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Entscheid

VB.2003.00005

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00005

21. Mai 2003Deutsch10 min

(URT.2003.7358)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. A. Die Bausektion der Stadt Zürich

erteilte am 26. Oktober 1999 der C AG die baurechtliche Bewilligung

für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zwölf Woh­nungen und einer

Unterniveaugarage auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02 und 03 in

Zürich.

B. Die hiergegen gerichteten Rekurse von A1

und A2 sowie weiterer Nachbarn hiess die Baurekurskommission I am

23. März 2001 teilweise gut. Die Kom­mission lud die Bausektion ein, die

Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu er­gänzen, so dass die Dachaufbauten

zusammen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassa­den­länge von

38,04 m, also nicht mehr als 12,68 m seien. Im Übrigen bestätigte die

Rekurs­kommission den angefochtenen Beschluss im überprüften Umfang.

C. Mit Entscheid vom 12. September 2001

(VB.2001.00143) hiess das Verwaltungs­­­gericht die Beschwerde von A1 und A2

teilweise gut. Das Gericht lud die Bausektion der Stadt Zürich ein, ihren

Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die

sicherstelle, dass die Gebäudehöhe von 8,5 m bei den südöstlichen und

südwestlichen Gebäudeecken eingehalten werde; im Übrigen wurde die Beschwerde

abgewiesen.

Erwägungen

II. Mit Beschluss vom 16. April 2002

erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der C AG die baurechtliche

Bewilligung für verschiedene Projektänderungen am geplan­ten Mehrfamilienhaus

in Zürich.

Hiergegen erhoben A1 und A2 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Beschlusses.

III. Die Baurekurskommission I wies am

15.

November 2002 den Rekurs von A1 und A2 ab und bestätigte den

Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 16. April 2002 im

beurteilten Umfang. Die Rekurskommission kam zum Schluss, dass die südöstlichen

und die südwestlichen Gebäudeecken als zulässige Dachaufbauten qua­lifizierbar

seien, so dass an diesen Stellen auch die Gebäudehöhe ein­gehalten sei.

IV. Mit Beschwerde vom 10. Januar 2003

liessen A1 und A2 dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid sowie

den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 16. April 2002

betreffend Baubewilligung für Abänderungspläne hin­sichtlich der südwestlichen

und südöstlichen Gebäudeecken aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Die Baurekurskommission I sowie die

Bausektion der Stadt Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private

Beschwerdegegnerin stellte den nämlichen Antrag und verlangte zudem die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien werden

– soweit rechtserheblich – in den nachfolgen­den Erwägungen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Streitig ist wie schon im Verfahren

VB.2001.00143 die Gebäudehöhe in den süd­östlichen und südwestlichen

Eckbereichen des geplanten Mehrfamilienhauses. Zu dieser Rechtsfrage hat das Verwaltungsgericht

in seinem Beschwerdeentscheid vom 12. Sep­tem­­ber 2001 (RB 2001

Nr. 74 = BEZ 2001 Nr. 50) Folgendes festgehalten:

"3. b) aa)

...

Das streitige

Mehrfamilienhaus ist südseits als Flachdachbaute mit Attikageschoss

ausgebildet. An der Südfassade (Traufseite) liegt die für die Gebäudehöhe

massgebliche Schnittlinie Fassade/Dachfläche grundsätzlich auf Kote 627,10 und

hält damit gegenüber dem gewachsenen Terrain die zulässige Gebäudehöhe von

8,40 m ein. Im Bereich der süd­westlichen und südöstlichen Gebäudeecken

ist das projektierte Gebäude sowohl gegen­über der Südfassade als auch

gegenüber der Ost- bzw. Westfassade mehrfach gestaffelt. Der Rück­sprung

gegenüber der Südfassade beträgt 2,64 m bzw. 2,88 m, jener gegenüber

der West- und Ostfassade (Giebelfassaden) 1,08 m bzw. 1,92 m.

Entscheidend ist ... allein der Rücksprung gegenüber der für die Gebäudehöhe

massgeblichen Südfassade. Da die Tiefe dieser beiden Rücksprünge je mehr als

1,5 m beträgt, ist die dadurch bewirkte Mehr­höhe entsprechend § 280

Abs. 1 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975] zu be­achten. Die

Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegt an der Südwestecke auf Kote 629,87, an

der Südostecke des zweiten Rücksprunges auf Kote 628,87. Die Gebäudehöhe

beträgt im Bereich dieser beiden Gebäudeecken mehr als 10 m und

überschreitet damit die zulässige Gebäudehöhe von 8,4 m deutlich. Dabei

ist nach dem Gesagten unmassgeblich, dass diese Gebäudeteile auch seitlich,

d.h. gegenüber den Giebelseiten (West- und Ostfassaden) ebenfalls gestaffelt

sind und zwar mit 1,08 m um weniger als 1,5 m.

