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Entscheid

VB.2002.00315

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00315

9. Juli 2003Deutsch22 min

(URT.2003.7451)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 29. Mai 2001 erteilte die Baukommission

der Gemeinde V A, B und C die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des

Wohnhauses an der T-Strasse sowie für den ersatzlosen Abbruch des bestehenden

Anbaus an der Nordwestseite und die Erstellung eines neuen Anbaus anstelle des

Bestehenden an der Südostseite dieser Liegenschaft.

Mit Beschluss vom 28. August 2001 ergänzte

die Baukommission V die Baubewilligung mit dem Hinweis, dass die am 24. April

2001 ergangene Bewilligung der kantonalen Baudirektion betreffend das

Bauvorhaben in einem geschützten Ortsbild von überkommunaler Bedeutung

”Bestandteil des baurechtlichen Verfahrens” bilde.

Erwägungen

II. Gegen die Bewilligungen der Gemeinde und

der Baudirektion liess die Nachbarin F Rekurs an die Baurekurskommission II erheben.

Die Rekurskommission vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse am 20.

August 2002 unter Aufhebung der beiden Bewilligungen gut.

III. Mit Beschwerde vom 23. September 2002

liessen A, B und C dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Rekursentscheids

und Bestätigung der angefochtenen Bewilligungen, eventuell Rückweisung an die

Vorinstanz sowie die Kostenauflage an die Be­schwerdegegnerin und deren

Verpflichtung zu einer Parteientschädigung beantragen. In prozessualer Hinsicht

sei die Beschwerdeantwort den Beschwerdeführenden zur Stellungnahme, eventuell

zur Kenntnisnahme zuzustellen und es sei ein Augenschein durchzuführen. Unter

dem nämlichen Datum liess auch die Gemeinde V Beschwerde erheben und ebenfalls

Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der angefochtenen Bewilligungen

beantragen, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Mit Präsidialverfügung vom 26. September 2002

wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und Frist zur

Beschwerdebeantwortung bzw. Vernehmlassung angesetzt.

Die Baurekurskommission beantragte am 22.

Oktober 2002 Abweisung, die Baudirektion am 29. Oktober 2002 Gutheissung beider

Beschwerden. Die Beschwerdegegnerin liess am 28. November 2002 Abweisung der

Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Mit Beschluss vom 23. Januar 2003

verpflichtete das Verwaltungsgericht die Bauherrschaft zur Einreichung eines

Modells des Bauvorhabens und ordnete einen Augenschein an. Dieser sowie die

anschliessende Schlussverhandlung fanden am 27. Mai 2003 statt.

Die Begründung des angefochtenen Entscheids

sowie die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden

Entscheidungsgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Sämtliche Prozessvoraussetzungen sind

erfüllt; insbesondere ist die beschwerdeführende Gemeinde zur Beschwerde

befugt, um die richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts durchzusetzen (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 Rz. 65).

b) Die privaten Beschwerdeführenden

beantragen, es sei ihnen die Beschwerdeantwort zur Stellungnahme, ev. zur

Kenntnisnahme zuzustellen. Nachdem die Zustellung zur Kenntnisnahme

mittlerweile erfolgt ist, ohne dass die Antragsteller Gründe geltend gemacht

haben, die einen weiteren Schriftenwechsel erfordern würden, kann auf einen solchen

verzichtet werden.

c) Die Beschwerdegegnerin macht in

verfahrensmässiger Hinsicht geltend, das Verwaltungsgericht habe mit Beschluss

vom 23. Januar 2003 die privaten Beschwerdegegner zur Einreichung eines Modells

verpflichtet, das mindestens die Volumetrie des Bauvorhabens im Kontext mit den

umliegenden Bauten darstelle; diesen Anforderungen entspreche das eingereichte

Modell nicht.

Dieser Einwand ist zutreffend; das

eingereichte Modell zeigt nur den unter Schutz gestellten Altbau sowie den

daran angebauten Neubau, nicht jedoch die Bauten auf den angrenzenden

Grundstücken. Nachdem beim Augenschein das Bauvorhaben ausgesteckt war, hat das

Verwaltungsgericht jedoch gleichwohl einen hinreichenden Eindruck von den

Volumenverhältnissen zwischen dem geplanten Neubau und den Bauten auf den

Nachbargrundstücken gewinnen können, so dass sich die Einforderung eines

umfassenderen Modells erübrigt. Dass beim Augenschein eine Visierstange nicht

mehr vorhanden war, ändert daran nichts. Sie markierte den Neubau auf der Seite

des Altbaus; das Zusammenspiel mit dieser Baute lässt sich indessen anhand des

eingereichten Modells beurteilen.

