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Entscheid

VB.2003.00006

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00006

9. April 2003Deutsch18 min

(URT.2003.7290)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Am 30. April 2002 erteilte die

Baukommission Wädenswil der B AG die baurechtliche Be­willigung für eine

Arealüberbauung auf den Grundstü­cken Kat.Nrn. 01 – 02, 03, 04 – 05 und 06

zwischen der K- und der L-strasse.

Erwägungen

II. Gegen diese

Baubewilligung gelangten mit zwei separaten Eingaben zahlreiche Nachbarn an die

Baurekurskommission II, welche die Rekurse vereinigte und am 20. September 2002

einen Augenschein beim Baugrundstück durchführte. Am 19. November 2002 schrieb

die Rekurskommission das Verfahren bezüglich eines Rekurrenten als durch Rückzug

erledigt ab, hiess im Weiteren die Rekurse gut und hob die angefochtene

Baubewilligung auf.

III. Gegen den

Rekursentscheid liess die Gemeinde Wädenswil am 10. Januar 2003 Beschwer­de

erheben und dessen Aufhebung sowie die Wiederherstellung der Baubewilligung

beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 16. Januar 2003 liess mit den nämlichen

Anträgen auch die B AG Beschwerde erheben.

Die Vorinstanz schloss am 30. Januar 2003 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. und 10. März

2003.

Abweisung beider Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen.

Die Begründung des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Beide Beschwerden betreffen den

nämlichen Rekursentscheid; die Verfahren sind zweckmässigerweise zu vereinigen.

b) Die Bauherrschaft ist gemäss § 21 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ohne weiteres zur

Beschwerde legitimiert.

Die Legitimation der Gemeinde richtet sich

nach § 21 lit. b VRG. Da ihr im Zusam­menhang mit der Bewilligung von

Arealüberbauungen eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zusteht (vgl.

nachfolgend E. 2.b), kann sie sich auf von ihr zu vertretende schutz­wür­di­ge

Interessen berufen, und ist auch auf diese Beschwerde einzutreten.

c) Die Beschwerdegegnerin 11 hat ihre

Liegenschaft verkauft und will sich deshalb nicht mehr am Verfahren beteiligen.

Nachdem sie im Rekursverfahren obsiegt hat, bleibt sie jedoch notwendigerweise

Partei, auch wenn sie im Beschwerdeverfahren keine eigenen Anträge stellt;

entsprechend kann sie auch kosten- und entschädigungspflichtig werden (RB 1997

Nr. 6 = BEZ 1997 Nr. 16).

2.

a) Die Baurekurskommission hat die

Baubewilligung in erster Linie deshalb aufgehoben, weil diese zwar den

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.

September 1975 (PBG) genüge, nicht aber den Anforderungen von § 71 PBG, wonach

bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut

gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müss­ten. Die

Grundvoraussetzungen für die Bewilligung einer Arealüberbauung gemäss Art. 24

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) seien

zwar erfüllt und die Abweichungen zur Regelüberbauung hielten sich im Rahmen

des Zulässigen, indem beim Mehrfamilienhaus die zonengemässe Gebäude- und

Gesamtlänge überschritten (Art. 25 Abs. 2 BZO) sowie bei allen Bauten die

grössere Gebäudehöhe beansprucht werde (Art. 25 Abs. 1 BZO), wobei das

zulässige Mass von 10,50 m aber nicht überall ausgeschöpft werde. Die

Topographie und die lang gezogene Form des auch aus der Ferne gut einsehbaren

Areals stellten bezüglich Abmessungen, Stellung und Abstände der Gebäude sowie

an die Gebäudedichte der Neuüberbauung hohe Anforderungen, und zwar vor allem

auch deshalb, weil sich die nähere bauliche Umgebung durch eine überwiegend

hinter dem Zulässigen zurückgebliebene bescheidene Überbauungsstruktur auszeichne,

wovon sich nur die bergwärts oberste und damit in einordnungsmässiger Hinsicht

anders zu beurteilende Häuserzeile abhebe. Die auf Grund dieser landschaftlich

sowie ortsbaulich exponierten Lage gebotene Einpassung in die

kleinmassstäblichen Nachbarbauten lasse die projektierte Überbauung vermissen.

