VB.2002.00172

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00172

2. September 2002Deutsch22 min

(URT.2002.6902)

Allgemeine Erwägungen zur Nachbarlegitimation (Schlüsseltheorie; E. 1b). Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen (E. 1c). Die Auslegung von kommunalem Recht durch die Gemeindebehörden ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (E. 2b/aa). Begriff der "Anbaute" (E. 2b/bb). Ausnahme von der Pflicht zur Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungsbild aus Gründen der Wohnhygiene (E. 3).

Sachverhalt

I. Am 3. September 2001 erteilte die

Baubehörde X C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Terrasse

über dem westseitigen Anbau des Wohnhauses Vers.Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.Nr. 02 an der L-gasse in X. Das Grundstück liegt gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde X vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Kernzone

"M" und ist mit einem zweigeschossigen (aufgrund des

Niveauunterschieds jedoch auf der Westseite dreigeschossig in Erscheinung

tretenden) Wohnhaus mit Giebeldach sowie einem rund fünf Meter breiten,

zweigeschossigen Anbau auf der Westseite überstellt. Während der First des

Hauptdachs in Richtung Nord-Süd verläuft, ist derjenige der Anbaute in Richtung

West-Ost ausgerichtet. Das gesamte Gebäude ist inventarisiert und im Kernzonenplan

schwarz umrandet; dies hat zur Folge, dass Gebäudeprofil und Erscheinungsbild

beizubehalten sind. Gemäss Bauvorhaben ist die Entfernung des Giebeldachs des

Anbaus und die Errichtung ein Flachdach an dessen Stelle geplant, wobei das

Flachdach zugleich als begehbare, vom Obergeschoss des Hauptgebäudes

zugängliche Terrasse dienen soll.

Erwägungen

II. Gegen den Beschluss der Baubehörde X vom

3.

September 2001 liess A am 18. Oktober 2001 fristgerecht Rekurs an die

Baurekurskommission II erheben und beantragen, die angefochtene Baubewilligung

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten

Rekursgegners vollumfänglich aufzuheben.

Nach Durchführung eines

Referentenaugenscheins wies die Baurekurskommission II das Rechtsmittel am

16.

April 2002 ab und bestätigte den Beschluss der Baubehörde X im beurteilten

Umfang. Sie erwog zusammengefasst, nach der kommunalen Bau- und Zonenordnung

seien für Anbauten und Besondere Gebäude gemäss § 49 Abs. 3 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) Satteldächer nicht

zwingend erforderlich. Ausschlaggebend für den Begriff der Anbaute sei die

äussere Erscheinung. Der Gebäudeteil sollte trotz seiner Verbindung zum

Hauptgebäude eine gewisse Selbstständigkeit aufweisen, die sich insbesondere in

vom Hauptgebäude klar zu unterscheidenden Dimensionen ausdrücke. Die Anbaute

soll einen eigenständigen und kleineren Grundriss aufweisen als das

Hauptgebäude. Ebenso könne diese Eigenständigkeit durch eine vom Hauptgebäude

verschiedene Höhe der Anbaute zum Ausdruck kommen. In jedem Fall aber sollte

die Anbaute vom Hauptgebäude weggedacht werden können, ohne dass dieses (mit

Ausnahme der Fassade) beeinträchtigt würde. Vorliegend könne der streitbetroffene

Gebäudeteil trotz seiner Nutzung als Teil der Hauptwohnungen nicht als Hauptgebäude

betrachtet werden, weshalb er gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO von der Pflicht einer

Bedeckung mit einem Giebeldach befreit und demzufolge ein Flachdach erlaubt

sei. Sodann sei gestützt auf Art. 3 Abs. 1 BZO eine Abweichung vom bisherigen

Gebäudeprofil und Erscheinungsbild zulässig, da sie aus wohnhygienischen

Gründen erfolge. Schliesslich lasse sich auch unter dem Aspekt der Ästhetik

kein stichhaltiges Argument finden, das unter dem strengen Massstab von § 238

Abs. 2 PBG gegen das Bauvorhaben spreche.

