Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00020

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Geschäftsnummer:

VB.2003.00020

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 26.03.2003

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Ablehnung formeller Anträge (E. 1); Umgebungsplan für die Arealüberbauung aus den Plänen ersichtlich (E. 2); ausreichende Grösse der Ruheflächen (E. 3); Übereinstimmung mit den erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG (E. 4).

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte wegen Fluglärm (E. 5a): Verpflichtung zur Schallisolation der Gebäudehülle (Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV); gerechtfertigte Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) zur Schliessung einer Baulücke (E. 5b). Abweisung der Beschwerde (E. 6).

Stichworte:

AREALÜBERBAUUNG

AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

GESTALTUNG

LÄRMSCHUTZ

SCHALLISOLATION

SONDERNUTZUNGSPLÄNE

UMGEBUNGSPLAN

Rechtsnormen:

Art. 31 lit. I b LSV

Art. 31 lit. II LSV

§ 71 PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I. Der Stadtrat Bülach erteilte der F AG am

9. Januar 2002 die bau­rechtliche Bewilli­gung für eine Arealüberbauung mit 90

Wohnungen und einer Unterniveaugarage für 128 Fahrzeuge auf den Grundstücken

Kat.Nrn. 01 – 02 und 03 – 04 im Gebiet zwischen K-stras­se und Bahnlinie

westlich des L-gässchens. Bestandteil des Beschlusses bildete die Ver­fügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 12. November 2001 betreffend die

strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die lärmrechtliche Beurteilung des

Bauvorhabens.

Erwägungen

II. Die hiergegen von A und B, C sowie D

gegen beide Anordnungen eingereichten Rekurse vereinigte die

Baurekurskommission IV und wies sie am 14. November 2002 ab.

III. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A

und B, C sowie D am 23. Januar 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

erheben und im Wesentlichen Aufhebung des Rekurs­entscheids und der

erstinstanzlichen Bewilligung be­­antragen, unter Kosten- und Entschä­digungsfolgen

zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht beantragten

sie Erteilung der aufschiebenden Wirkung, Durchführung eines Augenscheins sowie

Zustellung der Beschwerdeantworten und allfälli­ger weiterer Stellungnahmen zur

Einsichtnahme, eventuell zur Stellungnahme.

Die Vorinstanz und der Stadtrat Bülach

schlossen am 4. bzw. 28. Februar 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die private

Beschwerdegegnerschaft am 21. Februar und die Baudirektion am 3. März 2003

liessen Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge sowie die Zusprechung einer

Parteientschädigung beantragen.

Die Begründung des Rekursentscheids und die

Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden

Entscheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Der Antrag betreffend Erteilung der

aufschiebenden Wirkung stösst ins Leere; sie kommt der Beschwerde gemäss § 55

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) von Gesetzes wegen

zu.

Die Beschwerdeantworten der Gegenparteien und

die Vernehmlassung der Vorinstanz sind den Beschwerdeführenden zur

Kenntnisnahme bereits zugestellt worden; zur Durchführung eines zweiten

Schriftenwechsels besteht kein Anlass (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A.,

Zürich 1999, § 58 Rz. 9). Ebenso ist kein Augenschein erforderlich; der massgeb­liche

Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten.

2.

Die Beschwerdeführenden erneuern ihre

bereits im Rekursverfahren vorgebrach­te Rüge, das Baugesuch habe nicht alle

zur Beurteilung der Zulässigkeit der Arealüberbauung erforderlichen Unterlagen

umfasst, insbesondere hätten die Angaben über die äusseren Materialien und die

Farbgebung sowie ein Umgebungsplan gefehlt. Die örtliche Baubehörde hat in

Nebenbestimmungen zur angefochtenen Bewilligung die Nachreihung sowohl ei­nes

Umgebungs- und Bepflanzungsplans (Dispositiv Ziffer 2.2 und 3) als auch eines

kolorierten Fassadenplans und die Vorlage von Farbmustern (Dispositiv Ziffer

4.

) verlangt.

Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81

erkannt hat, gehört zur Baueingabe für eine Arealüberbauung auch ein

Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung dahingehend

präzisiert, dass es genüge, wenn die Umgebungsplanung aus den Plä­nen insgesamt

ersichtlich sei, ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen müs­­se.