2.

Das bestehende Hauptgebäude ist ein

dreigeschossiges Wohnhaus, das mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 10./19.

April 2001 unter Schutz gestellt wurde; der Eintrag der entsprechenden

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung wurde vom Eintritt der Rechtskraft

der im vorliegenden Verfahren umstrittenen Baubewilligung abhängig gemacht. Das

dieser Bewilligung zugrunde liegende Projekt sieht abgesehen von der weitgehenden

Wiederherstellung des Originalzustands der Fassaden des geschützten Wohnhauses

die fast vollständige Neugestaltung der inneren Raumaufteilung und den Abbruch

des nord­westlichen, strassenseitigen Anbaus vor. Sodann soll der südöstliche

zweigeschossige Anbau mit einem Durchlass für den früheren Flurweg durch einen

dreigeschossigen, würfelförmigen Baukörper ersetzt werden, der durch ein den

Flurweg überstellendes Treppenhaus mit dem Wohnhaus verbunden und mit einem nur

leicht geneigten Pultdach versehen ist.

3.

a) Die Baurekurskommission ist aufgrund

eines Augenscheins ihres Referenten und des Sekretärs zum Schluss gekommen, der

geplante Anbau, der die zulässige Baumassenziffer bis zum letzten Kubikmeter

ausnütze, sei überdimensioniert und bereits aufgrund seines Volumens von

erdrückender Dominanz. Insbesondere der Durchblick auf den geschützten Kernbau

und die Dachfläche des Gebäudes an der T-Strasse werde durch den geplanten

Neubau weitgehend verdeckt. Besonders vom rekurrentischen Grundstück und der

Dorfstrasse her betrachtet werde keine Verbesserung des Ortsbilds erzielt,

sondern die Sicht auf den unter Denkmalschutz stehenden Kernbau weitgehend

verstellt. Damit seien bereits mangels Verbesserung des Ortsbildes die

Voraussetzungen des Art. 3 Abs. 2 Satz 2 der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde V vom 25. März 1997 (BZO) und damit für einen Neubau innerhalb des

alten Gebäudegrundrisses nicht erfüllt. Zudem entspreche der Neubau, bei dem es

sich nicht um einen blossen Anbau handle, auch nicht den Neubauvorschriften.

Das nur schwach geneigte, flachdachähnliche Pultdach stelle keine in der näheren

Umgebung bei einem Hauptbau übliche Dachform dar und sei deshalb gemäss

Art. 13 Abs. 1 BZO unzulässig. Auch hinsichtlich seiner Gestaltung

lasse der Neubau jede Rücksichtnahme auf die Umgebung vermissen; er übernehme

kein einziges Element der umliegenden Bauten und erkläre den Kontrast allein

zum architektonischen Programm. Insbesondere die Fassadenstruktur und die

kubische Form des Neubaus seien dem hergebrachten Ortsbild gänzlich fremd. So

weise der Neubau Fenster auf, die im Ortsbild in dieser Form nicht anzutreffen

seien; ihre Anordnung lasse grosse Mauerflächen entstehen, die der klein­massstäblichen

Umgebung fremd seien. Auch Dimension und Formate der Fenster sowie ihre

teilweise Anordnung über Eck seien im bestehenden Ortsbild beispiellos. Die in

jeder Hinsicht neuen Gestaltungselemente harmonierten nicht nur in keiner Weise

mit der umliegenden Bausubstanz, sondern es fehle ihnen dazu auch jeder Bezug.