bb) Die Überschreitung der

Gebäudehöhe im südwestlichen und südöstlichen Eckbereich des streitigen

Mehrfamilienhauses führt indessen nicht zur beantragten Auf­hebung der

Baubewilligung. In Disp. II a Abs. 2 des angefochtenen

Rekursentscheides vom 23. März 2001 hat die Baurekurskommission die

Bausektion eingeladen, den Beschluss mit geeigneten Nebenbestimmungen zu

versehen, die u.a. sicherstellen, dass die Dachaufbauten zusammen nicht breiter

als 1/3 der betreffenden Fassade sind, bei einer Fassadenlänge von 38,04 m

also nicht mehr als 12,68 m ausmachen (§ 292 PBG). Die C AG

weist zu Recht darauf hin, dass es allenfalls möglich wäre, jene Fassaden­bereiche

als zulässige, die Profillinie durchstossende Dachaufbaute im Sinn von

§ 292 PBG anrechnen zu lassen oder das Dachgeschoss zu verkürzen. Es

rechtfertigt sich daher, die Bausektion der Stadt Zürich einzuladen, ihren

Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen,

welche sicherstellt, dass die Gebäude­höhe von 8,5 m eingehalten

wird."

b) In den von der privaten Beschwerdegegnerin

vorgelegten und mit dem ange­foch­tenen Beschluss der Bausektion vom

16.

April 2002 bewilligten Abänderungsplänen wurden die betreffenden Gebäudeecken

baulich unverändert belassen. Gemäss Bauplänen werden im Dachgeschoss die

beiden 1,08 m breiten und 2,88 m tiefen Rücksprünge "als Lukar­ne

gemessen". Sodann wurde auf die als Dachaufbauten qualifizierten Terrassen­über­de­ckungen

vor den Bereichen "Essen" verzichtet. Die Baurekurskommission

erachtete diese Änderung als baubewilligungsfähig, da vorliegend Dachaufbauten

bei einer mass­gebenden

Fassadenlänge

von 38,04 m 12,68 m breit sein dürften. Nach den Abänderungs­plänen

würden auf die erwähnte Terrassenüberdachung verzichtet und die den

Essensbereich abschlies­senden Aussenfassaden so weit zurückgenommen, dass die

durch Fassade und Dachkonstruk­tion gebildeten Aussenkanten unter der

hypothetischen Dachfläche lägen. Neu sei vor den Bereichen "Küche,

Waschen" eine Sitzplatzüberdachung vorgesehen, wel­che in einer Breite von

10.

m als Dachaufbaute gelte. Würden die beiden Gebäudeecken von je

1,08 m hin­zugerechnet, so liege die Summe der anrechenbaren Dachaufbauten

mit einer Breite von 12,16 m deutlich unter dem zulässigen Mass von

12,68 m. Damit seien aber die südöstliche und die südwestliche Gebäudeecke

als zulässige Dachaufbaute qualifi­zierbar und an diesen Stel­len auch die

Gebäudehöhe eingehalten.

Die Beschwerdeführenden vertreten

demgegenüber die Rechtsauffassung, die beiden südöst­lichen und südwestlichen

Gebäudeecken seien nicht als Dachaufbauten qualifizier­bar und überschritten

demgemäss die Gebäudehöhe. Den Ausführungen der Vorinstanz halten sie entgegen,

nach Hans Koepf (Bildwörterbuch der Architektur, 2. A., Stuttgart 1974)

nenne man Dachaufbauten "alle über die Grundform des Daches hinausragenden

Bau­ten (Dachfenster, Dacherker und Zwerchhäuser, aber auch Attiken,

Balustraden Ziergiebel, Schornsteine) und die vielgestaltigen Aufbauten auf

Flachdächern, Dachterrassen oder Dachgärten (Aufzugsmaschinenhäuser und

Stiegenhausmündungen, Atelierbauten, Pavil­lons und Glashäuser)". All

diese Beispiele von Gebäudeteilen, welche als Dachaufbauten gelten könnten,

würden sich durch eine gewisse Selbständigkeit in Funktion und/ oder Er­scheinungsbild

kennzeichnen. Sie lägen gewissermassen ausserhalb des Hauptgebäu­de­körpers.

Die Gebäudeteile hinter den 1,08 m breiten Fassadenbändern seien vom Erschei­nungsbild

und ihrer Funktion her klarerweise Bestandteil des Hauptgebäudekörpers des

Dachgeschosses. Ein Gebäudeteil, welcher sich weder vom Erscheinungsbild her

noch bezüglich Nutzung und Funktion vom Hauptgebäudekörper unterscheide, könne

keine Dach­aufbaute sein.