Von dieser Rechtsprechung ist auch die Vorinstanz ausgegangen, und sie hat eingehend

dargelegt, dass die eingereichten Planunterlagen die zur Beurteilung der

Arealüberbau­­ung erforderlichen Angaben hinsichtlich der Umgebungsgestaltung

enthalten. Auf diese zutreffenden Erwägungen ist zu verweisen (§§ 71 in

Verbindung mit 28 Abs. 1 VRG). Die gemäss § 71 Abs. 2 PBG für die Beurteilung

einer Arealüberbauung massgeblichen Merkmale lassen sich den eingereichten

Plänen mit hinreichender Vollständigkeit und Genauigkeit entnehmen. Das gilt

nicht nur bezüglich der Umgebungs-, sondern auch der Fassadengestaltung. Ob

eine Überbauung den Gestaltungsanforderungen für eine Arealüberbauung genügt,

entscheidet sich nicht in erster Linie am Verputz und der Farbgebung der

Fassaden; der Gefahr, dass eine an sich gut gestaltete Überbauung durch die

unpassende Wahl von Putz­­struktur oder Farbe noch beeinträchtigt wird, ist mit

der Nebenbestimmung in Disposi­tiv Ziffer 4.9 der Baubewilligung hinreichend Rechnung

getragen. Die Genehmigung der de­finitiven Fassadengestaltung ist als

baurechtlicher Entscheid den Beschwerdeführenden gemäss § 316 Abs. 2 PBG zu

eröffnen, so dass sie sich gegen den befürchteten Missgriff als Folge von

”Mode-Trends” in der Immobilienbranche zur Wehr setzen könnten.

3.

Gemäss Ziffer 12.5 Abs. 2 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Bülach vom 8. Juli 1996 (BZO) haben die Spiel- und

Ruheflächen pro 300 m3 Wohnbauvolumen mindes­tens 20 m2 zu betragen. Das ergibt

für die projektierte Überbauung mit einem Gesamtvolumen von ca. 32'000 m3 nach

den insofern unbestrittenen Feststellungen der Baurekurs­kommission einen

Mindestbedarf von 2'133 m2.

Die Baurekurskommission hat beim Bauvorhaben

für Spielplätze, Spielstrasse, Sport­anlage und Biotope samt umliegenden

Grünflächen eine Gesamtfläche von rund 2'500 m2 ermittelt und in Rechnung

gestellt, dass auch einige weitere geplante Grünflächen und Plätze als Spiel-

und Begegnungsplätze dienen könnten. Damit sei auch den für Arealüberbauungen

geltenden erhöhten Anforderungen Genüge getan.

Diesem Schluss der Vorinstanz ist

beizupflichten. Die Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach den gemäss

Ziffer 12.5 Abs. 2 BZO zu schaffenden Flächen nur der ei­gent­liche Spielplatz

in der südwestlichen Ecke und die Spielstrasse mit einer Fläche von zu­­sammen

600.

m2 zuzurechnen seien, widerspricht dem Wortlaut der Bestimmung, welche eine

Mindestfläche für Spiel- und Ruheflächen zusammen vorschreibt. Weshalb die von

der Baurekurskommission erwähnten Flächen nicht zu Spiel- und Ruhezwecken

dienen könn­­ten, ist nicht ersichtlich.

4.

Die Beschwerdeführenden rügen wie bereits

im Rekursverfahren, die Arealüberbauung genüge nicht den erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG.

Die Baurekurskommission ist auf Grund eines

Augenscheins zum Schluss gekommen, das Gebiet um die Arealfläche zeichne sich

durch eine heterogene Überbauung aus, die sich aus zweigeschossigen, frei

stehenden Einfamilienhäusern zusammensetze, deren Satteldächer mehrheitlich

quer zur K-strasse ausgerichtet seien; diese Bauten wiesen keine besondere

architektonische Gestaltung auf. Diese Feststellungen werden weder durch die Be­schwerdevorbringen

noch durch die von den Beschwerdeführenden eingereichten Fo­tos erschüttert;

ein Augenschein des Verwaltungsgerichts ist nicht erforderlich.

Die Vorinstanz

hat die Qualität der geplanten Überbauung eingehend und sachkundig gewürdigt,

worauf wiederum verwiesen werden kann. Insbesondere hat sie auch aufgezeigt,

dass sie mit ihrer volumetrischen Anordnung auf die bauliche Umgebung Rücksicht

nimmt, indem sie durch die unterschiedliche Anordnung der drei Gebäude an der

K-strasse den Ein­druck einer Mauer vermeidet und mit der geplanten Allee für

eine zusätzliche Auf­lockerung der Erscheinung sorgt. Sodann ist das längs der

K-strasse angeordnete Doppel-Mehrfami­li­en­haus L-M um 7 – 12 m von der

Strassengrenze bzw. um 1 – 6 m von der Bau­linie zurückversetzt, was

insbesondere gegenüber den jenseits der K-stras­se liegenden Einfamilienhäusern

der Beschwerdeführenden für eine Distanz sorgt, welche die behaupte­te Störung

der Sied­lungsstruktur ausschliesst. Von einer fehlerhaften Ermessensbetätigung

durch die Baube­willigungsbehörde und die Rekurskommission kann mithin kein

Rede sein. Die geplante Are­alüberbauung kann ohne Rechtsverletzung als

besonders gut gestaltet gewürdigt werden.