Die geltend gemachte Aufwertung des bestehenden Kernbaus falle nicht

entscheidend ins Gewicht, da das Absetzen des Neubaus praktisch kaum erkennbar

sei und wegen des Treppenhausanbaus, dem Balkon über dem Hauseingang und der

Dachterrassenerweiterung der Eindruck zweier zusammengebauter Gebäude

überwiege. Weil die Gebäudehöhe des Neubaus über der Traufhöhe des Altbaus

liege, werde dieser dominiert. Sodann würden wesentliche Teile der

Südostfassade des Kernbaus durch den Neubau verstellt.

b) Die privaten Beschwerdeführenden machen

geltend, die Baurekurskommission habe den massgeblichen Sachverhalt ungenügend

festgestellt, indem sie die bauliche Umgebung nur selektiv wahrgenommen und

insbesondere für die Beschreibung des Ortsbilds nur die Bauten der nächsten

Umgebung berücksichtigt habe. Dadurch, dass sie der ablesbaren Praxis der

Gemeinde bei der zeitgemässen Entwicklung des Ortsbilds keine Rechnung trage,

greife die Rekurskommission in den Ermessensspielraum der Gemeinde ein. Sodann

verkenne sie, dass das Bauvorhaben mit der Aufwertung des denkmalgeschützten

Kerngebäudes durch den Abbruch des strassenseitigen Anbaus, dem Ersatz des

verunglückten Anbaus aus den Nachkriegsjahren durch den modern gestalteten

Neubau und der sorgfältigen Abstimmung der Volumina von Kern- und Neubau

insgesamt eine deutliche Verbesserung des Ortsbilds ergebe. Die Würdigung des

als überdimensioniert bezeichneten Neubaus, der die nach Art. 3

Abs. 2 BZO zulässigen Neubaumasse ausschöpfe, sei offensichtlich

rechtsverletzend. Das vorgesehene, nur leicht geneigte Pultdach sei eine in der

Umgebung verschiedentlich vorkommende Dachform, so auch beim in jüngerer Zeit

erstellten Anbau der Beschwerdegegnerin. Auch bezüglich Volumen und

Fassadengestaltung füge sich der Neubau in das Gefüge der Kernzone ein; so sei

das Mass der Fenster auf den geschützten Hauptbau abgestimmt, und der Wechsel

von Symmetrie und Asymmetrie bei ihrer Anordnung sei kernzonentypisch und füge

sich gut in den Kontext zum Hauptbau ein. Wenn die Baurekurskommission das

Fehlen der üblichen Leibungen und Gesimse bemängele, so verlange sie eine

architektonische Anbiederung, welche die Praxis der Gemeinde mit guten Gründen

ablehne. Die Vorinstanz verkenne, dass der Neubau durch die mit dem

Treppenhauszwischenbau realisierte Absetzung des Neubaus vom geschützten Altbau

und den Verzicht auf ein steiles Schrägdach, den Altbau deutlich aufwerte.

Die beschwerdeführende Gemeinde weist

ebenfalls darauf hin, dass dank des Bauvorhabens das denkmalgeschützte

Kerngebäude weit besser als bisher zur Geltung komme und sich deshalb und wegen

der Klärung der baulichen Situation ein deutlicher Gewinn für das geschützte

Ortsbild ergebe. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz entsprächen Dimension

sowie kubische Form einschliesslich Dachform dem ortsbildtypischen Bestand.

Auch bei bestehenden Bauten würden flach- und pultdachartige Anbauten die

Traufhöhe des Hauptgebäudes erreichen oder leicht überragen. Der Anforderung

von Art. 12 Abs. 1 BZO, dass bei neuzeitlichen Neu- und Umbauten

bezüglich Einordnung und Gestaltung auch der vorhandenen Architektur besonders

Rechnung zu tragen sei, erfülle der Neubau, und zwar entgegen der Auffassung

der Vorinstanz auch hinsichtlich Mass und Anordnung der Fenster; wenn diese die

üblichen Leibungen und Gesimse vermisse, so gehe sie autonomieverletzend zu

weit ins Detail und überschreite damit die von ihr selbst anerkannten Grenzen

ihrer Prüfungsbefugnis. Grössere unbefensterte Mauerflächen seien auch bei älteren

Gebäuden festzustellen. Der Neubau sei deutlich vom Altbau abgesetzt und ordne

sich diesem klar unter. Die nähere bauliche Umgebung sei sehr heterogen und der

Neubau ordne sich auch in dieser Hinsicht gut ein.

