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Entscheid

VB.2003.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2003.00081

13. August 2003Deutsch21 min

(URT.2003.7455)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Die Baukommission der Gemeinde U erteilte mit

Beschluss vom 27. Mai 2002 der D AG die baurechtliche Bewilligung für

die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück

Kat.Nr. 3 an der I-Strasse/J-Strasse in U.

Erwägungen

II. Gegen diese Baubewilligung erhoben A und B Rekurs und

machten eine Verletzung der Bestimmungen über die Einordnung, den Bachabstand,

die Geschosszahlen und die Erschliessung geltend.

Die Baurekurskommission II führte am 12. Dezember

2002.

einen Augenschein beim Baugrundstück durch. Mit Urteil vom 28. Januar

2003.

wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und

bestätigte den Beschluss der Baukommission der Gemeinde U vom 27. Mai

2002.

im überprüften Umfang.

III. Mit Beschwerde vom 3. März 2003 liessen die

unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache beantragen, den

angefochtenen Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu

verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten

Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz schloss am 13. März 2003 auf Abweisung der

Beschwerde, und die Beschwerdegegner liessen mit separaten Eingaben Abweisung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Mit Präsidialverfügung vom 27. Mai 2003 wurde den Beschwerdeführenden

Gelegenheit eingeräumt, zum Verlauf des M-Baches gemäss dem von der

Baukommission der Gemeinde U eingereichten Plan (act. 10) Stellung zu

nehmen, worauf sie sich am 1. Juli 2003 vernehmen liessen.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,

in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

a) Die Beschwerdeführenden beantragen in prozessualer

Hinsicht vorab die Durchführung eines Augenscheines. Da der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein

eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ

1995.

Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden

Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse, insbesondere die

Fotografien und das Protokoll des Augenscheines, können auch im

Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die örtlichen

Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

b) In gleicher Weise erübrigt sich auch die Einholung eines

Fachgutachtens über die Frage der rechtsgenügenden Einordnung. Als Fachgericht

vermag die Baurekurskommission diese Frage gestützt auf eigene Sachkunde

ausreichend zu würdigen. Gleiches trifft für das Verwaltungsgericht zu.

Spezielle Verhältnisse, welche im vorliegenden Fall den Beizug eines

Fachgutachtens nahe legen würden, liegen nicht vor (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 8 N. 34, mit Hinweisen). Daran ändert

nichts, dass die Beschwerdeführenden eine schriftliche Stellungnahme der

Kantonalen Denkmalpflege ins Recht legten, welche dem Bauvorhaben die

erforderliche Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt J-Strasse Nr. S

abspricht. Diese Stellungnahme hat die Rekurskommission im Rahmen ihrer

Erwägungen gewürdigt. Das Verwaltungsgericht nimmt hierzu nachfolgend Stellung

(vgl. Erwägung 3).

2.

Streitig vor Verwaltungsgericht ist noch einerseits die

Frage der rechtsgenügenden Einordnung im Sinn von § 238 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG), anderseits der Vorwurf der

Unterschreitung des Bachabstandes bzw. der negativen Präjudizierung der

Ausdolung des öffentlichen M-Baches.

a) Zur Frage der Einordnung führte die Baurekurskommission in

ihrem Entscheid vom 28. Januar 2003 aus, die geplanten vier

Mehrfamilienhäuser seien einer zeitgenössischen, modernen, eher nüchternen und

schlichten Architektur verpflichtet. Das Baugrundstück sei der Wohnzone mit

Gewerbeanteil WG3/50 % zugewiesen. Von dieser drei Vollgeschosse und zwei

Dachgeschosse zulassenden Zone sei es dreiseitig umschlossen. Nur im Südwesten

(bergwärts) stosse das Baugrundstück an die Kernzone mit dem rekurrentischen

Gebäude. Die Umgebung des Bauareals präsentiere sich als äusserst heterogen mit

Wohnhäusern verschiedener Stilrichtungen und Konfigurationen. Eine gewisse

bauliche Geschlossenheit sei nur im Bereich der Kernzone auszumachen.