Die Arealüberbauung mit dem 43 m langen Mehrfamilienhauskomplex, den drei 21 m

langen Reihenhauszeilen, den 3 Doppel- und 5 Einfamilienhäusern nebst 5

Doppelgaragen erreiche eine Baumassenkonzentration, die eine krasse und

erdrückende Wirkung erzeuge. Die schonungslose Auffüllung des Areals mit die­sen

Bauten lasse kaum Raum für eine ansprechende Freiflächengestaltung und sprenge

die Struktur des durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Gebiets. Die

Platzierung der Gebäude in zwei Reihen, wobei trotz Tiefgarage zwischen die

obere Gebäudereihe noch Doppelgaragen gestellt würden, lasse kaum mehr

Durchblickmöglichkeiten bzw. eine Durch­­­grünung bestehen. Von einer dem

bestehenden Überbauungsbild entsprechenden und aufgrund der landschaftlich und

ortsbaulich exponierten Lage geforderten lockeren Überbauung mit optischer

Durchlässigkeit könne keine Rede mehr sein. Vielmehr entstehe durch die

Stellung der Bauten, welche talseits ein freigelegtes Untergeschoss, zwei Vollgeschosse

und ein Attikageschoss umfassten, ein monotoner Gebäuderiegel, was den Anforde­rungen

an eine qualifizierte Gestaltung nicht entspreche, was auch die von der Bauherrschaft

eingereichte Fotomontage illustriere.

b) Gemäss § 71 Abs. 1 PBG müssen

Arealüberbauungen besonders gut gestaltet so­wie zweckmässig ausgestattet und

ausgerüstet sein; gemäss Abs. 2 sind bei dieser Beurteilung insbesondere

folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur bau­­lichen und

landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Aus­­druck

der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad

der Ausrüstung.

Absatz 1 von § 71 PBG umschreibt die

Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der

Verwaltungsbehörde einen Entscheidungsspielraum öffnen. Dieser wird durch

Absatz 2 der Bestimmung insoweit strukturiert, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt

werden. Da­mit wird der örtlichen Baubehörde gleichsam das Programm vorgegeben,

nach der sie die Erfüllung der in Absatz 1 genannten Qualitätsanforderungen zu

prüfen hat. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die

aufgezählten Merkmale "zu beachten" seien, räumt das Gesetz der

Verwaltungsbehörde aber ausdrücklich auch einen Ermessensspielraum ein. Dies entspricht

der mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991

verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grössere Kompetenzen einzuräumen, so

unter anderem auch bei der Zulassung von Arealüberbauungen (vgl. Robert

Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich,

Bern 1992, S. 10 f.).

Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist

eine vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG grundsätzlich überprüfbare

Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit

mit den örtlichen Verhältnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht

solange nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden als vertretbar

erscheint. Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann

das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG

einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten

Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/ Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 50 Rz. 77 und 84).

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG können im

Rekursverfahren alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung

überprüft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die

Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem

dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler

Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Kölz/ Boss­hart/Röhl,

§ 20 Rz. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von §

238.

PBG über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaft­liche

Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezüglich von § 71

PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen

der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu

beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei

der Beurteilung zu beach­­tenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich

einen Ermessensspielraum öffnet.

c) Die

Baukommission Wädenswil hat in den Erwägungen zur Baubewilligung vom

30.

