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Entscheid

VB.2002.00413

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2002.00413

9. April 2003Deutsch14 min

(URT.2003.7291)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 5. März 2002 erteilte die Baukommission

X A die baurechtliche Bewilligung für den Einbau eines Büro- und eines

Ausstellungsraums für eine Weinhandlung im Einfamilienhaus K in Y; gleichzeitig

bewilligte sie die bereits früher erfolgte teilweise Umnutzung der Keller- und

Luftschutzräume in einem unterirdischen Nebengebäude zu Lagerzwecken.

Erwägungen

II. Einen hiergegen von den Nachbarn C1 und

C2 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission IV am 7. November 2002 gut;

demgemäss hob sie die angefochtene Baubewilligung auf.

III. Mit Beschwerde vom 9. Dezember 2002

beantragte die Gemeinde X Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung

der Baubewilligung, verbunden mit einer Auflage zur Beschränkung der

gewerblichen Nutzung.

Am 10. Dezember 2002 liess auch die Bauherrin

A Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid

aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. In

verfahrensmässiger Hinsicht seien ihr die Rechtsschriften der Gegenpartei und

der Baukommission X zur Kenntnis-, allenfalls zur Stellungnahme zuzustellen.

Die Vorinstanz schloss am 14. Januar 2003 auf

Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte am 5. März

2003.

Vereinigung der Verfahren sowie Abweisung der Beschwerden unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerdeverfahren sind

antragsgemäss zu vereinigen.

b) Dem Antrag der privaten Beschwerdeführerin

auf Zustellung der Rechtsschriften der Gegenpartei und der weiteren am

Verfahren Beteiligten ist bereits entsprochen worden; ein weiterer

Schriftenwechsel ist dagegen nicht erforderlich (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 58 N. 10).

2.

Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde ist in

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend die

Rekurs- und Beschwerdelegitimation in Bausachen nicht besonders geregelt und

richtet sich deshalb, soweit die Gemeinde beispielsweise als Grundeigentümerin

nicht in gleicher Weise wie Private betroffen ist, nach der Regel von § 21 lit.

b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach dieser

Bestimmung ist eine Gemeinde zu Rekurs und (gemäss der Verweisung in § 70

VRG) zu Beschwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen

schutzwürdigen Interessen".

Die Baurekurskommission hat die

Baubewilligung in erster Linie aufgehoben, weil das Gebäude bereits heute zu

viele Vollgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 1 PBG aufweise und das Bauvorhaben

die Voraussetzungen für zulässige Änderungen an einer vorschriftswidrigen Baute

gemäss § 357 Abs. 1 PBG nicht erfülle. Diese beiden Fragen sind durch das

kantonale Recht geregelt, das den Gemeinden in dieser Hinsicht keinen

besonderen Beurteilungs- und Ermessensspielraum einräumt. Vielmehr geht es um

die Anwendung von kantonalrechtlichen Vorschriften, die im ganzen Kanton

einheitlich auszulegen und anzuwenden sind. Nach ständiger Praxis ist eine

Gemeinde deshalb nicht mit der Rüge zugelassen, die Baurekurskommission habe

solche Bestimmungen unrichtig angewandt (RB 1998 Nr. 14, 1996 Nr. 11;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 66). Die Gemeinde bringt auch nichts vor, was

insofern eine Betroffenheit in eigenen kommunalen Interessen erkennen lässt

(RB 1998 Nr. 13; vgl. auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 71).

Dieselben Überlegungen gelten auch für die

Eventualbegründung der Vorinstanz, wonach das Vorhaben auch unter dem

Gesichtswinkel der Ausnützung nicht bewilligungsfähig sei. Auch insofern geht

es um die Anwendung von kantonalem Recht, nämlich von § 255 PBG betreffend

die anrechenbaren Räume und steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu.

