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Entscheid

VB.2003.00069

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00069

7. Mai 2003Deutsch11 min

(URT.2003.7362)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Mit Beschluss vom 17. Juli 2002 erteilte der Gemeinderat X

A die Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.Nr. 01 und den

Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.Nr.

02 an der K-strasse in X. Die Bewilligung wurde mit folgender Nebenbestimmung

verbunden:

”1.2 Vor

Baubeginn ist das Projekt im Sinne der Erwägungen wie folgt zu be­arbeiten,

wobei dem Gemeinderat Revisionspläne (3-fach) zur Genehmigung einzureichen

sind:

- Verzicht auf den Zwischenbau (Dispo 1 und 2)

- Anpassung der nordseitigen Fassade bei Haus B, damit der

Weg­abstand von 3.50 m von der ganzen Fassade eingehalten

wird.”

Erwägungen

II. Den gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs mit dem

Antrag, die Nebenbestim­mung gemäss Dispositiv Ziffer 1.2 aufzuheben, wies die

Baurekurskommission I am 17. Januar 2003 ab.

III. Mit Beschwerde vom 24. Februar 2003 liess A dem

Verwaltungsgericht beantra­gen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung

insoweit aufzuheben, als sich Dis­po­si­tiv Ziffer 1.2 nicht auf die

Unterschreitung des Wegabstands an der nordseitigen Fas­sade beziehe; statt

dessen sei:

”1.1. die

Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu verbinden, wonach das Baugrundstück

vor Baubeginn auf der Höhe der Grenze zwi­schen den Räumen Dispo 1 und Dispo 2

zu unterteilen und wonach die genannten beiden Räume je als selbständige an die

Grenze gestellte besondere Gebäude auszuführen seien;

1.3

(Eventualantrag zu Ziff. 1.1.) die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung

zu verbinden, wonach die Gebäudegrundfläche des Zwi­schenbaus auf 50 m2

zu reduzieren sei;

1.3

vorzumerken, dass die in der Baueingabe als ”Dispo” bezeichneten Räume

nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen, sondern nur als Lager-,

Abstell- und Geräteraumfläche genutzt werden sollen, was nötigenfalls durch

einen Nutzungsbeschränkungsrevers sowie durch die Anordnung zusätzlicher

baulicher Massnahmen sicher­zustellen sei.”

Ferner sei die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf den

streitbetroffenen Zwischenbau zu beschränken, seien allfällige Beschwerdeantworten

dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme bzw., soweit sie neue Vorbringen

enthalten sollten, zur Stellungnah­­me zuzustellen und solle die

Streiterledigung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des

Beschwerdegegners geschehen.

Mit Präsidialverfügung vom 13. März 2003 wurde nach Anhörung

der Gegenpartei die aufschiebende Wirkung auf den Zwischenbau beschränkt.

Die Vorinstanz am 13. und der Gemeinderat X am 25. März 2003

beantragten Abwei­sung der Beschwerde, letzterer zudem die Zusprechung einer

Parteientschädigung.

Die Begründung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen

werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Im Verfahren vor Verwaltungsgericht ist lediglich noch

umstritten, ob die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser bezüglich der

Gebäudelänge je für sich zu betrachten sind, oder ob sie aufgrund des

Zwischenbaus eine geschlossene Überbauung im Sinn von § 286 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellen. Der Beschwerdeführer

ist der Auffassung, dieser Zwischenbau setze sich aus zwei Besonderen Ge­­bäuden

im Sinn von § 273 PBG zusammen; soweit das Projekt die Voraussetzungen hier­für

nicht erfülle, sei die Baubewilligung gestützt auf § 321 PBG mit entsprechenden

Nebenbestimmungen zu ergänzen. Eine Bauverweigerung sei angesichts der leicht

zu behebenden Mängel (geringfügige Verkleinerung der Grundfläche und

Beschränkung der Nut­zung) unverhältnismässig. Die Baurekurskommission ist

dagegen der Auffassung, der Zwischenbau habe zur Folge, dass das Bauvorhaben

als geschlossene Überbauung im Sinn von § 286 Abs. 2 PBG bzw. § 31 Abs. 2 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) erscheine, und zwar

unabhängig davon ob die beiden Teile des Zwischenbaus als Besondere Gebäude im

Sinn von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG bzw. Art. 4 und 29 der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde X vom 5. Juli 1993 (BZO) zu würdigen seien.