Unüberbaut sei noch das grössere Gelände talseits der I-Strasse. Der Vorhalt

der Rekurrenten, dass sich das bauliche Umfeld eher kleinmassstäblich

präsentiere, sei an sich richtig. Gerade die beiden umliegen­den

Schutzobjekte, nämlich das rekurrentische ehemalige Bauernhaus und das zweiteilige

Riegelhaus an der Verzweigung I-Strasse/J-Strasse, seien indessen durchaus

stattliche Bauten. Dies gelte auch für den südlich gelegenen Neubau auf

Kat.Nr. 4, das nördlich gelegene Mehrfamilienhaus auf Kat.Nr. 5 und

das auf dem Ostteil des Baugrundstückes befindliche Wohnhaus Assek.Nr. 6.

Die geplanten Mehrfamilienhäuser würden die von der Bauordnung vorgegebenen

Baumöglichkeiten hinsichtlich Dimensionierung bei weitem nicht ausschöpfen. Bei

drei Voll- und zwei Dachgeschossen wäre eine Gebäudehöhe von max. 10,5 m

und eine Firsthöhe von max. 5,5 m, total insgesamt 16 m erlaubt. Die

Neubauten würden indessen maximal zwischen 9,8 m (Haus A) und

13,1 m (Haus B) hoch. Die gewählten Abstände zur K- und I-Strasse

nähmen auf die benachbarten Schutzobjekte Rücksicht. Es liege auch keine

verpönte Riegelwirkung vor. Richtig sei, dass sämtliche umliegenden Gebäude mit

Satteldächern überdeckt seien und insofern ein gewisser Widerspruch zum

einzigen gemeinsamen Stilelement entstehe. Gemäss Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde U seien Flachdächer erlaubt, wenn sie sich landschaftlich und

architektonisch gut in die Umgebung einfügten. Eine Ausgestaltung mit

Flachdächern führe vorliegend dazu, dass die Gebäude niedriger gehalten werden

könnten. Zudem sei die umliegende Überbauung auch bezüglich der Schrägdächer

uneinheitlich. Wenn die Baubehörde hier Flachdächer erlaubt habe, liege dieser

Entscheid jedenfalls innerhalb des ihr in Einordnungsfragen und bei der

Auslegung ihrer Bauordnung zustehenden Ermessens. Was die gerügte

"expressive Fassadenausbildung" mit der praktisch vollständigen

Verglasung betreffe, so habe die Bauherrschaft anlässlich des Augenscheines

erklärt, dass auf Glasfassaden aus Kostengründen verzichtet werde. Bezüglich

der Materialisierung, Farbgebung und Detailausbildung der Baukörper sei in der

angefochtenen Baubewilligung noch eine ergänzende Bewilligung vorbehalten

worden.

b) Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden

verschiedene verfahrensrechtliche Einwände entgegen. In materieller Hinsicht

führen sie aus, das Bauvorhaben orientiere sich in keiner Weise an den prägenden

Merkmalen der baulichen Umgebung. Nicht nur die kubische Massstäblichkeit der

Bauten stehe in Widerspruch zum baulichen Umfeld, sondern auch die

topografische Anordnung bzw. Ausrichtung der Bauten, und ihre expressive

(verglaste) Flachdacharchitektur passe überhaupt nicht in dieses gewachsene

Gebiet mit zahlreichen historischen und geschützten Gebäuden. Alle umliegenden

Gebäude seien mit Satteldächern eingedeckt, auch jene, die nicht unter Schutz

stünden oder inventarisiert seien. Die geplante Überbauung sprenge mit ihrer

Baumassenkonzentration aber auch die bauliche Körnung des umliegenden

Baugebietes. Durch die gewählte Flachdacharchitektur dehnten sich die

Bauvolumen in die Fläche (horizontal) aus und erzeugten dadurch für den

unbefangenen Betrachter eine krasse und erdrückende Wirkung. Je nach Standort

erhalte der Betrachter den Eindruck, dass die Überbauung nicht aus vier frei stehenden