Hingegen geht es bei der Frage, ob die geplante

Weinhandlung einen nicht störenden Betrieb im Sinn von Art. 64 der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde X vom 29. März 1994 (BZO) darstellt, allenfalls

dann um kommunales Recht, wenn diese Bestimmung auf mehr als auf blossen

Immissionsschutz abzielen sollte. Ebenfalls kommunalrechtlich geregelt ist die

Frage des zulässigen Gewerbeanteils in einer Wohnzone (Art. 64 Satz 2 BZO). Zur

Rüge, die Baurekurskommission habe kommunales Recht unrichtig angewendet, ist

die Gemeinde befugt (VGr, 24. September 1985, ZBl 87/1986, S. 40 =

BEZ 1985 Nr. 44; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 62). Da sich auch die

Bauherrschaft mit der Verweigerung der Baubewilligung nicht abgefunden und

Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben hat, ist die Beschwerde der

Gemeinde im erwähnten Umfang zulässig.

3.

Die Einfamilienhausliegenschaft der

privaten Beschwerdeführerin liegt an einer Hanglage zwischen den Strassen K und

L. Die Haupterschliessung erfolgt bergseitig von K, wo sich auch die Garage

befindet. Das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 01 steht im oberen Grundstücksteil,

während sich im unteren das von L her erschlossene unterirdische Gebäude

Vers.-Nr. 02 befindet, das gemäss Baubewilligung vom 17. Januar 1984 einen (Quartier-)Schutzraum

für 50 Personen sowie einen Vorraum/ Keller mit WC mit einer Bodenfläche von

insgesamt 52,5 m2 umfasst; gemäss einer Nebenbestimmung zur

Baubewilligung durfte dieser Keller wegen Überschreitung der Ausnützungsziffer

nicht gewerblich genutzt werden, was mittels Anmerkung im Grundbuch gesichert

wurde. In der Folge wurden Keller und Schutzraum ohne Bewilligung gleichwohl

als Lagerräume für die Weinhandlung E AG benutzt, die ihre Verkaufs- und

Büroräume bis heute an der M-strasse eingemietet hat. Mit Beschluss vom

27.

Oktober 1999 bewilligte die Baukommission X den mittlerweile

ausgeführten Anbau einer Terrasse längs der talseitigen Fassade des Einfamilienhauses;

diese Baubewilligung und die zugehörigen Pläne liegen nicht bei den Akten.

Gemäss dem umstrittenen Bauvorhaben der

privaten Beschwerdeführerin soll der durch den Bau der Terrasse geschaffene, an

die Kellerräumlichkeiten des Einfamilienhauses angrenzende Raum mit einer

Fläche von rund 90 m2 ein Büro, einen Ausstellungsraum sowie Küche

und Bad/WC aufnehmen; er soll auf der Nordwestseite einen separaten Zugang und

intern eine Verbindung zum gut einen Meter höher gelegenen Kellergeschoss des

Einfamilienhauses erhalten. Die neuen Räume sollen als Zwischennutzung für

einige Jahre der E AG zu Büro- und Verkaufszwecken dienen und später eine

Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung aufnehmen. Die talseitige Fassade des durch die

Terrasse und das gegenwärtige Projekt entstehenden Anbaus wird gemäss den von

der Bauherrschaft eingereichten Plänen über die Rückwand des um eine

Geschosshöhe tiefer liegenden unterirdischen Gebäudes Vers.-Nr. 02 zu stehen

kommen; die gegenteilige Behauptung der privaten Beschwerdeführerin ist

aktenwidrig. Gemäss Baubewilligung vom 5. März 2002 wird die dieses Gebäude

betreffende Nutzungsbeschränkung aufgehoben und die bereits erfolgte

vollständige Umnutzung des laut Baubewilligung eine Fläche von 106 m2

umfassenden Gebäudes zu gewerblichen Zwecken bewilligt.

