VB.2003.00054

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00054

10. März 2004Deutsch19 min

(URT.2004.7842)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit Beschluss vom 20. Januar 1999 (BE 98/99) erteilte die Gemeinde X

der B AG unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche

Bewilligung für die Aufstockung des Ausstellungs- und Verkaufsgebäudes für

Möbel auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in X. Die

Publikation des Baugesuchs erfolgte mit folgendem Wortlaut im Amtsblatt Nr. 16

vom 17. April 1998:

"L-Strasse, Umbau Ausstellungs- und Verkaufsgebäude

für Möbel, Aufstockung mit 2 Voll- und 2 Dachgeschossen anstelle des bestehenden

Attikageschosses, Erker südseitig, neue Fluchttreppe ostseitig, neues Vordach

nordseitig. GHD, B AG, Projektverfasser: D."

B. Mit Beschluss vom 26. Februar 2001 (BE

194/01) erteilte das Amt für Baubewilligungen der Gemeinde X die baurechtliche

Bewilligung für die Änderungspläne zum mit Bauentscheid Nr. 98/99 bewilligten

Umbau.

C. Innert Rekursfrist gingen gegen diese

beiden Entscheide keine Rekurse ein. Der Umbau wurde gemäss den bewilligten

baurechtlichen Plänen und Änderungsplänen durchgeführt und im Frühjahr 2002

eingeweiht.

Erwägungen

II. Der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) forderte die beiden Entscheide

an. Diese gingen, samt einer Zusammenstellung über die mit dem Bauprojekt

verbundene Erweiterung der Verkaufsflächen, am 9. April 2002 bei ihm ein. Mit

Eingabe vom 10. Mai 2002 erhob er gegen die beiden Entscheide Rekurs beim

Regierungsrat. Er forderte im Wesentlichen die Aufhebung der beiden

Baubewilligungen und die Rückweisung der Streitsache zur Durchführung einer

Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) und anschliessender Neuentscheidung. Mit

Beschluss vom 18. Dezember 2002 trat der Regierungsrat auf den Rekurs nicht

ein.

III. Gegen diesen Beschluss erhob der VCS am 10. Februar 2003

Verwaltungsgerichtsbeschwerde und stellte die folgenden Rechtsbegehren:

"1. Der angefochtene Entscheid Nr. 1974 2002 des Beschwerdegegners

1.

[Regierungsrat des Kantons Zürich] sei aufzuheben und dieser sei anzuweisen,

auf den Rekurs des Beschwerdeführers vom 10. Mai 2002 einzutreten und diesen

gutzuheissen.

2.

Dementsprechend sei der Beschwerdegegner 1 dazu zu verhalten,

die Sache zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung und

anschliessender Neuentscheidung an den Beschwerdegegner 2 [Bausektion der Gemeinde

X] zurückzuweisen sowie die Kosten- und Entschädigungsfolgen dem Ergebnis

entsprechend neu zu verlegen.

3.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners

1.

und 3 [B AG]."

Am 4. März

2003.

verzichtete die Gemeinde X (Beschwerdegegnerin 2) auf die Erstattung einer

Beschwerdeantwort. Die Staatskanzlei schloss im Auftrag des Regierungsrats am

10.

März 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG

(Beschwerdegegnerin 1) liess am 4. April 2003 innert erstreckter Frist die

Abweisung der Beschwerde beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerde an das Verwaltungsgericht

ist gegen Rekursentscheide des Regierungsrats auf dem Gebiet des Umweltschutzes

grundsätzlich zulässig (§§ 41–43 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.

Mai 1959 [VRG]). Nichteintretensentscheide einer Vorinstanz können das

Anfechtungsobjekt bilden (§ 48 Abs. 1 VRG). Die Beschwerde steht auch offen,

wenn die Vorinstanz – wie hier – keine Rechtsmittelbelehrung erteilt hat, sofern

die funktionale Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zu bejahen ist (vgl. § 329

Abs. 2 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] in

Verbindung mit § 41 VRG und § 330 ff. PBG e contrario). Für die

Legitimation des Beschwerdeführers kann sinngemäss auf die zutreffenden

Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 Satz 2 VRG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist damit

einzutreten.

2.

Für die Lösung der in diesem Verfahren

aufgeworfenen Rechtsfragen ist von entscheidender Bedeutung, ob das mit den

angefochtenen Baubewilligungen genehmigte Bauprojekt der UVP-Pflicht untersteht.

