringes Gewicht zu,

da, wie der Parkplatznachweis zeigt, zumindest die gemäss Baubewilligung

erforderlichen 5 Pflichtabstellplätze auch ohne Tiefgarage im rückwärtigen Teil

des Baugrundstücks untergebracht werden können. Wenn die Bauherrschaft trotz

der Lage innerhalb des schutzwürdigen Ortsbilds insgesamt 17 Parkplätze

erstellen will, so rechtfertigt dies den damit verbundenen Eingriff ins schützens­werte

Ortsbild nicht. Damit verletzt die Bewilligung der Einfahrt Art. 27 Abs. 1 BZO, wonach die herkömmliche Erscheinung des

Gebäudeumschwungs, insbesondere die für das Ortsbild typischen Freiräume und

Gärten nach Möglichkeit zu erhalten sind.

Da die Unzulässigkeit der Einfahrt in die

Tiefgarage keinen untergeordneten Mangel des Bauvorhabens betrifft, sondern

zumindest eine Neuplanung der Erschliessung erfor­­dert, muss die

Baubewilligung als Ganzes aufgehoben werden. Für die Weiterbearbeitung des

Projekts ist gleichwohl anzufügen, dass auch für das übrige Grundstück Art. 27

Abs. 1 BZO gilt, wonach die herkömmliche Erscheinung des Gebäudeumschwungs sowie

die für das Ortsbild typischen Freiräume und Gärten nach Möglichkeit zu

erhalten sind. Ob diese Bewilligungsvoraussetzung erfüllt ist, lässt sich nur

aufgrund eines detaillierten Umge­bungsplans beurteilen, weshalb der Vorbehalt

der nachträglichen Genehmigung unzulässig ist. Die Beschwerde erweist sich

insofern schon aufgrund dieses formellen Mangels als begründet. Zudem dürfte

die weitgehende Versiegelung der Umgebung, wie sie gemäss dem Plan 06

”Erdgeschoss und Umgebung” vorgesehen zu sein scheint, den Anforderungen von

Art. 27 Abs. 1 BZO nicht gerecht werden.

5.

Umstritten ist schliesslich auch die

Zufahrt zum Werkstattgebäude über die L‑stras­se; insbesondere wird

verlangt, dass auf dem Baugrundstück ein Kehrplatz für Last­wagen zu erstellen

sei. Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass nur gelegent­lich mit

Lastwagen zugefahren werde, was als plausibel erscheint.

Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts

gezeigt hat, kann die Anlieferung über die L-strasse, auch wenn vereinzelt

Lastwagen eingesetzt werden sollten, unter dem Ge­sichtswinkel der

Verkehrssicherheit gerade noch toleriert werden. Sie entspricht zwar of­fenkundig

nicht den Normalien, doch kann gemäss § 360 Abs. 3 PBG unter besonderen

Verhältnissen, wie sie hier mit der Lage innerhalb eines geschützten Ortsbilds

gegeben sind, davon abgewichen werden. Unverzichtbar ist dagegen ein

ausreichender Kehrplatz auf dem Baugrundstück, über dessen Lage und

Dimensionierung sich der Baueingabe man­gels eines Umgebungsplans nichts

entnehmen lässt. Die anlässlich des Augenscheins bezeichnete Fläche an der

L-strasse ist gemäss Parkplatznachweis für zwei Abstellplätze vorgesehen und

kann somit nicht gleichzeitig als Kehrplatz dienen. Auch insoweit leidet die an­gefochtene

Baubewilligung an einer unzureichenden Untersuchung des massgeblichen

Sachverhalts.

6.

Zusammenfassend ergibt sich, dass der

Verzicht auf eine Unterschutzstellung der Altbauten rechtens ist, dass aber die

Bewilligung des Ersatzbaus an zahlreichen Mängeln leidet und deshalb aufzuheben

ist. Der Rekursentscheid, der die Bewilligung des Neubaus bestätigt hat, ist

deshalb aufzuheben. Damit obsiegt der Zürcher Heimatschutz, der keine

Unterschutzstellung verlangt hat, vollständig, der beschwerdeführende Nachbar

nur teilweise.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde des Nachbarn wird

teilweise, jene des Zürcher Heimatschutzes vollständig gutgeheissen. Demgemäss

werden die Bewilligung des Bauausschusses vom 20. Juli 2000 für die

Neuüberbauung der Grundstücke Kat.Nrn. 04 und 05 und der Rekursentscheid

insofern aufgehoben, als er die Bewilligung für den Neubau bestätigt hat; im

Übrigen wird die Nachbarbeschwerde abgewiesen.

2.

...