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Entscheid

VB.2003.00050

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00050

5. Mai 2004Deutsch13 min

(URT.2004.7946)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission der Gemeinde X erteilte

am 16. Mai 2000 A die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von

vier Einfamilienhäusern mit Unterniveaugarage und zwei Autoabstellplätzen auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 (nach der Parzellierung in vier Grundstücke = Kat.-Nrn. 02 - 05)

an der P-Strasse 07, 08 und 09 in X. Gemäss den Bauplänen sollte die Erschliessung

des Baugrundstücks bzw. der Garage parallel zum Flurweg Nr. 12, Kat.-Nr. 10

(Q-Weg), direkt in die P-Strasse erfolgen. Die vier Einfamilienhäuser wurden in

der Folge erstellt und sind mittlerweile bezogen.

Am 5. Juli 2002 erteilte die

Baukommission X der J GmbH die Baubewilligung für die Umgebungsgestaltung

sowie die (neue) Erschliessung der Unterniveaugarage über den an­gren­zenden Flurweg

Nr. 12 (Kat.-Nr. 10). Nachdem die Erschlies­sungsarbeiten auf dem

Flurweg vorzeitig aufgenommen worden waren, verfügte der Präsident der

Baukommission X am 10. Juli 2002 gegenüber der J GmbH einen einstweiligen

Baustopp für die Zufahrt.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Baustopp erhob die J GmbH

am 9. August 2002 Rekurs an die Baurekurskommission. Mit Rekurseingabe vom

12.

August 2002 focht auch L, Eigentümerin des auf der gegenüberliegenden

Seite des Flurwegs Nr. 12 gelegenen Grundstücks (Kat.-Nr. 11), die

Baubewilligung vom 5. Juli 2002 an und liess beantragen, es sei die Erschliessung

des Baugrundstücks unter Inanspruchnahme des Flurwegs zu verweigern.

Die Baurekurskommission vereinigte am

17.

Dezember 2002 die beiden Rekursverfahren (Dispositiv Ziff. I),

wies den Rekurs der J GmbH ab (Dispositiv Ziff. II), hiess das Rechts­mittel

von L gut und hob damit die Verfügung der Baukommission X vom 5. Juli 2002

bezüglich der Erschliessung über den Flur­weg auf (Dispositiv Ziff. III).

III.

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2003

liessen die J GmbH sowie die Adressaten des Bauentscheids vom 5. Juli

2002.

bzw. die Eigentümer der betroffenen Baugrund­stücke Kat.-Nr. 02 - 05

Beschwerde erheben. Sie beantragten dem Verwaltungsgericht, Ziffer III des

Rekursentscheids sei aufzuheben und die Verfügung der Baukommission X vom

5.

Juli 2002 bezüglich der Erschliessung zu bestätigen, eventualiter sei diese

Verfügung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die Bewilligung für die

Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im Sinne von § 110

Abs. 4 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG)

abhängig gemacht werde, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerin.

Die Baurekurskommission und L beantragten

Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer

Parteientschädigung. Die Baukommission X verzichtete auf eine Stellungnahme.

Die Ausführungen der Parteien in ihren

Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden

Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerde richtet sich nur insoweit gegen den Entscheid der

Baurekurskommission vom 17. Dezember 2002, als damit die Baubewilligung

der Baukommission X vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung der

Grundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 über den Flurweg Nr. 12 (Q-Weg)

aufgehoben wurde. Die Rekurskommission führte hierzu aus, gemäss § 237 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müsse eine Zufahrt

nicht nur in verkehrstechnischer Hinsicht genügen, sondern auch in rechtlicher

Beziehung hinreichend sein. Vorliegend stelle sich die – zivil­recht­liche – Vorfrage,

ob eine rechtsgenügende Zustimmung der Flurwegeigentümer vorliege. Gemäss § 110

Abs. 2 LG bedürfe eine über die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung

hinausgehende Benützung eines Flurwegs durch einen Beteiligten der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer. Dabei

dürften die Eigentümer der Baugrundstücke nicht mitgezählt werden. Zudem stehe

nach den hier anwendbaren Regeln über die einfache Gesellschaft jedem Grundeigentümer

unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Grundstücke (nur)

eine Stimme zu. Vorliegend bedürfe es zur Erreichung der gemäss § 110

Abs. 2 LG vorgesehenen Mehrheit fünf Zustimmungen. Da nur drei Zustimmungen

vorlägen, fehle es an der erforderlichen Mehrheit. Daher sei die Baubewilligung

vom 5. Juli 2002 bezüglich der Erschliessung über den Flurweg aufzuheben.