2.1

Bevor eine Behörde über die Planung, Errichtung

oder Änderung von Anlagen entscheidet, welche die Umwelt erheblich belasten

können, ist laut Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetztes vom 7. Oktober 1983 über den

Umweltschutz (USG) möglichst frühzeitig deren Umweltverträglichkeit zu prüfen.

Der Bundesrat hat seinen Auftrag, die entsprechenden Anlagen zu bezeichnen

(Art. 9 Abs. 1 USG), durch eine Verweisung auf den Anhang zur Verordnung vom

19.

Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeit (UVPV) erfüllt (Art. 1

UVPV). Viele der in diesem Anhang genannten Anlagen erfüllen das gesetzliche

Kriterium der erheblichen Umweltbelastung nach Auffassung des Bundesrates nur,

wenn sie eine bestimmte Mindestgrösse aufweisen. Dem trägt der Katalog mit so

genannten Schwellenwerten Rechnung, die als eindeutige Abgrenzungskriterien dem

Rechtssicherheitsbedürfnis entgegen kommen (Heribert Rausch/Peter

M. Keller in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2001, Art. 9 N. 33 ff.).

Laut Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV zählen "Einkaufszentren mit mehr als

5000.

m2 Verkaufsfläche" zu den UVP-pflichtigen Anlagen.

Der hier zu beurteilende Ausbau der

Verkaufsfläche belief sich auf 4970 m2, hätte also für sich

allein genommen den Schwellenwert von 5000 m2 nicht überschritten.

Gegenüber der bereits bestehenden Verkaufsfläche von 6300 m2 bedeutete

der Ausbau jedoch eine Zunahme von rund 79 %. Bei Änderungen bestehender

Anlagen, die im Anhang zur UVPV aufgeführt sind, besteht die UVP-Pflicht, wenn

die Änderung wesentliche Umbauten, Erweiterungen oder Betriebsänderungen

betrifft und über die Änderung im Verfahren entschieden wird, das bei neuen

Anlagen für die Prüfung massgeblich ist (Art. 2 Abs. 1 UVPV; kritisch zur

Gesetzeskonformität der letztgenannten Voraussetzung Rausch/Keller in: Kommentar

USG, Art. 9 N. 43).

2.2

Die Vorinstanz führt dazu aus, dass bei Änderungen

von Anlagen, die wie das zu erweiternde Möbelhaus unter altem Recht erstellt

worden seien, nur dann und insoweit eine UVP durchgeführt werden müsse, als

dies der Umfang der Änderung erfordere. Dabei sei nicht die Höhe des

Änderungsaufwands entscheidend, sondern die Frage, ob die der Anlage

zuzurechnenden Umweltbelastungen oder Umweltgefährdungen eine ins Gewicht fallende

Veränderung erfahren könnten. Vorliegend handle es sich zudem um ein Möbelhaus

und nicht um ein "Einkaufszentrum" im üblichen Sinn. Auch werde die

Zahl der Parkplätze mit dem Ausbau nicht erweitert. Die zuständige Baubehörde

habe deshalb davon ausgehen dürfen, dass auf Grund des Umbaus mit keinen

erheblich veränderten Auswirkungen zu rechnen sei. Die UVP sei damit zu Recht

nicht angeordnet worden.

Dem hält der Beschwerdeführer zunächst

entgegen, die Interpretation von Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV durch

die Vorinstanz verletze Bundesrecht, da dort nur die Begriffselemente

"Einkaufszentren" und "Verkaufsfläche" genannt würden. Es

sei daraus nicht ersichtlich, dass ein "Einkaufszentrum" nicht auch

durch ein einziges grosses Verkaufsgeschäft gebildet werden könne. Weiter gehe

es nicht an, zwei verschiedene Arten von "Verkaufsflächen" zu

definieren, nämlich solche, die "verkehrsintensiv" seien und solche,

die dies nicht seien. Anhaltspunkte für eine solche Interpretation liessen sich

dem Bundesrecht nicht entnehmen. Vor allem aber sei es unzulässig, dass sich

die Vorinstanz auf die Rechtsprechung zur Änderung von Anlagen beziehe, für die

bereits einmal eine UVP durchgeführt worden sei. Dort sei eine UVP in der Tat

nur sinnvoll, wenn die Änderung aufgrund ihres Umfangs selbst der UVP-Pflicht

unterliege. Bei einer Altanlage dagegen, die noch nie auf ihre

Umweltverträglichkeit hin überprüft worden sei, genügten bereits kleine Änderungen,

um eine UVP-Pflicht zu begründen.

