Lexipedia

Entscheid

VB.2002.00354

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00354

23. Januar 2003Deutsch12 min

(URT.2003.7160)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Grundeigentümergemeinschaft

"Q" in X vereinbarte am 15. April 1986 einstimmig einen privaten

Gestaltungsplan, dem der Gemeinderat am 8. Juli 1986 zustimmte und der

Regierungsrat am 22. März 1989 die Genehmigung erteilte. 1995 arbeitete die

Grund­eigentümergemeinschaft zwei Änderungen des Plans aus, datiert vom 23.

November und vom 20. Dezember, und legte sie ihren Mitgliedern zur Unterschrift

vor. 17 von 20 Grund­eigentümern, darunter auch D und E, erklärten ihr

Einverständ­nis. Die Änderungen beinhalteten zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten

auf der Parzelle Kat.-Nr. 01. Nachdem die Grundeigentümergemeinschaft die

Änderungen als Baugesuch ein­gereicht hatte, erteilte der Gemeinderat X am 19.

November 1996 eine Baubewilligung für den Neubau von 17 ter­rassierten

Einfamilienhäusern samt Autoeinstell­halle. Er hielt fest, dass die Überbauung

gemäss Eingabe einer Änderung des Gestaltungsplans bedürfe, die sich aber

innerhalb der Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) und der kommunalen Bau- und Zonenordnung bewege. Dieser Beschluss

wurde auf Begehren hin auch D und E mitgeteilt.

Am 23. Dezember 1996 beschloss die

Grundeigentümergemeinschaft "Q" ein weiteres Änderungsprojekt für den

genannten Gestaltungsplan, das von 20 der 27 betei­ligten Grundeigentümer,

nicht aber vom Ehepaar D und E, unterschrieben wurde. Die Unterzeich­ner

bezweckten unter anderem die Erstellung von Einfamilien- und Doppelhäusern bis

18 m Fassadenlänge auf den Parzellen Kat.-Nrn. 02-04 sowie 06. Der Ge­meinderat

X genehmigte die beantragte Änderung des Gestaltungsplans mit Beschluss vom

8. April 1997, welcher der Grundeigentümergemeinschaft "Q",

jedoch nicht dem Ehepaar D und E, zugestellt und zusätzlich in amtlichen

Publikationsorganen veröffent­licht wurde.

D und E ersuchten mit Schreiben vom 16. und

vom 22. Dezember 1997 den Gemein­­derat X um Zustellung sämtlicher Zustim­mungsbeschlüsse

und von Kopien der publizierten Ausschreibungen seit Inkrafttreten des

ursprünglichen Gestaltungs­plans vom 15. Ap­ril 1986. Der Gemeinderat kam

dieser Auf­forderung nach und beschloss am 27. Janu­ar 1998, dem Ehepaar D und

E die verlangten Beschlüsse zuzustellen, unter Einräumung einer 30tägigen

Einsprachefrist.

Erwägungen

II. Mit Eingabe vom 17. Februar 1998 erhoben

D und E gegen die Zustimmungsbeschlüsse des Gemeinderats X vom 19. Novem­ber

1996.

und vom 8. April 1997 Rekurs bei der Baurekurskommission II. Sie

beantragten die vollständige Aufhebung des erstgenannten Beschlusses, die

Aufhebung des zwei­ten in Bezug auf die abgeänderten Baubereiche und zulässigen

Gebäudearten für das Gebiet zwischen Qweg und Bern­haustrasse sowie die

Durchführung eines planungsrechtlich korrekten Gestaltungsplan-Le­ga­lisierungsver­fah­rens,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekurs­gegners. Die

Baure­kurskommission trat auf den Re­kurs mit Entscheid vom 16. Februar 1999

nicht ein.

Auf Beschwerde des Ehepaars D und E hin hob

das Verwaltungsgericht den Nichteintretensentscheid der Baurekurskommission am

15.

Juli 1999 teilweise auf und wies die Streitsache zur materiellen

Entscheidung über den Rekurs gegen den Zustimmungs­be­schluss des Gemeinderats

X vom 8. April 1997 an diese zurück (VB.1999.00097). Das Ge­richt erwog im

Wesentlichen, die Rekursfrist bezüglich dieses Beschlusses habe erst mit der

individuellen Eröffnung an die Rekurrierenden vom 27. Januar 1998 zu laufen

begonnen, weshalb das Rechtsmittel insoweit fristgemäss erhoben worden sei.