2.

Laut § 286 PBG sind Gebäude, wo nicht anderes bestimmt ist,

in offener Überbau­ung zu erstellen (Abs. 1); die geschlossene Überbauung kann

samt der dabei zulässigen Bautiefe und Gesamtlänge durch die Bau- und

Zonenordnung, durch Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne, durch den

Quartierplan oder durch den Baulinienplan vorgeschrie­­ben oder erlaubt werden.

Nach der Legaldefinition von § 31 ABauV gilt als offen eine Überbauung, deren

Gebäude nach allen Seiten frei stehen (Abs. 1); als geschlossen gilt eine

Überbauung, bei der Gebäude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder auf

eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen bzw. müssen (Abs. 2). In

der Kernzone K II, wo sich das Baugrundstück befindet, ist gemäss Art. 5 BZO

die geschlossene Über­­bauung bis zur zonengemässen maximalen Gebäudelänge

zulässig, das heisst gemäss Art. 4 Abs. 1 BZO bis zu einer Gebäudelänge von 25

m.

3.

Die Legaldefinition von § 31

ABauV unterscheidet nicht nach Gebäudearten: Als geschlossen gilt jede

Überbauung bei der Gebäude (an der Grenze) einseitig oder mehrseitig

zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dürfen

bzw. müs­sen. Soweit die Argumentation des Beschwerdeführers auf die Auffassung

hinausläuft, eine geschlossene Überbauung entstehe nur durch den Zusammenbau

von Hauptgebäuden, ist sie mit diesem klaren Wortlaut unvereinbar (vgl. RB 1991

Nr. 66). Insoweit ist der Vor­instanz ohne Weiteres beizupflichten. Dass Art. 5

BZO die geschlossene Überbauung bei gleich­zei­tiger Erstellung der

Hauptgebäude zulässt, ändert daran nichts. Diese Bestimmung regelt den

Zusammenbau von Hauptgebäuden, während derjenige von Besonderen Gebäuden für

die Kernzone in Art. 4 Abs. 2 und allgemein in Art. 29 BZO geregelt ist. Für

die Ab­grenzung zwi­schen offener und geschlossener Bauweise lässt sich daraus nichts

ableiten.

4.

Nach der Auffassung der Vorinstanz hat der Zusammenbau zur

Folge, dass für die Bestimmung der Gebäudelänge mindestens die beiden

Mehrfamilienhäuser zusammengerechnet werden müssen (25 und 14,81 m), was

unbestrittenermassen zu einer Überschrei­tung des gemäss Bauordnung zulässigen

Masses von 25 m führt. Der Beschwerdeführer da­gegen will diese Folge nur

gelten lassen, wenn zwei Hauptgebäude direkt zusammengebaut werden, und nicht,

wenn ihr Zusammenbau durch das Dazwischenfügen von Besonderen Ge­­bäuden im

Sinn von § 273 PBG erfolgt. Zur Begründung verweist er in erster Linie auf § 28

Abs. 2 ABauV, wonach bei der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im

Sinn von § 49 Abs. 3 PBG ausser Ansatz fallen, sofern die Bau- und Zonenordnung

nicht etwas anderes bestimme, was in X nicht zutreffe.

a) § 286 Abs. 1 PBG, wonach mangels anderer Vorschrift Gebäude

in offener Über­bau­ung zu erstellen sind, schliesst als Regel das Bauen an der

Grenze aus und gilt damit, wie bereits festgehalten wurde, für alle Gebäude;

nur die Voraussetzungen für den abweichend von dieser Regel zulässigen Grenzbau

können für Hauptgebäude und besondere Gebäude unterschiedlich geregelt, das

heisst der Grenzbau für Besondere Bauten erleichtert wer­den (§ 49 Abs. 3 PBG).

