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Entscheid

VB.2003.00044

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00044

17. Dezember 2003Deutsch11 min

(URT.2004.7709)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Als Änderung gegenüber einem früher bewilligten Projekt

erteilte der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde X am 6. März 2001

A die baurechtliche Be­willigung für die Reiheneinfamilienhausüberbauung L-Strasse

auf den Grundstücken alt Kat.-Nrn. 01 und 02 in X. Nicht bewilligt

wurden hingegen die neu vorge­sehenen Einzelgaragen und die Zufahrt zu diesen

über den Zufahrtsweg "M". Mit dem im Rechtsmittelverfahren verfoch­tenen

Antrag, ihm die Zufahrt in der geplanten Weise zu bewilligen, blieb A erfolglos.

Das Verwaltungsgericht erwog mit Entscheid VB.2001.00292 vom 18. Dezember

2001, der Zufahrtsweg "M" erschliesse bisher 9 Wohneinheiten; für den

Anschluss von weiteren 6 Einheiten sei er nicht ausreichend dimensioniert,

da dieser Zufahrtstyp gemäss Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS

700.5) nur für den Verkehr von 10 Wohn­einheiten ausgelegt sei. Die

Voraussetzungen für die Erhöhung dieses Grenzwertes auf 30 Wohneinheiten gemäss

§ 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien, nämlich eine dichte Überbauung und eine gute

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, seien hier nicht erfüllt.

In der Folge ersuchte A um die Bewilligung für den Umbau

eines Schopfs auf der neu ge­bildeten Parzelle Kat.-Nr. 03 in eine Garage

mit Erschliessung über den Zufahrtsweg "M".

Erwägungen

II.

Mit der Begründung, diese Zufahrt entspreche nicht der im

Quartierplan "N" vorgesehenen Erschliessungslösung und sprenge die

Kapazität des Zufahrtswegs "M", wies der Hochbau- und

Planungsausschuss der Gemeinde X das Gesuch am 13. Juni 2002 ab. Den gegen

diesen Beschluss von A am 7. August 2002 erhobenen Rekurs wies die Baurekurskom­mission

II am 17. Dezember 2002 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Februar 2003 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, es sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

der angefochtene Beschluss aufzuheben und die örtliche Baubehörde anzuweisen,

ihm die Bewilligung für die Garage und ihre Erschliessung über den Zufahrtsweg "M"

zu erteilen. Die Baure­kurskommission II am 27. Februar und der

Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeiknde X am 14. April 2003 beantragten

Abweisung der Beschwerde, Letzterer unter Kosten- und Entschädi­gungsfolgen.

Da sich aufgrund der Akten nicht erkennen liess, ob und

wann der "Schopf", der in eine Garage umgenutzt werden sollte,

bewilligt worden war und nachdem bei einer Besich­tigung der Örtlichkeiten

durch den Referenten am 15. Juli 2003 der Eindruck entstand, dass die mit

Urteil vom 18. Dezember 2001 rechtskräftig verweigerten Garagen samt Vor­plätzen

und Zufahrt mittlerweile gleichwohl erstellt worden waren, wurde der Beschwer­degegner

1.

mit Präsidialverfügung vom 15. Juli 2003 aufgefordert, dem Verwal­tungs­gericht

die baurechtliche Bewilligung für den zur Umnutzung als Garage vorge­sehenen

angeblichen Schopf einzureichen sowie die vollständigen Bauge­suchs­unter­lagen

für das streitige Umnutzungsvorhaben.

Am 29. Oktober 2003 führte der Referent einen förmlichen

Augenschein mit anschlies­sender Schlussverhandlung durch. Während sich der

Beschwerdeführer auf eine Baubewil­ligung für den "Schopf" berief,

liess der Beschwerdegegner 1 erklären, eine solche liege nicht vor. In der

Folge erhielt der Beschwerdeführer Gelegenheit zu Einreichung der

entsprechenden Akten, wovon er am 11. November 2003 Gebrauch machte.

Anlässlich des Augenscheins erklärte von den Nachbarn,

welche gemäss § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

rechtzeitig die Zustellung der baurechtlichen Entscheide verlangt hatten, D

als Eigentümer eines Grundstücks am Zufahrtsweg "M" den Eintritt ins

Verfahren.

Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im

Rahmen der nachfolgenden Ent­scheidgründe wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell

zuständig zur Behandlung der Be­schwerde gegen den Entscheid der

Baurekurskommission über die baurechtliche Be­willigung einer kommunalen

Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Der Beschwerdeführer ist als Bauherr und Unterliegender im Rekursverfahren zur

Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG).