c) Die Beschwerdegegnerin hebt hervor, dass

das Baugrundstück in einem Ortsbild von überkommunaler Bedeutung liege und der

Neubau umgeben sei von Schutzobjekten. Die Information, was am geschützten

Ortsbild als Einheit erhaltenswert sei, lieferten die einzelnen

inventarisierten Schutzobjekte. Massstab für den Neubau bilde in hohem Mass der

unter Schutz gestellte Altbau, an den der Neubau angebaut werden solle. Der

Neubau nehme indessen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt habe, kein

einziges Gestaltungselement der das Ortsbild prägenden Bauten auf. Mit dem

erklärtermassen in moderner Architektursprache erstellten Anbau werde der

Auftrag, das Ortsbild zu erhalten, preisgegeben. Alt- und Neubau seien zwei

selbständige Wohnblöcke, die durch ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen

würden; diese Art der Gebäudeorganisation, die zudem eine Auskernung des

Altbaus mit sich bringe, sei für das Ortsbild untypisch. Die vom Zonenzweck

geforderte Einfügung ins bestehende Ortsbild werde von den Beschwerdeführenden

zu Unrecht als Anbiederung diskreditiert. Von einer Aufwertung des Altbaus und

einem Höchstmass an Erhaltung schutzwürdiger innerer Substanz könne angesichts

des überdimensionierten Neubaus und der Auskernung des Altbaus keine Rede sein.

Wegen seiner zentralen Lage im Ortsbild und der allseitigen Sichtbarkeit werde

der Bau ins Auge springen, neue Massstäbe setzen und die bestehenden Bauten

abwerten. Dass in der Kernzone in neuerer Zeit ähnliche architektonische

Fehlleistungen bewilligt worden seien, rechtfertige keinen Verzicht auf den

gebotenen Ortsbildschutz.

4.

a) Die streitbetroffene Liegenschaft ist

Teil eines Ortsbilds von regionaler Bedeu­tung und liegt gemäss Art. 1 BZO

in der Kernzone KA 4.5. Auf das geschützte Ortsbild hat die Gestaltung des

Bauvorhabens gemäss § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.

September 1975 (PBG) besondere Rücksicht zu nehmen.

Im Kernzonenplan ist das bestehende Wohnhaus

samt Anbauten rot punktiert dargestellt. Somit darf es laut Art. 3

Abs. 2 BZO umgebaut oder ersetzt werden, sofern es das herkömmliche

Erscheinungsbild und das bisherige Gebäudeprofil beibehält; es darf abgebrochen

und innerhalb des alten Gebäudegrundrisses nach den Neubauvorschriften neu

erstellt werden, wenn dies eine Verbesserung des Ortsbilds bewirkt. Nach

Art. 3 Abs. 4 BZO können zudem beim Um- oder Ersatzbau bei allen

bestehenden Gebäuden aus Gründen der Hygiene, des Verkehrs und des Ortsbilds

oder aufgrund von Nutzungsänderungen Abweichungen vom Gebäudeprofil oder

Erscheinungsbild bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies keine wesentliche

Verschlechterung des Ortsbildes zur Folge hat oder wenn dies eine Verbesserung

des Ortsbilds bewirkt. Art. 5 BZO regelt die für Neubauten geltenden

Grundmasse und Art. 12 Abs. 1 BZO hält bezüglich der Gestaltung

allgemein fest, dass bei neuzeitlichen und traditionellen Neu- und Umbauten

sowie Aussenrenovationen bezüglich Einordnung und Gestaltung dem Massstab und

der Eigenart des Ortsbildes sowie der vorhandenen Architektur besonders

Rechnung zu tragen ist. Bezüglich der Gestaltung der Dächer bestimmt

Art. 13 Abs. 1 BZO, dass nur solche mit der in der näheren Umgebung

üblichen Neigung und Dachform zulässig sind.

b) Gemäss § 50 Abs. 1 PBG umfassen

Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne

Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Zu

diesem Zweck können die Gemeinden besondere Vorschriften über die Stellung der

Bauten, die Erscheinung der Gebäude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung,

die Materialien und dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen

Regelung über die Grenz- und Gebäudeabstände und die Gebäudehöhe abweichen

(§ 50 Abs. 2 und 3 PBG). Je nach Grad der Schutzwürdigkeit des Ortskerns

können Kernzonenvorschriften in Frage kommen, welche für Neu- und Umbauten die

gleichen Masse, Kubaturen, Stellung und Erscheinung vorschreiben, wie sie die

bestehenden Altbauten aufweisen (Robert Imholz, Die Denkmalschutz-Bestimmungen

des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Dokumente und Informationen zur

Schweizerischen Orts-, Regional- und Landesplanung Nr. 67/Juli 1982, S. 34,

42).