Diesen

Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Rechtsauffassung, wonach

die Eigentümer der Baugrundstücke kein Stimmrecht hätten, entspreche zwar dem

Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG, stehe aber im Widerspruch zu Sinn und

Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift. Der Gesetzgeber habe mit dieser

Formulierung lediglich das "absolute Mehrheitsprinzip" im Gesetz

verankern, nicht aber einzelne Eigentümer von der Abstimmung ausschliessen

wollen. Weiter sei zu beanstanden, dass vorliegend jener Erbengemeinschaft, die

Eigentümerin von insgesamt vier Grundstücken sei, nur eine Stimme angerechnet

werde. Der Gesetzgeber sei stillschweigend davon ausgegangen, dass der jeweilige

Eigentümer für jedes an einem Flurweg beteiligte Grundstück stimmberechtigt

sei. Die gegenteilige Auffassung der Rekurskommission benachteilige massiv die

Eigentümer mehrerer am Flurweg beteiligten Grundstücke. Dass der Gesetzgeber

eine derartige Konsequenz beabsichtigt habe, erscheine schlicht ausgeschlossen.

Die betreffende Erbengemeinschaft könnte ihre vier Grundstücke an vier

verschiedene Personen verkaufen oder unter sich aufteilen, was das

Stimmenverhältnis auf einen Schlag ändern würde. In diesem Punkt müsse eine

Lücke im Gesetz angenommen werden, welche der Richter nach den allgemeinen Regeln

ausfüllen müsse. Würde aber die betreffende Erbengemeinschaft mit vier Stimmen,

d.h. eines pro Grundstück, in der Abstimmung berücksichtigt, resultiere eine

zustimmende Mehrheit. Schliesslich ignoriere die Rekurskommission die Tatsache,

dass vorliegend nach § 110 Abs. 3 LG die Flurwegeigentümer gesetzlich

verpflichtet seien, die Zustimmung zu erteilen. Einer Grundstückserschliessung

über einen Flurweg sei nur dann die rechtliche Sicherstellung abzusprechen,

wenn objektive Anhaltspunkte bestünden, dass die nicht zustimmenden Eigentümer

ihre Zustimmung mit einiger Wahrscheinlichkeit zu Recht verweigerten. Solche

Anhaltspunkte fehlten. Sollte die Rekurskommission zu Recht das Vorliegen einer

Zustimmung gemäss § 110 Abs. 2 LG verneint haben, sei dieser Mangel

durch Erlass einer Nebenbestimmung zu beheben. Die vollständige Aufhebung der

gewährten Bewilligung für die Benützung des Flurwegs sei unverhältnismässig. Es

gehe nur um eine äusserst geringfügige Beanspruchung des Flurweggebiets von

rund 20 m2. Der einzige Flurwegeigentümer, der noch aktiv

Landwirtschaft betreibe, habe sich mit der anderweitigen Wegbenützung

einverstanden erklärt. Schliesslich sei auch offensichtlich, dass der

Ausbaustand des Wegs für den in Frage stehenden Gebrauch technisch genüge.

Sollte dies von der Beschwerdegegnerin bestritten werden, so werde die

Durchführung eines Augen­scheins beantragt. Es könne davon ausgegangen werden,

dass der Gemeinderat X in Anwendung von § 110 Abs. 4 LG der

Wegbeanspruchung zustimmen werde.

2.

Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten

hat, muss eine Zufahrt nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen (§ 237

Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Flurwege dürfen nach

§ 110 Abs. 1 LG von den Flurwegeigentümern unbeschränkt zur

land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke benutzt werden. Eine

anderweitige Benützung bedarf laut § 110 Abs. 2 LG der Zustimmung der

Mehrheit der übrigen Eigentümer. Diese Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand

des Wegs für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den land- oder

forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt (§ 110

Abs. 3 LG). Kommt keine Einigung unter den Flurwegeigentümern zustande,

entscheidet gemäss § 110 Abs. 4 LG der Gemeinderat.

