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Entscheid

VB.2002.00168

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00168

19. Februar 2003Deutsch19 min

(URT.2003.7196)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 8. Juni 1999 erteilte die Bausektion

der Stadt Zürich X die Baubewilligung zur Erstellung von Neubauten für eine

"Tierschutzakademie" an der K-strasse und in Zürich (Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02). Die Baudirektion des Kantons Zürich hatte bereits am 4.

Dezember 1998 eine Ausnah­mebewilligung für einen Kleintier-Auslauf in der Freihaltezone

erteilt. Bau- und Ausnahmebewilligung wurden gleichzeitig eröffnet.

Erwägungen

II. Die Nachbarinnen B und C zogen die

Verfügungen gestützt auf die Rechtsmittel­belehrungen an den Regierungsrat des

Kantons Zürich weiter. In ihrer gemeinsamen Rekurs­eingabe beantragten sie die

Aufhebung von Bau- und Ausnahmebewilligung. Der Regierungsrat trat auf den

Rekurs nicht ein und überwies die Sache am 22. Au­gust 2001 zur Behandlung

an die Baurekurskommission I.

Die Baurekurskommission hiess den Rekurs am

12.

April 2002 teilweise gut und ver­pflichtete X, vor Baubeginn Pläne

einzureichen, aus denen hervorgehen sollte, dass vom Bauvorhaben ein Wohn­anteil

von 66% eingehalten wurde. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie

überhaupt darauf eintrat. Die Verfahrenskosten auferlegte sie hauptsächlich B

und C und verpflichtete diese zu einer Partei­entschädigung an X.

III. Am 13. Mai 2002 erhoben B und C

fristgerecht Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Der vorinstanzliche Entscheid

sei aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an

die Baurekurskommission I zurückzuweisen, eventuell an die Bausektion der Stadt

Zürich. Eventualiter sei die erstinstanzliche Bau­bewilligung aufzuheben,

subeventualiter die Bewilligung mit den erforderlichen Nebenbestimmungen zu

ergänzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von X. In

formeller Hinsicht beantragten sie die Sistierung des Verfahrens sowie die

Durchführung eines Augenscheins.

Die Baurekurskommission I beantragte am 30.

Mai 2002 die Abweisung der Beschwer­de, ebenso die Bausektion der Stadt Zürich

am 7. Juni 2002 sowie X am 13. August 2002, Letzterer unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von B und C.

Am 14. August 2002 wies der

Abteilungspräsident den Antrag auf Sistierung ab.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von

unmittelbar an die Bau­­grundstücke angrenzenden Parzellen. Damit sind sie grundsätzlich

zur Beschwerde le­gi­­timiert, soweit sich diese gegen das Bauen innerhalb der

Bauzone richtet (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975, PBG). Allerdings wird bei den je­weiligen Rügen noch zu

prüfen sein, ob die Beschwerdeführerinnen über das für die Legiti­mation

notwendige schutzwürdige Interesse verfügen (vgl. BGE 118 Ia 112 E. 2a).

b) Soweit sich die Beschwerdeführerinnen gegen die Abgrabung

ausserhalb der Bau­­zone wenden, hat die Vorinstanz ihre Legitimation dagegen

mangels eines schutzwürdi­gen Interesses verneint.

Zur Anfechtung einer Ausnahmebewilligung ist legitimiert, wer

durch die angefoch­­tene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse

an deren Änderung oder Aufhebung hat (§ 338a PBG; Art. 34 Abs. 1 und Art. 33

Abs. 3 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979, RPG, in Verbindung

mit Art. 103 lit. a des Bundesrechtspflegege­setzes vom 16. Dezember 1943,

OG; BGE 112 Ib 170 E. 5a). Im Gegensatz zum Verfahren der staatsrechtlichen

Beschwerde müssen sich die Parteien nicht auf eine nachbarschützende Norm

stützen können (Christoph Auer, Streitgegenstand und Rügeprinzip im Spannungsfeld

der verwaltungsrechtlichen Prozessmaximen, Bern 1997, S. 162 f.; Peter Karlen,

in: Thomas Geiser/Peter Münch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, 2.A.,

Basel/ Frank­furt a.M. 1998, Rz. 3.41). In der Regel sind Nachbarn bereits

dann beschwerdelegiti­miert, wenn ihr Grundstück, wie hier, an den umstrittenen

Abschnitt des Bauvorhabens un­mittelbar angrenzt (BGE 112 Ib 170 E. 5b). Auch

bei unmittelbarer Nachbarschaft muss je­doch zusätzlich die Voraussetzung der

besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache erfüllt sein (vgl. BGE 111 Ib 159 E.