2.3

2.3.1

Art. 2 UVPV unterscheidet zwischen

Änderungen bestehender Anlagen, die im Anhang aufgeführt sind (Abs. 1), und

Änderungen, nach welchen eine nicht im Anhang aufgeführte Anlage einer Anlage

im Anhang entspricht (Abs. 2 lit. a). Während die Änderungen von Anlagen, die

im Anhang aufgeführt sind, "wesentlich" sein müssen (Abs. 1

lit. a), ist die Regelung von Absatz 2 im Zusammenhang mit den im Anhang

der UVPV enthaltenen Schwellenwerten zu verstehen: auch unwesentliche

Änderungen, die zu einer Überschreitung des Schwellenwertes führen, haben die

UVP-Pflicht für die gesamte Anlage zur Folge (Rausch/Keller in: Kommentar USG,

Art. 9 N. 44 und 48). Was dagegen als "wesentlich" im Sinn von Absatz

1.

zu gelten hat, lässt sich nicht abstrakt, sondern nur fallbezogen und im

Hinblick auf den Zweck der UVP beurteilen (Rausch/Keller in: Kommentar USG,

Art. 9 N. 43). Mit der UVP sollen die voraussehbaren Auswirkungen eines umweltbelastenden

Vorhabens im Voraus abgeklärt und beurteilt werden, damit die mit der Sache

befasste Behörde entsprechend aufgeklärt entscheiden kann. Die UVP soll

gewährleisten, dass Projekte, welche die Umwelt erheblich belasten können, nur

zur Ausführung gelangen, wenn eine eingehende Prüfung ergeben hat, dass sie auf

die Erfordernisse des Umweltschutzrechts abgestimmt sind (Rausch/Keller in:

Kommentar USG, Art. 9 N. 1 f.). Dabei ist zu berücksichtigen,

dass die Schwelle für die Durchführung einer UVP nicht zu hoch gelegt werden

darf: Laut Art. 8 Abs. 2 UVPV kann nämlich auch bei an sich bestehender

UVP-Pflicht auf die Erstellung eines detaillierten UVB verzichtet werden, wenn

bereits die Voruntersuchung ergibt, dass keine erheblichen Auswirkungen zu

erwarten sind.

Im vorliegenden Fall geht es um die

Erweiterung eines altrechtlichen Möbelhauses, bei dessen Errichtung noch keine

UVP im Sinn der Umweltschutzgesetzgebung durchgeführt werden musste. Die

Erweiterung der Verkaufsfläche ist erheblich und entspricht für sich selbst

fast schon dem Schwellenwert von 5000 m2 gemäss Ziffer 80.5 des Anhangs

zur UVPV. Die bisherige Verkaufsfläche wird um knapp 79 % vergrössert. Zusammen

mit der bereits bestehenden Verkaufsfläche, für die noch nie eine UVP

durchgeführt werden musste, wird das Doppelte des Schwellenwerts überschritten.

Alle diese Faktoren sprechen für die UVP-Pflicht.

2.3.2

Die Vorinstanz bezweifelt, dass

mit den "Einkaufszentren" in Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV auch

Grossläden gemeint seien. Die von einem Grossladen wie einem Möbelhaus

verursachten Umweltbelastungen seien bedeutend geringer als die Belastungen

durch ein gleich grosses Einkaufzentrum mit verschiedenen Verkaufsläden. Selbst

wenn die Annahme der Vorinstanz zutreffen sollte, wäre die von ihr angeführte

mindere Umweltbelastung durch ein Möbelhaus nicht bereits bei der Überprüfung

der UVP-Pflicht, sondern erst im UVP-Verfahren zu berücksichtigen. Mit der

Umschreibung der Anlagetypen mitsamt gewissen Schwellenwerten wollte der

Bundesrat – wie vorne ausgeführt – eine praktikable Lösung im Interesse der

Rechtssicherheit treffen. Wenn ein bestimmter Anlagetyp den jeweiligen

Schwellenwert überschreitet, ist eine UVP erforderlich. Diese klare Regelung

darf von den Bewilligungsbehörden nicht unterlaufen werden, indem die

Umschreibung der Anlagetypen restriktiv ausgelegt wird. Auf jeden Fall findet

die Unterscheidung nach Einkaufszentren mit nur einem und solchen mit mehreren

Verkaufsgeschäften im einschlägigen Bundesrecht keine Stütze.

