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Entscheid

VB.2002.00207

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00207

28. Oktober 2002Deutsch14 min

(URT.2002.7017)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Der Gemeinderat X erteilte am 9. April

2001 der Genossenschaft C und der Po­li­tischen Gemeinde X die baurechtliche

Bewilligung für die Erstellung einer Verbindungs­strasse zwischen der K-strasse

und dem P. Die geplante Stichstrasse durchquert das an der K-strasse gelegene,

gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 19. Juni 1995 (BZO) mit Ge­staltungsplanpflicht

belegte Grundstück Kat.-Nr. 01 der Politischen Gemeinde X und endet auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 der Genossenschaft, wo eine Überbau­ung mit 21

Reihenhäusern erschlossen werden soll.

Erwägungen

II. Gegen diese Baubewilligung wurden mehrere

Rekurse erhoben, so auch von A, Ei­gentümer eines Grundstücks an der K-strasse,

der wegen des zu erwartenden Mehrverkehrs mit stärkeren Lärmimmissionen an

dieser Strasse rechnet. Die Bau­rekurskommis­sion II vereinigte die

Verfahren und wies die Rekurse am 21. Mai 2002 vollumfänglich ab.

III. Mit Beschwerde vom 24. Juni 2002 liess A

dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung

vom 9. April 2001 aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

der privaten Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung wurde vorgebracht, die

Erstellung der Verbindungsstrasse verletze den Quartierplan Q und missachte den

planerischen Stufenaufbau, die Stras­senparzelle sei rechtlich nicht

hinreichend gesichert, der Strassenbau präjudiziere die Gestal­tungsplanung auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 der Politischen Gemeinde X und der zusätzliche

Verkehr werde zu einer unzulässigen Lärmbelastung an der K-­strasse führen.

Schliesslich habe der Gemeinderat andere Erschliessungsvarianten zu Un­recht

verworfen.

Die Baurekurskommission II schloss am 9. Juli

2002.

auf Abweisung der Beschwer­de. Gemeinde und Gemeinderat X am 2. und die

Genossenschaft C am 4. Sep­­tember 2002 liessen beantragen, die Beschwerde

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzu­weisen, soweit darauf

einzutreten sei.

Die Begründung des angefochtenen Entscheids

und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Entscheidungsgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gemäss § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/ 20. Mai 1984 (PBG)

ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat. Diese beiden Voraussetzungen sind beim Beschwerdeführer erfüllt, der als

Eigentümer ei­nes Grundstücks an der K-strasse durch den zusätzlichen Verkehr,

der dieser durch die umstrittene Verbindungsstrasse zugeleitet würde,

offenkundig mehr als irgendein Dritter betrof­­fen wäre. Ob er aus dem privaten

Quartierplan Q Ansprüche ab­leiten kann, die der angefochtenen Baubewilligung

im Wege stehen, ist eine Frage der ma­teriellen Prüfung. Auf die innert Frist

beim sachlich und funktionell zuständigen Verwal­tungsgericht erhobene Be­schwerde

ist einzutreten.

2.

Der

Beschwerdeführer macht in erster Linie geltend, der Anschluss der geplanten

Verbindungsstrasse an die K-strasse verstosse gegen Festlegungen des

Quartierplans Q. In des­sen Ziffer 3.7 sei festgehalten worden, dass nach der

Teilbau­ordnung Q kein Ausbau der L- und der M-strasse erfol­gen, sondern die

2.

Etappe der Überbauung P der Genossenschaft C von der N-gasse her erschlossen

werden solle; die Notzufahrt ab dem projektierten Kehr­platz an der K-strasse

sei auch ohne Beiträge der Genossenschaft C an die dafür mit­­­be­nutz­ten

Strassen und Wege gewährleistet. Mit der Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985

hätten zwar einzelne Grundeigentümer im Quartierplangebiet der priva­ten

Beschwerde­geg­nerin die Mitbenützung gewisser Erschliessungsanlagen zugesagt,

der Beschwerdefüh­rer und weitere Quartierplangenossen seien aber dabei

schlicht übergangen worden. Der Be­schwer­deführer habe deshalb von der klaren

und unmissverständlichen Zu­sicherung des Ge­meinderats bei der Festsetzung des

Quartierplans ausgehen können, wonach die Erschlies­­sung des Gebiets P über

die N-gasse erfolgen werde. Davon sei auch bei der Dimen­sionierung der K-strasse

ausgegangen worden, die als Wohn­strasse ausgestaltet sei. Eine Än­de­rung

dieser Erschliessungsordnung könne nur über eine ordentliche Revision des Quartierplans