1b): So muss das streitige Bauvorhaben zumindest grundsätz­lich Auswirkungen

auf das Grundstück des Beschwerdeführers haben (Isabelle Häner, Die Beteiligten

im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 717). – Auf­­grund

der Akten ist vorliegend ersichtlich, dass der geplante Kleintier-Auslauf ca.

25.

Meter von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernt liegt. Der Auslauf soll

in einer Art Grube verlaufen, die nicht über das gestaltete Terrain

hinausreicht und somit von aus­sen nicht weiter einsehbar ist. Vor diesem

Hintergrund durfte die Vorinstanz eine besondere Beziehungsnähe zum

Streitgegenstand grundsätzlich zu Recht verneinen.

c) Die Beschwerdeführerinnen halten der Argumentation der

Vorinstanz nun entgegen, dass sie sehr wohl ein Anfechtungsinteresse besässen,

da die Lärm- und Geruchsimmis­­sionen ohne den Kleintier-Auslauf offensichtlich

geringer seien.

Auch bei Lärm verursachenden Anlagen ist in erster Linie

darauf abzustellen, ob die beschwerdeführenden Personen vom Lärm mehr als

andere betroffen sein werden (vgl. BGE 124 II 293, E. 3a bezüglich des Ausbaus

des Flughafens Zürich). Bei der Prüfung der Legitimation reicht es aus, wenn

die Beschwerdeführenden diese Voraussetzung glaubhaft machen (Häner,

Rz. 720). Ist die Vorinstanz jedoch, wie hier, auf die entsprechende Rügen

nicht eingetreten, müssen die Beschwerdeführenden darlegen, aus welchen Gründen

die Re­­kursinstanz auf ihren Rekurs hätte eintreten sollen (RB 1980 Nr. 20):

Aufgrund von § 54 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.

Mai 1959 (VRG) haben sie die Sachumstände, welche ihre Legitimation

begründen, genügend zu substanziieren (Alfred Kölz/Jürg Boss­­hart/Mar­tin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A.

Zürich 1999, § 54 Rz. 9 f.; RB 1989 Nr. 10). – Die Beschwerdegegnerin möchte

mit ihrer Tierschutzakademie eine artgerechte Kleintierhaltung

veranschaulichen. Im vorge­sehenen Auslauf sollen sich Igel, Schildkröten und

Katzen bewegen (vgl. hinten E. 5b). Solche Tiere verursachen keinen Lärm, der

für die Legitimationsbegründung ausreichend wäre. Aus welchen Gründen die

Vorinstanz dennoch auf den Rekurs hätte eintreten sollen, wird von den

Beschwerdeführerinnen nicht dargetan. Damit bleibt es beim Ergebnis, dass auf

das Rechtsmittel nicht eingetreten werden kann, soweit es sich gegen das Bauen

aus­ser­halb der Bauzone und damit gegen die erteilte Ausnahmebewilligung

richtet.

2.

Im Rekursverfahren machten die

Beschwerdeführerinnen geltend, dass sich die pro­jektierten Neubauten nicht

überzeugend in die Umgebung einordnen würden im Sinne von § 238 PBG; die

Frage sei durch einen Augenschein abzuklären. Die Vorinstanz trat dem­­gegenüber

auf die Rüge der mangelnden Einordnung mangels Substanziierung gar nicht erst

ein; ein Augenschein erübrige sich ohnehin, da die tatsächlichen Verhältnisse

aus den Akten ersichtlich seien. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat die

Vorinstanz da­durch ihr rechtliches Gehör und damit Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. Ap­ril 1999 (BV) verletzt. Falls der

Vorwurf zutreffen würde, wäre der angefochtene Entscheid unabhängig von den

Erfolgsaussichten in der Sache selbst aufzuheben. Die Rüge ist daher vorweg zu

prüfen (BGE 124 V 389 E. 1):

a) Gemäss § 7 Abs. 1 und § 60 VRG müssen

Verwaltungs- und Gerichtsbehörden den Sachverhalt grundsätzlich von Amtes wegen

untersuchen. Daraus und aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt die Verpflichtung,

Beweismittel zu rechtserheblichen Tatsachen abzunehmen (BGE 122 V 157 E. 1d).