2.1

Flurwege

dienen der Erschliessung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken. Sie

stehen im Gesamteigentum der Anstösser und sind als ausgeschiedene Grundstücke

ins Grundbuch aufzunehmen (§ 108 Abs. 1 lit. b LG). Das

Verhältnis unter den Beteiligten richtet sich vorbehältlich besonderer

Bestimmungen nach Privatrecht. Die genannte Bestim­mung verweist somit auf

Bundeszivilrecht bzw. auf Art. 652 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs

vom 10. Dezember 1917 (OGr, 29. April 1986, ZR 85/1986

Nr. 99, E. 2b; vgl. auch Hans Huber, Das Flurwegrecht des Kantons

Zürich, Affoltern am Albis 1944, S. 136 ff.). Zu Recht hat die

Vorinstanz die Gemeinschaft der Anstösser – ein gesetzlich bestimmtes

Gesamthandschaftsverhältnis – den Regeln der einfachen Gesellschaft (Art. 530 ff.

des Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR]) unterstellt, welche vom

Gesetzgeber als Auffanggesellschaft konzipiert wurde.

Gemäss Art. 534 OR ist für

Beschlüsse der einfachen Gesellschaft grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich

(Abs. 1). Sind vertraglich Mehrheitsbeschlüsse vorgesehen, so errechnet

sich die Mehrheit nach der Personenzahl (Abs. 2); es gilt also das

Kopfstimmprinzip. Mangels einer besonderen Bestimmung im Landwirtschaftsgesetz

gilt das Kopfstimmprinzip auch bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von

§ 110 Abs. 2 LG. Es steht mithin jedem Grundeigentümer unabhängig von

der Anzahl Grundstücke in seinem Eigentum eine Stimme zu (vgl. auch

Huber, S. 159). Eine Gesetzeslücke liegt nicht vor, regelt doch das Recht

der einfachen Gesellschaft, auf welches das Landwirtschaftsgesetz verweist, das

Kopfstimmprinzip ausdrücklich. Wenn der Gesetzgeber das bei Mehrheitsbeschlüssen

der einfachen Gesellschaft geltende Stimmprinzip bei Mehrheitsbeschlüssen der

Gemeinschaft der Flurweggesamteigentümer nicht beabsichtigt haben sollte, wie

die Beschwerdeführenden geltend machen, hätte er im Gesetz – wie bei

den Unterhaltsgenossenschaften (§ 49 Abs. 2 LG) – besondere

Bestimmungen erlassen können. So ist beispielsweise für die Gründung von

Unterhaltsgenossenschaften gemäss § 52 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 49 Abs. 1 LG entweder die Mehrheit der beteiligten Grundeigentümer

oder die Mehrheit der beigezogenen Fläche erforderlich, während nach § 59

Abs. 2 LG in der Genossenschaftsversammlung jedem Mitglied "ohne

Rücksicht auf den Umfang seines Grundeigentums" eine Stimme zukommt und

das Mehrheitsprinzip gilt (§ 61 Abs. 1 LG). Dass sich die

Stimmrechtsverhältnisse ändern, wenn ein Eigentümer sein Grundeigentum ganz

oder teilweise auf verschiedene Personen überträgt, ist eine Folge von

Art. 534 Abs. 2 OR, wonach jedem (Gesamt)Eigentümer eine

Stimme zugemessen und die Stimmkraft nicht nach anderen Kriterien – z.B.

nach der Grundstücksfläche – geregelt wird. Zu Recht hat die Vorinstanz

festgehalten, dass bei Ermittlung der Mehrheit im Sinne von § 110

Abs. 2 LG jedem Grundeigentümer unabhängig von der Anzahl oder Grösse

seiner Grundstücke (nur) eine Stimme zukommt.

2.2

Die

Benutzung eines Flurwegs als Zufahrt durch einen "Beteiligten" bedarf

gemäss § 110 Abs. 2 LG der Mehrheit der "übrigen"

Eigentümer. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine gemäss § 108

Abs. 1 lit. b LG dem Bundesrecht vorgehende Regelung. Nach dem

klaren Wortlaut von § 110 Abs. 2 LG sind vorliegend die

Eigentümer der Baugrundstücke Kat.-Nrn. 02 - 05 bei der Ermittlung

der Mehrheit nicht mitzuzählen. Anhaltspunkte, weshalb der klare gesetzliche

Wortlaut nicht Sinn und Zweck von § 110 Abs. 2 LG wiedergeben

sollte, sind auch ansatzweise nicht erkennbar.