Um den unterschiedlichen Verhältnissen

gerecht werden zu können, lässt das kantonale Recht den Gemeinden bei der

Ausgestaltung ihrer Kernzonenbestimmungen bewusst einen weiten Spielraum. Je

nach Kernzonenart kann die Erhaltung des Bestehenden, die Anpassung an das

Ortsbild oder die Erweiterung eines Ortskerns im Vordergrund stehen. Besonders

bei der Frage, wie die bauliche Anpassung von Ersatz- oder Neubauten an das

bestehende Ortsbild erfolgen soll, sind unterschiedliche Lösungen möglich.

Zahlreiche Bauordnungen verlangen eine sehr weit gehende Anpassung, indem sie

beispielsweise vorschreiben, dass Neubauten in Grösse, kubischer Gestaltung,

Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild

prägenden Überbauung zu entsprechen hätten, oder als Dachform Satteldächer mit

ortsüblicher Ausgestaltung verlangen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde V

dagegen formuliert die Gestaltungsanforderungen offener, indem sie in

Art. 12 Abs. 1 lediglich bestimmt, dass bei neuzeitlichen und

traditionellen Umbauten sowie Aussenrenovationen bezüglich Einordnung und

Gestaltung dem Massstab und der Eigenart des Ortsbilds sowie der vorhandenen

Architektur besonders Rechnung zu tragen sei, und sich in Art. 13

Abs. 1 nicht auf eine bestimmte Dachform festlegt, sondern die in der

näheren Umgebung übliche Neigung und Dachform zulässt. Zur besseren Handhabung

des weiter gefassten Rahmens hat die Baubehörde gemäss Art. 12 Abs. 5

BZO geeignete Fachleute für die architektonische, gestalterische und

ortsbildschützerische Beratung beizuziehen.

c) Ist zu prüfen, ob eine Baute den

kommunalen Kernzonenvorschriften und dem Gestaltungsgebot von § 238

Abs. 2 PBG entspricht, steht der örtlichen Baubehörde bzw. der gemäss

Ziffer 1.4.1.3 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997.

(BauVV) für den Schutz des überkommunalen Ortsbilds zuständigen

Baudirektion eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es sich bei den

Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen

Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu

schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern

haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung

zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

5.

a) Was die in erster Linie streitige

Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den Kernzonenvorschriften betrifft, so ist

vorab zu prüfen, ob damit die gemäss Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO für

einen Neubau vorausgesetzte Verbesserung des Ortsbilds erreicht wird. Baupläne

und Modell sowie der anlässlich des Augenscheins gewonnene Eindruck zeigen,

dass die örtliche Baubehörde diese Frage, bei deren Beantwortung sie über ein

erhebliches Beurteilungsermessen verfügt, ohne Rechtsverletzung bejahen konnte.

Insbesondere ist es nicht rechtsverletzend, wenn die örtliche Baubehörde

Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO so auslegt, dass die Wirkung des

Bauvorhabens für das Ortsbild insgesamt zu würdigen ist, das heisst nicht der

Neubau für sich allein, sondern auch der ersatzlose Abbruch des strassenseitigen

Anbaus betrachtet werden muss.