Baukörpern, sondern aus zwei parallel verlaufenden, lang gezogenen Riegeln von

je fast 70 m bestehe. Durch die seitliche Versetzung der Baukörper würden

sich die Häuser optisch zu zwei zusammenhängenden Einheiten verbinden, was eine

Riegelwirkung bewirke und einem aussen stehenden Betrachter jegliche

Durchblicksmöglichkeiten nehme. Dieses Gestaltungskonzept reagiere in keiner

Weise auf die lockere Überbauungsstruktur und die kleinmassstäblichen Gebäude

in der südwestlich anschliessenden Kernzone. Auch die Kantonale Denkmalpflege

verneine eine Rücksichtnahme gegenüber dem Schutzobjekt mit dem zutreffenden

Hinweis, dass die vorgesehene Staffelung der vier Baukörper quer zum Hang dazu

führe, dass die Sicht auf das geschützte Bauernhaus der Beschwerdeführenden von

der I-Strasse aus weit gehend versperrt und dem gebotenen Umgebungsschutz damit

in keiner Weise Rechnung getragen werde. Die Geschosszahlreduktion bewirke im

Ergebnis grössere Gebäudeausdehnungen, da die zur Verfügung stehende Ausnützung

einfach horizontal statt vertikal konsumiert werde. Die zur Verfügung stehende

Ausnützung sei zurzeit nur deshalb noch nicht ausgeschöpft, weil das

Baugrundstück im südlichen Bereich noch eine Baureserve aufweise. Völlig aus

dem ortsbaulichen Rahmen und Umfeld falle das Bauvorhaben schliesslich auch

wegen seiner expressiven Fassadenausbildung mit der weit gehenden Verglasung

als Folge der grossen Fensterflächen. Auch wenn die ursprünglich vorgesehene

Fassadenabdeckung mit Verglasung nicht umgesetzt werde, erhielten die vier

Baukörper gleichwohl ein "weitgehendes Spiegelkleid", was die

optische Dominanz der ohnehin schon wuchtigen Überbauung und ihren Gegensatz

zum Umfeld sogar noch verstärke statt abschwäche.

3.

Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung

für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen

Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur-

und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2).

Die Baurekurskommission II hat die zu dieser Bestimmung

entwickelten und hier massgebenden Grundsätze zutreffend dargelegt. Auf die

entsprechenden Erwägungen kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]). Der örtlichen Baubewilligungsbehörde steht bezüglich

Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu und

die Rekursbehörde hat sich bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung

aufzuerlegen. Lässt sich der Entscheid der kommunalen Bewilligungsbehörde auf

vernünftige Gründe stützen, schreitet die Rechtsmittelinstanz auch dann nicht

ein, wenn andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind. Sie setzt in

solchen Fällen ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der örtlichen

Baubehörde. Dagegen hat die Rechtsmittelinstanz dann einzugreifen, wenn die

örtliche Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten oder sonstwie

rechtsverletzend gehandhabt hat (RB 1991 Nr. 2; RB 1981 Nr. 20;

vgl. auch BGE 115 Ia 363 E. 3b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG

– abgesehen vom hier nicht eingreifenden § 50

Abs. 3 VRG – auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid die

architektonisch-ästhetische Einordnung der streitigen Überbauung bezüglich

ihrer Auswirkungen auf die benachbarten Schutzobjekte korrekt in Anwendung von

§ 238 Abs. 2 PBG beurteilt. Unter diesen Umständen kann offen

bleiben, ob die Baukommission der Gemeinde U die Einordnungsfrage allein

nach § 238 Abs. 1 PBG prüfte, was diese bestreitet.

a) Das Baugrundstück Kat.Nr. 3 wird von der I-Strasse,

der J-Strasse und der

K-Strasse eingesäumt. Es ist nach dem Zonenplan der

Gemeinde U der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeanteil WG3 und einer

Ausnützungsziffer von 50 % zugeteilt. Laut Art. X BauO sind in dieser

Zone drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulässig. Die Gebäudelänge

beträgt max. 40 m, die Gebäudehöhe max. 10,5 m und die Firsthöhe max.