III. Mit Beschwerde vom 17. Mai 2002 liess A

dem Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Rekursentscheid vom 16.

April 2002 sei aufzuheben und die Bewilligung für das streitige Vorhaben,

jedenfalls für die Einrichtung einer begehbaren Terrasse, sei zu verweigern,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission II beantragte am 11. Juni 2002 Abweisung der Beschwerde.

C liess am 19. Juni 2002 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers beantragen. Den

nämlichen Antrag stellte gleichentags die Baubehörde X, welche im Übrigen auf

die Beschwerdeantwort des privaten Beschwerdegegners verwies.

Die weiteren Erwägungen gemäss angefochtenem

Rekursentscheid sowie die Ausführungen der Parteien und der Baurekurskommission

II in den Rechtsschriften werden – soweit erforderlich – nachstehend

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Der Beschwerdeführer lässt zunächst

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rügen. In der Rekursschrift vom 18.

Oktober 2001 wie auch anlässlich des Augenscheins sei argumentiert worden, die

Einrichtung eines Flachdachs bei der anerkanntermassen inventarisierten Bauliegenschaft

sei mit dem Schutzzweck der Inventarisierung nicht vereinbar. Hierauf sei die

Vorinstanz mit keinem Wort eingegangen, was zwingend zur Aufhebung des

Rekursentscheids und Rückweisung an die Vorinstanz führen müsse.

Die Baurekurskommission hält hierzu in ihrer

Vernehmlassung vom 11. Juni 2002 fest, die Rügen betreffend die

Inventarwidrigkeit seien nicht zu hören. Der Beschwerdeführer sei als Nachbar

ausschliesslich zur Wahrnehmung seiner eigenen privaten Interessen befugt; es

sei ihm verwehrt, sich auf dem Rechtsmittelweg für die im öffentlichen

Interesse liegende Erhaltung von Schutzobjekten, denen der Abbruch oder eine

Veränderung drohe, einzusetzen. Derartige Rügen seien nach der klaren

legitimationsrechtlichen Ordnung von § 338a PBG den Verbänden vorbehalten. -

Der private Beschwerdegegner lässt ausführen, die vom Beschwerdeführer im

Rekurs aufgeworfene Frage der Schutzwürdigkeit und Substanzerhaltung des

umzubauenden Gebäudes habe auf den Entscheid keinerlei Einfluss gehabt,

weshalb die Rekurskommission nicht verpflichtet gewesen sei, sich darüber zu

äussern. Sodann könnten Nachbarn, selbst wenn ihr Grundstück direkt neben

einem Schutzobjekt liege, weder einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit

eines Objekts erwirken, noch hätten sie Anspruch darauf, dass ein bestimmtes

Gebäude oder eine bestimmte Ortsbildgestaltung erhalten bleibe.

b) Wer auf Grund seines

Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass

die geltend gemachten Rechtsverletzungen überprüft werden (François

Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl

86/1985, S. 296 f., auch zum Folgenden). Daraus folgt, dass nicht für jede Rüge

einzeln geprüft werden muss, ob der Nachbar zu deren Erhebung legitimiert

sei. Die Rechtsmittelbefugnis richtet sich mit anderen Worten nach den gestellten

Anträgen und nicht nach den einzelnen Rügen (RB 1980 Nr. 7; VGr, 18. Juni

1997, VB.95.00022). Die Legitimationsvoraussetzung des Berührtseins in eigenen

qualifizierten Interessen ist dann gegeben, wenn der Ausgang des Verfahrens, in

das sich der Nachbar einschalten will, seine Interessensphäre zu beeinflussen

vermag, der Anfechtende also einen praktischen Nutzen hat bzw. einen Nachteil

abwenden kann, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte.

Diese Legitimationsvoraussetzung ist aber nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche

negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges

Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf

seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch

bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen

(RB 1995 Nr. 9 mit Zitaten). Die Grenze der Zulassung ist die Eignung

des Verfahrens, dem Anfechtenden den angestrebten Erfolg zu bringen. Das

Rechtsschutzinteresse fehlt z.B. dort, wo von vornherein feststeht, dass die

Gutheissung von Rekurs oder Beschwerde die Beeinträchtigung nicht vom Rekurrenten

oder Beschwerdeführer abzuwenden vermag (RB 1980 Nr. 7).