Was die Ermittlung des rechtserheblichen

Sachverhalts betrifft, so weist die Beschwerdegegnerschaft darauf hin, dass,

ohne dass dies aus den eingereichten Plänen ersichtlich ist, das Dachgeschoss

des streitbetroffenen Einfamilienhauses mit einer Lukarne versehen wurde, was

die Frage nach der Anrechenbarkeit auch dieses Geschosses aufwirft. Nachdem

erst die Baurekurskommission die Frage nach der Gesamtzahl der zulässigen

Geschosse ausdrücklich aufgegriffen hat, ist diese neue tatsächliche Behauptung

gemäss § 52 Abs. 2 VRG zulässig. Da sie jedoch nicht entscheidwesentlich ist,

braucht ihr nicht weiter nachgegangen zu werden und erübrigt sich insbesondere

die Einholung einer Stellungnahme der Gegenparteien.

4.

Die Baurekurskommission ist davon

ausgegangen, dass bereits das bestehende Gebäude übergeschossig sei. Art. 63

BZO lasse in der Wohnzone W1, in der das Gebäude steht, ein Unter-, ein Voll-

und ein Dachgeschoss zu. Das in den Plänen als anrechenbares Untergeschoss

bezeichnete Geschoss (mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und

weiteren Räumen) sei in Wirklichkeit ein Vollgeschoss im Sinn von § 275

Abs. 1 PBG. Es liege nämlich mehrheitlich über dem im Zeitpunkt der

Erstellung des Gebäudes vor knapp zwanzig Jahren geschaffenen Terrainverlauf,

der heute gemäss § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV)

als gewachsener Boden zu gelten habe. Ein Vollgeschoss stellte auch das so

genannte Obergeschoss (mit Eltern- und Kinderschlafzimmern sowie Terrasse) dar,

bei welchem die für ein Dachgeschoss zulässige Kniestockhöhe bei weitem

überschritten sei. Damit weise das bestehende Gebäude statt einem

unzulässigerweise zwei Vollgeschosse auf, so dass die Zulässigkeit des Bauvorhabens

nach § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen sei.

Übereinstimmend mit der von der juristischen

Sekretärin der Baurekurskommission zu Protokoll gegebenen Minderheitsbegründung

hält die private Beschwerdeführerin dieser Auffassung entgegen, es treffe zwar

zu, dass das bestehende Gebäude zwei Vollgeschosse aufweise, doch stelle der

Ausbau des heute nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren

keinen weitergehenden Normverstoss im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar; die gemäss

Art. 63 Abs. 1 BZO gesamthaft zulässige Geschosszahl bleibe weiterhin eingehalten.

Die Beschwerdegegnerschaft macht bezüglich der Frage der Geschosszahl in erster

Linie geltend, das bestehende Gebäude sei insofern baurechtskonform, als es, wenn

auf den Verlauf des gewachsenen Bodens beim seinerzeitigen Bau abgestellt

werde, über ein Vollgeschoss (das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern

sowie Terrasse), ein anrechenbares Untergeschoss (das Geschoss mit Wohn- und

Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren Räumen) sowie ein

anrechenbares Dachgeschoss, nämlich das aufgrund der Dachaufbaute zu

vermutende, aufweise.

a) Nach der mehrfach publizierten Praxis der

Baurekurskommissionen ist bei Änderungen an bestehenden Gebäuden, deren

Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen ist, nicht

der im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in

der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend

(BRKE II Nr. 26/2000, BEZ 2000 Nr. 12; BRKE II Nr. 235/1988, BEZ 1988 Nr. 40).