5,5 m. Die vier projektierten Mehrfamilienhäuser weisen unterschiedliche

Geschosszahlen auf: das Haus A drei Vollgeschosse, das Haus B drei

Vollgeschosse und ein Attikageschoss, das Haus C zwei Vollgeschosse und

ein Attikageschoss und das Haus D zwei Vollgeschosse, ein Attikageschoss

sowie ein anrechenbares, weil mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegendes

Untergeschoss.

Der Zone WG3 ist ein grösseres Gebiet zugeschieden, welche

sich seewärts bis zur Fachstrasse und zur L-Strasse erstreckt. Das

Baugrundstück grenzt auf dreieinhalb Seiten an Gebiete, welche ebenfalls in

dieser Zone liegen. Lediglich im Südwesten stösst das Baugrundstück über Eck an

der J-Strasse und auf einer Länge von zwei Liegenschaften

(K-Strasse Nr. Q und Nr. Z) auf der gegenüberliegenden

Seite der K-Strasse an die Kernzone.

b) Die geplanten vier Mehrfamilienhäuser sind in einer

zeitgenössischen, modernen Architektur gehalten, mit einer nüchternen,

schlichten und schnörkellosen Formensprache. Sie weisen einen einheitlichen

Grundriss von 27,4 m x 13,6 m auf mit jeweils an den vier Ecken

angeordneten einspringenden Balkonen. Die Bauten sind dem nach Nordosten geneigten

Hang entlang parallel mit gleicher Längsrichtung angeordnet. In Fallrichtung

zum Hang stehen sie mit einer Versetzung von lediglich 6 m weit gehend

hintereinander; durch diese Staffelung wird – entgegen den Ausführungen

der Beschwerdeführenden – eine Riegelbildung gerade vermieden, und der

Durchblick von der I-Strasse hangaufwärts zwischen den Gebäudegruppen C/D und

A/B hindurch bleibt gewährleistet. Eine Abdrehung der Gebäude um 90° hätte

zwangsläufig zur Folge, dass die Baukörper abgestuft werden müssten, was

einordnungsmässig keine Verbesserung mit sich bringen würde.

aa) Wie die Baurekurskommission festgehalten hat und sich auch

aus den bei den Akten liegenden Fotos vom Augenschein der Vorinstanz ergibt,

ist die bauliche Umgebung äusserst heterogen mit Wohnhäusern verschiedenster

Stilrichtungen und Konfigurationen überbaut und eine gewisse Einheitlichkeit

nur im Bereich der Kernzone auszumachen. Das grössere – ebenfalls in der

WG3 eingezonte – Gelände auf der gegenüberliegenden Seite der I-Strasse

ist noch unüberbaut. In diesem baulichen Umfeld ordnet sich die streitige

Überbauung auf jeden Fall rechtsgenügend ein. Der Grundriss der geplanten vier

Mehrfamilienhäuser ist wohl grösser als die kleinmässstäbliche bauliche

Umgebung westlich und nordwestlich der K-Strasse bzw. der J-Strasse, entspricht

aber den neueren Bauten südöstlich des Baugrundstückes und der Überbauung

beidseitig der I-Strasse im Südosten. Die Längsausrichtung dieser Häuser

verläuft ebenfalls dem Hang entlang. Die gemäss Bauordnung mögliche

Gebäudelänge von 40 m wird durch die streitigen Bauten bei weitem nicht

ausgeschöpft. Gleiches gilt hinsichtlich der Dimensionierung. Zulässig gemäss

Bauordnung wären Bauten mit drei Vollgeschossen und zwei Dachgeschossen und

einer Gesamthöhe der Bauten von 16 m (Gebäudehöhe 10,5 m und

Firsthöhe 5,5 m). Demgegenüber vermitteln die geplanten Häuser A, C

und D optisch den Eindruck von zweigeschossigen Bauten mit Attikageschoss,

das Haus B eines dreigeschossigen Hauses mit Attikageschoss. Die

Gesamthöhe der Neubauten beträgt talseitig zwischen 9,8 m (Haus A)

und 13,1 m (Haus B).