2.3.3

Angesichts des Zwecks der UVP, des

erheblichen Umfangs der Verkaufsflächenerweiterung und des klaren Wortlauts von

Ziffer 80.5 des Anhangs zur UVPV kann der vorinstanzlichen Ansicht nicht

gefolgt werden, nach welcher im vorliegenden Fall die UVP-Pflicht nicht

feststehe. Vielmehr ergibt sich diese aus Art. 2 in Verbindung mit Ziffer 80.5

des Anhangs der UVPV.

3.

Unterliegt ein Änderungsprojekt wie im

vorliegenden Fall der UVP-Pflicht, so ist der Beschwerdeführer gemäss Art. 55

USG auch befugt, sämtliche Interessen des Umweltschutzes geltend zu machen (BGE

126.

II 460 E. 2 am Ende). Er kann damit auch geltend machen, in einem

bestimmten Verfahren sei eine UVP zu Unrecht unterblieben. Verneint die

zuständige Behörde die UVP-Pflicht, so ist das Rechtsmittel abzuweisen,

andernfalls ist es gutzuheissen. Der Regierungsrat hätte als Vorinstanz demnach

– selbst wenn er die UVP-Pflicht verneint hat – unter diesem Gesichtspunkt auf

den Rekurs eintreten müssen, wenn die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

gewesen wären (VGr, 29. März 2001, VB.2001.00001, E. 2a, www.vgrzh.ch).

Letzteres hat die Vorinstanz verneint, da die Beschwerdeführerin das

Rekursrecht gemäss § 316 PBG verwirkt habe.

4.

4.1

Die Bewilligung von Anlagen, für die eine UVP

durchgeführt werden muss, ist gemäss Art. 55 Abs. 1 USG den

beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder Publikation

im Bundesblatt oder Amtsblatt zu eröffnen (Art. 55 Abs. 4 Satz 1

USG). Damit sich die entsprechenden Organisationen von Anfang an am Verfahren

beteiligen können (Art. 55 Abs. 4 Satz 2 USG), haben Rechtsprechung und Lehre

Mindestanforderungen an die Publikation des Projekts formuliert, die sich aus

dem Zweck der Publikation ergeben. Diese soll den berechtigten Organisationen

eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens unter

Umweltschutzaspekten und zur Notwendigkeit einer Anfechtung ermöglichen

(Theodor H. Loretan in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2002, Art. 55 N. 44).

Die Publikation muss mindestens über Art, Zweck und Umfang des Vorhabens, Ort

und raumplanerische Einordnung sowie betroffene bundes- oder kantonalrechtlich

geschützte Gebiete Aufschluss geben (Peter M. Keller, Das Beschwerderecht der

Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff., 1131; Isabelle Romy, Les

droits de recours administratif des particuliers et des organisations en

matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff., 272). Bei

UVP-pflichtigen Vorhaben müssen entsprechend dem Zweck der Publikation auch der

Grund der UVP und die massgeblich betroffenen Umweltbereiche in Stichworten

aufgeführt werden (Loretan in: Kommentar USG, Art. 55 N. 44). Im

Hinblick auf die für die UVP-Pflicht massgeblichen Schwellenwerte sind auch

bezüglich der dafür relevanten Dimensionen (Quadratmeterzahlen, Parkplatzzahlen

etc.) Angaben zu machen; dies zumindest dann, wenn die Schwellenwerte nicht

deutlich unterschritten werden.

4.2

Die Vorinstanz hat die Publikation des Projekts

darauf hin überprüft, ob sie in Einklang mit den Anforderungen von § 314 Abs. 3

PBG die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den

Gesuchsteller enthielt. Diese Frage hat sie bejaht. Da zum Zeitpunkt der

Publikation Unklarheit über eine allfällige UVP-Pflicht bestanden habe, hätten

die soeben beschriebenen strengeren Anforderungen an die Publikation nicht

angewandt werden müssen, was die Publikation des Ausbauprojekts als genügend

erscheinen lasse. Die Publikation sei anderseits aber präzis genug gewesen,

damit bei einem aufmerksamen, für eine ideelle Organisation arbeitenden Leser,

dem die Verhältnisse in Zürich-Nord nicht völlig fremd seien, der Verdacht

hätte aufkommen müssen, dass es sich um ein grösseres Möbelkaufhaus handelte.