Für diese Auffassung, mit der sich das Verwaltungsgericht bisher nicht

abschliessend auseinander zu setzen brauchte (vgl. VGr, 23. November 2001,

VB.2001.00249, www.vgrzh.ch/rechtsprechung) lassen sich beachtliche Gründe

aufführen:

Einerseits

wir damit vermieden, dass wie hier ein Gebäude allein durch den Zeitablauf baurechtswidrig

wird. Andererseits erklärt § 5 Abs. 1 ABauV den bei der Einreichung des Baugesuchs

bestehenden Verlauf in erster Linie deshalb als massgebend, weil in vielen

Fällen der frühere Verlauf nicht zuverlässig festgestellt werden könnte; dieser

Zweck verliert an Bedeutung bei der Änderung bestehender Bauten, wo sich der

frühere Terrainverlauf auf Grund der seinerzeit genehmigten Pläne in der Regel

ohne weiteres feststellen lässt.

b) Soweit aus den unvollständigen Plänen

ersichtlich, erweist sich auf Grund der erwähnten Praxis, von der Mehr- und

Minderheit der Vorinstanz ohne Begründung abgewichen sind, das bestehende

Einfamilienhaus bezüglich der Geschosszahl als baurechtskonform, indem es ein

Voll- und ein anrechenbares Untergeschoss sowie möglicherweise ein

anrechenbares Dachgeschoss aufweist. Das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern

sowie Terrasse ist ein Vollgeschoss, das darunter liegende mit Wohn- und Esszimmer,

Eingangshalle, Wintergarten und weiteren Räumen ein anrechenbares Untergeschoss,

weil es nach dem ursprünglichen Terrainverlauf teilweise in den gewachsenen Boden

hineinragt (§ 275 Abs. 3 PBG) sowie Wohnräume enthält und zudem mehrheitlich

über dem gewachsenen Boden liegt (§ 276 Abs. 1 PBG). Werden nun mit dem Ausbau

unter der Terrasse dem bisherigen Kellergeschoss die geplanten Arbeits- und

späteren Wohnräume angefügt, so erhält das Gebäude ein zweites anrechenbares

Untergeschoss, was gemäss Art. 63 lit. b BZO unzulässig ist. Das gilt auch

dann, wenn, entgegen dem mit der Lukarne geschaffenen Anschein, kein

anrechenbares Dachgeschoss vorhanden sein sollte: Weder das kantonale noch das

kommunale Recht kennen eine Vorschrift, welche es erlauben würde, ein

anrechenbares Dachgeschoss durch ein entsprechendes Untergeschoss zu ersetzen.

Ebenfalls ohne Bedeutung ist, dass der

Fussboden der neuen Räume unter der Terrasse um ca. 1 m tiefer als die Räume

des bisherigen Kellergeschosses zu liegen kommt; die neuen Räume erscheinen

konstruktiv als Teil des bisherigen Gebäudes und sind durch die interne

Erschliessung so mit dem bisherigen Kellergeschoss verbunden, dass die ganze

Ebene als einheitliches Geschoss beurteilt werden muss. Auch von aussen

erscheinen die Räume unter der Terrasse als Teil des Einfamilienhauses und

können nicht als separater Gebäudeteil gewürdigt werden.

c) Wird dagegen mit der Vorinstanz

angenommen, für die Beurteilung der Geschosszahl sei der heutige Terrainverlauf

massgeblich, so lässt sich das Geschoss mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle,

Wintergarten und weiteren Räumen nicht mehr als anrechenbares Untergeschoss

qualifizieren, sondern erscheint, weil es vollständig über dem "gewachsenen"

Boden liegt, gemäss § 275 Abs. 1 und 3 PBG als Vollgeschoss. Anzumerken ist,

dass dieses Geschoss wohl auch deshalb nicht als Untergeschoss qualifiziert werden

kann, weil es – soweit aus den Plänen ersichtlich – gegen die Regel von Art. 65

Abs. 1 BZO verstösst, wonach in der Wohnzone W1 das anrechenbare Untergeschoss

bergseitig nicht über dem gestalteten Terrain in Erscheinung treten darf. Bei

dieser Betrachtungsweise ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass bereits

das bestehende Gebäude vorschriftswidrig ist, indem es ein Vollgeschoss zu viel

aufweist, und stellt sich deshalb die Frage, ob das Bauvorhaben als Änderung

einer vorschriftswidrigen Baute gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG bewilligt

werden kann.