bb) Gemäss Art. Y BauO sind in allen Wohnzonen und

Wohnzonen mit Gewerbeanteil grundsätzlich nur Satteldächer zulässig

(Abs. 1). Andere Dachformen sind nach Art. Z BauO zulässig, wenn sie

sich "landschaftlich und architektonisch gut in die Umgebung

einfügen". Wenn die Baukommission der Gemeinde U vorliegend

Flachdächer erlaubt, liegt dieser Entscheid innerhalb des ihr bei der Auslegung

der eigenen Bauordnung zustehenden Ermessens. Wie die Baukommission in ihrer

Rekursantwort richtig ausgeführt hat, nehmen die Flachdächer den Bauten die

"Wuchtigkeit", und es kann vermieden werden, dass die Bauten sich der

uneinheitlichen Dachlandschaft anpassen müssen. Zudem handelt es sich nicht um

ein einzelnes Objekt, sondern um eine grössere Überbauung, welcher eine gewisse

Eigenständigkeit in ihrer architektonischen Gestaltung zugestanden werden darf.

cc) Unbegründet ist weiter auch der Vorwurf der

Beschwerdeführenden, die Neuüberbauung falle wegen ihrer "expressiven

Fassadenausbildung mit der weitgehenden Verglasung (als Folge der grossen

Fensterflächen)" völlig aus dem ortsbaulichen Rahmen und dessen Umfeld.

Die Befensterung des Projektes ist völlig "normal" und entspricht

heutigen Komfortvorstellungen, Wohnungen hell und gut belichtet auszuführen und

so Wohnwert und Wohnhygiene zu heben. Auf die ursprünglich geplante Verglasung

der Fassade hat die Bauherrschaft anlässlich des Augenscheines vom

12.

Dezember 2002 aus Kostengründen ausdrücklich verzichtet. Die neue

Fassadengestaltung muss gemäss Disp. Ziff. 1.3.1 der Baubewilligung vom

27.

Mai 2002 ausdrücklich am Bau bemustert und bewilligt werden.

c) Schliesslich kann der streitigen Überbauung ohne

Rechtsverletzung auch die erforderliche Rücksichtnahme auf Objekte des Natur-

und Heimatschutzes im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zugesprochen werden.

Vorab ist festzuhalten, dass es genügt, die Auswirkungen der Überbauung auf die

drei inventarisierten Gebäude K-Strasse Nr. Q (der Beschwerdeführenden)

sowie I-Strasse Nr. M und Nr. N zu prüfen. Wenn eine besondere

Rücksichtnahme auf diese Bauten bejaht wird, ist diese auch hinsichtlich der

weiter weg liegenden übrigen Schutzobjekte (J-Strasse

Nr. R/Nr. S/Nr. T, J-Strasse Nr. U/Nr. V/Nr W und

I-Strasse Nr. O/Nr. P gegeben. Der Vorinstanz kann keine

ungenügende Feststellung des Sachverhaltes vorgeworfen werden, weil sie weiter

entfernte Schutzobjekte "mit Sichtbezug zum Bauareal" nicht speziell

würdigte. Zum Objekt I-Strasse Nr. O/Nr. P behaupten die

Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift, es handle sich "soweit

ersichtlich", um ein regionales Schutzobjekt. Diese Behauptung ist neu und

in Anwendung von § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hören. Eine entsprechende

Behauptung wurde auch nicht ins Protokoll der Vorinstanz zum Augenschein vom

12.