5.

Die geplante

Arealüberbauung in der Wohn- und Gewerbezone WG 2.2 mit Emp­findlichkeitsstufe

(ES) III ist Bahn-, Strassen- und Fluglärm ausgesetzt. Gemäss den unangefochten

gebliebenen Feststellungen der Baudirektion in der mit angefochtenen Verfügung

vom 12. November 2001 sind bezüglich des Strassenlärms der K-strasse S – 11 und

des Bahn­­lärms der Linie Bülach – X die Immissionsgrenzwerte eingehalten;

hingegen sind die Immissionsgrenzwerte für Fluglärm in der ersten Nachtstunde

(22 – 23 Uhr) um 2 dB überschritten.

a) Die Baudirektion hat trotz dieser

Überschreitung des Immissionsgrenzwerts für Flug­lärm das Bauvorhaben gestützt

auf Art. 31 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 der Lärmschutz-Ver­ordnung vom 15.

Dezember 1986 (LSV) mit der Auflage bewilligt, es seien die erhöhten

Anforderungen an die Schalldämmung der Aussenhülle nach SIA-Norm 181 (1988)

”Schallschutz im Hochbau” zu beachten und es sei zum Schutz der

lärmempfindlichen Räume gegen den Fluglärm die Aussenhülle der Bauten auf eine

Standardschallpegeldifferenz DnT,W ³ 37 dB zu dimensionieren.

In einer Stellungnahme vom 1. Oktober 2001 zum Baugesuch hatte das Amt für

Raumordnung und Vermessung ausgeführt, die be­treffenden Grundstücke stellten

eine Baulücke dar, an deren Schliessung ein überwiegen­des Interesse im Sinn

von Art. 31 Abs. 2 LSV bestehe; zur Begründung wurde auf die Mit­teilung Nr. 4

(1991)/Korrigendum 1992 des Bundesamts für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL)

verwiesen.

Die Baurekurskommission hat die Erteilung

dieser Ausnahmebewilligung mit der Be­gründung geschützt, die Alarmwerte seien

deutlich unterschritten, an der Überbauung des zutreffend als Baulücke

qualifizierten Areals bestehe im Hinblick auf die Stadtentwick­lung ein

überwiegendes Interesse und mit der Auflage bezüglich der Schalldämmung der Aus­senhülle

der Gebäude seien die unter den gegebenen Umständen als zweckmässig erscheinenden

Massnahmen getroffen worden.

Die Beschwerdeführenden wenden ein, diese

Betrachtungsweise verkenne, dass das Grundstück mit der ausschliesslich

Wohnzwecken dienenden Arealüberbauung aufgrund der Immissionsbelastung durch

Bahn- und Strassenlärm im Jahr 1995 von einer Wohnzone

W2

mit ES II in eine Wohn- und Gewerbezone WG2.2 mit ES 3 und entsprechend um

5.

dB höheren Immissionsgrenzwerten umgezont worden sei. Die Umzonung sei

damit begründet worden, dass entlang der lärmigen Verkehrsträger Gewerbe

angesiedelt werden könnte, wäh­rend Wohnungen von den Gewerbebauten geschützt

dazwischen platziert werden könnten. Die Beschwerdeführenden, die deshalb davon

abgesehen hätten, gegen die Umzonung recht­lich vorzugehen, sähen sich in ihrem

Vertrauen getäuscht. Wenn § 71 PBG für Arealüberbau­­ungen besonders hohe

Anforderungen an die Wohnlichkeit stelle, so sei es unzulässig, sie auf einem

Grundstück zu bewilligen, wo nur mit einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art.

31.

Abs. 2 LSV gebaut werden könne. Eine solche Ausnahmebewilligung könne in

einem Gebiet mit ES II eher bewilligt werden als beim Baugrundstück, welches

trotz der aus­schliesslichen Wohnnutzung der ES III mit um 5 dB höheren

Immissionsgrenzwerten zu­gewiesen sei und überdies mit einer Arealüberbauung

besonders dicht überbaut werden sol­le. Die gebotene konkrete Interessenabwägung

sei hier nicht vorgenommen worden.

b) Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat,

hätten Rügen gegen die Zuweisung des Baugrundstücks zur Zone WG2.2 mit ES III

gegen die Zonenplanrevision vom 8. Juli 1996 erhoben werden müssen. Ein

Nutzungsplan kann im Anschluss an einen Anwendungs­­akt in der Regel nicht mehr

angefoch­ten werden; anders verhält es sich nur, wenn der Betroffene oder sein

Rechts­vorgänger sich beim Planerlass über die Auswir­kun­gen nicht im Klaren

sein konnten oder keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu ver­teidigen,

oder wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seither grund­legend

geändert ha­ben, so dass das öffentliche In­teresse an den auferlegten

Eigentumsbeschränkungen unter­gegangen sein könnte (RB 1987 Nr. 9, mit Hin­weisen;

Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemäss dem Bundesge­setz über die

Raum­planung, ZBl 83/1982, 329, 331 ff.; BGE 111 Ia 131). Diese

Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Wenn seinerzeit andere Vor­­stellungen

hinsichtlich der Art der Überbauung des streitbetroffenen Areals bestanden, so

ändert dies nichts daran, dass die Auswirkungen der Zonenplanänderung, nämlich

trotz der vorhandenen Lärmbelastung die Überbauung der betroffenen Grundstücke

zu ermöglichen, ohne weiteres erkennbar waren.

Eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV kann

erteilt werden, wenn ein überwiegendes Interesse besteht. Nach Auffassung der

Beschwerdeführenden dient die Ausnahmewilligung vor allem der Bauherrschaft und

damit rein privaten Interessen (vgl. Anne-Christiane Favre, La protection

contre le bruit dans la loi sur la protection de l’environnement,

Zürich/Basel/Genf 2002, S. 269). Dieser Einwand geht fehl: Mit der vor­liegenden

Ausnahmebewilligung wird eine Baulücke im zentrumsnahen Baugebiet geschlossen

und damit ein öffentliches Interesse verwirklicht (vgl. Art. 5 Abs. 2 in Verbindung

mit Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Der Alarmwert wird

deutlich unterschritten und die Überschreitung des Immissionsgrenzwerts um 2 dB

betrifft lediglich die erste Nachtstunde; mit der Verpflichtung zu einer

besseren Schallisolation der Gebäude-Aussenhülle wurden die gemäss Art. 32 Abs.

1.

lit. b und Abs. 2 LSV gebotenen Massnahmen getroffen. Der Umstand allein,

dass sich die Wohnungen in einem der ES III zugewiesenen Gebiet befinden (vgl.

Robert Wolf in Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2000, Art. 22

Rz. 35), lässt die Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht als rechtsverletzend

erscheinen. Die massgeblichen Umstände sind in ihrer Gesamtheit zu wür­di­gen;

etwas anderes lässt sich der von den Beschwerdeführenden zitierten

Literaturstelle (Wolf, Art. 22 Rz. 35) nicht entnehmen. Wie sich aus den Akten

ergibt, haben die verfügen­­den Behörden die massgeblichen Aspekte berücksichtigt,

weshalb der Vorwurf einer schematischen, ohne Prüfung der konkreten Umstände

erfolgten Bewilligungs­erteilung un­ge­rechtfertigt ist.

Steht die Bewilligungserteilung im Einklang mit den

bundesrechtlichen Lärmschutz­­vorschriften, so kann die erhöhte Lärmbelastung

nicht zur Folge haben, dass das den Anforderungen von § 71 PBG im Übrigen

genügende Projekt nicht als Arealüberbauung be­­willigt werden könnte. Zwar

gehören gemäss § 71 Abs. 2 PBG Wohnlichkeit und Wohn­hygiene zu den bei der

Beurteilung der Qualität einer Überbauung zu berücksichtigenden Merk­malen.

Abgesehen davon, dass beide Merkmale nicht allein von der Belastung durch Aus­senlärm

abhängen, handelt es sich um zwei von zahlreichen weiteren für die Qualität

einer Überbauung massgeblichen Merkmale, die in ihrer Gesamtheit zu würdigen

sind. Auch unter diesem Gesichtspunkt erscheint die angefochtene Bewilligung

nicht als rechtsverletzend.

6.

Damit erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. Angesichts des Umfangs des betroffenen

Bauvorhabens ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 15'000.- festzusetzen;

ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden

Nrn. 1.1 und 1.2 zu je 1/6 und Nrn. 2 und 3 zu je 1/3 aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Zudem sind sie zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- (MwSt. inkl.) an die private Beschwerdegegnerschaft

zu verpflich­­ten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Keine Parteientschädigung steht

dagegen der Direktion der öffentlichen Bauten zu, der mit der

Beschwerdebeantwortung kein besonderer Aufwand entstanden ist.

Soweit eine Verletzung von Umweltschutzrecht

des Bundes geltend gemacht wird, steht gegen den Entscheid die

Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht offen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

...