Der Beschwerdeführer ist durch das

Bauvorhaben in eigenen Interessen offensichtlich mehr berührt als Dritte oder

die Allgemeinheit. Damit aber war und ist er im Sinn der zitierten

Rechtsprechung befugt, sich auf alle Argumente und Rechtssätze zu berufen, welche

im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags führen können, ohne

dass für jede Rüge einzeln geprüft werden müsste, ob die Rechtsmittelbefugnis

gegeben sei. Insoweit ist dem Beschwerdeführer beizupflichten und kann der

Baurekurskommission II nicht gefolgt werden. Deren Auffassung ist mit der

dargelegten Rechtsprechung nicht vereinbar und lässt sich auch nicht auf den

Wortlaut von § 338a Abs. 2 PBG abstützen. Gemäss dieser Bestimmung sind zum

Rekurs und zur Beschwerde gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf

den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen, sowie gegen Bewilligungen für

Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen "auch" (näher bezeichnete)

Vereinigungen berechtigt. Damit wird impliziert, dass daneben

selbstverständlich auch die nach § 338a Abs. 1

rechtsmittellegitimierten Privaten zu derartigen Rekursen und Beschwerden

berechtigt sind (vgl. auch VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, E. 1c). Die Ansicht der Baurekurskommission II, wonach in Fällen wie dem

vorliegenden allein Verbände sich für die im öffentlichen Interesse liegende

Erhaltung von Schutzobjekten einsetzen dürften, während Private sich auf die

Wahrnehmung von ihren privaten Interessen zu beschränken hätten, findet keine

Stütze im Gesetz. Sie widerspricht den oben beschriebenen Grundsätzen und ist

im Übrigen auch unzweckmässig, zumal sich öffentliche und private Interessen

ohnehin nicht streng voneinander trennen lassen. Öffentliche und private

Interessen sind vielmehr weit ineinander verzahnt und lassen sich nicht einfach

entgegensetzen oder gar gegeneinander ausspielen. Beim öffentlichen Interesse

handelt es sich letztlich um autoritativ verdichtete Individualinteressen

(René Rhinow, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Wandel, in: Festschrift für Kurt

Eichenberger, Basel 1982, S. 665 f.; Alfred Kölz, Die Vertretung des

öffentlichen Interesses in der Verwaltungsrechtspflege, ZBl 86/1985, S. 54).

Die Rüge, das Bauvorhaben verstosse gegen den mit der Inventarisation erklärten

Schutzzweck, wäre somit geeignet, die im Rekursverfahren beantragte

Aufhebung der Baubewilligung zu begründen, und die Baurekurskommission II hätte

sich damit auseinander setzen müssen.

c) aa) Gemäss

§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden

Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte

ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche

bewirkt (noch) keinen Schutz (RB 1990 Nr. 72; vgl. auch Antrag des

Regierungsrats vom 11. Oktober 1989 [an den Kantonsrat] zur Änderung des

Planungs- und Baugesetzes, Abl 1989, S. 1757 [zur Aufhebung von

§ 209 Abs. 1 PBG]). Das Inventar entfaltet erst bei der formellen

Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209 Abs. 2

PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen. Erst die schriftliche Mitteilung an den

Grundeigentümer über die Aufnahme seines Grundstücks ins Inventar bewirkt nach

§ 209 Abs. 2 PBG eine vorsorgliche Schutzmassnahme, nämlich ein

zeitlich beschränktes Veränderungsverbot. Dieses fällt dahin, wenn nicht innert

Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen

wird (§ 209 Abs. 3 PBG).