Ap­ril 2002 eingehend geprüft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und

kommuna­len Anforderungen an eine Arealüberbauung genügt. Sie stützte sich

dabei auf einen bei der Ortsbild­kommission eingeholten Bericht, welcher die

Einhaltung der für Arealüberbau­un­gen gel­tenden Kriterien prüfen sollte. In

diesem Bericht – verfasst von zwei Architekten – kommt die Ortsbildkommission

nach sorgfältiger Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen, der ortsplanerischen

Gegebenheiten sowie des Projekts in volumetrischer, situativer und ge­stalterischer

Hinsicht zu folgender zusammenfassenden Beurteilung:

-

Es handelt sich um ein insgesamt gutes, nach

einem gesamthaften Konzept gestaltetes Projekt mit gemeinsamer Erschliessung

und Ausstattung.

-

Die zulässige Ausnützung ist ausgeschöpft, was

richtig ist und zur haus­hälterischen Nutzung des Bodens beiträgt. An dieser Lage

wäre auch eine höhere Ausnützung ortsplanerisch vertretbar.

-

Die Baumassenverteilung nimmt den Massstab der

Umgebung auf. In Bezug auf Gestaltung können aus der näheren Umgebung keine

Richtlinien abgeleitet werden. Das Konzept mit Flachdächern ist an dieser

Stelle richtig.

-

Im Innern der Überbauung entstehen gut nutzbare

Freiräume und eine geschickte Verteilung von öffentlichen und privaten Flächen.

-

Die Erschliessung für Fahrverkehr und Fussgänger

ist gut gelöst. Die Autoabstellplätze sind, soweit sinnvoll, in einer

Tiefgarage zusammengefasst.

-

Mit den einfachen Baukörpern und der

zeitgemässen Formensprache entsteht ein eigenständiges Quartier mit

durchgestaltetem Charakter und einer guten Mischung verschiedener Hausarten und

Wohnformen.

Diese Schlussfolgerungen sowie weitere Teile

des Berichts sind in die Erwägungen der angefochtenen Baubewilligung

aufgenommen worden; dem von den Beschwerdegegnern aufgrund der Datumsvermerke

gezogenen Schluss, der Bericht habe ”wohl kaum als Grundlage für die

Baubewilligung dienen können”, kann deshalb nicht gefolgt werden.

Die Baukommission Wädenswil ist mit der

Einholung dieses Berichts der Ortsbildkommission dem ihr durch § 71 Abs. 2 PBG

auferlegten Prüfprogramm in geradezu vorbild­licher Weise nachgekommen; sie hat

alle massgeblichen Umstände in Betracht gezogen und sorgfältig gewürdigt. Sie

hat damit die ihr durch das kantonale Recht eingeräumte Entscheidungsfreiheit

beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden nur

gefallen lassen, soweit ihre Würdigung der gemäss § 71 Abs. 2 PBG für eine Are­al­­überbauung

zu beachtenden Merkmale als nicht mehr vertretbar erscheint. Damit unterscheidet

sich der vorliegende von jenen Fällen, in denen die Rekursinstanz den kommunalen

Entscheidungsspielraum nicht zu beachten braucht, weil die Gemeinde selber

davon keinen in ihren Erwägungen erkennbaren Gebrauch gemacht hat (vgl. RB 1991

Nr. 2; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5a, www.vgrzh.ch, BEZ 2002 Nr.

18).

d) Die Baurekurskommission begnügt sich in ihren

Erwägungen mit einer Kritik des streitbetroffenen Projekts, ohne sich mit den

Erwägungen der angefochtenen Baubewil­ligung auseinander zu setzen;

insbesondere fehlt eine Begründung, inwiefern die Erwägungen der örtlichen

Baubewilligungsbehörde betreffend die Einordnung, Gestaltung sowie Aus­­stattung

und Ausrüstung der Arealüberbauung als nicht vertretbar erscheinen. Vielmehr

begnügt sich die Rekurskommission damit, der Würdigung der Baubehörde ihre

eigene ent­­­gegenzusetzen; das kann jedenfalls hier nicht genügen, wo deren

Würdigung als nicht of­­fenkundig haltlos erscheint, sondern auf der eingehend

begründeten Stellungnahme von Fachleuten aufbaut.