Die Baurekurskommission lud die Baudirektion

ein, den Genehmigungsentscheid zu treffen; die Direktion genehmigte die

Planänderung mit Verfügung Nr. 326 vom 3. Ap­ril 2000. Eine Delegation der

BRK führte am 30. November 2000 einen Augenschein durch, wobei die Beteiligten

übereinkamen, Verhandlungen zu führen, die jedoch nicht zu einer Einigung

führten.

Mit Beschluss vom 10. September 2002 hiess

die Baurekurskommission II den Rekurs gut (soweit er materiell zu behandeln

war). Sie führte zusammengefasst aus, die durch die strittige

Gestaltungsplanänderung beabsichtigten Erweiterungen der Baubereiche E ver­letzten

schutzwürdige Interessen der Rekurrierenden im Sinn von § 85 Abs. 2 PBG. Die

BRK ging dabei von der Auffassung aus, der Begriff des "schutzwürdigen

Interesses" sei gleich auszulegen wie der gleich­lautende von § 338a Abs.

1.

PBG, der die Rechtsmittellegi­timation in Bau- und Planungsangelegenheiten

umschreibt. Bei einem privaten Gestaltungs­plan seien nicht die für bzw. gegen

die Planänderung sprechenden privaten Interessen gegeneinander abzuwägen,

vielmehr berechtigten bloss private Interessen nicht zu einem Ein­griff in die

geschützte Sphäre eines anderen beteiligten Grundeigentümers. Hingegen könn­ten

gewichtige öffentliche Interessen das zuständige Gemeindeorgan berechtigen,

selbst eine Planänderung festzusetzen, da in einem solchen Fall nach § 84 Abs.

1.

PBG die Möglichkeit bestehe, einen öffentlichen Gestaltungsplan festzusetzen.

Solche Interessen lägen aber nicht vor.

III. Gegen den Beschluss der

Baurekurskommission II wandten sich am 17. Oktober 2002 die Gemeinde X sowie A

und B, Eigentümer eines Grundstücks im Gestaltungsplanperimeter, mit Beschwerde

an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der angefoch­tene Entscheid sei

aufzuheben und der Be­schluss des Gemeinderats X vom 8. April 1997 sowie die

Verfügung der Baudirekti­on vom 3. April 2000 seien wieder herzustellen;

eventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid an die Baurekurskommission

zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission beantragte am 22.

November 2002 Abweisung der Beschwerde, ebenso am 17. Dezember die private

Beschwerdegegnerschaft.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997

(VRG) die Beschwerde an das Verwal­tungsgericht zulässig; eine entgegenstehende

Bestimmung besteht nicht. Die privaten Beschwerdeführenden sind als Eigentümer

der von der strittigen Planänderung betroffenen Grundstücke Kat.-Nr. 02 und 03

ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert im Sinn von § 21 lit. a in

Verbindung mit § 70 VRG. Die Legitimation des Gemeinderats X ergibt sich aus

dem Umstand, dass die Baurekurskommission den Zustimmungs- und Allgemeinverbindlicherklärungsbeschluss

vom 8. April 1997 als Akt kommunaler Nutzungsplanung aufgehoben hat, in welchem

Bereich die Gemeinden Autonomie geniessen (§ 21 lit. b VRG; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegege­setz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 66; RB 1998 Nr. 13; VGr, 24.

Oktober 2002, VB.2002.00030 und 221, E. 1a; 14. No­vem­ber 2002,

VB.2001.00371, E. 1). Weil kein Beschluss der Gemeinde im Sinn von § 155

des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926, sondern ein solcher des Gemeinderats

angefochten ist, bedarf die Beschwerdeerhebung keines Beschlusses der

Gemeindeversam­m­lung. Auch die übrigen Voraussetzungen sind gegeben,

namentlich wurde die Frist von 30 Tagen gemäss § 53 VRG gewahrt; auf die

Beschwerde ist somit einzutreten.

2.

a) Der ursprüngliche Gestaltungsplan vom

15.

April 1986 wurde durch die beteiligten Grundeigentümer einstimmig

beschlossen. Er legte für einen ca. 300 m langen und über 100 m breiten Bereich

zwischen der Bernhaustrasse und der Zone für öffentliche Bau­ten und Anlagen im

Q eine besondere Bebauungsordnung fest, die das Gebiet insbesondere durch die

Ausscheidung von Bau- und Freihaltebereichen sowie von Heckenlinien nutzungs­mässig

strukturierte. Die beiden Änderungen von 1995 wurden bereits nur mit qua­li­fizierter

Mehrheit im Sinn von § 85 Abs. 2 PBG beschlossen.