2.3

Bei

der Prüfung, ob entsprechend § 110 Abs. 2 LG eine Mehrheit der

Anstösser der "anderweitigen Benützung" des Flurwegs durch die

Grundeigentümer der Baugrundstücke zugestimmt hat, hat die Vorinstanz somit zu

Recht das Kopfstimmprinzip angewandt und die Stimmen der Letzteren nicht

berücksichtigt. Des Weiteren hat sie korrekt und unwidersprochen festgehalten,

dass vorliegend fünf Stimmen für eine Mehrheit erforderlich wären. Mit nur drei

Stimmen liegt also keine zustimmende Mehrheit für eine anderweitige Benützung

des Flurwegs vor. Der Bauherrschaft fehlt damit die Berechtigung, den Flurweg

als Zufahrt zu ihren Baugrundstücken bzw. zur Unterniveaugarage zu benutzen.

Diese Zufahrt ist nicht hinreichend rechtlich gesichert und somit nicht

bewilligungsfähig (§ 237 PBG).

3.

3.1

Im

Sinn eines Eventualantrags verlangen die Beschwerdeführer, die angefochtene Baubewilligung

vom 5. Juli 2002 sei mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach die

Bewilligung für die Flurwegbenützung von einem Entscheid des Gemeinderats im

Sinn von § 110 Abs. 4 LG abhängig gemacht werde. Zu diesem

Antrag sind sie berechtigt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich

1999, § 52 N. 3 ff.).

3.2

Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der

Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Ob Projektmängel

ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können, entscheidet sich nach

qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Dabei muss das

Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461). Ob die

Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind, ist eine

Rechtsfrage. Ein Augenschein kann dazu nichts beitragen, weshalb der

entsprechende Antrag abzuweisen ist.

Gegenstand der streitigen Baubewilligung

vom 5. Juli 2002 war neben der Bepflanzung einzig die Beanspruchung des

Flurwegs Nr. 12 als Zufahrt. Der Mangel der ungenügenden rechtlichen

Sicherung der Zufahrt beschlägt somit den Hauptgegenstand der angefochtenen

Bewilligung und ist nicht untergeordneter Natur. Dieser Mangel kann sodann

nicht ohne be­sondere Schwierigkeiten behoben werden. Bei fehlender Zustimmung zur

anderweitigen Benutzung eines Flurwegs muss der Gemeinderat hierüber entscheiden

(§ 110 Abs. 4 LG) und prüfen, ob die Voraussetzungen gemäss § 110

Abs. 3 LG gegeben sind. Er prüft, ob der Ausbaustand des Flurwegs für den

vorgesehenen Gebrauch genügt und der land- bzw. forstwirtschaftliche Verkehr

nicht wesentlich beeinträchtig wird (§ 110 Abs. 3 LG). Der

Entscheid des Gemeinderats ist mit Rekurs an den Bezirksrat anfechtbar (§ 152

des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 in Verbindung mit § 19c VRG); bis

ein gestützt auf § 110 Abs. 4 LG gefällter Entscheid des

Gemeinderats rechtskräftig wird, kann somit einige Zeit vergehen. Unter diesen

Umständen ist davon auszugehen, dass der Mangel der strei­tigen Zufahrt nicht

ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Die angefoch­tene

Baubewilligung ist damit nicht mit der beantragten Nebenbestimmung zu ergänzen.

4.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu.

Hingegen sind die Beschwerdeführenden in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. b VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine

solche zu bezahlen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von

Fr. 1'200.-.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird

abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'740.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je einem Sechstel den Beschwerdeführern Ziff. 1 - 6

auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.

Die

Beschwerdeführenden Ziff. 1 - 6 werden je verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 200.- (total

Fr. 1'200.-, MwSt. inbegriffen) zu bezahlen, unter solidarischer

Haftbarkeit eines jeden für die ganze Parteientschädigung. Die Entschädigung

ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

…