Im Rechtsmittelverfahren wird diese Pflicht indes durch § 7 Abs. 2, § 23 Abs. 1

und § 54 VRG eingeschränkt, indem der Beschwerdeführer seine Einwände

substanziiert vorzutragen und die seine Rügen untermauernden Tatsachen zumindest

in den Grundzügen darzulegen hat (Rüge- und Mitwirkungspflicht; vgl. BGE 110 V

48, 53; Kölz/Boss­hart/Röhl § 7 Rz. 5; Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne

Beschwer­­deverfahren, Zürich 1990, S. 82 f.). Diese Einschränkung ist Folge

des Rügeprinzips, welches das Rechtsmittelverfahren im Baurecht weitgehend

beherrscht (RB 1997 Nr. 7; Auer, S. 203 ff., 205 f.; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1990, Rz. 301).

In ihrem Rekurs machten die Beschwerdeführerinnen gegenüber

der genügenden Ein­ordnung einzig subjektive Bedenken geltend: So fanden sie

"wenig Gefallen an der uniformen Befensterung der Nordostfassade" des

Bauvorhabens; im Übrigen erschien ihnen der Dachaufbau "viel zu

massig" (Rekursschrift S. 16). – Bei der Beurteilung der Einordnung spielt

das rein subjektive architektonische Empfinden der Parteien indessen keine Rol­­le

(BGE 114 Ia 343, 345). Die örtliche Baubehörde hat in ihrem

Bewilligungsentscheid bereits eingehend begründet, weshalb die projektierten

Neubauten eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG

erzielen (E. k–o sowie ee). In ihrer Rekursschrift hätten die

Beschwerdeführerinnen somit darlegen müssen, inwiefern die örtliche Bau­­behörde

ihr Ermessen falsch ausgeübt habe; dies umso mehr, als sich die Rekursinstanz

bei der Überprüfung dieses Ermessens aufgrund der Gemeindeautonomie besondere Zurück­­haltung

auferlegen musste (Art. 48 der Kantonsverfassung vom 18. April 1869

in Verbindung mit Art. 50 Abs. 1 BV; vgl. RB 1979 Nr. 10 sowie Kölz/Boss­hart/Röhl

§ 20 Rz. 19). Es ist nicht Aufgabe der Rekursinstanz, an einem

Augenschein die bauliche und landschaftliche Umgebung einer Baute danach

abzusuchen, ob sich die gänzlich subjektiven architektonischen Bedenken einer

Partei anhand eines Vergleichs mit einem der umliegenden Gebäude objektivieren

lassen könnten (vgl. Auer, S. 205 f.). Vielmehr wäre es an den

Beschwerdeführerinnen gewesen, sich mit den erstinstanzlichen Bewilligungen

auseinander zu setzen und wenigstens in minimaler Weise darzutun, welche Ziele

mit einem Augen­schein hätten verfolgt werden sollen (vgl. Kölz/Boss­hart/Röhl

§ 23 Rz. 16 sowie BGer, 5. April 2002,1P.736/2001, E. 5.2, www.bger.ch).

Nachdem sie dies unterliessen, durfte die Vorinstanz davon absehen, einen

Augenschein durchzuführen. Eine Verletzung des recht­lichen Gehörs liegt damit

nicht vor. Ebenso wenig hat die Vorinstanz eine Rechtsverweigerung begangen,

indem sie auf den Rekurs nicht eintrat, soweit damit in Bezug auf die

Einordnung einzig subjektive Bedenken geltend gemacht wurden. Vielmehr wäre es

an den Beschwerdeführerinnen gewesen, darzulegen, inwiefern sie durch eine

unzureichende Einordnung in schutzwürdigen Interessen betroffen sein könnten

(vgl. BGE 118 Ia 232 E. 1b).

b) Die Beschwerdeführerinnen beantragen im Hinblick auf den

Aspekt der Einordnung die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht.