Dezember 2002 aufgenommen. Schliesslich findet sich in den Akten

keinerlei Hinweis für die Richtigkeit dieser Behauptung. Damit ist aber auch

der Einwand der Beschwerdeführenden, die "Existenz dieser

Liegenschaft" hätte zwingend eine koordinierte Bewilligung der

Baudirektion erfordert, zurückzuweisen.

Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U unterteilt die

Kernzone. Während die Kernzone A für den Schutz der vorhandenen wertvollen

Bausubstanz, die Erhaltung des Ortsbildes und einzelner Gebäudegruppen sowie

für die damit zusammenhängenden Umgebungselemente bestimmt ist (Art. Q

BauO), soll die Kernzone B neue angepasste Bauten mit sorgfältiger

Umgebungsgestaltung ermöglichen, die einen guten Übergang von den

schützenswerten Objekten und Gruppen zu den anschliessenden Zonen bilden

(Art. R BauO). Die Kernzone B, welche an das Baugrundstück angrenzt

und sich zwischen dieses und die Kernzone A schiebt, ist damit bereits

eine Übergangszone, welche durch eine rücksichtsvolle Umgebungsgestaltung den

Schutz der schutzwürdigen "inneren" Kernzone A mit wertvoller

Bausubstanz sicherstellen soll. In diesem planerischen Umfeld wäre es verfehlt,

an die "besondere Rücksichtnahme" der streitigen Überbauung im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG überhöhte Anforderungen im Sinn einer (weiteren)

Übergangszone zur Kernzone zu stellen. Auch die Forderung in der Stellungnahme

der Kantonalen Denkmalpflege vom 26. Juni 2002, die Neuüberbauung müsse

von der I-Strasse aus die Sicht auf das Wohnhaus der Beschwerdeführenden

(K-Strasse Nr. Q) "komplett" freihalten, lässt sich nicht auf

§ 238 Abs. 2 PBG abstützen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt,

hält das dem Gebäude K-Strasse Nr. Q der Beschwerdeführenden am nächsten

gelegene Haus A zu diesem Weg einen Abstand zwischen 7,75 bis 17 m

ein. Dieses Haus erscheint zudem von der K-Strasse als zweigeschossiges Haus

mit zurückversetztem Attikageschoss. Die rechtliche Qualifikation des obersten

Geschosses als Vollgeschoss ergibt sich nur wegen der Ausgestaltung auf der

abgewandten – talseitigen – Nordostfassade. Damit nimmt die Neuüberbauung

in rechtsgenügender Weise (§ 238 Abs. 2 PBG) Rücksicht auf das Haus

K-Strasse Nr. Q. Dies gilt auch bezüglich der übrigen Schutzobjekte in der

baulichen Umgebung. Das Haus B ist gegenüber der I-Strasse um rund

18.

m zurückversetzt, so dass dessen talseitige Fassade praktisch auf der

Höhe der bergseitigen Fassade des Hauses I-Strasse Nr. M zu liegen kommt.

Auf diese Weise wird die Umgebung dieses Objektes so freigehalten, dass dessen

markante Südostfassade trotz der Überbauung von der I-Strasse aus nach wie vor

sichtbar bleibt. Was die Situation beim Haus I-Strasse Nr. N auf dem Baugrundstück

selber betrifft, so ist die dortige Situation geprägt durch die Stellung dieser

Baute, welche stirnseitig praktisch an die Strassengrenze stösst und durch das

Nebengebäude, welches sich zwischen jenes Haus und die Neuüberbauung schiebt.

Diese Situation wird durch die Neuüberbauung, bzw. durch das Haus D, das

gegenüber der I-Strasse einen Abstand zwischen 9 und 12 m und gegenüber

dem Schutzobjekt I-Strasse Nr. N einen Abstand von rund 19 m

einhält, nicht beeinträchtigt.

d) Zusammengefasst ergibt sich, dass das Bauprojekt die

Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG in rechtsgenügender Weise beachtet und

insbesondere auch im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf die erwähnten

Objekte des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht nimmt. Der Vorwurf der

ungenügenden Einordnung ist unbegründet.