Sodann erweist sich die Würdigung der

örtlichen Verhältnisse und der Qualität der Arealüberbauung durch die

Baurekurskommission nicht als derart überzeugend, dass die an­dere Auffassung

der Baubehörde von vornherein als nicht vertretbar erscheinen würde. So hält

die Stellungnahme bezüglich der ortsplanerischen Gegebenheiten fest:

"Die nähere Umgebung, insbesondere die im Südwesten angrenzende Bebauung

besteht vorwiegend aus Einzel- und Doppelhäusern unterschiedlicher Qualität und

Grösse. Vom konventionellen Satteldach mit Ziegeln über das mit Schiefer

gedeckte Pultdach bis zum zurzeit modischen, mit glänzendem Blech eingedeckten

Tonnendach kommen alle Materialien, Bauformen und Baustile vor. Die meisten

Häuser weisen talseits zwei sichtbare Geschosse und ein bis zwei ausgebaute

Dachgeschosse auf, einzelne Bauten sind kleiner, andere grösser. Das Quartier

präsentiert sich wie alle im Lauf der Zeit in Einzelbauweise entstandenen

Wohnquartiere ohne speziellen Qualitäten und ohne besondere Stil- oder

Gestaltungsmerkmale.

Einen besonderen Akzent im Orts- und Landschaftsbild setzt das im

Nordwesten angrenzende Schulhaus Q, das mit seinen gros­sen Bauvolumen und

seiner dominierenden Lage den Charakter der Umgebung massgeblich prägt.

In der

weiteren Umgebung bestimmen Mehrfamilienhäuser das Orts- und Landschaftsbild.

Im

Bauzonenplan ist das Gebiet in Anlehnung an die angrenzende bestehende Bebauung

der Zone W2/40 zugewiesen worden, - eine in Bezug auf die Lage und den

Erschliessungsgrad des Areals eher bescheidene Dichte. Das Grundstück würde

sich aufgrund seiner Lage auch für den Bau von Mehrfamilienhäusern eignen."

Diese

sorgfältige Würdigung der baulichen Umgebung wird durch die bei den Akten

liegenden Fotografien bestätigt; ein Augenschein ist nicht erforderlich. Auch

die Baurekurs­kommission geht von keinen anderen tatsächlichen Feststellungen

aus; sie beschränkt ih­ren Blick jedoch hauptsächlich auf die zwei bergseits

des Baugrundstücks gelegenen Häu­ser­zei­len. Es ist indessen mindestens so

vertretbar, wenn die örtliche Baubehörde den Bezugsrahmen etwas weiter gefasst

und insbesondere auch die grossvolumigen Schulhausbauten nord­westlich des

Baugrundstücks und auch die weiter bergwärts in der Wohnzone W3 gelegenen

Bauten mitberücksichtigt hat. Dass, wie die Beschwerdegegner geltend machen,

die direkte Sichtverbindung zu grösseren Baukörpern wie dem Schulhaus Q durch

Bäume teilweise un­terbrochen ist, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise.

Anzufügen ist, dass seeseits des Bauareals ein grösseres noch unüberbautes

Gebiet liegt, das der Zonenzuweisung entsprechend in gleicher Weise überbaut

werden kann; auch dies hat die Baurekurskommission nicht berücksichtigt.