Davon kann indes aus denselben Gründen abgesehen werden wie bereits im

Rekursverfahren (vgl. Kölz/Boss­hart/ Röhl § 60 Rz. 1 und 3): Inwiefern sich

das Bauvorhaben mangelhaft in die Umgebung einordnet, wird von den

Beschwerdeführerinnen auch vor Verwaltungsgericht nicht dargetan. Ob sich ein

Augenschein bei der Prüfung der übrigen Rügen aufdrängt, wird dort zu prüfen

sein.

3.

In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen

schliesslich, dass ihnen die Beschwerdeantworten zur Stellungnahme zuzustellen

seien.

Gemäss § 58 Satz 2 VRG kann das

Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwech­sel anordnen, womit dem Gericht

bei der Frage grundsätzlich Ermessen zusteht (RB 1983 Nr. 21). Aufgrund

der Prinzipien der Verfahrensfairness (Art. 29 Abs. 1 BV) und des rechtlichen

Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) muss das Gericht dagegen einen zweiten Schrif­tenwech­sel

anordnen, wenn es auf neue tatsächliche Behauptungen oder rechtliche Vor­bringen

abstel­­len will, die erst in den Beschwerdeantworten vorgebracht wurden (Euro­päischer

Gerichts­­hof für Menschenrechte, 28. Juni 2001, F.R. gegen die

Eidgenossenschaft, 37292/97, § 36, www.echr.coe.int, VPB 65/2001 Nr. 129,

ZBl 102/2001, S. 662; Kölz/Bosshart/Röhl § 58 Rz. 10). Die

Beschwerdeantworten der örtlichen Baubehörde und der Vorinstanz er­fül­len die

genannten Voraussetzungen schon aufgrund ihrer Kürze nicht. Die Beschwerde­ant­wort

des privaten Beschwerdegegners wiederum enthält weder neue rechtliche noch neue

tat­sächliche Gesichtspunkte, die dem Entscheid zugrunde zu legen wären. Damit

sind keine Gründe vorhanden, aus denen ein zweiter Schriftenwechsel zwingend

anzuordnen wäre. Eben­­so wenig bestünden dafür fakultative Gründe; vielmehr

ist vorliegend im Interesse einer beförderlichen Verfahrensabwicklung (Art. 29

Abs. 1 BV) auf diese Möglichkeit zu verzich­ten (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl § 58

Rz. 9).

4.

a) Die Vorinstanz hat die Beschwerdeführerinnen nicht zur

Bewilligungsfähigkeit des Projekts gemäss der revidierten Bau- und Zonenordnung

1999.

angehört (Teil I; Kernzonenausscheidungen). Damit hat sie nach Auffassung

der Beschwerdeführerinnen deren rechtliches Gehör verletzt.

Rechtsmittelbehörden dürfen ihren Entscheid nicht auf völlig

neue rechtliche Grund­­lagen stützen, mit deren Anwendung die Parteien nicht

rechnen konnten (BGr, 18. März 1964, ZBl 65/1964, S. 266, 268). Ist jedoch

während der Erteilung einer Baubewilligung die Änderung einer kommunalen Bau-

und Zonenordnung bereits im Gang oder gar bereits beschlossen, ist im

Rechtsmittelverfahren auf das zur Zeit des letztinstanzlichen Entscheids

geltende Recht abzustellen (VGr, 6. Juli 2000, VB.2000.00124, E. 3c/aa,

www.vgrzh.ch; RB 1985 Nr. 116). – Die Bau- und Zonenordnung 1992 wies mehrere Gebie­te

einer Kernzone zu, so auch den alten Dorfkern von X. Die Zuweisungen wur­den in

den darauf folgenden Rekursverfahren mehrheitlich bestätigt. Der Teil I der

Bau- und Zonen­ordnung 1999 konnte sich demgemäss auf jene Anpassungen

beschränken, die aufgrund von Rechtsmittelverfahren notwendig geworden waren.

