VB.2002.00398

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00398

5. Februar 2003Deutsch8 min

(URT.2003.7149)

Im vorliegenden Fall weist das Bauprojekt einer Gewerbebaute, für das die Stammbewilligung erteilt worden ist, nach Ausstattung und Fläche zwei Wohnungen auf, obwohl nur eine betriebsnotwendige Wohnung zulässig ist. Die von der Beschwerdegegnerin verlangten geänderten Projektpläne wurden nicht genehmigt. Bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse weisen auf zwei Wohneinheiten hin; eine interne Verbindungstreppe vermag daran nichts zu ändern. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, hat sich nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten. Entscheidend ist, ob zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte. Die Frage, welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss ebenfalls anhand objektiver Kriterien geprüft werden (E. 1 und 2). Die Mängel können nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen, sondern nur mit einer tief greifenden Umprojektierung behoben werden. Sie hätten bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung führen müssen (E. 3). Abweisung (E. 4).

Sachverhalt

I. Mit Beschluss vom 13. September 2001

erteilte die Baukommission X A, B, C und D die baurechtliche Bewilligung für

ein Wohn- und Gewerbehaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-weg in X; unter

den Nebenbestimmungen wurde unter anderem festgehalten, dass statt den zwei

geplanten Wohnungen nur eine einzige zulässig sei, weshalb vor der Erteilung

der Baufreigabe entsprechend überarbeitete Projektpläne zur Genehmigung einzureichen

seien.

Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs

wies die Baurekurskommission III am 27. Februar 2002 ab, soweit sie darauf

eintrat. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

Am 19. März 2002 reichte die Bauherrschaft

geänderte Projektpläne ein. Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 genehmigte die

Baukommission X diese Änderungen, hielt aber wiederum fest, dass die Bedingung,

wonach nur eine einzige betriebsnotwendige Wohnung zulässig sei, weiterhin

nicht erfüllt sei. Das Projekt sei diesbezüglich nur insofern geändert worden,

als die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss durch eine interne Treppe

miteinander verbunden worden seien; das ändere nichts daran, dass in beiden

Geschossen jeweils die ganze für eine Wohnnutzung erforderliche Infrastruktur

und in jedem Geschoss eine separate Erschliessung vorhanden sei.

Erwägungen

II. Auch gegen diesen Beschluss der

Baukommission liess die Bauherrschaft Rekurs erheben. Die Baurekurskommission

III wies das Rechtsmittel am 23. Oktober 2002 ab.

III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002

liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid

aufzuheben und festzustellen, "dass sich das Baugesuch lediglich auf eine

Wohnung beziehe und dementsprechend die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv Ziff.

2.5

der Stammbaubewilligung vom 13. September 2001 durch die Projektänderung

erfüllt werde". Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen und diese zur einer Parteientschädigung zu verpflichten.

Die Vorinstanz am 10. Dezember 2002 und die

Beschwerdegegnerin am 20. Januar 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde.

Die Begründung des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerdeführenden haben in ihrer

Rekurseingabe vom 31. Juli 2002 unter anderem gerügt, dass bei drei

Nachbarhäusern Wohnanteile von mindestens 50 % bewilligt worden seien und

diese Wohnungen jeweils ebenfalls mehr als ein Geschoss belegen würden; es sei

deshalb rechtsungleich, wenn den Beschwerdeführenden die Bewilligung für die

geplante Maisonette-Wohnung verweigert werde. Die Rekurskommission ist darauf

mit der Begründung nicht eingetreten, dieser Einwand hätte im Verfahren gegen

die Stammbewilligung vom 13. September 2001 erhoben werden müssen und sei nicht

mehr zu hören. Es sei einzig noch zu prüfen, ob die Bedingung gemäss Ziffer 2.5

dieser Bewilligung erfüllt sei, nämlich ob auf dem Grundstück nur eine Wohnung

vorgesehen sei.

b) In der Stammbewilligung vom 13. September

2001.

ist die Auflage, geänderte Pläne mit nur einer Wohnung zur Genehmigung

einzureichen (Dispositiv Ziffer 2.5), damit begründet worden, dass in der

Gewerbezone wohnungsähnliche Nutzungen mit Ausnahme von betriebsnotwendigen

Wohnungen für Hauswarte, Betriebsinhaber oder Pikettdienst ausgeschlossen

seien; nach der Praxis werde lediglich eine Wohnung pro Betrieb bzw. Grundstück

bewilligt, und ein Nachweis dafür, dass hier zwei Wohnungen betriebsnotwendig

seien, liege nicht vor (Erwägung 1.8). In der Rekursantwort vom 29. November

2001.

hat die Beschwerdegegnerin ihre Begründung dahingehend ergänzt, dass das

Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Bauherrschaft zwei Wohnungen umfasse,

wie sich auf Grund der praktisch identischen Grundrisse des ersten und des

zweiten Obergeschosses und dem Vorhandensein der zu Wohnzwecken erforderlichen

Infrastruktur (Küche, Bad/WC, WC, Balkon mit Cheminée sowie Waschküche mit

Heizung und weiteren Installationen) auf beiden Geschossen zeige; sodann

überschreite die Wohnfläche mit 300 m2 Bruttogeschossfläche den

betriebsnotwendigen Bedarf bei weitem; bei einer grosszügigen Betrachtung

könnte eine Wohnungsgrösse von 150 m2 als üblich bezeichnet werden.