Wird die geschlossene Bauweise zugelassen, so sind zwingend auch die

Gesamtlänge und die zustimmungsfreie Bautiefe beim Grenzbau zu regeln (§ 49

Abs. 2 lit. f PBG).

b) Darüber, wie diese massgebliche Gesamtlänge zu ermitteln

ist, wenn eine (geschlossene) Überbauung sich nicht nur aus Hauptgebäuden

zusammensetzt, sondern auch Besondere Bauten umfasst, enthält weder das

kantonale noch das hier anwendbare kommu­nale Recht ausdrückliche Regeln. Gilt

wie hier die kantonalrechtliche Regelung von § 28 Abs. 2 ABauV, wonach bei

der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG

ausser Ansatz fallen, so dürfen sie bei der Ermittlung der Gesamt­länge nicht

berücksichtigt werden; davon ist auch die Vorinstanz ausgegangen.

Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid jedoch

erwogen, als Ge­bäu­delänge gelte gemäss § 28 Abs. 1 ABauV die längere Seite

des flächenkleinsten Rechtecks, welches die senkrecht auf den Boden projizierte

grösste, durch die massgebliche Fassa­denlänge gebildete Gebäudeumfassung

umschreibe; bei einer geschlossenen Überbauung sei das für die

Gebäudelängenberechnung herbeizuziehende Rechteck über die gesamte Über­­bauung

zu legen. Diese Auffassung widerspricht offenkundig § 28 Abs. 2 ABauV, wonach

bei der Bestimmung der Gebäudelänge Besondere Gebäude im Sinn von § 49

Abs. 3 PBG ausser Ansatz fallen, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht

etwas anderes bestimmt. Die Vorinstanz hat denn auch nicht die so ermittelte

Gesamtlänge berücksichtigt, sondern lediglich die innerhalb dieses Rechtecks

liegenden ”Längen” der beiden Hauptgebäude. In ihrer Vernehmlassung hat sie als

zusätzliche Begründung nachgeschoben, dass durch das Aneinanderfügen von

Hauptgebäuden und Besonderen Bauten ”unend­lich” lange Überbauungen entstehen

könnten, wenn nicht die Längen der durch Besondere Bauten verbundenen

Hauptgebäude gesamthaft massgeblich wären. Diese Überlegung ist zwar

grundsätzlich richtig, übersieht aber, dass die Verbindung von Hauptgebäuden

durch Besondere Bauten nicht zu geringeren Abständen zwischen den Hauptgebäuden

führt; aus dieser Sicht besteht kein Grund, in einem solchen Fall die Länge der

einzelnen Hauptgebäu­­de zur Ermittlung der gesamten Gebäudelänge

zusammenzuzählen. Es ist denn auch kein öffentliches Interesse ersichtlich, das

es erfordern würde, eine Überbauung anders zu behandeln, je nachdem ob die

Besonderen Bauten als Grenzbauten zwischen die Hauptgebäude gestellt oder je

auf der anderen Seite der beiden Hauptgebäude angebaut werden. Be­sondere

Bauten sind schon nach kantonalem Recht bezüglich Gebäudehöhe beschränkt, so

dass sie sich deutlich von Hauptgebäuden abheben und trotz des Zusammenbaus

nicht der Eindruck durchgehender Gebäuderiegel entsteht. Das zeigt auch das zur

Beurteilung stehen­­de Projekt; neben den wuchtigen Hauptgebäuden fällt der

umstrittene Zwischenbau er­scheinungsmässig nicht ins Gewicht. Auch der

Umstand, dass die beiden Hauptgebäude durch die Unterniveaugarage

baulich/funktionell miteinander verbunden sind und auf dem Zwischenbau eine durchgehende

Terrasse angelegt werden soll, rechtfertigt kein Zusammen­­rechnen der Längen

der beiden Hauptgebäude. Falls eine Gemeinde verhindern will, dass, wie die

Baurekurskommission befürchtet, durch das Aneinanderreihen von Haupt- und

Besonderen Gebäuden ”unendlich” lange Überbauungen entstehen, steht es ihr

frei, gestützt auf § 28 Abs. 2 ABauV die Besonderen Gebäude als an die

Gebäudelänge anrechen­bar zu bezeichnen.

Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass weder das

kantonale noch das hier anwendbare kommunale Recht eine Regel enthalten, wonach

bei durch Besondere Bauten mit­einander verbundenen Hauptgebäuden für die

Bestimmung der Gebäudelänge die Gesamt­­länge der verbundenen Hauptgebäude

massgeblich ist. Soweit die Baurekurskommission zum Schluss gekommen ist, dass

die Gebäudelänge unabhängig davon überschritten sei, ob es sich beim

Zwischenbau um Besondere Gebäude handle, ist ihr Entscheid rechts­irrtümlich.

5.

Wie der Beschwerdeführer einräumt, überschreitet der

Zwischenbau insgesamt das gemäss Bauordnung zulässige Mass von 50 m2

Gebäudegrundfläche und schliesst die Nutzungsbezeichnung ”Disponibel” in den

Baueingabeplänen nicht aus, dass die Räume dem dauernden Aufenthalt von

Menschen dienen können, was bei Besonderen Bauten nicht zulässig ist. Der

Beschwerdeführer macht geltend, diese Mängel rechtfertigten keine

Bauverweigerung, sondern könnten gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmun­­gen

geheilt werden.

a) Bei der Überschreitung der zulässigen Grundfläche trifft

dies ohne weiteres zu. Die Grundfläche beider Räume beträgt zusammen 66,7 m2.

Entweder muss diese Fläche auf 50 m2 reduziert werden, was durch

eine Verkürzung der beiden Räume ohne tiefgreifen­­de Projektänderung

bewerkstelligt werden kann, oder vor Baubeginn ist die in den Plänen

vorgesehene Parzellierung zwischen den beiden Räumen vorzunehmen.

b) Vorweg ist zu bemerken, dass die bei den Akten liegenden

Baueingabepläne insofern unvollständig sind, als sie keine Fassadenansichten

des Zwischenbaus von Westen und von Norden zeigen. Soweit aus diesen

unvollständigen Plänen ersichtlich, sollen die beiden zu disponibler Nutzung

vorgesehenen Räume nicht direkt mit den angrenzenden Woh­nungen verbunden

werden, sondern nur vom Freien her zugänglich sein, nämlich entweder östlich

beim Eingang des Hauses A oder westlich von den angrenzenden Gartensitzplätzen

her.

Die beiden Räume sind als Besondere Gebäude ausdrücklich nur

zur Nutzung als Lager- und Abstellräume zuzulassen. Auf Grund der fehlenden

internen Erschliessung ist die Gefahr gering, dass sie trotz einer solchen

gemäss § 321 Abs. 2 PBG im Grundbuch anzumerkenden Nutzungsbeschränkung zu

Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden. Immerhin rechtfertigt es sich, auch

die Belichtung der Räume auf die zulässige Nutzung auszurichten, indem die

vorgesehenen Fenstertüren zu den Sitzplätzen durch massive Türen ersetzt werden

und die Breite der beiden Fenster in der Westfassade je auf 1 m reduziert wird.

Der Gemeinderat wird die Baubewilligung mit den entsprechenden Nebenbestim­mungen

zu ergänzen haben.

6.

Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist

gutzuheissen. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 17. Januar

2003.

und die Dispositiv Ziffer 1.2 der Baubewilligung vom 17. Juli 2002 werden

insoweit aufgehoben, als die Baubewilligung für den geplanten Zwischenbau

verweigert wurde; der Ge­meinderat X wird eingeladen, die Baubewilligung

verbunden mit Nebenbestim­mun­gen im Sinne der Erwägungen zu erteilen.

2.

...