Die Ortsbildkommission hat auch darauf

hingewiesen, dass die gemäss Bau- und Zonenordnung zulässige, von der

Arealüberbauung ausgeschöpfte Ausnützung mit 40% aus Rücksicht auf die

bergseits angrenzende Wohnzone relativ tief angesetzt worden sei; Lage und

Erschliessungsgrad hätten auch eine höhere Ausnützung zugelassen. Auch diese

Betrachtungsweise ist vertretbar; jedenfalls liegt hier kein Fall vor, wo bei

der Zonenzuweisung die bestehende Baustruktur ungenügend berücksichtigt wurde,

und deshalb aus Gründen der Einordnung die Neubauten die zonengemässe Nutzung

nicht oder nur dann ausnützen können, wenn sie besonders hohen gestalterischen

Ansprüchen genügen (VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5b, www.vgrzh.ch,

BEZ 2002 Nr. 18). Zu berücksichtigen ist überdies, dass das Bauareal gemäss

Regionalem Richtplan Zimmerberg in einem Siedlungsgebiet mit hoher baulicher

Dichte liegt.

Auch was die Anordnung des die Ausnützung

einer Regelüberbauung nicht überschreitenden Bauvolumen betrifft, hat die

Ortsbildkommission das Projekt im Zusammenhang mit Topographie und baulicher

Umgebung eingehend gewürdigt; so hat sie unter anderem ausgeführt, mit der

Stellung des Mehrfamilienhauses senkrecht zum Hang werde trotz seiner Länge von

43.

m eine Riegelwirkung vermieden und die auf den anderen drei Seiten durch

Strassen umfasste Überbauung optisch abgeschlossen; mit den längs der K-strasse

angeordneten Einzelhäusern mit den nur 7,80 m breiten Südwest-Fassaden und den

grossen Gebäudeabständen werde gut auf die hinterliegenden Bauten Rücksicht

genommen. Auch diese Überlegungen sind mindestens so vertretbar wie die nicht

weiter begründete Auffassung der Baurekurskommission, das Projekt schaffe eine

Baumassenkonzentration, die auch für den unbefangenen Beobachter eine krasse

und erdrückende Wirkung erzeuge. Die Einzelhäuser an der K-strasse weisen

Grundrisse und Abstände, die mit den bestehenden Bauten bergseits dieser

Strasse vergleich­bar sind; damit wird, wie dies die Ortsbildkommission positiv

gewürdigt hat, der Mass­stab des angrenzenden Quartiers aufgenommen und ist die

Würdigung der Baurekurs­kommission, die schonungslose Auffüllung des Bauareals

sprenge die Struktur des durch be­scheidene Bauten geprägten Quartiers nicht

nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass im

oberen Grundstückteil, wo bergseits der K-strasse die das Quartier prägenden

”bescheidenen” Bauten hauptsächlich angrenzen, eine zonengemässe

Regelüberbauung weit grössere Bauvolumen zulassen würde. Sodann trifft es

aufgrund der Pläne offenkundig nicht zu, dass die Überbauung des Areals kaum

Raum für eine ansprechende Freiflächengestaltung lasse und kaum mehr Durchbli­cke

bzw. eine Durchgrünung möglich bleibe. Der Verzicht auf die Doppelgaragen bei

den Einzelhäusern zu Gunsten von Abstellplätzen in der Tiefgarage würde zwar

den Freiflächen­anteil und die ”optische Durchlässigkeit” der Überbauung geringfügig

verbessern; für die Gesamtwürdigung der Arealüberbauung ist dies indessen nicht

ausschlaggebend. Dass die Überbauung des Areals die Aussicht für die

bergseitigen Nachbarliegenschaften behindert, ist mit der Überbauung des

streitbetroffenen Areals naturgemäss verbunden; eine Riegel­wirkung in dem

Sinn, dass das Bauvorhaben den Ausblick vollständig verstelle, kann dem

Bauvorhaben, wie sich aufgrund der Pläne und der von der Bauherrschaft

eingereichten Fotomontage ergibt, dem Projekt nicht vorgeworfen werden; auch

mit diesem Aspekt hat sich die Ortsbildkommission in nachvollziehbarer Weise

auseinander gesetzt und ist zu einer vertretbaren Würdigung gelangt.

Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass

die Baurekurskommission, indem sie eine vertretbare Würdigung der örtlichen

Baubehörde durch ihre eigene ersetzt hat, unzuläs­sigerweise in den der

Gemeinde durch § 71 PBG eingeräumten Entscheidungsspielraum eingegriffen hat.

3.

Die Baurekurskommission hat die

angefochtene Baubewilligung auch deshalb auf­­gehoben, weil das Baugesuch

mangels eines Umgebungsplans nicht alle zur Beurteilung der Zulässigkeit der

Arealüberbauung erforderlichen Unterlagen umfasst habe. Die örtliche Baubehörde

hat in Dispositiv Ziffer 30 lit. g der Baubewilligung vor Baufreigabe die Nachreichung

eines Umgebungsplans verlangt.

Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81

erkannt hat, gehört zur Baueingabe für eine Arealüberbauung auch ein

Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung (in Bestätigung

der Auffassung einer Baurekurskommission) dahingehend präzi­siert, dass es

genüge, wenn die Umgebungsplanung aus den Plänen insgesamt ersichtlich sei,

ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen müsse. Von dieser Rechtsprechung

ist auch hier auszugehen. Der mit der Baueingabe eingereichte Plan 1 : 200

”Situati­on/Umgebung” gibt Aufschluss über Lage und Masse sämtlicher auf den

Baugrundstücken geplanten Bauten und Anlagen samt Erschliessung,

Abstellplätzen, Spielwiese und Spielplatz, Containerabstellplätzen, Bepflanzung

mit grösseren Bäumen und dergleichen. Damit ermöglicht er die Beurteilung, ob

die Arealüberbauung von § 71 PBG entspricht, und durf­te die Baubehörde die

Einreichung und Genehmigung eines eigentlichen Umgebungsplans in einem späteren

Zeitpunkt vorbehalten. Daran ändert nichts, dass gemäss Erwägung lit. k die

geplante Führung des neuen Q-wegs zu ändern ist. Die neue Wegführung ist in der

Bau­­bewilligung klar umschrieben; sie wird nicht zur Folge haben, dass für die

Areal­über­bauung entscheidende Bestandteile der Umgebungsgestaltung nicht oder

nur wesentlich anders verwirklicht werden können. Ob die Verlegung der beiden

das Bauareal queren­den Fusswege zulässig ist, ist nicht im

Baubewilligungsverfahren zu prüfen, sondern hängt von den

Eigentumsverhältnissen an den Wegparzellen ab. Dass die Beibehaltung dieser Weg­parzellen

zu einer anderen Überbauung führen würde, ist offenkundig, hat aber mit der

Frage der Bewilligungsfähigkeit der geplanten Arealüberbauung nichts zu tun.

4.

Die Baurekurskommission hat erwogen, die

Doppelgarage beim Einfamilienhaus A5 unterschreite den Wegabstand gemäss § 265

Abs. 1 PBG.

Die anstelle des bisherigen Schützensteigs

das Areal im südöstlichen Teil durchquerende Fusswegverbindung soll gemäss

Dispositiv

Dispositiv Ziffer 4 der Baubewilligung der Öffentlich­keit zur Verfügung

stehen. Es handelt sich damit um einen öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs.

1 PBG, von welchem oberirdische Gebäude einen Abstand von 3,5 m einzuhalten

haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt

(vgl. zum Begriff des öffentlichen Wegs RB 2001 Nr. 73 = BEZ 2001 Nr. 48; RB

1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20).