Am 23. Dezember 1996 beschloss die

Grundeigentümer-Gemeinschaft Q die streitbetroffene Änderung des Quartierplans,

welche die Baubereiche auf den Grundstü­cken Kat.-Nrn. 02-04, 06, 07 und 08 neu

definierte und die Heckenlinien in den Grenzbereichen leicht veränderte. Dieser

Revision stimmten 20 von 27 Grundeigentümern (nach Angabe des Gemeinderats) zu.

Damit die Änderung in Kraft treten konnte, musste sie durch den Gemeinderat

nach § 85 Abs. 2 PBG für allgemeinverbind­lich erklärt werden.

b) Dieser Ablauf wirft die Frage auf, ob ein

einstimmig beschlossener privater Gestaltungsplan überhaupt durch

Mehrheitsbeschluss und Allgemeinverbindlicherklärung ge­ändert werden kann oder

ob der im Privatrecht geltende Grundsatz der Einheit der Form (vgl. Art. 12 des

Obligationenrechts; Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Heinz Rey,

Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 7. A., Zürich 1998,

Rz. 577 ff.) im öffentlichen Recht analog anwendbar ist und es ausschliesst,

einen in einem bestimmten Verfahren erlassenen Rechtsakt in einem anderen Verfahren

abzuändern. Dies dürfte am ehes­­ten für das Verhältnis zwischen öffentlichem

Gestaltungsplan einerseits und den verschie­denen Arten privater

Gestaltungspläne anderseits gelten. Zweifelhaft ist, ob auch zwischen den

letzteren untereinander von der selben Betrachtungsweise auszugehen ist. Zu be­achten

ist in diesem Zusammenhang, dass §§ 83ff. PBG jedenfalls nicht ausdrücklich bestimmte

Erlassverfahren für qualifizierte Arten von planerischen Anordnungen vorschreiben;

insofern liegt nicht analog die in Art. 12 OR vorausgesetzte Situation vor,

dass von Anfang die Beachtung einer bestimmten Form Gültigkeitserfordernis ist.

Die Frage braucht allerdings nicht abschliessend beantwortet zu werden, da

vorliegend andere Gründe der strit­­­tigen Gestaltungsplanrevision

entgegenstehen (E. 4).

3.

Falls man davon ausgeht, dass vorliegend

eine Gestaltungsplanrevision durch Mehrheitsbeschluss und

Allgemeinverbindlicherklärung überhaupt in Betracht kommt, so setzt dies nach §

85.

Abs. 2 PBG voraus, dass keine schutzwürdigen Interessen der anderen (d.h.

nicht zustimmenden) Grundeigentümer verletzt werden.

a) Die Baurekurskommission erwog einerseits,

es stelle keinen Zufall dar, dass § 85 Abs. 2 PBG denselben Begriff

verwende wie § 338a Abs. 1, der die Rechtsmittellegitimati­on in Planungs- und

Bausachen umschreibt, und leitete daraus ab, dass der Anspruch der dem

Gestaltungsplan zustimmenden Grundeigentümer entfalle, falls ein nicht zustimmender

von der Planung in relevanter (d.h. § 338a Abs. 1 PBG entsprechender) Weise

betroffen werde. Dieser Auffassung kann nicht vollumfänglich zugestimmt werden.

Wie die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen, regeln die beiden Bestimmungen

völlig unterschiedliche Gegenstände. Der identische Wortlaut ist daher kein

genügender Grund dafür, dass die beiden Normen zwingend gleich ausgelegt werden

müssten.

b) Anderseits führte die Baurekurskommission

aus, dass bloss private Interessen der einen Grundeigentümer nicht dazu

berechtigten, in die Rechte der anderen einzugreifen. Vor­aussetzung dafür sei

vielmehr ein gewichtiges öffentliches Interesse, das aber vorliegend nicht

bestehe. Die Beschwerdeführenden erblicken dieses Interesse in den mit der

PBG-Revision von 1991 geschaffenen Möglichkeiten der baulichen Verdichtung.

Dafür, dass nur öffentliche Interessen

Eingriffe in privates Eigentum rechtfertigen, sprechen gute Gründe. Wie es sich

damit im Einzelnen verhält und welches Gewicht vorliegend insbesondere der

baulichen Verdichtung, an der grundsätzlich durchaus ein öffentliches Interesse

besteht (vgl. Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht,

Freiburg 1996, S. 21 ff.), zukommt, kann allerdings wiederum offen bleiben. Wie

bereits erwähnt worden und nachfolgend aufzuzeigen ist, sind die besonderen

Voraussetzun­gen von § 87 PBG für eine Gestaltungsplanänderung nicht erfüllt

und hat das Interesse an Verdichtung jedenfalls keine derartige Bedeutung, dass

es eine Revision geradezu zwin­gend geböte.