Vorliegend wurde die streitbetroffene

Liegenschaft als Wohnhaus des 18./19. Jahrhunderts unter der Nummer 3.11 in das

Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Gemeinde X aufgenommen. Unter dem

Titel "Gesamteindruck" wird es als "gut erhaltenes, markantes

Gebäude der Häusergruppe L-gasse" beschrieben. Hinsichtlich des Schutzzwecks

wird ausgeführt, "die äussere, ursprüngliche Substanz des Gebäudes"

sei zu erhalten. Eine formelle Eröffnung des Inventars ist - soweit aus den

Akten ersichtlich - bisher nicht erfolgt.

bb) Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd

geschützt werden, bedarf es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. Das

Inventar begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten

Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung

auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber,

ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid

entweder in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar

begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in

einer Entlassung aus dem Inventar bestehen. Der dauernde Schutz von Objekten

des Natur- und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des

Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder

Vertrag (lit. d).

Vorliegend wurde zwar im Sinn der

dargestellten Ordnung die im kommunalen Inventar verzeichnete streitbetroffene

Baute bereits gemäss altBZO vom 3. April 1985 als schwarz umrandetes Gebäude

von der Kernzone erfasst (die geltende BZO vom 26. Juni 1996 brachte insofern

keine Änderung) und damit eine dauernde Schutzmassnahme des Planungsrechts im

Sinn von § 205 lit. a PBG erlassen. Diese Massnahme beschlägt indessen allein

ortsbildschützerische Belange. Mit planungsrechtlichen Schutzmassnahmen kann

nämlich von vornherein nur das äussere Erscheinungsbild und nicht auch die

Substanz von erhaltenswerten Bauten geschützt werden. Letzteres wäre durch

Massnahmen im Sinn von § 205 lit. c und d sicherzustellen. Ein Entscheid

darüber, ob das streitbetroffene Gebäude auch in seiner Bausubstanz zu erhalten

sei, wurde bislang nicht getroffen.

cc) Gefährdet ein Bauprojekt ein

inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu

treffen, d.h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu

verzichten (RB 1991 Nr. 60 [Leitsatz] = BEZ 1991 Nr. 23 =

ZBl 92/1991, S. 495, E. 4b/bb; VGr, 17. Februar 2000,

VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts

durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für

das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den

Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden.

Der streitbetroffene Anbau wird im Inventar

unter dem Titel "Geschichtliches" als "seeseitiger

Wohnhausanbau" aus dem Jahr 1907 erwähnt. Die Baubehörde X sieht gemäss

den Erwägungen in der Baubewilligung vom 3. September 2001 deshalb keine Gefährdung

des im Inventar ausformulierten Schutzzwecks, weil sie den Anbau nicht zur

ursprünglichen Bausubstanz zählt. Diese Ansicht wurde vom Beschwerdeführer

bereits in der Rekursschrift vom 18. Oktober 2001 (S. 8) bestritten.

Tatsächlich spricht einiges dafür, den mittlerweile 95-jährigen Anbau ebenfalls

zur ursprünglichen Bausubstanz zu zählen, was dazu führte, dass das Umbauvorhaben

einen klaren Eingriff in den Schutzzweck darstellte. Weil der streitbetroffene

Gebäudeteil direkt an das Hauptgebäude angebaut ist, hat sodann ein Umbau des

ersteren zwingend auch einen Eingriff in die Substanz des letzteren zur Folge,

weshalb selbst dann, wenn der Anbau nicht zur ursprünglichen Substanz zu zählen

wäre, eine Gefährdung des Schutzwecks jedenfalls nicht auszuschliessen ist. Die

Erteilung der Baubewilligung ist somit zwingend von einem vorgängigen Entscheid

über allfällige Schutzmassnahmen abhängig. Daran mangelt es hier.

dd) Zuständig für den Erlass von

Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung ist nach § 211

Abs. 2 PBG der Gemeinderat. Die Baubehörde ist somit nicht befugt, im

Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid

zu treffen bzw. auf definitive Schutzmassnahmen zu verzichten. Beeinträchtigt

ein Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren

zu sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats X vorliegt, oder aber es

sind die beiden Verfahren koordiniert zu entscheiden (VGr, 17. Februar 2000,

VB.1999.00128, E. 2c). Nur wenn eine Beeinträchtigung des inventarisierten

Objekts ausgeschlossen werden könnte, dürfte die Baubehörde direkt die

Baubewilligung erteilen. Dies ist indessen wie dargelegt vorliegend nicht der

Fall.