4.

Die Beschwerdeführenden machen weiter eine negative

Präjudizierung der Ausdolung des öffentlichen M-Baches geltend. Vorab werfen

sie der Vorinstanz eine ungenügende Sachverhaltsfeststellung vor, weil sie den

Verlauf des M-Baches und den Bereich, in welchem dieser bereits offen gelegt

sei, nicht näher untersucht habe. Weiter liege eine Verletzung der

Koordinationspflicht vor, weil für sämtliche Bauten und Anlagen, die im

Gewässerabstandsbereich von 5 m erstellt werden sollten, eine Bewilligung

des AWEL eingeholt werden müsse. Schliesslich präjudiziere das Bauvorhaben die

künftige und notwendige Ausdolung des M-Baches entlang dem Baugrundstück

negativ. Unter Berufung auf Art. 38 Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes

vom 24. Januar 1991 (GSchG) seien bestehende Eindolungen, wenn immer

möglich, spätestens wenn die Eindolung erneuerungsbedürftig sei, wieder offen

zu legen. Eine Überbauung im Bereich eines eingedolten Baches sei daher nach

einem Entscheid des Bundesgerichts (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000,

S. 323) in jedem Fall so zu konzipieren, dass durch die Überbauung die

künftige Sanierung des Baches nicht präjudiziert werde. Schliesslich würden die

im Strassenabstandsbereich der J-Strasse vorgesehenen Besucherparkplätze, Wege

und Stützmauern den gesetzlichen Gewässerabstand von 5 m unterschreiten

und seien daher nicht bewilligungsfähig.

a) Die Baukommission der Gemeinde U hat bereits in ihrer

Rekursvernehmlassung vom 28. August 2002 festgehalten, dass der eingedolte

M-Bach in der J-Strasse verlaufe. Im Beschwerdeverfahren hat sie nunmehr einen

Plan mit dem Verlauf des M-Baches eingereicht, zu welchem sich die

Beschwerdeführenden aussprechen konnten. Daraus ist ersichtlich, dass der

– 1986 neu eingedolte –M-Bach ziemlich genau in der Mitte des Strassentrassees

der J-Strasse verläuft.

Gemäss Art. 38 Abs. 1 GSchG dürfen Fliessgewässer

nicht überdeckt oder eingedolt werden. Eingedolte Gewässer sind grundsätzlich

bei der Erneuerung offen zu legen (e contrario Art. 38 Abs. 2

lit. e GSchG; vgl. BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000, S. 327,

E. 3a). Vorliegend bewilligte das Amt für Gewässerschutz und Wasserbau des

Kantons Zürich der Gemeinde U am 6. Februar 1986 die

– hochwassersichere – Neueindolung des M-Baches im Abschnitte I-Strasse

bis zum Fussweg im Gebiet N. Die Bauarbeiten wurden 1987 ausgeführt. Da das

Bauprojekt den neu eingedolten M-Bach nicht tangiert, trifft weder die private

Beschwerdegegnerschaft noch die Gemeinde U eine Pflicht zur Offenlegung

dieses Fliessgewässers (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000, S. 328,

E. 3e).

Das Haus A hält zur J-Strasse einen Abstand zwischen

7.90

m und 9.70 m, das Haus B einen solchen zwischen 6 m

und 7.70 m ein. Gleiches gilt für die unter diesen Häusern geplante

Tiefgarage. Eine weitergehende Freihaltung für eine spätere Öffnung des

M-Baches ist nicht erforderlich. Angesichts der erst vor rund

15.

Jahren vorgenommenen Erneuerung der Dole im Bereich des Bauareals wird

eine Sanierung auf Jahrzehnte hinaus nicht notwendig sein; die Baukommission

geht zu Recht von einer "Lebensdauer" einer solchen Dole von 80 bis

100.