Q erfolgen.

a) Am 28. Mai

1976.

unterzeichneten zahlreiche Grundeigentümer im Gebiet Q eine

Grundeigentümerbauordnung, welche die Unterstellung der erfassten Grundstücke

unter eine von den nämlichen Grundeigentümern vereinbarte, von der

Gemeindeversammlung noch zu erlassende Teilbauordnung vorsah sowie ”im Sinne

eines privaten Quartierplans” die zur Her­stellung der Überbaubarkeit

erforderlichen Landumlegungen und Erschlies­sungs­­mass­nah­men regelte. Die

Teilbauordnung Q mit dem zugehörigen Richtplan, welcher insbesondere die

generelle Linienführung der Fahrstrassen und der öffentlichen Fusswege

festlegte, wur­de von der Gemeindeversammlung am 1. Juli 1976 festgesetzt und

vom Regierungsrat am 28. Juni 1978 genehmigt. Gemäss einer ”Zusatzvereinbarung”

vom 28. Juli 1978 zwischen den Beteiligten des privaten Quartierplans und drei

weiteren Grundeigentü­mern, da­runter der Rechtsvorgänger des heutigen

Beschwerdeführers, stimmten Letztere dem Stras­senprojekt, der Abtretung von

Strassenland und der Leistung von Beiträgen an den Strassenbau zu. Am 17.

September 1979 wurde der private Quartierplan vom Gemeinderat X und am 19.

Dezember 1979 vom Regierungsrat genehmigt. Am 4. Juni 1984 erliess die Gemeinde

X eine neue Bau- und Zonenordnung, welche vom Regierungsrat am 17. April

1985.

genehmigt wurde. Mit dem In-Kraft-Treten dieser Bauordnung wurde ausdrücklich

auch die Teilbauord­nung Q vom 1. Juli 1976 ausser Kraft gesetzt. Am 4. April

1985.

wurde zwischen der Genossenschaft C und den ”Eigentümern im Perimeter des

privaten Quartierplanes Q, X, Er­schliessungsabschnitt Nord” eine weitere

Zusatzvereinbarung zum privaten Quar­tierplan Q getroffen, wonach die

Genossenschaft C gegen Be­teiligung an den Erstellungskosten zur Mitbenützung

der Quartierplan-Erschliessungsan­la­gen Nord berechtigt ist.

b) Die Teilbauordnung Q vom 1. Juli 1976 mit

zugehörigem Richtplan, der unter anderem die Erschliessung des Gebiets Q

ordnete, ist mit dem In-Kraft-Treten der Bau- und Zonenordnung vom 4. Juni 1984

aufgehoben worden. So­mit lässt sich der Umstand, dass gemäss diesem Richtplan

das Gebiet P nicht ab der K-strasse erschlossen werden sollte, für sich allein

dem umstrittenen Stras­senbau nicht mehr entgegenhalten. Der Beschwerdeführer

stützt denn auch die Rüge der Quar­tierplanwidrigkeit nicht auf die Teilbauordnung,

sondern auf Ziffer 3.7 des privaten Quartierplans Q, wo auf das Erschlies­sungskonzept

der Teilbauordnung Be­zug genommen wird.

c) Wo entsprechende Pläne bestehen, sind sie

gemäss § 236 Abs. 2 PBG für Art, La­ge, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der

Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen

auch dann verbindlich, wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke

entsprechend zu nutzen; unter Umständen ist eine etappenweise Erstellung

zulässig. Diese Bestimmung bezieht sich insbesondere auch auf Quartierpläne

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A., Wädenswil

2000, S. 208). Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984, S. 374

= ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig

festgesetz­ten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende

Erschliessungskonzept für den einzel­­nen Grundeigentümer verbindlich sei und

dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht abgewichen werden

könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben ein­zelner Grundeigentümer, das

quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu

las­­­­­sen

und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser

Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VGr, 23. August 1991,

VB.1991/0056; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid

vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152,

http://www.vgrzh.ch/recht­spre­chung) ist sie dahingehend verfeinert worden,

dass bei einem grösseren Grundstück,

das

von zwei Strassen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer freistehe, die

Erschlies­­sung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede

für sich den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen vermöge und keine zusätzlichen

Erschliessungsanlagen erforder­lich würden; sodann hat das Gericht in

zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurs­kommission verwiesen, wonach

(vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus

den

Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Peri­­metern

für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden

könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls

über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59).

Das Bundesgericht hat am 5. Februar 2002 eine gegen den Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 26. Sep­tember 2001 erhobene staatsrechtliche

Beschwerde abgewiesen.

d) Die von den

beteiligten Grundeigentümern am 28. Mai 1976 vereinbarte Grundeigentümer-Bauordnung

Q, die auch den privaten Quartierplan umfasst, stützt sich ausdrücklich auf das

seinerzeitige Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Ver­hält­nis­sen vom

23.

April 1893 (BauG; ZG 5, 3). Zwar wird in Ziffer 3.8 der Vereinbarung

ergänzend bereits auf Bestimmungen des neuen Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 verwiesen, doch stand dieses damals erst teilweise in

Kraft (vgl. OS 46, 41); insbesondere die Be­stimmungen über das

Quartierplanverfahren wurden erst auf 1. Juli 1987

in Kraft gesetzt (OS 46, 833). Nachdem eine Unterstellung unter das neue Recht

gemäss § 355 PBG soweit ersichtlich nicht stattgefunden hat, ist mit der

Baurekurskommission davon auszugehen, dass sich das Quartierplanverfahren noch

nach den altrechtlichen Vorschriften richtete.

e) Gemeinde und Gemeinderat X wollen den

Quartierplan Q als ”superprivates” Ver­fahren verstanden haben

(Beschwerdeantwort Ziffer 6.b). Ein solcher ”superprivater Quartierplan”

enthält lediglich eine auf privatrechtlicher Basis beruhen­de Vereinbarung der

beteiligten Grundeigentümer über die zur Erschliessung ihrer Grundstücke

erforderlichen Landumlegungen und Erschliessungsanlagen bzw. deren Erstellung

und Finanzierung. Er braucht nicht den Verfahrensvorschriften des früheren

Baugesetzes bzw. des geltenden Pla­nungs- und Baugesetzes zu genügen (vgl.

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2. A.,

Wädenswil 2000, S. 131; Fridolin Störi, Grob- und Feinerschliessung durch die

Grundeigentümer, PBG aktuell 3/1996, S. 13 ff.) und hat insbesondere nicht

die Qualität eines Sondernutzungplans. Da er grundsätzlich oh­ne behördliche

Mit­wirkung durchgeführt wird (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und

Baurecht, Bd. 1, 3. A., Zürich 1999, Rz. 366) kann er, ohne dass eine förmliche

Revisi­on erforderlich ist, durch Zusatzvereinbarungen der Beteiligten

jederzeit geändert werden. Das vereinbarte Erschliessungskonzept hat wie der

gesamte ”Plan” nur privatrechtliche Verbindlichkeit, und seine Missachtung

stellt kein Bauhindernis im Sinn von § 236 Abs. 2 PBG dar.