Zusammenfassend ergibt sich, dass der für

Schutzmassnahmen zuständige Gemeinderat verpflichtet gewesen wäre, vorgängig

oder koordiniert mit der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde über

die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang der inventarisierten Liegenschaft

L-gasse einen Entscheid zu treffen. Dieser Entscheid kann im

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht nicht nachgeholt werden. Unter den

gegebenen Umständen ist die Streitsache an die Baubehörde zurückzuweisen, damit

diese einen Schutzentscheid des Gemeinderats einholt. Gestützt darauf hat die

Baubehörde das Bauvorhaben hernach erneut zu beurteilen.

2.

a) Der Beschwerdeführer hält sodann an

seiner bereits im Rekursverfahren vorgebrachten Ansicht fest, wonach es sich

beim fraglichen Gebäudeteil nicht um einen Anbau gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO,

sondern um die Fortsetzung des Hauptgebäudes handle. Demzufolge sei ein

Flachdach unzulässig. Der streitbetroffene Gebäudeteil werde als Teil des

Hauptgebäudes wahrgenommen und sei auf beiden Geschossen funktional mit diesem

verbunden. Erst nach Realisierung des Bauvorhabens würde er sich klar vom

übrigen Gebäude abgrenzen lassen. – Der private Beschwerdegegner hält

demgegenüber die Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid und die

Qualifikation des streitbetroffenen Gebäudeteils als Anbaute für zutreffend.

b) Gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO haben

Hauptgebäude allseitig vorspringende Satteldächer mit beidseitig gleicher

Neigung von mindestens 35° aufzuweisen. Für Anbauten und Besondere Gebäude nach

§ 49 Abs. 3 PBG können Pult- oder Satteldächer verlangt werden. Während somit

Hauptgebäude von Rechts wegen stets mit einem Satteldach zu versehen sind, besteht

hinsichtlich Anbauten lediglich die - vorliegend nicht wahrgenommene -

Möglichkeit der Behörde, eine bestimmte Dachform (Pult- oder Satteldach) zu verlangen.

Das geplante Flachdach ist demzufolge nur dann zulässig, wenn der

streitbetroffene Gebäudeteil als "Anbaute" zu qualifizieren ist. Eine

Qualifikation als "Besonderes Gebäude" fällt von vornherein ausser

Betracht.

aa) Bei Art. 7 Abs. 1 BZO handelt es

sich um kompetenzgemäss erlassenes Gemeinderecht. Auch werden die Begriffe

"Hauptgebäude" und "Anbaute" im Planungs- und Baugesetz

nicht definiert; sie stellen mithin dem kommunalen Recht angehörende unbestimmte

Rechtsbegriffe dar. Deren Auslegung durch die Gemeindebehörde ist von den

kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Stellen

sich bei der Anwendung von kommunalem Recht Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die örtliche Baubehörde zu schützen, sofern sie sich auf

rechtlich vertretbare Gründe stützen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen

dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der

kommunalen Behörden setzen (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 111; VGr,

2.

März 1988, BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988

Nr. 14 E. 1h).

bb) Das Verwaltungsgericht hat sodann

wiederholt festgehalten, dass die bestimmenden Merkmale einer

"Anbaute" allein in der äusseren Erscheinung und im räumlichen

Verhältnis zum Hauptgebäude liegen (RB 1968 Nr. 47; 1984 Nr. 111). Schon ein

verwaltungsgerichtlicher Entscheid vom 4. April 1962 (VB 38/1961) enthält die

Erwägung, dass der Begriff der An- und Nebenbaute weit zu ziehen sei, jedoch

dürfe nicht ein Teil des Hauptgebäudes willkürlich als An- oder Nebenbaute

erklärt werden. Dabei seien die Übergänge selbstverständlich fliessend.