Die Ausschreibung hätte nach vorinstanzlicher Ansicht von einer

Umweltorganisation, welche die von ihr zu erwartende Sorgfalt bei der Ausübung

ihres Beschwerderechts nach Art. 55 USG aufgewendet hätte, als "problematisch"

erkannt werden müssen. Der bescheidene Aufwand, der mit einem

Zustellungsbegehren gemäss § 315 PBG verbunden sei, wäre vom Beschwerdeführer

als bedeutender Umweltschutzorganisation zu erwarten gewesen. Dies ergebe sich

allein schon daraus, dass der Beschwerdeführer in früheren Verfahren, in denen

ebenfalls keine UVP durchgeführt worden sei, die von ihm vertretenen Interessen

zu wahren gewusst habe. Der Beschwerdeführer habe deshalb sein Beschwerderecht

gemäss § 316 Abs. 1 PBG verwirkt, weshalb auf seinen Rekurs nicht einzutreten

sei.

4.3

Für die Anforderungen, die an die Publikation eines

Bauprojekts gestellt werden, kann nicht entscheidend sein, ob sich die

zuständige Behörde zum Zeitpunkt der Publikation über eine allfällige

UVP-Pflicht im Klaren war. Die UVP-Pflicht lässt sich grundsätzlich aus dem

einschlägigen Bundesrecht in objektiver Weise ableiten. Der Wissensstand oder

die Rechtsauffassung einer einzelnen Behörde ist dabei nicht massgeblich. Die

Publikation muss im vorliegenden Fall deshalb den strengeren Anforderungen

genügen, die bei einem UVP-pflichtigen Projekt gelten (vorn 4.1).

Der Publikation des Projekts war weder

eine Angabe zu einem allfälligen UVB noch zum Umfang der Erweiterung zu

entnehmen. Gerade zum Umfang der Erweiterung, der lediglich 30 m2 unter dem

Schwellenwert von 5'000 m2 lag, hätten nach den vorstehenden Ausführungen Angaben gemacht

werden müssen (vorn E. 4.1). Allein die Formulierung, dass das bisherige

Attikageschoss in zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse umgewandelt werden

solle, lässt noch keine Rückschlüsse auf den Umfang des Projekts zu. Es hätte

sich grundsätzlich auch um ein viel kleineres Gebäude handeln können, mit dessen

Ausbau nur eine viel geringere Zunahme der Verkaufsfläche verbunden gewesen

wäre. Objektiv betrachtet musste deshalb auch bei einem aufmerksamen Leser

nicht der Verdacht aufkommen, dass es sich hier um eine derart umfangreiche

Erweiterung der Verkaufsfläche handelte.

Soweit die Vorinstanz geltend macht, der

Beschwerdeführer habe in früheren Verfahren die von ihm vertretenen Interessen

zu wahren gewusst, indem er die Objekte, die eigentlich der UVP unterstanden

hätten, zu identifizieren vermochte, kann ihren Schlüssen nicht gefolgt werden.

Es ist nicht zulässig, an eine Umweltorganisation, die sich aktiv bereits an

verschiedenen Verfahren beteiligt hat, höhere Anforderungen zu stellen als an

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter anderer Umweltorganisationen. Dass der

Beschwerdeführer in diesem speziellen Fall nicht zwischen den Zeilen der wenig

aussagekräftigen Publikation zu lesen vermochte, kann ihm nicht zum Nachteil

angerechnet werden. Vielmehr ist hier davon auszugehen, dass die Publikation

den Anforderungen nicht genügte, weil sie zu massgeblichen Punkten keine

Angaben enthielt. Deshalb durfte vom Beschwerdeführer auch objektiv nicht

erwartet werden, sich innert der zwanzigtägigen Frist den Entscheid gemäss § 315

Abs. 1 PBG zustellen zu lassen.

4.4

Dem Beschwerdeführer war es bei aller zumutbaren

Aufmerksamkeit objektiv nicht möglich, sein allfälliges Beschwerderecht

aufgrund der Publikation des Projekts, die den Anforderungen von Art. 55 Abs. 4

Satz 1 USG nicht genügte, zu erkennen. Er hat sein Rekursrecht daher nicht

verwirkt, weshalb die Vorinstanz auf seinen Rekurs hätte eintreten müssen.

5.

5.1

Die Vorinstanz schloss sich der Ansicht der

Beschwerdegegnerinnen an, nach welcher die Baubewilligung formell rechtskräftig

geworden sei. Weiter sei die Bewilligung bereits konsumiert worden, was

grundsätzlich gegen deren Abänderbarkeit spreche. Schliesslich habe der Beschwerdeführer

auch nach dem Studium der Bauunterlagen keine umweltrechtlichen Mängel benennen

können. Das öffentliche Interesse an der nachträglichen Durchführung einer UVP

vermöge deshalb das private Interesse der Beschwerdegegnerin 1, das

Baubewilligungsverfahren nicht nochmals aufnehmen zu müssen, nicht aufzuwiegen.