Ansonsten wiederholt die BZO 1999 in der Sache die Regelung der BZO 1992 (Felix

Christen, Die Stadt Zürich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung,

PBG aktuell 4/2000, S. 5 ff., 8 f., 16 f., 47; Wal­ter Haller/Peter

Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.A. Zürich 1999, Rz. 427

f.). Aufgrund von Art. 4 RPG konnte sich jedermann zu jedem Zeitpunkt über

den Planungsprozess informieren. Von einer überraschenden Anwendung des neuen

Rechts kann somit keine Rede sein. Der Vorwurf der Gehörsverletzung erweist

sich damit als unbe­gründet.

b) Die Beschwerdeführerinnen halten in diesem Zusammenhang

auch die Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen vor der Vorinstanz für

rechtsverletzend, da sie bei der Erhebung des Rekurses nicht hätten abschätzen

können, ob Teil I der BZO 1999 in Kraft treten werde.

Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel

entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Analoges gilt für die

Ausrichtung von Parteient­schädigungen (§ 17 Abs. 2 VRG). Aus

Billigkeitsgründen kann von dem Unterliegerprinzip abgesehen werden, wenn sich

die unterliegende Partei in guten Treuen zur Rechtsmit­telergreifung veranlasst

sah (Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 23). – Die Beschwerdeführerinnen erhoben ihren

Rekurs am 12. Juli 1999. Der Stadtrat Zürich hat die Teile I und II der BZO

bereits ein halbes Jahr zuvor dem Gemeinderat unterbreitet. Als der Gemeinderat

die­se im November 1999 verabschiedete, hätten es die Beschwerdeführerinnen in

der Hand ge­­habt, ihre Rekurse zurückzuziehen. Diese Möglichkeit bestand auch

noch im Juli 2000, als die Baudirektion die kommunalen Beschlüsse genehmigte

(der Regierungsrat beschloss sein Nichteintreten auf die Rekurse erst ein Jahr

später, nämlich im August 2001). Anfangs September 2000 trat Teil I der BZO

1999.

in Kraft (Christen S. 7). Spätestens ab diesem Zeit­­punkt mussten die

Beschwerdeführerinnen davon ausgehen, dass ihr Rechtsmittel nach der BZO 1999

(bzw. materiell der BZO 1992) behandelt würde. Darauf wies im Übrigen be­­reits

die örtliche Baubehörde in der angefochtenen Baubewilligung vom 8. Juni 1999

hin. Nach dem Gesagten bestand für die Vorinstanz kein Anlass, beim Entscheid

über die Nebenfolgen vom Unterliegerprinzip abzuweichen. Die Beschwerde erweist

sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.

5.

Die Beschwerdeführerinnen bemängeln wie bereits im

Rekursverfahren, dass (a) das Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin

unvollständig und folglich (b) der massgebliche Sachverhalt unrichtig ermittelt

worden sei.

a) Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für

die Beurteilung des Vor­habens nötig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Vorinstanz

hat in Ziffer 7 des angefochtenen Entscheids eingehend und zutreffend

dargelegt, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Auf ihre Erwägungen kann

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

b) Die Beschwerdeführerinnen äussern wie bereits im

Rekursverfahren die Befürch­tung, dass die private Beschwerdegegnerin ein

Hundeheim einrichten werde. Die Befürchtungen finden in den Akten jedoch

keinerlei konkreten Anhaltspunkte: Der private Beschwer­­degegner möchte gemäss

seinem Erläuterungsbericht und den eingereichten Plänen eine artgerechte

Kleintierhaltung veranschaulichen, so zum Beispiel anhand von Hamstern,

Kaninchen, Schildkröten, Katzen und Igeln. Auf diesen Angaben ist die private

Beschwerde­gegnerin zu behaften. Von einem "Hundeheim" oder einem

"Privatzoo" keine damit Rede sein. Weitere Abklärungen mussten weder

die Baubehörde noch die Vorinstanz treffen; der Vorwurf der unrichtigen Sach­verhaltsermittlung

geht fehl.

6.