Der Quartierplan

Q ist zwar von den beteiligten Grundeigentümern aufgestellt, jedoch vom

Gemeinderat am 17. September genehmigt und am 21. September 1979 im Amts­blatt

ausgeschrieben worden; am 19. Dezember 1979 erfolgte die Genehmigung durch den

Regierungsrat. Damit handelt es sich beim Quartierplan Q nicht um eine bloss

privatrechtliche Landumlegungs- und Erschliessungsvereinbarung, son­dern um

einen privaten Quartierplan im Sinn von § 19 BauG, der von den Behörden ge­mäss

§§ 4 ff. der (alten) Verordnung betreffend das Verfahren bei Prüfung von

Quartierplä­nen und bei Grenzregulierungen vom 24. Februar 1894

(aQuartierplanV; ZG 5, 52) geprüft und genehmigt worden ist. Ein solcher von

Privaten aufgestellter und behördlich genehmig­ter Quartierplan ist ebenso als

Sondernut­zungsplan zu qualifizieren wie ein durch den Ge­meinderat

aufgestellter; gleich wie der pri­vate Quartierplan im Sinn von § 160a PBG kann

er nach rechtskräftiger Genehmigung zwangsweise durchgesetzt werden; lediglich

das Zustandekommen des Quartierplanentwurfs beruht auf Freiwilligkeit (Peter

Müller/ Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher

Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 131 N. 1).

Damit ist das Erschliessungskonzept, wie es

mit dem Quartierplan Q festgelegt wor­den ist, verbindlich. Es kann davon nicht

ohne weiteres ab­ge­wichen werden, sondern es ist, soweit für eine Änderung

keine einvernehmliche Lösung zu­stande kommt, ein Revisionsverfahren

erforderlich. Davon ist zutreffend auch die Baure­kurskommission ausgegangen;

auf ihre diesbezüglichen Erwägungen (Ziffer 8.a) ist in zustimmendem Sinn zu verweisen

(vgl. auch RB 1984 Nr. 79 = ZBl 85/1984, S. 374 = ZR 83 Nr. 103, Erw. c).

f) Die Beschwerdegegner halten eine

Quartierplan-Revision für entbehrlich, weil sich die Genossenschaft C gestützt

auf die mit den ”Vollmitgliedern” des Quartier­plans am 4. April 1985

getroffene Vereinbarung in den Quartierplan eingekauft habe. Die Zustim­mung

der übrigen Grundeigentümer zu dieser Vereinbarung sei nicht erforderlich

gewesen, weil sich diese, darunter der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers,

dem Quartier­plan nicht als Vollmitglieder, sondern ebenfalls nur durch eine

Zusatzvereinbarung angeschlossen hätten, welche sich auf das Einverständnis zum

Strassenprojekt, die Abtretung von Strassenland und die Zahlung pauschaler

Beiträge beschränkt habe. Wenn eine Zu­satz­vereinbarung mit diesen

Grundeigentümern habe getroffen werden können, müsse dies auch für die mit der

Genossenschaft C geschlossene gelten.

Die Beschwerdegegner übersehen, dass die am

28.

Juli 1978 mit dem Rechtsvorgän­­ger des Beschwerdeführers und zwei weiteren

Grundeigentümern getroffene Zusatzvereinbarung noch im Rahmen der Aufstellung

des Quartierplans durch die beteiligten Privaten erfolgte. In jenem Zeitpunkt

war der Beizug weiterer Eigentümer unproblematisch, so­weit er in einem

einstimmig verabschiedeten Planwerk mündete, und entsprechend wurde der Plan

über die neue Quartierplananlage auch von den neu beigetretenen Grundeigentümern

unterzeichnet. Diese Unterzeichnung durch sämtliche Beteiligten ist

Voraussetzung für das Zustandekommen eines privaten Quartierplans und war

gemäss § 4 Abs. 3 aQuartierplanV vom Gemeinderat im Rahmen des

Genehmigungsverfahrens zu prüfen. Ungeach­tet ihres späteren Einbezugs in das

Aufstellungsverfahren sind deshalb auch die auf Grund der Zusatzvereinbarung

vom 28. Juli 1978 beigetretenen Grundeigentümer spätestens mit der

rechtskräftigen Genehmigung vollwertige Quartierplangenossen geworden; für die

von den Beschwerdegegnern vertretene Differenzierung, die allenfalls im

Zusammenhang mit dem bei einer Erweiterung des Quartierplangebiets zu

revidierenden Kostenverleger von Be­­deutung sein könnte, bleibt jedenfalls

hinsichtlich der Mitwirkungsrechte der Quartierplan­genossen kein Raum.