2.

a) Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird

die zulässige Gebäudehöhe von der jewei­ligen Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche auf den darunterliegenden gewach­senen Boden gemessen; durch

einzelne bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht

beachtet. Massgebend für die Berechnung der Gebäudehöhe ist die Schnitt­linie

der trauf­seitigen Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit Schrägdächern führt die

Bestimmung der Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten. Bei Bauten mit

Flachdächern hingegen ist eine hypothetische Traufseite zu bestimmen, in der

Regel die Gebäudelängs­seite (vgl. BRKE in BEZ 2001 Nr. 40 und 2002

Nr. 37). Bei derartigen Bauten ist der obere Gebäude­höhenmesspunkt die

"Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche", wobei

als "Dachfläche" jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist

(vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG).

Dachgeschosse

(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 1 PBG Ge­bäude­abschnitte,

welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern

dür­fen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG –

grundsätzlich die für ein entsprechendes Schräg­­­dach zulässigen Ebenen nicht

durchstossen, d.h. jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen

der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der da­zugehörigen

Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit

§ 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). Diese Regel

greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden

Gebäudes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attika­geschoss

– wie ein Dachgeschoss unter Schrägdach – mit der Fassade des

Vollgeschosses bündig sein.

Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig

die erwähnte Dachprofillinie durchstos­sen, sind nach Massgabe von § 292

PBG zulässig, d.h. sie dürfen bei Flachdächern ins­gesamt nicht breiter sein

als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG).

Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschos­ses vor­stossen, d.h. mit der betreffenden Fassade bündig sein

(vgl. Skizzen für die Berechnungs­weisen gemäss Planungs- und Baugesetz [PBG]

und der allgemeinen Bauverordnung [ABV] zu § 292 PBG). Der Schnittpunkt

Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG und damit die

Gebäudehöhe ändern sich dadurch nicht. Als massgebende Dachfläche gilt auch im

Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und nicht

etwa neu der Dachabschluss des Attikageschosses. Damit ist die Gebäudehöhe auch

im Bereich derartiger Dachaufbauten eingehalten. Es besteht auch keine

Vorschrift, dass solche Dachaufbauten nicht an die Gebäudeecken der

betreffenden Traufseiten, sondern nur in der Mitte der Fassaden platziert

werden dürfen. Auch wenn nicht unbedingt üblich, sind Situierungen der

Dachaufbauten – wie hier – an den Gebäudeecken grundsätzlich zulässig.

Das darf allerdings nicht dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als

solches erkennbar ist und deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung

tritt. Das trifft hier indessen dank der Ausgestaltung der Eckbereiche des

Gebäudes nicht zu.

b) Im Lichte dieser Grundsätze ergibt sich,

dass beim streitigen Mehrfamilienhaus die Gebäudehöhe, d.h. die Distanz

zwischen gewachsenem Boden und der Dachfläche des obersten Vollgeschosses (Kote

627.

) eingehalten ist. Die "Dachaufbauten" bei der süd­west­lichen

und bei der südöstlichen Gebäudeecke, d.h. jene Bauteile, welche die

– gemäss § 292 lit. b PBG definierte – Dachebene

durchstossen, überschreiten zusammen mit der Sitz­platzüberdachung vor dem

Bereich "Küche/Waschen" des Attikageschosses ein Drittel der gesamten

Fassadenlänge von 38,04 m, d.h. 12,68 m nicht. Die streitigen

Änderungen sind daher bewilligungsfähig.

c) Die von den Beschwerdeführenden vertretene

Rechtsauffassung, wonach sich Dach­aufbauten durch eine gewisse Selbständigkeit

in Funktion und/oder Erscheinungsbild kennzeichneten, trifft zumindest bei

Flachdachbauten nicht zu. Zu Recht weist die Bau­sek­tion darauf hin, dass sich

beim Schrägdach das Dachgeschoss unter der – tatsächlichen – Dach­ebene

und der Dachaufbau über dieser Dachebene befinden, wodurch sich eine klare

Unterscheidbarkeit der Bauteile ergibt und damit von einer gewissen

Selbständigkeit in Funk­tion und/oder Erscheinung gesprochen werden kann. Bei

Flachdächern hingegen, wo die begrenzende Dachebene (§ 292 lit. b

PBG) rein hypothetisch besteht, fehlt diese Unter­scheidbarkeit von vornherein

und kann weder eine funktionelle noch eine optische Selb­stän­digkeit der die

fiktive Dachfläche durchstossenden Bauteile verlangt werden.

3.

…

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

…