Der Ersatz des bisherigen rückseitigen Anbaus

durch den grösseren Neubau kompensiert den ersatzlosen Abbruch des

strassenseitigen Anbaus. Durch diesen Abbruch kann die Westfassade in ihrer

ursprünglichen Form wieder hergestellt werden, wodurch, wie bereits die

Baudirektion in ihrer angefochtenen Verfügung vom 24. April 2001 festgehalten

hat, zumindest strassenseitig bezüglich Volumen und Erscheinungsbild eine

deutliche Verbesserung für das Ortsbild erreicht wird. Rückseitig stellt der

Ersatz des aus den 40er oder 50er Jahren stammenden, keine besonderen

Qualitäten aufweisenden Anbaus jedenfalls keine Verschlechterung des Ortsbilds

dar. Der neue Anbau ist für sich allein gut proportioniert und konsequent

gestaltet; sein Volumen ist dem Altbau und den umliegenden Gebäuden angepasst

und die heikle Schnittstelle zum Altbau ist mit dem gegenüber der

Südwest-Fassade zurückversetzten Treppenhaus gut bewältigt. Die Auffassung der

Baurekurskommission und der Beschwerdegegnerin, dass der Neubau nicht

hinreichend vom Altbau abgesetzt sei, sondern der Eindruck des Zusammenbaues

überwiege, lässt sich aufgrund des (von der Baurekurskommission soweit

ersichtlich nicht beigezogenen) Modells nicht nachvollziehen. Insgesamt erweist

sich damit die Auffassung, das Bauvorhaben bewirke eine Verbesserung des

Ortsbilds, als vertretbar.

Die Gründe, welche die Baurekurskommission

für ihre gegenteilige Auffassung anführt, vermögen dagegen einen Eingriff in

den Beurteilungsspielraum der örtlichen Baubehörde nicht zu rechtfertigen.

Allein der Umstand, dass der Neubau die zulässige Baumassenziffer ausschöpft

und er rund doppelt so gross sein wird wie der bestehende Anbau, macht ihn

nicht überdimensioniert. Wie der Augenschein gezeigt hat, wird der Neubau zwar

einen deutlichen Akzent zwischen dem Altbau und der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin

setzen, aber weder von der T-Strasse noch von der Dorfstrasse her als dominant

wahrgenommen werden oder für das Dorfbild wesentliche Durchblicke verdecken. Es

trifft wohl zu, dass der Neubau für die Beschwerdegegnerin Nachteile bezüglich

Belichtung und Ausblick mit sich bringt, doch darf dies nicht mit einer

Beeinträchtigung des Ortsbilds gleichgestellt werden. Soweit der Neubau den

massgeblichen Vorschriften entspricht, können die Nachbarn keinen Schutz der

bestehenden Belichtungs- oder Aussichtsverhältnisse beanspruchen.

Die Beschwerdegegnerin macht bezüglich des

Ortsbilds weiter geltend, der Neubau nehme kein einziges Gestaltungselement

auf, das mit den das Ortsbild prägenden Bauten korrespondiere; wenn in der

Baubewilligung erklärt werde, dass ”ein in moderner Architektursprache

formulierter Anbau” erstellt werde, so gebe die örtliche Baubehörde damit den

Auftrag zur Erhaltung des Ortsbildes preis. Diese Auffassung verkennt die

Zielsetzung der Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG

schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenschaft erhalten und

erweitert werden sollen, sowie den Umstand, dass Art. 12 Abs. 1 BZO

ausdrücklich festhält, dass neben traditionellen auch neuzeitliche Neu- und

Umbauten möglich sein sollen, welche beide bezüglich Einordnung und Gestaltung

dem Massstab sowie der Eigenart des Ortsbilds und der vorhandenen Architektur

besonders Rech­nung zu tragen haben. Anders als die Beschwerdegegnerin

anzunehmen scheint, ist damit ein in moderner Architektursprache formulierter

Anbau keineswegs von vornherein unzulässig. Die beschwerdeführende Gemeinde hat

in ihrer Beschwerdeschrift sowie anlässlich des Augenscheins die gestalterische

Qualität des Neubaus in Bezug auf das gegebene bauliche Umfeld überzeugend

dargelegt; ihre Würdigung, das Bauvorhaben weise die geforderte besondere

Qualität in Bezug auf Einordnung und Gestaltung auf, ist nachvollziehbar und

jedenfalls vertretbar. Dem Einwand der Baurekurskommission, der Neubau

übernehme kein einziges gestalterisches Element der umliegenden Bauten, hält

die beschwerdeführende Gemeinde zutreffend entgegen, dass neben Volumen und

Gebäudehöhe sowohl Grösse als auch Platzierung der Fenster und damit die

Fassadengestaltung auf den Altbau abgestimmt seien; der gegenteiligen

Auffassung der Baurekurskommission kann aufgrund der Akten und des Modells

nicht gefolgt werden. Die Übernahme herkömmlicher Bauelemente, wie Leibungen

und Gesimse der Fenster, wird dagegen von Art. 12 Abs. 1 BZO, der

ausdrücklich auch neuzeitliche Neu- und Umbauten zulässt, nicht verlangt.