Die Beschwerdeführerinnen rügen sodann die Verletzung einer

Reihe materieller Bestimmungen.

a) Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst geltend, dass die

Nutzung der pro­jek­tierten Bauten als "Tierschutzakademie"

zonenwidrig sei. – Die beabsichtigten Bauten sol­len in einer Kernzone mit

einem Wohnanteil von 66% zu liegen kommen. In solchen Ge­­bieten sind mässig

störende Gewerbe und Dienstleis­tungsbetriebe zugelassen (Art. 41 Abs. 2 der

Bauordnung der Stadt Zürich vom 23. Ok­tober 1991; revidiert am 24. November

1999), was der Lärmempfindlichkeitsstufe III entspricht (vgl. Art. 44 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember

1986). Anders als bei einem Hundeheim sind hier, wie bereits erwähnt (E. 5b),

keine Immissionen zu befürchten, die das Wohlbefinden der Nachbarn erheblich

stören würden (vgl. Art. 15 des Um­­weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983;

BGr, 13. August 2001, URP 2001, S. 1101 E. 4c betreffend Hundegebell in

der Empfindlichkeitsstufe III). Inwiefern durch die Errich­tung der

vorgesehenen Kleintier-Station dennoch Immission auftreten sollten, die das erlaub­te

Mass überschreiten werden, wurde von den Beschwerdeführerinnen auch im Beschwer­deverfahren

nicht ausreichend dargetan. Die Vorinstanz hat die Rügen zu Recht als

unsubstanziiert angesehen. Eine Rechtsverweigerung liegt nach dem Gesagten

nicht vor.

b) Gemäss dem Bauvorhaben soll ein ehemaliges Waschhaus, das

im Baulinienbereich liegt, neu als Werkstatt für den Hauswart genutzt werden.

Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung von § 101 und 357 PBG. –

Baulinienwidrige Bauten dürfen ent­sprechend dem bisherigen Verwendungszweck

unterhalten und modernisiert werden (§ 101 Abs. 1 PBG). Die geplante

Umnutzung geht über diesen Zweck hinaus (vgl. Christoph Fritz­sche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 2.A., Wädenswil 2000, S. 304). Sie darf

folglich nur unter den Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG bewilligt werden;

aufgrund dieser Spezialvorschrift bleibt für die Anwendung der allgemeinen Norm

in § 357 Abs. 1 PBG kein Raum (BEZ 1986 Nr. 45). § 101 Abs. 2 PBG

verlangt, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt wird und eine

sichernde Nebenbestimmung ausschliesst, dass das Gemeinwesen bei Durchführung

der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Mehrwertrevers).

Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (Ziff. II. C.6 der

Baubewilligung sowie deren E. cc). Eine Rechtsverletzung liegt somit nicht

vor. Selbst wenn man annehmen würde, die Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG

seien nicht erfüllt, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerinnen

dadurch in schutz­würdigen Interessen betroffen sein sollten. Die Vorinstanz

ist deshalb zu Recht auf den Rekurs insoweit nicht eingetreten.

c) Die Beschwerdeführerinnen rügen weiter, die

Baurekurskommission hätte bei der Breite des Trottoirs nicht von den

Zugangsnormalien abweichen dürfen. – Gemäss § 360 Abs. 3 PBG darf von den

Zugangsnormalien nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Die Vorschrift

konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV): So

rechtfertigt sich eine Abweichung insbesondere dann, wenn dem Bauherrn bei

starrer Anwendung der Normalien die Überbauung seines Areals verwehrt wäre (RB

1983.

Nr. 97). Eine solche Konsequenz würde sich auch im vorliegenden Fall in

der Tat als unverhältnismässig erweisen. Die örtliche Baubehörde hat dem

öffentlichen Interesse an der Verkehrs­sicherheit bereits genügend Rechnung

getragen, indem sie die private Beschwerdegegnerin

auf einer Länge

von 17 m zu einem Ausbau des Trottoirs auf eine Breite von 2 m verpflich­tete.