Es sei der Beschwerdegegnerin 1 nicht zuzumuten, sich auf einen jahrelangen

Rechtsstreit einlassen zu müssen und allein zur Abklärung der UVP-Pflichtigkeit

kostenintensive Gutachten vorfinanzieren zu müssen.

5.2

Diese Auffassung trifft nicht zu. Solange die

Baubewilligung noch vom Beschwerdeführer angefochten werden konnte, erwuchs sie

nicht in Rechtskraft. Eine Interessenabwägung, wie sie beim Widerruf einer

bereits rechtskräftigen Bewilligung vorzunehmen wäre, findet daher in diesem

Stadium nicht statt. Ob im konkreten Fall eine Verletzung von umweltrechtlichen

Vorschriften vorliegt, kann erst nach Durchführung der UVP beurteilt werden;

diese wurde hier, wie gezeigt (E. 2.3), zu Unrecht unterlassen.

Die Baubewilligung ist daher aufzuheben,

und die Baubehörde wird nach Durchführung der UVP über deren Erteilung zu

entscheiden haben. Falls die Bewilligung nicht oder nicht in der bisherigen

Weise erteilt werden kann, ist mit Blick auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustandes zu prüfen, wieweit der Bauherrschaft der Abbruch oder

die Änderung der bereits erstellten Baute noch zugemutet werden kann (vgl.

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 30 N.

52.

ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A.,

Band I, Zürich 1999, N. 859 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 326 ff.; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 24-9 ff.).

6.

Wurde mit der angefochtenen Anordnung

nicht auf die Sache eingetreten, kann das Verwaltungsgericht die Angelegenheit

zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).

Ausnahmsweise kann das Gericht auch bei Aufhebung eines Nichteintretensbeschlusses

der Vorinstanz einen Sachentscheid fällen (siehe Kölz/Bosshart/Röhl, § 63

N. 11).

Der Beschwerdeführer verlangt die

Aufhebung des angefochtenen Rechtsmittelentscheids und die Rückweisung der

Sache an die Vorinstanz. Diese habe auf die Sache einzutreten und die Sache

ihrerseits an die Beschwerdegegnerin 2 zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht

ist an diese prozessualen Anträge nicht gebunden. Eine direkte Rückweisung an

die Beschwerdegegnerin 2 rechtfertigt sich aus verfahrensökonomischen Gründen

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 63 N. 11) und liegt im Interesse der

Verfahrensbeschleunigung (§ 4a VRG).

7.

7.1

Da der Beschwerdeführer mit seinen Rechtsbegehren

durchdringt, sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der

Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70

VRG).

Der Beschwerdeführer beantragt, die Kosten

der privaten Beschwerdegegnerin 1 sowie der Vorinstanz aufzuerlegen. Einer

Vorinstanz, die bereits als Rechtsmittelbehörde entschieden hat, kommt jedoch

in einem darauf folgenden Rechtsmittelverfahren lediglich parteiähnliche

Stellung zu (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 26). Mit Rücksicht auf diese besondere

Funktion sind die Gerichtskosten nur dann der Vorinstanz aufzuerlegen, wenn

diese die Kosten durch klare Verfahrensmängel verursacht hat (vgl. RB 1989 Nr.

4; VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00400, E. 4, www.vgrzh.ch). Die

Voraussetzungen für eine solche Kostenauflage sind im vorliegenden Fall jedoch

nicht erfüllt. Zudem untersteht die Verlegung der verwaltungsgerichtlichen

Kosten nicht der Disposition einer beschwerdeführenden Partei. Die Kosten sind

deshalb der privaten Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen.

7.2

Die Beschwerde hat schwierige Rechtsfragen aufgeworfen, die den

Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die

unterliegende Beschwerdegegnerin 1 ist deshalb zur Leistung einer angemessenen

Entschädigung für die Umtriebe des Beschwerdeführers, die im Zusammenhang mit

dem Beschwerdeverfahren angefallen sind, verpflichtet.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Regierungsratsbeschluss und die angefochtenen

Baubewilligungen vom 20. Januar 1999 und 26. Februar 2001 werden aufgehoben und

die Akten zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die Gemeinde X zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten sowie die Kosten der

Vorinstanz im Betrag von Fr. 1'759.- werden der privaten Beschwerdegegnerin

auferlegt.

4.

Die private

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die Unkosten vor

beiden Instanzen eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

…