D hat rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids

verlangt und wäre im Fall einer Gutheissung der Beschwerde als Nachbar durch den

Entscheid betroffen; er ist als Beschwerdegegner 2 ins Verfahren aufzunehmen,

und das Rubrum ist entsprechend zu ergänzen.

2.

Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, die geplante Garage

verfüge schon deshalb nicht über eine genügende Zufahrt, weil in den Beschlüssen

vom 6. März 2001, die das Ver­wal­tungsgericht mit Entscheid vom 18. Dezember

2001.

bestätigt habe, festgehalten worden sei, dass Zufahrt und Parkierung für

alle sechs Häuser über die L-Strasse zu lösen seien und deshalb die Notzufahrt

im Bereich der westlichen Grenze von alt Kat.-Nr. 02mit einem

abschliessbaren Mittelpfosten zu versehen sei.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 kann aus

dieser in Rechtskraft erwach­senen Nebenbestimmung nicht geschlossen werden,

damit komme eine Bewilligung der Zufahrt zur geplanten Garage von vornherein

nicht in Frage. Diese Nebenbestimmung dient nur der Sicherung des Verbots, den

als Notzufahrt bewilligten Weg zur ordentlichen Erschliessung aller sechs

Reiheneinfamilienhäuser zu nutzen. Dieses in Rechtskraft erwachsene Verbot, das

sich unter anderem auf die zu geringe Erschliessungskapazität des Zufahrtswegs "M"

stützt, steht dem Gesuch des Beschwerdeführers für die Erschliessung nur einer

einzigen Hauseinheit nicht im Wege. Davon ist zutreffend auch der Beschwer­degegner

1.

ausgegangen, der dieses neue Baugesuch materiell geprüft und in der Folge verweigert

hat. Da die Nebenbestimmung akzessorischer Natur ist (Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 472), das heisst ihre Gültigkeit vom

bau­rechtlichen Entscheid abhängt, dessen Durchsetzung sie sichern soll, muss

mit der Frage der Zulässigkeit der geplanten Erschliessung zwangsläufig auch

diese Nebenbestimmung überprüft werden können.

3.

Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984,

S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem

rechtskräftig festgesetzten und geneh­migten Quartierplan zu Grunde liegende

Erschliessungskonzept für den einzelnen Grund­eigentümer verbindlich sei und

dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht abgewichen werden

könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das

quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere

Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in

späteren Entscheiden festgehalten worden (VGr, 23. August 1991, VB 91/0056; 9. Dezember

1998, VB.1998.00299). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001

(VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152, www.vgrzh.ch) ist sie dahin gehend verfeinert

worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Strassen erschlossen

werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder

anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr

aufzunehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich

würden; sodann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der

Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen

Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der

Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden

Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte

Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu

erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht

hat am 5. Feb­ruar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts

vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen.

Der Beschwerdeführer beruft sich

auf diese Rechtsprechung und macht geltend, der Zufahrtsweg "M" könne

zwar nicht wie ursprünglich geplant alle sechs Einheiten der von ihm erstellten

Reiheneinfamilienhaus-Überbauung erschliessen, vermö­ge jedoch, wie im früheren

Verfahren erwogen worden sei, noch den Verkehr einer weite­ren Wohneinheit

aufzunehmen, weshalb ihm die Erschliessung des Hauses E über diesen Zufahrtsweg

zu bewilligen sei. Dieser Auffassung kann aus zwei

Gründen nicht gefolgt werden:

3.1

Nach der

dargestellten Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, steht es dem Eigen­tümer,

dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen ist, vorbehältlich einer anders

lautenden Festlegung im Quartierplan grundsätzlich frei, von welcher Strasse

her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die

Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu

erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass ein über

beide Strassen erschlossenes Grundstück unnötigerweise

Erschliessungskapazitäten beansprucht, während

andere Grundstücke, die ihrer Lage ent­sprechend nur über eine Strasse

erschlossen werden können, mangels einer genügenden Erschliessung nicht oder

nicht den Zonenvorschriften entsprechend genutzt werden können.

Solche Verhältnisse liegen hier vor. Das

Grundstück mit dem Haus E, das der Beschwerdeführer über den Zufahrtsweg "M"

erschliessen will, verfügt mit der Zufahrt über die L-Strasse bereits über eine

genügende Erschliessung. Hingegen befinden sich, wie der Beschwerdegegner 1 zutreffend

geltend macht, am Zufahrtsweg "M" verschiedene Grundstücke, die noch

über bauliche Reserven verfügen, so dass die Beanspruchung der noch vorhandenen

Erschliessungskapazität durch die doppelte Erschliessung des Hauses E dazu

führt, dass bereits ein einziges neues Bauvorhaben den Ausbau des Zufahrtswegs "M"

erfordern würde.