§ 238 Abs. 2 PBG, wonach auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen ist,

enthält keine über Art. 12 Abs. 1 BZO hinausgehenden Gestaltungsanforderungen.

Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission wird auch diese Bestimmung

nicht verletzt. Soweit die Beschwerdegegnerin geltend macht, im kommunalen

Inventar der schutzwürdigen Objekte sei auch der durch den Neubau zu ersetzende

Anbau verzeichnet gewesen, so übersieht sie, dass die definitive Bestimmung des

Schutzumfangs erst durch Massnahmen im Sinn von § 205 PBG erfolgt. Dieser

wurde hier mit dem Unterschutzstellungsvertrag vom 10./19. April 2001 bestimmt

und umfasst lediglich den Haupt- und nicht den zum Abbruch vorgesehenen

rückseitigen Anbau. Da die Eintragung der vereinbarten öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung von der Rechtskraft der streitigen Baubewilligung

abhängig gemacht wird, muss geschlossen werden, dass sich der Schutz der

rückwärtigen Fassade nicht auch auf den Fassadenabschnitt bezieht, wo bereits

der bisherige Anbau mit dem Altbau verbunden war und neu das Treppenhaus

angebaut werden soll. Der Einwand, durch den Anbau werde gegen die Unterschutzstellung

verstossen, erweist sich deshalb als unbegründet.

b) Die Baurekurskommission hält die

Kernzonenvorschriften auch insofern für verletzt, als der ”Anbau”, der

offensichtlich ein Hauptbau sei, ein nur schwach geneigtes, flachdachähnliches

Pultdach aufweise; das entspreche nicht Art. 13 Abs. 1 BZO, wonach in

der Kernzone nur Dächer mit der in der näheren Umgebung üblichen Neigung und

Dachform zulässig seien. Die Beschwerdeführenden halten dieser Auffassung

entgegen, es seien in der Umgebung des Baugrundstücks zahlreiche

mehrgeschossige (An-)Bauten mit Flach- oder leicht geneigten Pultdächern

vorhanden.

Der Augenschein des Verwaltungsgerichts hat

bestätigt, dass in der benachbarten Kernzone mit dem Neubau vergleichbare

Bauten vorkommen, die ebenfalls Flachdächer bzw. flachdachähnliche Bedachungen

aufweisen. Nicht zuletzt trifft dies auch für den Anbau der Beschwerdegegnerin

zu. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn die örtliche Baubehörde das

beim Neubau geplante flach geneigte Pultdach als Dach mit einer in der näheren

Umgebung üblichen Neigung und Dachform gewürdigt hat.

c) Die Beschwerdegegnerin hält an den bereits

im Rekursverfahren erhobenen Einwänden fest, das Bauvorhaben entspreche auch

insofern nicht den Kernzonenvorschriften, als es sich nicht dem Grundriss des

abzubrechenden Anbaus entspreche und Grenzabstände verletze.

Das geplante Gebäude hält sich

unbestrittenermassen insofern nicht an den bisherigen Grundriss als es gegen

Südosten eine um ca. 35 cm geringere und gegen Nordosten ein um ca. 25 cm

grössere Ausdehnung aufweist. Hingegen braucht der Umstand, dass der Neubau

anders als der anzubrechende Anbau im Erdgeschoss keinen Durchlass für den

bisherigen Flurweg offen lässt, nicht als Abweichung vom bisherigen Grundriss aufgefasst

zu werden; jedenfalls ist eine solche Auslegung von Art. 3 Abs. 2

Satz 2 BZO nicht rechtsverletzend.

Art. 3 Abs. 4 BZO lässt

Abweichungen vom bisherigen Grundriss unter anderem aus Gründen der Wohnhygiene

zu, sofern dies keine wesentliche Verschlechterung des Ortsbilds zur Folge hat

oder wenn dies eine Verbesserung des Ortsbilds bewirkt. Diese Voraussetzungen

sind hier erfüllt. Durch die geringere Ausdehnung des Gebäudes gegen Südosten,

wo das Haus der Beschwerdegegnerin gegenüberliegt, wird durch den grösseren

Gebäudeabstand die Wohnhygiene verbessert. Eine Verschlechterung des Ortsbilds

ergibt sich nicht, wie bereits ausgeführt wurde.