Abzustellen ist demzufolge auf die von aussen wahrnehmbare Erscheinung des

fraglichen Gebäudeteils, wohingegen eine funktionelle Selbstständigkeit nicht

erforderlich ist (vgl. RB 1984 Nr. 111). Es steht der Qualifikation als

"Anbaute" somit nicht entgegen, wenn der fragliche Gebäudeteil

funktional mit dem Hauptgebäude verbunden ist und wie dieses ebenfalls

Wohnzwecken dient.

cc) Bei dieser Sach- und Rechtslage haben die

Baubehörde X und die Baurekurskommission II den streitbetroffenen Gebäudeteil

zurecht als Anbaute im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BZO gewürdigt. Insoweit kann

auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 i.V. mit

§ 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni

1997.

[VRG]). Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was diese Qualifikation

umzustürzen vermag. Insbesondere ändert der Umstand, dass der streitbetroffene

Gebäudeteil nach Realisierung des Bauvorhabens möglicherweise noch deutlicher

als Anbau in Erscheinung tritt, nichts daran, dass der rechtwinklig von der

Hauptfassade abstehende Gebäudeteil aufgrund seiner gegenüber dem Hauptgebäude

geringeren Höhe und Breite sowie der versetzen Geschosse schon heute deutlich

als Anbau wahrnehmbar ist.

3.

a) Der Beschwerdeführer beruft sich ferner

auf Art. 3 Abs. 1 BZO. Diese Bestimmung sieht vor, dass die im Kernzonenplan

schwarz umrandeten Gebäude nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils

und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Vorbehalten bleiben

Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abweichungen können bewilligt

oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der

Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt. Während die Vorinstanz und der

private Beschwerdegegner das Bauvorhaben unter Hinweis auf den Ausnahmegrund

der Wohnhygiene für zulässig erachten, geht es nach Ansicht des

Beschwerdeführers beim Bauvorhaben gar nicht in erster Linie um die

Verbesserung der Wohnhygiene, sondern um die Einrichtung einer Terrasse auf dem

geplanten Flachdach; der Umbau erfolge wohl aus rein finanziellen Gründen, da

sich eine Wohnung mit ansprechend grosser Terrasse leichter und teurer

vermieten lasse. Die bisherige Raumhöhe von rund 1,9 bis 2 m liege für alte

bzw. schützenswerte Liegenschaften im Bereich des Üblichen und sei hinzunehmen,

zumal bei dem geplanten Umbau auch allfällige im Schutzinventar erwähnte Wand-

und Deckentäferungen zerstört würden. Falls man gleichwohl eine wohnhygienisch

motivierte Anhebung der Raumhöhe zulassen wolle, müsse dies zwecks Schonung des

heutigen Erscheinungsbilds durch eine Anhebung des heutigen Satteldachs

geschehen. Selbst wenn das Dach aus wohnhygienischen Gründen um 30 bis 40 cm

angehoben werden müsste, so könnte nach wie vor ein Schrägdach vorgesehen

werden, allenfalls ein solches mit einem geringeren Neigungswinkel. Auch dies

wäre noch eine weit mildere Änderung der Bausubstanz ohne grösseren Eingriff in

das äussere Erscheinungsbild und deshalb von der Baubehörde zwingend anzuordnen

gewesen. Sofern man gleichwohl die Errichtung eines Flachdachs zulassen wollte,

sei zumindest der Verzicht auf die Einrichtung einer Terrasse anzuordnen, zumal

diese offensichtlich nicht aus wohnhygienischen Gründen geplant sei.