Diese Frage ist mit der Mehrheit der

Baurekurskommission zu verneinen. Weist bereits das bestehende Gebäude ein

Vollgeschoss zu viel auf, so stellt der Ausbau des bisher nicht anrechenbaren

Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weitergehende Abweichung im Sinn

von § 357 Abs. 1 PBG dar. Mit zwei vollständig über dem gewachsenen bzw.

gestalteten Boden liegenden Geschossen tritt bereits das bestehende Gebäude als

übergeschossig in Erscheinung; dieser Eindruck wird durch das talseitig neu in

Erscheinung tretende anrechenbare Untergeschoss deutlich verstärkt. Die

Beschwerdegegnerschaft weist sodann zutreffend darauf hin, dass die Auffassung

der Minderheit der Baurekurskommission zu einer unzulässigen Privilegierung

desjenigen Eigentümers führen würde, dessen Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu

viel aufweist. Daran ändert auch nichts, dass entgegen dem durch den Dachaufbau

geschaffenen Anschein das bestehende Gebäude über kein anrechenbares

Dachgeschoss verfügen soll; auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 357 Abs. 1

PBG über Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten kann es nicht zulässig sein,

ein anrechenbares Dachgeschoss durch ein Vollgeschoss oder ein anrechenbares

Untergeschoss zu ersetzen.

d) Damit erweist sich das Bauvorhaben so oder

anders bereits wegen der Überschreitung der zulässigen Geschosszahl als

unzulässig. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen, ohne dass geprüft zu

werden braucht, ob das Bauvorhaben auch weitere Vorschriften verletzt.

Anzumerken ist immerhin, dass die Meinung der

Kommissionsminderheit, wonach das Gebäude Vers.-Nr. 02 separat zu betrachten

und nicht als zusätzliches anrechenbares Untergeschoss des Hauptgebäudes zu

qualifizieren ist, zutreffen dürfte. Andererseits sind die Lagerräume einer

Weinhandlung als Arbeitsräume zu qualifizieren, wie sich bereits aufgrund der

in den Akten ausgewiesenen Häufigkeit der Zulieferungen ergibt. Sie sind

deshalb auf die Ausnützung anzurechnen, soweit sie das in § 255 Abs. 2 PBG

umschriebene Mass überschreiten, was bei einer (pro Vollgeschoss) zulässigen

Ausnützung von 213,3 m2 offenkundig nicht zutrifft. Ebenfalls

anzurechnen sind sie auf den Gewerbeanteil von 1/3 der anrechenbaren

Geschossflächen gemäss Art. 64 BZO. Die Anrechenbarkeit richtet sich dabei, da

kein anderer Bezug hergestellt wird, nach § 255 PBG. Mit anderen Worten sind

massgebliche Bezugsgrösse in erster Linie die in den Vollgeschossen tatsächlich

vorhandenen Flächen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG, allenfalls weitere solche

Flächen in Dach- und Untergeschossen, sofern sie gemäss § 255 Abs. 2 PBG

anrechenbar sind; obere Grenze ist jedenfalls aber die aufgrund der

Grundstückfläche maximal zulässige Ausnützung, das heisst hier 15 % von

1'422 m2, nämlich 213,3 m2. Mit einer Gewerbefläche von

90.

m2 unter der Terrasse und 106 m2 im Gebäude Vers.-Nr.

02.

ist der Anteil von einem Drittel dieser maximal anrechenbaren Fläche bei

weitem überschritten.

5.

Soweit auf die Beschwerden einzutreten

ist, erweisen sie sich damit als unbegründet und sind abzuweisen.

...

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2002.00413 und

VB.2002.00414 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

Die Beschwerden werden abgewiesen,

soweit darauf eingetreten wird.

2.

...