3.2

Sodann

hat der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben,

dass anstelle der sechs mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 18. Dezember

2001.

rechtskräftig verweigerten Garagen fünf Gebäude erstellt worden sind, die

der Beschwerdeführer als "Schöpfe" bezeichnet haben will, die jedoch

aufgrund der Kipptore und der befestigten Vorplätze, welche sie über die so

genannte Notzufahrt mit dem Zufahrtsweg "M" verbinden, dem

unbefangenen Betrachter als Garagen erscheinen lassen. Trotz dieser objektiven

Eignung der Bauten zu Garagenzwecken hat der Beschwerdegegner 1 zwei "Schöpfe"

östlich des Hauses C am 21. August 2001 ausdrücklich bewilligt. Bezüglich der

übrigen "Schöpfe" liegen keine ausdrücklichen Bewilligungen vor;

jedoch hat der Beschwerdegegner 1 am 12. November 2002 Änderungspläne

bewilligt, welche die heute bestehenden Bauten enthalten, allerdings ohne dass

in den Plänen anstelle der unzulässigen Nutzung der Bauten als Garagen eine Nutzung

als Schöpfe angegeben wird. Falls man diesen Beschluss, der erst nach dem

Augenschein des Verwaltungsgerichts zu den Akten gereicht wurde, als

Bewilligung der so genannten "Schöpfe" gelten lassen will, erfolgte

die Bewilligung jedenfalls erst nach Einreichung des hier streitigen Gesuchs um

Umnutzung, das bereits am 21. Mai 2002 eingereicht worden ist. In den Plänen zu

diesem Baugesuch wird übrigens der angrenzende "Schopf" des Hauses F

nach wie vor als "Garage" bezeichnet und auch anlässlich des Augenscheins

bezeichnete der Beschwerdeführer dieses Gebäude als "Garage des Nachbars"

(Prot. S. 9).

Aufgrund der beim Augenschein angetroffenen Verhältnisse,

das heisst der Eignung der so genannten "Schöpfe" zur Nutzung als

Garagen, ist offenkundig, dass sich im Fall der Bewilligung der streitigen

Umnutzung für den "Schopf" des Hauses E auch eine Nutzung der übrigen

"Schöpfe" zu Garagenzwecken faktisch nicht mehr verhindern liesse.

Allerdings dürfte dem Beschwerdegegner 1 angesichts des Ausbaus der "Schöpfe"

mit Garagentoren, den befestigten Vorplätzen und der bestehenden Notzufahrt die

Verhin­derung einer solchen unzulässigen Nutzung schon gegenwärtig nicht leicht

fallen, und die Bewilligung der dergestalt ausgebauten Schöpfe bzw. ihre

Duldung ist unverständlich. Immerhin lässt sich auf der "Notzufahrt"

unmittelbar nach der Zufahrt zur Tiefgarage des östlich an die Garage E

angrenzenden Mehrfamilienhauses des Beschwerdeführers noch eine mehr oder

weniger wirksame Sperre anbringen, wie dies mit dem vom Verwal­tungsgericht

bestätigten Beschluss des Beschwerdegegners 1 vom 6. März 2001 verfügt worden

ist. Abgesehen davon, dass diese Sperre bis heute nicht angebracht worden ist,

würde sie ihre Wirksamkeit jedoch vollends verlieren, wenn sie erst nach der

Zufahrt zu Garage E angebracht werden könnte, wo sie anders als am bisher

vorgesehenen Standort nicht in eine Engnis zu stehen käme, sondern angesichts

des Vorplatzes vor den "Schöpfen" der Häuser E und F leicht zu

umfahren wäre. Die Verweigerung der Bewil­ligung für die Umnutzung erweist sich

auch unter diesem Gesichtswinkel als rechtens.

4.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr ist zu berücksichtigen, dass

die Klärung des Sachverhalts wegen der unzureichenden Baueingabepläne des

Beschwerdeführers einen erheblichen zusätzlichen Aufwand verursacht hat. Die

Gerichtsgebühr ist deshalb gestützt auf § 5 der Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 zu verdoppeln, und die Gerichtskosten sind

gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen, der gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer

Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die

Gemeinde zu verpflichten ist.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'360.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer

auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird zu

einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (Mehrwert­steuer inbegriffen) an die

Gemeinde X verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des

Entscheids an gerechnet.

5.

…