b) aa) § 304 Abs. 1 PBG sieht für zum

Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume, ausser solchen in Einfamilienhäusern

und bei vergleichbaren Wohnungsarten, eine lichte Mindesthöhe von 2,4 m vor;

in Kernzonen genügen 2,3 m. Diese Mindesthöhen werden heute deutlich

unterschritten. Nach den übereinstimmenden Parteiangaben beträgt die Höhe in

dem anlässlich des Augenscheins inspizierten Wohnraum unter dem Dach des Anbaus

rund 1,9 – 2 m bzw. 1,92 m. Unter diesen Umständen ist der Vorinstanz ohne

weiteres zu folgen, die eine wohnhygienisch motivierte Verbesserung des

heutigen Zustands als "deutlich angesagt" bezeichnete. Mit dem Umbau

soll gemäss den bei den Akten liegenden Plänen im Erdgeschoss (d.h. im Wohnraum

unter dem Dach des Anbaus) neu eine Raumhöhe von ca. 2,4 m und somit eine

wohnhygienisch befriedigende Situation erreicht werden. Gestützt auf den

Ausnahmegrund der Hygiene ist demzufolge ein Abweichen des bisherigen

Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds erlaubt, obwohl das streitbetroffene Gebäude

im Kernzonenplan schwarz umrandet ist (Art. 3 Abs. 1 BZO). Kann sich aber der

Bauherr auf diesen Ausnahmegrund berufen, so schadet es nicht, wenn er (wie vom

Beschwerdeführer behauptet) möglicherweise neben der Verbesserung der Wohnhygiene

noch weitere Zwecke verfolgt.

bb) Ist ein Ausnahmegrund zur Abweichung vom

bisherigen Gebäudeprofil und Erscheinungsbild gegeben, so hat sich der Bauherr

nach Sinn und Zweck von Art. 3 Abs. 1 BZO gleichwohl so weit als möglich an der

bisherigen Form und Kubatur zu orientieren. Die Vorinstanz führte hierzu aus,

eine Verbesserung des Zustands sei durch eine blosse Anhebung des heutigen

Schrägdachs um 40 cm aufgrund der Anordnung der Fenster im oberen Stockwerk

nicht realisierbar; ein Flachdach biete hier die beste, wenn auch nicht einzige

Lösung. Der Beschwerdeführer hält demgegenüber daran fest, dass die erwähnte

Verbesserung der Wohnhygiene - wenn überhaupt - allein durch eine Anhebung des

heutigen Giebeldachs erfolgen dürfe; allenfalls sei eine geringere Dachneigung

anzuordnen.

Zunächst ist festzuhalten, dass entgegen der

Ansicht des Beschwerdeführers dem privaten Beschwerdegegner nicht zuzumuten

ist, das heutige Schrägdach um bloss 20 cm anzuheben. Ein derartiger Umbau

würde bei nur geringfügig kleineren Investitionen im Hinblick auf § 304 Abs. 1

PBG zu weiterhin wohnhygienisch ungenügenden Resultaten führen; anstelle der

gebotenen 2,3 m würde eine lichte Raumhöhe von bloss rund 2,1 – 2,2 m

erreicht. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, müsste das heutige

Giebeldach um ca. 40 cm angehoben werden. Ein derartiger Eingriff käme indessen

nicht nur in Konflikt mit den im oberen Stock des Hauptgebäudes platzierten

Fenstern, sondern es würden auch die heutigen harmonischen Proportionen

zwischen Hauptgebäude und Anbaute verwischt. Während mit dem geplanten

Flachdach die Baumasse des Anbaus ungefähr beibehalten wird, würde dieser bei

einer Anhebung des Giebeldachs um 40 cm um ca. 8,6 m3 (21,5 m2

x 0.4 m) vergrössert. Auch ein flacheres Schrägdach führte zu einer deutlich

wahrnehmbaren Vergrösserung der Baumasse und hätte ausserdem zur Folge, dass

sich die Dachneigung, welche schon heute deutlich unter der in der Kernzone

üblichen Mindestneigung von 35° liegt (vgl. Art. 7 Abs. 1 BZO) zusätzlich

verringern würde. Unter diesen Umständen führte eine Anhebung des heutigen

Giebeldachs zu einem mindestens ebenso grossen Eingriff in das bisherige

Erscheinungsbild, wie es bei dem geplanten Flachdach der Fall ist.