4.

a) Gemäss § 87 PBG können Gestaltungspläne

in gleicher Weise wie Sonderbauvorschriften aufgehoben werden (Satz 1). Die

entsprechenden Bestimmungen gelten nicht für untergeordnete Änderungen (Satz

2). Solche sind, hierin ist den Beschwerdeführenden zuzustimmen, ohne besondere

Einschränkungen zulässig.

Zu prüfen ist vorab, ob eine untergeordnete

Änderung vorliegt. Die Revision betrifft zwar nur den westlichen Teil des

Planperimeters. Die Baubereiche in diesem Abschnitt werden allerdings erheblich

ausgedehnt. Auch wenn die zulässigen Gebäudeabmessungen unverändert bleiben und

weiterhin eine Länge von 18 m gestattet wird, so werden im Ergebnis mit der

Revision auf den noch unüberbauten Grundstücken Kat.­Nrn. 03 und 04 nunmehr

Gebäude mit um 5 m oder beinahe 40 % grösserer Länge ermöglicht. Auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 der privaten Beschwerdeführenden werden hauptsächlich

Anbauten ermöglicht. Von einer erheblichen Verlängerung des Baubereichs in

Richtung der Parzelle der Beschwerdegegnerschaft profitiert das noch

unüberbaute Grund­stück Kat.-Nr. 08. Diese Änderung dient offenbar auch der Anpassung

an eine Par­zellierungsänderung (vgl. erst­instanzlichen Beschluss des

Gemeinderats), über die nichts weiter aktenkundig ist. Hin­gegen ergibt sich

für die Beschwerdegegnerschaft keine Erweiterung der Nutzungsmöglich­­keiten,

bzw. im Zusammenhang mit der Neuparzellierung eine Einschränkung, indem der auf

ihrem Grundstück liegende Baubereich verkürzt wird. Insgesamt kann diese Änderung,

auch wenn sie sich nur auf einen Teil des Gestaltungsplanperimeters erstreckt,

nicht mehr als untergeordnet im Sinn von § 87 PBG bezeichnet werden.

b) Die streitbetroffene Änderung des

Gestaltungsplans ”Q” ist demnach gemäss dieser Bestimmung in Verbindung mit §

82.

PBG nur zulässig, wenn weder eine wesentliche Bautätigkeit eingesetzt hat,

die von den (ursprünglich) eingeräumten Möglichkei­ten Gebrauch macht, noch

entsprechende ernsthafte Bestrebungen nachgewiesen werden. Mit der fraglichen

Revision sollen die ursprünglichen Gestaltungsplanvorschriften lediglich für

einen Teilbereich des Perimeters ersetzt werden. Es fragt sich daher, ob die

Änderungsvoraussetzung, dass keine wesentliche Bautätigkeit eingesetzt haben

dürfe, bezüglich des gesamten Gestaltungsplanperimeters oder nur hinsichtlich

der von der Revision erfass­ten Teilbereiche erfüllt sein muss (unklar diesbezügl.

BEZ 1985 Nr. 10). Dies kann allerdings offen bleiben, da zwei der fünf

Grundstücke im von der Änderung betroffenen Bereich bereits überbaut sind, was

zweifellos "wesentlich" ist. Dies gilt um so mehr, wenn man auch die

Grundstücke Kat.-Nrn. 05-06 in die Betrachtung einbezieht, von denen letzteres

als einziges noch nicht überbaut und von der Revision direkt betroffen ist.

Dieser Um­stand steht für sich allein der strittigen Gestaltungsplanrevision

entgegen.

c) Allerdings lässt sich fragen, ob nicht

auch trotz wesentlicher Bautätigkeit im Sin­ne von § 82 PBG eine Aufhebung oder

Änderung eines Gestaltungsplanes direkt gestützt auf Art. 21 Abs. 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 möglich sein muss. Nach dieser

Bestimmung werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich

die Verhältnisse erheblich geändert haben. Die Frage kann jedoch offen bleiben,

da eine sol­­che erhebliche Veränderung der Verhältnisse im vorliegenden Fall

nicht ersichtlich ist. Der Umstand, dass die zwischenzeitliche Revision der

Bau- und Zonenordnung durch Heraufsetzen der zulässigen Gebäudehöhe und

Privilegierung von Dach- und Untergeschossen die baulichen Nutzungmöglichkeiten

im allgemeinen erweitert hat, lässt die bestehenden Bau­beschränkungen des

Gestaltungsplans jedenfalls nicht als unzweckmässig erscheinen.

5.

...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...