Demgegenüber erfolgte der Abschluss der

Zusatzvereinbarung mit der Genossenschaft C erst am 4. April 1985 und damit

lange nach der rechtskräftigen Genehmigung des Quartierplans. Ist schon bei der

Aufstellung eines privaten Quartierplans Einstim­mig­keit vor­ausgesetzt, so

muss dies erst recht gelten, wenn erst nach der Genehmigung wei­tere

Grundstücke einbezogen oder grössere Änderungen an Ausgestaltung oder Funktion

der Erschliessungsanlagen vorgenommen werden sollen. Die nur von einem Teil der

Quar­tier­plangenossen unterzeichnete Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985

vermag deshalb ein Revisionsverfahren nicht zu ersetzen.

g) Die

Baurekurskommission hat den Mangel der Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985

zwar erkannt, ist aber der Auffassung, auf das Revisionsverfahren, das bei

fehlender Zu­stimmung aller Quartierplangenossen grundsätzlich geboten wäre,

könne gleichwohl ver­zichtet werden. Sie habe bereits in ihrem Entscheid vom

14.

November 2000, als sie die Be­willigung für die Überbauung P aufgehoben

habe, erwogen, dass be­züg­lich der für diese Über­bauung geplanten

Erschliessungsstrasse ein Verfahren durchzuführen sei, in welchem alle

verkehrsrelevanten Aspekte umfassend geprüft würden und in welchem betroffene

Drit­te ihre Rechte wahrnehmen könnten, was nicht nur in einem eigent­lichen

Pla­nungsverfahren wie der Revision des Quartierplans Q oder der Erstellung

eines Gestaltungsplans für das Ge­biet S, sondern möglicherweise auch in einem

Baubewilligungsverfahren geschehen könne. Nun sei in dem vom Gemeinderat

gewählten Baubewilligungsverfahren die umfassende Prü­fung vorgenommen und, wie

die ge­gen die Baubewilligung erhobenen Rechtsmittel zeigten, ein ausreichender

Rechtsschutz gewährleistet wor­­den; einen zusätzlichen Vorteil hätten die

Anfechtenden weder von einem Quartierplanverfahren noch von einem Verfahren im

Sinne des Strassengesetzes zu erwarten.

Diese Auffassung

ist rechtsirrtümlich. Sie verkennt, dass das Verfahren einer Quartierplanrevision

(§ 160b PBG) den Quartierplangenossen Mitwirkungsrechte gewährleistet, die

Dritten in einem Baubewilligungsverfahren nicht zustehen und die auch ein Anfechtungs­verfahren

nicht zu ersetzen vermag (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41;

Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, Vorbemerkungen zu den §§ 147-160 N. 4).

Auch in einem auf Teilmassnahmen beschränkten Revisionsverfahren ist der

Quartierplan-entwurf aufzulegen, können innert der Auflagefrist Begehren

insbesondere auch zu den Grundlagen der Erschliessung gestellt werden und

findet eine Grundeigentümerversammlung statt, an welcher der überarbeitete

Entwurf erläutert und zu den Begehren Stellung ge­nommen wird (§160b in

Verbindung mit §§ 153 ff. PBG). Eine solche Mitwirkung der Be­tei­ligten des

Quartierplans Q hat hier nicht stattgefunden. Die faktische Erweiterung des

Quar­tierplangebiets und die Änderung bzw. Ergänzung der Quartierplananlagen im

Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens verletzt damit den Gehörsanspruch der

Quartierplangenossen. Dass der Gemeinderat im Baubewilligungsverfahren für die

umstrit­tene Verbindungsstras­se Erschliessungsvarianten geprüft hat, vermag

daran nichts zu ändern. Die Tauglichkeit dieser und allfälliger weiterer

Varianten wird im Licht der von den Quartierplangenossen in­nert der

Auflagefrist vorgebrachten Begehren erneut zu prüfen sein, ebenso wie die

Frage, ob die K-strasse den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen vermag und die

massgeblichen um­weltrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Dieser Prüfung

ist nicht vorzugreifen.

3.

Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen.

Demgemäss sind der Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats X

vom 9. April 2001 aufzuheben.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Demgemäss werden der Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats X

vom 9. April 2001 aufgehoben.

2.

...