Auch in dem im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss der

Beschwerdegegnerin vom 17. Juni 2002 wurde die Genehmigung der geänderten Pläne

einzig damit begründet, dass die neu vorgesehene interne Verbindungstreppe am

Vorhandensein von zwei separaten Wohnungen nichts ändere.

Die Bewilligungsverweigerung ist somit nicht,

wie die Beschwerdeführenden anzunehmen scheinen, damit begründet worden, dass

ihr Projekt einen Wohnanteil von 50 % aufweise und sich die Wohnfläche

über mehrere Geschosse erstrecke, wie dies anscheinend bei den von ihnen

bezeichneten Nachbarbauten zutrifft. Einziger Verweigerungsgrund war in beiden

Beschlüssen der Beschwerdegegnerin, dass die geplante Gewerbebaute nach Ausstattung

und Fläche nicht bloss eine, sondern unzulässigerweise zwei Wohnungen aufweise.

Dass solches auch bei den Nachbarbauten zutreffe, machen die Beschwerdeführenden

nicht geltend. Damit kann von einer rechtsungleichen Behandlung von vornherein

keine Rede sein und kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission auf diesen

Einwand hätte eingehen müssen.

2.

Gemäss § 56 Abs. 4 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind in Industrie- und Gewerbezonen

Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige zulässig. Dass dies im

vorliegenden Fall nur eine Wohnung sein darf, ist mit dem unangefochten

gebliebenen Rekursentscheid vom 23. Oktober 2002 rechtskräftig entschieden und

mithin nicht mehr zu diskutieren. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten

hat, ist im vorliegenden Verfahren betreffend die Genehmigung der geänderten

Pläne lediglich noch zu entscheiden, ob das geänderte Projekt die Auflage

erfüllt, dass der geplante Gewerbebau nur eine Wohnung enthält. Entgegen der

Darstellung der Beschwerdeführenden trifft dies offenkundig nicht zu. Wie die

Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, weisen bereits Grundriss und

Ausstattung der beiden Geschosse auf zwei Wohneinheiten hin; die interne

Verbindungstreppe ändert daran nichts. Auf die Ausführungen der Vorinstanz ist

in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zu verdeutlichen ist,

dass sich die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten

aufweist, nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen,

sondern nach objektiven Kriterien zu richten hat. Entscheidend ist dabei, ob

zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob

dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte.

Dies trifft beim umstrittenen Projekt ohne weiteres zu. Die von der

Baurekurskommission aufgezeigten Möglichkeiten zur vollständigen Trennung der

beiden Wohneinheiten sind keineswegs abwegig; insbesondere lässt sich der

Deckendurchbruch für die interne Treppenverbindung mit geringem Aufwand

schliessen. Ob die Beschwerdeführenden diese Möglichkeiten in Betracht ziehen,

ist nicht von Bedeutung; ausschlaggebend ist, dass bei objektiver Betrachtung

Grundrissgestaltung und Ausstattung der beiden Geschosse weit eher auf die

Bewerbung durch zwei separate als durch eine einzige Wohneinheit ausgerichtet

sind.

Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass,

worauf die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort vom 29. November

2001.

hingewiesen hat, die Zulässigkeit einer betrieblich notwendigen Wohnung

nicht bedeutet, dass eine beliebig grosse Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden

kann. Welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss anhand objektiver

Kriterien geprüft werden; wie das Bundesgericht für den vergleichbaren Fall

betriebsnotwendiger Wohnräume in Landwirtschaftszonen festgehalten hat, kann es

auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen ebenso wenig ankommen

wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 307 E.

3b, 121 II 67 E. 3a). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die

Beschwerdegegnerin ohne weiteren Nachweis der Betriebsnotwendigkeit pro

Gewerbebetrieb lediglich eine Wohnung üblicher Grösse zulässt, welches Mass

beim Projekt der Beschwerdeführenden mit einer Wohnfläche von 300 m2

offenkundig überschritten wird.

3.

Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, allfällige

Mängel des Bauvorhabens hätten durch Nebenbestimmungen geheilt werden können;

insbesondere hätten auflageweise die Schliessung des Zugangs zum Treppenhaus im

ersten Obergeschoss und der Verzicht auf die dortige

"Satellitenküche" verlangt werden können.

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne

besondere Schwierigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder

Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321

Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen.

Solche kommen dann nicht in Betracht, wenn der Mangel des Bauvorhabens nicht

bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu einer wesentlichen Projektänderung

zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.). Dies ist hier der Fall, wo

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden die Mängel nicht mit

Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen behoben

werden können, sondern mit einer tief greifenden Umprojektierung dafür zu sorgen

ist, dass der geplante Gewerbebau nur noch eine einzige, in der Fläche um

deutlich mehr als 100 m2 reduzierte Wohneinheit und keine weiteren

gleichermassen zu Wohnzwecken geeigneten Flächen aufweist. Im Übrigen ist

anzumerken, dass diese Mängel bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung

hätten führen müssen.

4.

Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. ...

Demgemäss entschiedet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...