Die Vorinstanz hat diese Interessenabwägung zu Recht geschützt. Die

Beschwerdefüh­­rerinnen halten dem entgegen, dass sich zur Zeit des

vorinstanzlichen Entscheids an der K-strasse eine Blinden- und

Sehbehindertenbibliothek befunden habe. Der Einwand geht fehl; der

Ausleihverkehr der Bibliothek erfolgt gemäss deren Homepage via Post

(www.sbs-on­line.ch/info/hinweis/nutzung/). Die Vorinstanz hat die

massgeblichen In­te­res­sen ausreichend berücksichtigt; weitere

Sachverhaltsabklärungen waren unnötig (vgl. BGE 124 I 208, E. 4a).

d) Die Beschwerdeführerinnen rügen schliesslich, dass zu wenig

Pflichtparkplätze be­stünden. – Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind bei der

Neuerstellung von Bauten Fahrzeugabstellplätze in gebotenem Ausmass zu

schaffen. Wenn die Rüge der Beschwerdeführerinnen begründet wäre, hätte dies

höchstens zur Folge, dass sich der Bauherr an einer Ge­meinschaftsanlage (§ 245

PBG) beteiligen oder eine Ersatzabgabe (§ 246 PBG) leisten müss­­te. Zur

Bauverweigerung würde jedoch selbst eine begründete Rüge nicht führen, da der

Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden könnte (RB 1995 Nr. 8 = BEZ

1995.

Nr. 14). Ein Nachbar kann jedoch durch die Festsetzung der Parkplatzzahl

in speziel­le­rer Hinsicht betroffen sein als die Allgemeinheit, wenn er durch

erfolgreiche Rügen einen Nachteil abwenden kann, der ihn mehr als andere

betrifft (zum Beispiel erhöhte Immissionen wegen Suchverkehr; vgl. VGr, 15.

März 2002, VB.2001.00317, E. 1c, unpubliziert). Ob die Beschwerdeführerinnen

solche Rügen genügend substanziiert vorgetragen haben, er­scheint fraglich. Die

Frage kann indessen offen gelassen werden, da die Rügen auch in der Sache

unberechtigt sind: Aufgrund der projektierten Geschossfläche (Wohnfläche: 384 m2;

Büro- und Praxisfläche: 504 m2) sind 5 Pflichtparkplätze

nachzuweisen (Art. 4 der städt­­ischen Parkplatzverordnung vom

8.

Januar 1986; AS der Stadt Zürich 41/1992–1994, S. 200, 201 f., SR

741.

, www.stzh.ch/kap01/departemente/skz/as/). Diesen Nachweis hat der

private Beschwerdegegner erbracht, womit die Beschwerde auch in diesem Punkt

abzuweisen ist.

e) Die Vorinstanz verpflichtete den Bauherrn, vor Baubeginn

Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass ein

Wohnanteil von 66% auf beiden Grundstücken gesamthaft eingehalten wird. Die

Beschwerdeführerinnen beantragen eine Er­gänzung dieser Nebenbestimmung: Danach

sei die örtliche Baubehörde zu verpflichten, einen anfechtbaren Beschluss zu

erlassen, in dem die Erfüllung der Auflage festzustellen sei. Dieser Beschluss

sei den Beschwerdeführerinnen zuzustellen. Eine solche Ergänzung ist nicht

erforderlich. Die Pflicht zur Zustellung ergibt sich bereits aus § 316 Abs. 2

PBG (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 484). Danach sind demjenigen, der rechtzeitig die

Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangt hat, alle weiteren Entscheide

über das Vorhaben von Amtes wegen zuzustellen.

7.

Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit

überhaupt darauf einzu­­treten ist. Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen

haben die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu tragen, unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 je in Verbindung mit § 70

VRG; RB 1996 Nr. 9). Als angemessen erweisen sich vorliegend Fr. 6'000.- (vgl.

§ 2 und 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1998, LS

175.

; Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 8 f.). Die Beschwerdeführerinnen sind

weiter zur Leistung einer Umtriebsentschädigung von je Fr. 1'000.- an den obsiegenden

privaten Beschwerdegegner zu verpflichten, ebenfalls unter solidarischer

Haftung für den gesamten Betrag von Fr. 2'000.- (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; RB

1996.

Nr. 9). Soweit der vorliegende Entscheid das Bauen ausserhalb der Bauzone

betrifft, ist dagegen gemäss Art. 34 Abs. 1 RPG die

Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2.

...