Für Regelüberbauungen verlangt Art. 29 Abs. 2

BZO die Einhaltung des kleinen Grundgrenzabstands, das heisst gemäss Art. 3 BZO

in der Zone W2/40% einen Abstand von 4 m. Für Arealüberbauungen kann die Bau-

und Zonenordnung gemäss § 72 PBG Bau­vorschriften enthalten, die von den

Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen

abweichen (Abs. 1); die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern,

Nachbargrundstücken und Strassen – ausser solchen, die vorwiegend der Are­al­erschliessung

dienen – dürfen nicht verringert werden (Abs. 2). Art. 25 Abs. 3 BZO macht von

dieser Möglichkeit Gebrauch: Die zonengemässen Abstände sollen nur gegenüber

Nachbargrundstücken gelten. Diese Bestimmung kann ohne Rechtsverletzung so verstanden

werden, dass sie sich auch auf den von der Zonenzuweisung abhängigen Wegabstand

bezieht. Diese Regelung ist mit § 72 Abs. 2 PBG vereinbar, welche Bestimmung

nur die Befreiung vom Strassen-, nicht auch vom Wegabstand regelt bzw.

ausschliesst, soweit die Strasse nicht vorwiegend der Arealüberbauung dient. Da

es sich bei der in Frage stehen­den Fusswegverbindung offenkundig um einen Weg

und nicht um eine Strasse handelt, erweist sich die Befreiung von der

Einhaltung des Wegabstands als zulässig und ist die Be­schwerde auch insofern

gutzuheissen.

5. Die Vorinstanz ist ”der Vollständigkeit

halber” auf weitere von den Beschwerdegegner im Rekursverfahren geltend

gemachte Einwände eingegangen. So hat sie es für zutreffend erachtet, dass die

Einreichung des Kanalisationsprojekts erst vor Baubeginn bewil­ligt werden

müsse. Sodann hat sie erwogen, die zulässige Ausnützung sei nicht ausgeschöpft

und es sei deshalb zulässig, für allenfalls anrechenbare Räume in den Untergeschos­­sen

die Nachreichung einer ergänzten Ausnützungsberechnung vorzubehalten. Auf diese

zutreffenden Erwägungen, die auch von den Beschwerdegegnern in ihren Beschwerdeantworten

nicht in Zweifel gezogen werden, ist gemäss § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zu verweisen.

Die Beschwerdegegner halten an ihrem im

Rekursverfahren erhobenen Einwand fest, die Baubewilligung verstosse gegen den

Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18.

April 1999), weil beim Bau ihrer eigenen Häuser eine Herabsetzung der gemäss

Bauordnung zulässigen Höhe von 7,5 auf 6 m verlangt worden sei. Damit übersehen

sie, dass seit jener Zeit die planerischen Grundlagen geändert haben. Mit der

Revision des Regionalen Richtplans Zimmerberg gemäss Regierungsratsbeschluss

Nr. 2258/1998 wurde die frühere Bezeichnung einer ”Landschaftlich

empfindlichen Lage” aufgehoben und im Siedlungsgebiet südlich der Au ein Gebiet

mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, welches auch das Bauareal umfasst.

Entsprechend dieser Festlegung erfolgte mit der Zonenplanrevision vom 17.

Januar 1994 die Zuweisung des Bauareals zur zweigeschossigen Wohnzone W2 40%.

Eine Höhenbeschränkungslinie, auf die sich die entsprechende Auflage in einer von

den Beschwerdegegnern eingereichten Baubewilligung vom 9. Mai 1989 stützt,

lässt sich im geltenden Zonenplan nicht mehr finden.

6. Damit erweisen sich die Beschwerden in

jeder Hinsicht als begründet und sind gut­zuheissen. Demgemäss ist der

Beschluss der Baukommission Wädenswil vom 30. April 2002 wieder herzustellen.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten sowohl des

Beschwerde- als auch des Rekursverfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

Zudem sind sie für das Beschwerdeverfahren gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu

einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- an die beschwerdeführende Gemeinde

und von Fr. 3'000.- an die Bauherrschaft zu verpflichten (je unter Einschluss

der MwSt.).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die

Beschwerdeverfahren VB.2003.00006 und VB.2003.00015 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen.

Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurs­kommission II vom 19. November

2002 aufgehoben und die Baubewilligung der Bau­kommission Wädenswil vom 30.

April 2002 wieder hergestellt.

2. ...