Jahre aus. Es liegt somit ein gänzlich anderer Sachverhalt vor als im

erwähnten Entscheid des Bundesgerichtes (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl

101/2000, S. 323) in welchem das öffentliche Gewässer durch das

betreffende Areal floss und bereits ein Renaturierungsprojekt der Gemeinde

vorlag.

b) Auf die Rüge der Gewässerabstandsverletzung ist die

Baurekurskommission II nicht eingetreten. Sie hat dazu ausgeführt, die im

Strassenabstandsbereich geplanten fünf Besucherabstellplätze hielten den

Gewässerabstand von 5 m wohl nicht ein, weshalb eine Ausnahmebewilligung

der Baudirektion erforderlich wäre, welche angesichts der Tatsache, dass die

Strasse über der Dole verläuft, denkbar erscheine. Sollte die Ausnahmebewilligung

nicht erhältlich sein, wären die Besucherparkplätze andernorts anzulegen, was

ohne weiteres möglich wäre. Ein allfälliger Verstoss gegen die

Gewässerabstandsvorschriften würde nicht zur Aufhebung der gesamten

Baubewilligung, sondern zu einer Nebenbestimmung führen, welche für die

Nachbarrekurrenten keinerlei Vorteile brächte. Die Rüge des

Gewässerabstandsverstosses sei somit nicht zuzulassen.

bb) Gemäss Disp. Ziff. 1.3.2 der Baubewilligung ist vor

der Bauausführung ein definitiver Umgebungsplan von der Baubehörde genehmigen

zu lassen, in welchem u.a. die definitive Lage und Gestaltung der

Besucherparkplätze aufgeführt sind. Die von den Beschwerdeführenden

beanstandeten Parkplätze mit zugehörigen Stützmauern im Bereich des Gewässerabstandes

wurden mithin mit der angefochtenen Verfügung (noch) nicht bewilligt und können

damit nicht Gegenstand des Rechtsmittelsverfahrens sein. Der Nichteintretens­entscheid der Vorinstanz erweist sich

schon aus diesem Grund als richtig.

Zu Recht weist die Baukommission der Gemeinde U in ihrer

Beschwerdevernehmlassung auch darauf hin, dass eine Ausnahmebewilligung der

Baudirektion erforderlich sei, wenn es im noch zu bewilligenden Umgebungsplan

beim vorgesehenen Standort der Besucherparkplätze bleibe (§ 21 Abs. 2

des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991). Angesichts des Verlaufs

des Gewässers in der Strasse dürfte eine solche Ausnahmebewilligung für die

Besucherparkplätze wie auch für die Wege und Stützmauern erhältlich sein.

Andernfalls wird die Baubewilligungsbehörde mittels Nebenbestimmung, die

– ohne weiteres mögliche – Verlegung der Abstellplätze verlangen

müssen. Eine Verletzung des Gewässerabstandes führt auf jeden Fall nicht zur

beantragten Aufhebung der Baubewilligung und es ist auch nicht erkennbar,

inwiefern eine allenfalls notwendige Verlegung der Parkplätze den

Beschwerdeführenden einen Vorteil bringen würde. Auch unter diesem Gesichtspunkt

ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten (RB 1987

Nr. 3).

5.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen

ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Anwendung von

§ 13 Abs. 2 VRG den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine

solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten

Beschwerdegegnerin und der Baukommission der Gemeinde U zuzusprechen.

Angemessen erscheint für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- an jede der Beschwerdegegnerinnen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden

auferlegt unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.

ie Beschwerdeführenden 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung

einzeln verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen je Fr. 750.-- zu bezahlen

(total für beide Beschwerdegegnerinnen Fr. 3'000.--), zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen diesen Entscheid kann, soweit Bundesverwaltungsrecht streitig ist,

innert 30 Tagen von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde

beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

...