Erfüllt das Gebäude die Voraussetzungen für

einen nach den Neubauvorschriften zulässigen Ersatzbau im Sinn von Art. 3

Abs. 2 BZO, so hat es sich nicht an die Grenzabstände gemäss Art. 5

BZO zu halten; eine solche von den kantonalrechtlichen Gebäudeabständen

abweichende Regelung der Gemeinde kann sich auf § 50 Abs. 2 PBG

stützen. Auch die Rüge der Grenzabstandsverletzung ist damit

unbegründet.

6.

Im Rekursverfahren hat die

Beschwerdegegnerin sodann geltend gemacht, die Baubewilligung sei auch deshalb

aufzuheben, weil die Verfahren der Gemeinde und der Baudirektion nicht

koordiniert worden seien, weil die Gesuchsteller nicht zur Einreichung des

Baugesuchs befugt gewesen seien, weil das Grundstück wegen des im Bereich des

rückseitigen Anbaus verlaufenden Flurwegs nicht baureif und weil eine

Ausnahmebewilligung auf Vorrat erteilt worden sei.

Wie die Baurekurskommission zutreffend

ausgeführt hat, ist die anfänglich mangelhafte Koordination der Verfahren durch

den Beschluss der Baukommission V, mit dem auch die Verfügung der Baudirektion

eröffnet wurde, nachträglich geheilt worden. Sodann kann in zustimmendem Sinn

auch auf die Erwägungen der Baurekurskommission betreffend die Befugnis der

Gesuchsteller zur Einreichung des Baugesuchs verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959, VRG; vgl. auch RB 1983 Nr. 106 = BEZ 1983 Nr. 18 sowie

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 113 f.).

Dem Umstand, dass im Zeitpunkt der

Bewilligungserteilung die Aufhebung des Flurwegs Nr. 151 bzw. Kat.Nr. 567 noch

nicht rechtskräftig war, hat die Baubehörde mit der Auflage gemäss Dispositiv

Ziffer 14 Rechnung getragen, wonach vor Baubeginn die Aufhebung

rechtskräftig sein müsse. Das ist eine gemäss § 321 Abs. 1 PBG

zulässige Nebenbestimmung, welche der insofern fehlenden Baureife hinreichend

Rechnung trägt.

Berechtigt ist hingegen der Einwand der

Beschwerdegegnerin gegen Dispositiv Ziffer 8 der Baubewilligung, womit

kommunale Amtsstellen wie Denkmalpflege, Feuerpolizei, Bauamt usw. ermächtigt

werden, Abweichungen von Vorschriften zuzulassen, wenn dadurch

denkmalpflegerisch bessere Lösungen erzielt werden und schützenswerte Bauteile

erhalten werden können. Ob gestützt auf die massgeblichen Ausnahmebestimmungen,

insbesondere § 220 PBG, solche Ausnahmen bewilligt werden können, wird die

örtliche Baubehörde im konkreten Einzelfall zu prüfen haben. Die generelle

Ermächtigung ist unzulässig und die Aufhebung der Baubewilligung bezüglich

Dispositiv

Dispositiv Ziffer 8 im Ergebnis gerechtfertigt.

7. Damit erweisen sich die Beschwerden als

weitgehend begründet. Demgemäss ist der Rekursentscheid aufzuheben und sind die

Baubewilligung der Baukommission V mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 8

sowie die Verfügung der Baudirektion vollständig wieder herzustellen.

Da die Beschwerdeführer fast vollständig

obsiegen, sind die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens der

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Diese ist zudem

für das Beschwerdeverfahren zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

(MwSt. inkl.) an die privaten Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Im Rekursverfahren haben die privaten

Beschwerdeführer eine Parteientschädigung nicht beantragt, weshalb ihr

entsprechender Antrag im Beschwerdeverfahren als unzulässige Erweiterung des

Streitgegenstands abzuweisen ist. Der weitgehend unterliegenden

Beschwerdegegnerin stehen Parteientschädigungen von vornherein nicht zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen.

Demgemäss werden die Baubewilligung der Baukommission V vom 29. Mai 2001/28.

August 2001 mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 8 und die Verfügung der

Baudirektion vom 24. April 2001 vollständig wieder hergestellt.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'280.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des Beschwerde- und des

Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von

Fr. 1'500.-- (MwSt. inkl.) an die privaten Beschwerdeführer verpflichtet,

zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.

5. ...