Zusammengefasst hält das Bauprojekt vor Art. 3 Abs. 1 BZO stand. Sodann ist die

gewählte Lösung mit Flachdach und Terrasse auch unter dem Aspekt der

Einordnung und den strengen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht zu

beanstanden, tritt doch das historische Hauptgebäude nach dem Umbau noch

deutlicher in Erscheinung. Im Übrigen kann auch diesbezüglich auf die

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden.

4.

Der Beschwerdeführer beantragt im Sinn

eines Eventualantrags, die Einrichtung einer begehbaren Terrasse sei zu

verweigern. Dieser Antrag wurde zwar erstmals mit der Beschwerde gestellt, doch

erweist er sich als zulässig, da er als Minus des bereits im Rekursverfahren

gestellten und im Beschwerdeverfahren bekräftigten Hauptbegehrens erscheint

(vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 5). Gleichwohl ist fraglich, ob

der Beschwerdeführer mit der Begründung zu seinem Eventualbegehren überhaupt zu

hören ist, zumal im Bereich des Bauprozessrechts die Zulässigkeit einer neuen

rechtlichen Begründung durch das Rügeprinzip stark eingeschränkt wird und § 52

Abs. 2 VRG das Vorbringen neuer tatsächlicher Behauptungen weitgehend

ausschliesst (vgl. Kölz/Bosshart/ Röhl, § 50 N. 4 ff., § 52 N. 4).

Wollte man die Vorbringen zum

Eventualbegehren zulassen, wäre darauf hinzuweisen, dass sich der private

Beschwerdegegner wie bereits erwähnt auch dann auf den Ausnahmegrund der

Wohnhygiene berufen kann, wenn er daneben noch weitere Zwecke verfolgen

sollte. Erweist sich ein Flachdach als zulässig, kann dem privaten Bauherrn

auch nicht verboten werden, dieses als begehbare Terrasse auszugestalten, zumal

dadurch die Kubatur nicht (zusätzlich) beeinträchtigt wird. Der

Beschwerdeführer verkennt, dass die in Art. 3 Abs. 1 BZO erwähnte Pflicht zur

Beibehaltung von Gebäudeprofil und Erscheinungsbild kein absolutes

Veränderungsverbot beinhaltet. Weder durch das Terrassengeländer noch durch die

Umwandlung/Vergrösserung eines Fensters zur Terrassentür ändert sich das

Gebäudeprofil oder die bauliche Erscheinung. Bei der begehbaren Terrasse

handelt es sich um eine zugängliche und überhöhte Stelle im Sinn von § 20

der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981, die so zu sichern

ist, "dass keine Absturzgefahr, insbesondere für Kinder, besteht".

Ein Sicherungsgeländer fällt unter den Begriff der Ausrüstungen im Sinn von

§ 4 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Das Geländer ist zwar optisch wahrnehmbar, erweckt aber - insbesondere

bei einer offenen Ausgestaltung - nicht den Eindruck einer zusätzlichen

Erhöhung der Anbaute. Anzufügen ist, dass allgemein auch auf Flach- oder

Zinnendächern von Hauptgebäuden offene Sicherungsgeländer bewilligt werden,

ohne dass sie an die erlaubte Gebäudehöhe anzurechnen wären (vgl. VGr,

17.

Juni 1998, VB.98.00088, E. 2b/bb).

Auch insoweit erweist sich die angefochtene

Baubewilligung jedenfalls nicht als rechtsverletzend. Lärm-, Geruchs und

Einsichtsimmissionen, die mit dem Rekurs noch beanstandet wurden, werden in

der Beschwerdeschrift nicht mehr gerügt.

5.

Zusammenfassend ist die Beschwerde

teilweise gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission II vom 16.

April 2002 aufzuheben, soweit damit auf den Rekurs stillschweigend nicht

eingetreten wurde. Die Sache ist zu neuer Entscheidung im Sinn der Erwägungen

an die Baubehörde X zurückzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 16. April 2002

wird aufgehoben, soweit damit (stillschweigend) auf den Rekurs nicht

eingetreten wurde. Die Akten werden zu neuer Entscheidung im Sinn der

Erwägungen an die Baubehörde X zurückgewiesen.

2.

...